Выбор и покупка квартиры моменты, на которые стоит обратить внимание

Самое важное по теме: "Выбор и покупка квартиры моменты, на которые стоит обратить внимание" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Совет 1: Как выбирать квартиру на вторичном рынке

  • Как выбирать квартиру на вторичном рынке
  • Как недорого купить квартиру в Москве
  • В каком доме лучше купить квартиру
  • Процесс покупки квартиры на вторичном рынке жилья

Совет 2 : Выбрать квартиру и не ошибиться

Совет 3 : 12 хитростей при выборе квартиры

Совет 4 : На что обращать внимание, приобретая не новую квартиру

Содержание статьи

Кто-то сталкивается с вопросами покупки и продажи недвижимости ежедневно, и знает обо всех «подводных камнях», которые могут встретиться на пути. Кто-то за всю жизнь ни разу не познакомится с таким понятием, как «договор купли-продажи недвижимости». Но все-таки большинство людей продают или покупают квартиру один-два раза в жизни и просто не могут знать о многих нюансах этого непростого дела. Есть два основных аспекта, на которые стоит обратить внимание при выборе будущего места жительства. Это юридический и бытовой.

Юридический аспект

Вы выбрали квартиру. Вам понравился дом, район, да и цена устроила. Теперь, перед тем как вы с продавцом «ударите по рукам» и приступите к подготовке документов для сделки, необходимо проверить юридическую «чистоту» квартиры.

Для этого нужно взять выписку из Единого государственного реестра прав (сокр. ЕГРП) на квартиру. В ней будет указано, на самом ли деле хозяин квартиры тот, кто за него себя выдает, не наложен ли на квартиру арест. Это можно сделать в отделении Управления федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по местонахождению квартиры. Из документов нужны: паспорт, квитанция об оплате госпошлины с копией, заявление – пишется на приеме.

Еще нужно из домоуправления взять выписку из домовой книги, чтобы узнать, нет ли зарегистрированных людей, которые впоследствии могут иметь право на всю квартиру или долю от нее и о которых продавец предпочел умолчать. Это могут быть несовершеннолетние, находящиеся в детском доме, или же лица, находящиеся в исправительных учреждениях.

Также перед покупкой квартиры нужно узнать в налоговой, нет ли задолженности по уплате налогов. В противном случае регистрацию сделки могут приостановить.

Нелишним будет также узнать, нет ли у продавца задолженности по оплате коммунальных услуг. Если вы этим не поинтересуетесь, а впоследствии окажется, что долги есть, то выплачивать их придется вам.

Бытовой аспект

К примеру, вам повезло, юридическая чистота квартиры оказалось идеальной и готовой для продажи. Теперь пришло время обратить внимание на бытовую ее сторону, в каком она находится состоянии. Прежде чем заниматься изучением документов, вы, конечно же, приходили квартиру смотреть. При первом взгляде вам все могло показаться идеальным, но нужно смотреть глубже.

Если квартира находится на последнем этаже и чердака нет, то внимательнейшим образом осмотрите потолки во всех комнатах, кухне и балконе, если он имеется. Должны насторожить любые пятна, которые могут свидетельствовать о том, что крыша дома протекает. Также об этом может свидетельствовать и то, что потолки недавно были покрашены, неважно, в одной комнате или всей квартире. Обязательно спросите об этом хозяина.

В санузле обязательно загляните в отсек, где проходят трубы водоснабжения и канализации. Посмотрите, нет ли там потеков на стенах, не подтекают ли краны. Потрогайте в ванной полотенцесушитель, горячий ли. Покрутите краны смесителей в ванной и на кухне, чтобы убедиться в их работоспособности. Загляните под мойки, проверьте состояние подводок воды, не потрескались ли уже.

В комнатах обратите внимание на окна. Если это простые рамы, то нет ли больших щелей, в которые зимой будет дуть, как держатся стекла. Если это стеклопакеты, проверьте, работают ли все механизмы, в каком состоянии уплотнители.

Также обратите внимание на пол. Если он дощатый и сильно скрипит, то, возможно, его придется перебирать, а это довольно затратный ремонт. Если покрытие ламинат, то проверьте, нет ли на нем «пузырей», особенно в углах. Они появляются от пролитой и вовремя не убранной жидкости, например, от жизнедеятельности животных.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: стоит на что обратить внимание и тщательно проверить

Вторичный рынок жилья таит в себе массу неожиданностей, скрытых от глаз обычного человека. Иногда только опытный риэлтор или профессиональный юрист способны найти подвохи и уберечь от ошибочного шага.

Прежде чем окончательно решиться на покупку конкретного объекта, необходимо удостовериться в безопасности предстоящей сделки, в отсутствии рисков ущемления ваших интересов. На что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке? Что важно о ней знать и что надо учесть?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Какие риски и подводные камни существуют

Где таится опасность? Квартир много и, казалось бы, алгоритм купли-продажи более или менее отработан.

Итак, по каким направлениям следует обследовать понравившуюся вам квартиру:
  • сопроводительные документы;
  • техническое состояние объекта;
  • истинные намерения настоящего владельца;
  • нечистоплотность посредников (если таковые задействованы в продаже).

Любой из этих пунктов – неотъемлемая часть целого. То есть недопустимо опираться на удовлетворительность одних моментов, при этом игнорируя сомнительность гарантий по другим моментам. Например:

Смотрите видео о том, какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке (какие способы могут использовать мошенники для обмана):

Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, зачем и как

Серьезность покупки квартиры ни у кого не взывает сомнений, но почему-то часто люди склонны перекладывать ответственность на чужие плечи.Риэлтору, посреднику, кому угодно, якобы отвечающим за надлежащее техническое состояние и юридическую чистоту.

Историю помещения

Частная собственность в нашей стране возникла в начале 90-х годов (во времена СССР жилой фонд принадлежал государству). Поэтому большинство квартир старого жилфонда многократно меняли своих владельцев. Да и более молодая недвижимость быстро переходит во «вторичку» со всеми вытекающими: правоустановление, документооборот и т.д. Необходимо проверить историю квартиры, ведь любой переход права собственности в прошлом – потенциальный риск возникновения юридической «слабости» объекта.

  1. Заказать выписку из ЕГРП. В ней отражается нынешний и предыдущие владельцы, а также наличие/отсутствие каких-либо обременений и запретов на совершение сделки (например, залог, арест, исковые требования).
  2. Обратить внимание на частоту смены правообладателей. Особенно, если они не жили в данной квартире подолгу. Риск в том, что сделки могли быть «не чистыми», то есть мошенники выполняли задачу быстро-быстро перепродать, «подставив» добропорядочных покупателей.
Читайте так же:  Договор дарения доли квартиры образец бланк

В соответствии с Законодательством РФ, любая сделка с недвижимостью может быть признана недействительной в течение 3-х лет. За этот период не исключено, что на горизонте появится кто-то из прежних владельцев, в итоге вам не избежать серьезных хлопот. Если в выписке ЕГРП срок по последней сделке выше 3-летнего срока, волноваться вообще не о чем – смело покупайте такую квартиру.

Некоторые квартиры, перейдя из СССР в рыночную экономику, так и не попали в ЕГРП (Единый государственный реестр прав собственности появился только в 2002 году), потому что были приватизированы, но никаким сделкам купли-продажи и другим отчуждениям не подвергались. Это наилучший, идеальный вариант для покупки: объект много лет находится в одних руках. Правда, такое встречается крайне редко.

Качество продаваемого жилья

Иногда квартира находится в удручающем техническом и санитарном состоянии, не соответствующем тому, что было обещано предварительно.

Еще одна серьезная проблема в том, что владельцы квартир часто делают незаконные перепланировки, которые видны физически, но не отражены в документах БТП (Бюро технической инвентаризации).

Покупка объекта с противозаконными изменениями в будущем принесет массу проблем:

  • невозможность продать квартиру;
  • выявление перепланировки чиновниками и требование узаконить ее (а это немалые деньги, учитывая также неизбежные штрафы «за сокрытие»);
  • требование властей устранить незаконную перепланировку, если она представляет собой угрозу всему дому (на это потребуются немалые денежные затраты, не обойдется без нервотрепки).

Обратите внимание, что всю ответственность за текущее состояние квартиры несет тот владелец, который является таковым на момент претензий насчет перепланировок (а не тот, кто их когда-то не узаконил).

  • тщательно нужно тщательно смотреть квартиру (состояние перекрытий, балконов, пола, сливов и электропроводки, потолка, швов бетонных плит в стенах, на последних этажах – чердак, на первых этажах – подвал);
  • потребовать у продавца «свежие» документы из БТИ. И хотя для регистрации сделки достаточно 5-летнего срока с момента последней выдачи техпаспорта, лучше всего настоять на его обновлении, т.к. 5 лет – слишком долгий период. В некоторых случаях есть смысл оплатить данную услугу, если продавец апеллирует к недостатку у него «лишних» средств.

Документы на квартиру и сопутствующие

Проверка документов направлена на то, чтобы удостовериться в их подлинности (нет подделки печатей, подписей, дат).

Визуальная экспертиза не дает гарантий безопасности покупателя – лишь в УФРС после подачи на регистрацию каждый документ пройдет тщательную экспертизу.

Однако хорошо «подкованные» юристы из надежных фирм владеют знаниями о всех тонкостях оформления различных документов:

  • порядок и трактовку цифр в каждом коде;
  • дизайн печатей разных ведомств (вплоть до старых печатей, вплоть до государственных структур в других регионах);
  • фактуру бумаги бланков строгой отчетности (регистрационных свидетельств, справок из ЗАГСов, министерских сертификатов и т.д.).

К сделке принимаются только документы без подчисток, помарок, исправлений (за исключение нотариально зафиксированных).

Участников сделки и других заинтересованных лиц

Для покупателя важно исследовать продающую сторону:

  • личность продавца. Главное слабое звено в личности продавца – это его недееспособность, психическая несостоятельность, злоупотребление алкоголем, наркозависимость. Лица, совершающие отчуждение недвижимости при наличии у них подобных изъянов, не отдают себе отчета в происходящем. Их родственники легко оспорят сделку, и покупатель окажется в убытке;
  • личность доверенного лица, если такое действует по поручению собственника;
  • наличие третьих лиц – возможных претендентов на квартиру со стороны продавца (находящиеся в заключении либо в длительной зарубежной или арктической командировке);
  • причастность несовершеннолетних лиц к продаваемой квартире (квартира не может быть продана, если среди собственников есть ребенок либо если он выписан с нарушениями закона и не был обеспечен иным жильем без ущерба интересам ребенка).

Действия покупателя:

Какие вопросы задать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, не нужно стесняться задавать любые вопросы, связанные с ней. Особенно важно уточнить:
  • кто владел квартирой раньше и как долго;
  • когда делался капремонт в доме;
  • есть ли серьезные коммунальные дефекты в квартире и другие особенности (близость расположения к источникам повышенных вибраций, радиации и др.);
  • по какой причине продается квартира сейчас;
  • если человек действует по доверенности – где доверитель, можно ли с ним связаться, удостовериться в том, что он жив, адекватен и сознательно отчуждает принадлежащую им недвижимость;
  • кто соседи.

Готовы ответить на любой вопрос подробно, всячески стремятся к взаимной корректности накануне сделки, к согласию о сроках и формах расчета и так далее.

Малейшая напряженность в ответ на ваши вопросы должна вызвать здоровую настороженность и еще более глубокие выяснения сведений о квартире, вплоть до отказа от нее. Если же достойных альтернатив данной квартире нет, обязательно привлекайте грамотных юристов!

Как избежать мошенничества

Намереваясь приобрести квартиру, следует мобилизовать благоразумие, отключить эмоции и проявлять максимальную осмотрительность. Рекомендуется:

  • избегать сотрудничества с «темными» риэлторами и другими подозрительными лицами;
  • тщательно проверять документы на элементарном уровне самостоятельно;
  • привлекать опытных и авторитетных в юристов для более глубокой экспертизы документов, а также для помощи в составлении договора купли-продажи;
  • выяснять причину очень низкой цены (бывает, людям надо продать квартиру срочно по семейным обстоятельствам, но часто и мошенники напирают на быстрейший расчет за квартиру, которая имеет соблазнительно низкую для покупателя цену);
  • заключать договор с условием, что оплата будет произведена только по окончании признания сделки законной в УФРС (для расчетов использовать банковские ячейки с опцией блокировки до предъявления Свидетельства о госрегистрации);
  • не рассчитываться в «случайных» местах (мошенники иногда дезориентируют незадачливого покупателя путем создания отвлекающих маневров, суеты, паники. А затем обвиняют его в том, что деньги уплачены не были).

Правила продажи квартиры на вторичном рынке

Алгоритм купли-продажи следующий:
  • поиск объекта;
  • осмотр;
  • в случае договоренности – заключение предварительного договора сделки (его еще называют договором задатка) и внесение аванса;
  • окончательная подготовка пакета документов к сделке;
  • заключение окончательного договора купли-продажи в простой письменной форме (либо оформление его нотариально);
  • государственная регистрация в УФРС.

Простая письменная форма не имеет юридической силы, пока договор не пройдет государственную регистрацию в УФРС.

Нотариус не в состоянии провести глубокий анализ документов, да это и не входит в его обязанности (его предназначение – нотариально закрепить факт юридического акта между сторонами). Сотрудники регистрационной службы проводят глубокую правовую экспертизу, на что по закону отводится не меньше 30-ти дней.

Юристы рекомендуют регистрировать договор через УФРС, а расчет производить только убедившись, что в регистрации сделки не отказано, сделка не приостановлена, Свидетельство выдано. Довольно часто сделкиу приостанавливают, а иногда и отказывают в регистрации.

Читайте так же:  Как приватизировать квартиру

Какие документы нужно подготовить для заключения договора

Стандартный набор документов, прилагаемых к основному договору:

  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, завещание, дарственная, договор приватизации, иное);
  • паспорта обеих сторон;
  • техпаспорт БТИ с экспликацией;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из лицевых счетов ЖЭУ или ТСЖ;
  • согласие супруга (если необходимо);
  • различные справки из ЗАГСов (о смене фамилий, о брачном статусе – если обстоятельства текущей сделки того требуют);
  • разрешение из органов опеки и попечительства (если при купле-продаже затрагиваются права несовершеннолетних);
  • нотариально заверенная доверенность (если продажей занимается доверенное лицо);
  • справка из психоневрологического диспансера (если требуется).

На всех этапах покупки квартиры (осмотр, подготовка документов, совершение сделки) покупателя поджидают как явные, так и скрытые риски.

Чтобы разобраться в них, требуется опыт, без знания юридических тонкостей не обойтись.

[1]

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости и на что покупателю обратить внимание, прежде чем заключить договор купли-продажи:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Как выбрать квартиру, чтобы жить было в радость?

Бесспорно, покупка жилья – это всегда событие. Но далеко не всегда исключительно радостное, так как сопряжено со множеством забот о том, как выбрать квартиру, чтобы позднее не пожалеть об этом. Мы расскажем вам о тех моментах, на которые стоит обратить особое внимание при выборе жилья.

Квартира-студия — всем ли подходит?

Очень сильно отличается такая квартира от стандартного жилья. Комнаты в ней не отделены от кухни и коридора, но зато есть одно огромное пространство. Изолированы только ванная и туалет. Вам это подходит? Тогда вам интересно будет узнать, как же выбрать квартиру-студию, на что обратить внимание.

А вот семьям с детьми такой вариант жилья никак не подойдет. Маленькая кухня не сможет разместить за столом большое количество людей. Из-за отсутствия перегородок дети не смогут отдыхать, а родители заниматься своими делами. Ну и не забывайте о том, что в квартире-студии нет коридора как такового, а это значит, что грязь с детских ботинок будет сразу попадать в общее жилое пространство. Вряд ли родителей обрадует перспектива убираться по нескольку раз на день.

Сдача в аренду

Сейчас весьма распространен рентный подход к жилью, и это вполне объяснимо: кому не хочется иметь стабильный доход с собственной недвижимости? Как же выбрать квартиру для сдачи в аренду, чтобы извлечь из нее максимальную прибыль?

Прежде всего, вы должны понимать, что к жилью для арендаторов предъявляются несколько иные требования, чем к квартире для себя. Поэтому основные критерии будут такими:

Расходы и доходы

  • Как уже было сказано, вас ожидают обязательные траты на ремонт и мебель. Квартиры экономкласса предпочтительнее сдавать с обстановкой, а вот дорогие квартиры состоятельные арендаторы предпочитают обставлять по своему вкусу.
  • Конечно, невозможно предугадать, какие наниматели вам попадутся, насколько ответственно они будут подходить к вопросу эксплуатации квартиры, поэтому имеет смысл сделать достаточно экономный ремонт. Но если вы покупаете квартиру в новостройке без отделки, лучше все-таки изрядно потратиться на ремонт, приобретя долговечные стройматериалы и качественное оборудование.
  • То же касается и квартиры, приобретенной на рынке вторичного жилья, если она пребывает в запущенном состоянии. Проведя качественный ремонт один раз (при этом нужно будет заменить всю сантехнику, электрику, двери, напольные покрытия и т.д.), вы сэкономите на косметическом ремонте, который неизбежно придется проводить при смене квартиросъемщиков.
  • Не рекомендуется обставлять квартиру в духе советских времен с коврами на стенах и мебельной стенкой – это уже давно не актуально. Подойдет недорогая, но стильная меблировка.
  • Продумайте вопрос страхования жилья – и имущества, и гражданской ответственности перед третьими лицами.

Сдавать самостоятельно или через агентство?

Когда будете оценивать потенциальный доход от квартиры, не забудьте принять во внимание тот факт, что далеко не всегда арендаторы планируют жить там долгие годы. Предстоит также неоплачиваемый простой, затраты на проведение косметического ремонта, да еще и поиски новых квартиросъемщиков.

У вас есть четыре варианта действий в таком случае:

  1. Сдать квартиру знакомым. Но тут есть много минусов. Со знакомыми неудобно заключать договор найма, высказывать претензии, повышать плату. Поэтому если вы человек очень уж тактичный и деликатный, вам такой вариант не подойдет.
  2. Самостоятельно найти арендаторов. Если же вы будете сами искать нанимателей, то вполне можете надеяться на положительный результат. Дайте объявления на сайты по недвижимости, покажите квартиру желающим, обсудите условия аренды, заключите договор найма. Потребуется немало усилий, но вариант вполне реальный.
  3. Обратиться в агентство недвижимости. Вы заключите эксклюзивный договор, и всю работу за вас выполнит агент. Правда, тут вам придется заплатить за услуги агентства (это примерно одна месячная плата за аренду). Помните о том, что как только квартиросъемщик покинет жилье, к услугам риелторов придется прибегнуть снова и оплачивать их тоже нужно будет каждый раз.
  4. Заключить договор с агентством на управление квартирой. В этом случае агентство сделает все, чтобы вы получали от квартиры доход, но не испытывали при этом никаких хлопот. Услуги риелторов обойдутся в 10 — 15 процентов от месячной стоимости аренды.

Впрочем, вы можете воспользоваться и комплексной услугой, включающей в себя как покупку квартиры, так и дальнейшее управление ей.

Питерские новостройки

В Санкт-Петербурге в последнее время возводится немалое количество современного жилья. Хоть выбор и огромен, к такой покупке нужно подойти со всей серьезностью и ответственностью. Чтобы не пополнить список жертв мошенничества, прежде наведите справки о компании-застройщике и проконсультируйтесь с грамотным юристом. Итак, давайте же узнаем, как выбрать квартиру в новостройке в СПб.

По сторонам света

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Имеет смысл также знать, как выбрать квартиру по сторонам света:

  • С квартирой, окна которой выходят на юг, летом придется изрядно помучиться, ведь солнце будет постоянным гостем в вашем доме, и удушающий зной не спадет до самого вечера.
  • Впрочем, с окнами, выходящими на север, проблем будет не меньше. Во-первых, электроэнергии нажжете. А во-вторых, днем в квартиру практически не будет проникать солнечный свет, что может негативно отражаться на настроении. Кроме того, если в доме еще и проблемы с теплоснабжением имеются, то зимой придется одеваться во сто одежек.

Таким образом, оптимальный вариант – это окна, смотрящие на запад или восток.

Вторичный рынок

Вы долго сравнивали квартиры в новостройках и вторичное жилье и в итоге все-таки решили отдать предпочтение последнему варианту? Тогда вам необходимо знать, как выбрать квартиру на вторичном рынке, и обратить особое внимание на следующие моменты:

Читайте так же:  Процедура и нюансы продажи доли в приватизированной квартире

Первым делом ответьте себе на следующие вопросы:

  • Что для вас принципиально при выборе жилья?
  • Какую сумму вы готовы потратить?
  • Какой район города для вас предпочтительнее?
  • Какое расстояние до метро или до ближайшей остановки общественного транспорта вас устроит?
  • Готовы ли вы жить в квартире на первом этаже?
  • Дом должен быть блочным или панельным?
  • Хотите ли вы, чтобы в квартире был балкон?
  • Обязательно ли для вас наличие детской площадки во дворе?
  • Готовы ли вы провести капитальный ремонт в квартире или желаете ограничиться косметическим?

Итак, вы разложили все по полочкам и точно знаете, какое жилье вам нужно. Теперь можете обратиться в агентство недвижимости – и они подберут вам подходящие варианты. Впрочем, вы можете заняться этим самостоятельно, купив журналы с объявлениями на заданную тематику либо воспользовавшись интернет-каталогами недвижимости.

Перед тем как войдете уже непосредственно в квартиру, не забудьте оценить районную инфраструктуру, а также территорию, прилегающую к дому. Далеко ли расположены магазины, аптеки, остановка? Нет ли проблем с парковкой?

Обратите внимание на то, в каком состоянии находятся подъезд и лифт, есть ли домофон. Это ключевые моменты, которые помогут вам выявить, насколько добросовестно управляющие компании подходят к исполнению своих обязанностей. Загляните также на лестничную клетку первого этажа: повышенная влажность, неприятный запах и плесень на стенах – сигнал того, что подвалы постоянно стоят в воде.

Находясь в квартире, проверьте сантехнику, трубы, электрическую проводку, радиаторы, вентиляционные системы. На стенах и потолке не должно быть следов протечек. Если в квартире были перепланировки, не забудьте уточнить, проводились ли они на законных основаниях (иначе в процессе купли-продажи вы столкнетесь со множеством проблем и проволочек). Желательно также собрать как можно больше информации о соседях, в особенности о тех, что живут сверху, ведь они чаще всего причиняют различные бытовые неудобства.

Вы решили, что квартира вам подходит? Тогда самое время узнать подробности о ее хозяевах. Если они на вырученные деньги хотят приобрести другое жилье – узнайте, реально ли это. Ведь иначе сделка может затянуться на неопределенный срок. А если вы хотите купить квартиру в ипотеку, хозяева должны согласиться на заявление в договоре полной суммы сделки. Но обычно согласие на это дают только те, кто владеет жильем уже больше трех лет, а значит, не будет платить налоги с продажи квартиры.

[3]

Надеемся, что наши рекомендации помогут вам отыскать свою идеальную квартиру и свести количество стрессов в процессе выбора и купли-продажи к минимуму.

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Человек, который ни разу не сталкивался с поиском жилья на вторичном рынке, может совершить несколько стратегических ошибок, которые в дальнейшем будут дорого ему стоить. О том, как выбрать квартиру, рассказывает управляющий партнер «Миэль – Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Еще на стадии изучения объявлений о продаже недвижимости можно сделать предварительные выводы о понравившейся вам квартире: теплая она или холодная, хорошо проветривается или не очень, сухой там будет воздух или влажный и так далее. Самыми комфортными считаются квартиры, расположенные на средних этажах, не угловые, с окнами, выходящими на обе стороны дома. Почему? Сейчас разберемся.

1. Какой этаж выбрать?

Между этажностью и климатом в квартире есть определенная связь. Квартиры на первых этажах зачастую страдают от повышенной влажности. Если при этом окна выходят на северную сторону, а перед домом растут деревья, то в комнатах будет сумрачно и свежо. Но есть в этом и преимущества: в таких квартирах очень комфортно в жаркие месяцы. Ну а недостаток света можно компенсировать, поставив дополнительные светильники.

Выбирая квартиру на последнем этаже, готовьтесь, что, летом, напротив, будет очень жарко. Но это относится в основном к домам экономкласса, в которых, как правило, отсутствует технический этаж. Если же он есть, то «перегрев» в летние месяцы вам не грозит.

2. Какая планировка лучше?

В домах старого фонда квартиры с линейной планировкой проигрывают «распашонкам». Связано это с тем, что «распашонки» лучше проветриваются, так как окна выходят на обе стороны дома. Кухня, прихожая, туалет и ванная комната более просторные, проходных комнат нет. Обращайте внимание на возраст дома: в более-менее современных многоэтажных башнях планировка более удобная и практичная, чем в домах советского периода. Выбирая квартиру, помните, что просторная кухня может заменить гостиную, проходные комнаты снижают функциональность помещения, а сильно вытянутые комнаты и комнаты неправильной формы сложнее обставлять.

3. О чем может рассказать подъезд?

Нелишне провести осмотр подъезда. Даже если очень не хочется, пройдитесь пешком по всем этажам, посмотрите, не валяются ли на лестничных клетках пустые бутылки, мусор, а также обратите внимание, нет ли неприятного запаха, источником которого может оказаться квартира с большим количеством животных. Вид лестничных пролетов расскажет о социальном уровне ваших будущих соседей.

4. Перепланировка — это плюс или минус?

Как показывает практика, примерно в 12% квартир, которые собственники выставляют на продажу, была сделана какая-то перепланировка, и большая часть таких изменений не узаконена. При осмотре квартиры нужно сразу задать вопрос на эту тему владельцу или риелтору, а получив ответ, сравнить поэтажный план дома с планом квартиры.

Перепланировки бывают двух типов: недопустимые и допустимые. С полным списком разрешенных и запрещенных работ можно ознакомиться на сайте Мосжилинспекции. Не стоит выбирать квартиру с перепланировкой, которую нельзя узаконить. Если о сделанных изменениях узнают в БТИ, то новому владельцу придется выплатить штраф, а также привести квартиру в исходный вид за свой счет. Если же перепланировку можно узаконить, будьте готовы составить архитектурный проект со всеми расчетами изменений. Затем нужно утвердить проект в межведомственной комиссии, в СЭС (если необходимо) и в БТИ, а при необходимости провести еще и ряд дополнительных работ, без которых узаконить имеющуюся перепланировку просто невозможно.

5. С ремонтом или без?

Сегодня ремонт в квартире – это фактор, который повышает ее ликвидность (то есть скорость продажи), но не влияет кардинально на стоимость недвижимости. Покупателю даже выгоднее выбрать квартиру с ремонтом, сразу въехать и жить, не тратя время, нервы и силы на приведение нового жилья в порядок. Обращайте внимание на потолок. Продавцы иногда самыми разными способами пытаются скрыть следы потопов. В нашей практике был случай, когда хозяева перед приходом покупателя и агента старательно красили потолок, говоря, что просто решили сделать небольшой ремонт. На самом деле их постоянно затапливали соседи с верхнего этажа, и так они пытались скрыть этот факт.

Читайте так же:  Платится ли налог с договора мены квартир

6. Чистота бумаг — залог спокойствия

«Чистые» документы на квартиру означают, что новые владельцы не столкнутся с неожиданными неприятностями в виде повестки в суд или появления новых претендентов на только что купленную жилплощадь. Поэтому, покупая квартиру, необходимо особенно внимательно проверить все документы. Будьте бдительны, если:

  • собственниками являются пожилые люди;
  • собственники недавно вступили в наследство, но не являются близкими родственниками наследодателя;
  • квартира приобретена по договору ренты;
  • в квартире были прописаны маленькие дети.

Надежнее всего обратиться к специалистам. Они и документы проверят, и с перепланировкой помогут разобраться, и составят юридическое заключение, проанализировав риски, связанные с приобретением выбранной квартиры.

Правильно и выгодно выбираем жилье на вторичке

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке при покупке недвижимости, чтобы не пожалеть, на что обращать внимание в первую очередь, выбрать 1-2-3-комнатную квартиру, советы и рекомендации, ответы на вопросы.

Покупателю важно точно знать все нюансы выбора жилья, потому что эйфория после покупки нового жилища проходит в течение 6 месяцев, затем исчезают «розовые» очки и реалии со всеми недостатками приобретенной недвижимости увеличивают степень разочарования от покупки.

Чтобы этого не происходило с вами, предлагаю список нюансов, на которые обратить внимание при выборе жилья на вторичке, неважно выбираете ли однокомнатную квартиру, двух- или трехкомнатную — делайте это правильно!

Как правильно выбрать квартиру

Размер ежемесячного платежа
Большинство покупателей недвижимости используют заемные средства плюс небольшие накопления, маткапитал и сертификаты.

Совет: В случае использования ипотеки соблюдайте важное правило — платеж не должен превышать 30% от вашего семейного бюджета.

Почему при выборе квартиры нам важен размер ежемесячного платежа? 90% ипотечников не задумываются над этим и очень зря, потому что размер выплаты от 40-50% от общего бюджета семьи становится тяжелой ношей, вынуждающей отказывать себе даже в небольших радостях, особенно в отдыхе.

Пример:

На вашу семью общий доход составляет 80 тысяч рублей. Ипотеку одобряют на 4508 тыс рублей (стоимость квартиры) с ежемесячной выплатой 41 883 рубля. Эта сумма уже более 50% от вашего бюджета, прибавьте сюда расходы по коммуналке плюс возможный ремонт и получите 60%.

В итоге покупка стала не радостным приобретением, а тяжелым бременем.
Значит, стоит пересмотреть либо район покупки, либо количество комнат, этаж, состояние и другие параметры жилища, влияющие на его стоимость. Возможно, подкопить первоначальный взнос. Как правильно выбрать квартиру, исходя из ежемесячного платежа вы поняли, двигаемся дальше.

Местоположение
Важность места нахождения приобретаемой квартиры нельзя недооценивать. Правильно не просто купить недвижимость, а выбрать так, чтобы решить несколько задач сразу. Например, сократить время следования до работы, школы, детского сада, найти более экологическое место для проживания, исключить использование автомобиля, как еще одной расходной статьи в бюджете.

Рекомендация: Используйте покупку жилища для решения сразу нескольких задач!

К примеру, я приобрел жилье в самом центре города и в 8 минутах от офиса, исключив статью расходов на автомобиль. Если он мне нужен для загородных или иных поездок — беру в аренду. Это дешевле, чем расходы на стоянку, запчасти, бензин, страховки и т.д.

Панель, монолит, кирпич?
Обойдя множество домов, в бытность работы риэлтором я понял, что панельные дома — это жилье, которое я буду рекомендовать в последнюю очередь, особенно, если есть возможность приобрести жилище в кирпичке или монолите.

Панель имеет множество недостатков, и дело даже не в сроке эксплуатации (30 лет), а более «бытовых» проблемных сторонах:

  • Плохая звукоизоляция;
  • Холодные стены со стороны улицы;
  • Пропускающие холод швы между плитами;
  • Невозможность снести внутренние стены и сделать перепланировку даже в санузле.

Хотя некоторые кирпичные здания на вторичном рынке имеют схожие недостатки, если качество строительства было не на высоте. В кирпичных домах есть несущие стены посреди квартиры, которые нельзя убрать, иначе обрушите этаж. Однако, часто кухню и санузел можно вполне свободно перестроить. Иногда кирпичные стены, граничащие с улицей такие же холодные, как в панельках.

Кирипично-монолитные дома более выгодные в плане возможностей по перепланировке, но дорогие по цене, т.к. более «свежие» по году постройки. Но не стоит радоваться тому, что дом почти новый. Внимательно осмотрите коридоры на этажах здания и внешний вид стен.

По опыту могу сказать, что часто при внимательном осмотре выявляются неправильно сделанные водостоки, которые приводят к образованию грибка на стенах. Спустя 5 лет появляются трещины в стенах здания, иногда толщиной с палец.

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке

Планировка и иные характеристики
Правильный выбор квартиры на вторичном рынке основывается на удобной планировке. Бывая в гостях у родственников, друзей и знакомых вы наверняка подмечали выгоды расположения изолированных комнат и раздельного санузла. Преимущества и недостатки первых и последних этажей, маленьких или больших по площади кухонь, длинных темных коридоров и плюсы свободных планировок?

Настало время применить свой опыт и наблюдательность под ваши личные нужды! Арендуя многочисленные квартиры вы уже должны четко знать, какая планировка для вас самая комфортная. А если еще не знаете, то самое время определиться, чтобы после приобретения жилья не разочароваться в покупке.

Правила при отборе жилища с выгодными характеристиками:

  • изолированные комнаты (с отдельным входом в каждую из коридора или прихожей);
  • раздельный санузел;
  • большая кухня;
  • отсутствие стены, соседствующей с шахтой лифта;
  • не угловая квартира (отсутствие «уличной» стены с торца здания);
  • высокие потолки.

Крыша, подвал, подъезд
Мало кто обращает внимание на крышу, а тем более на подвал, максимум осмотр останавливается на подъезде, а зря и я расскажу почему.

Прожив несколько лет в своей собственной квартире, пусть даже на среднем этаже, вы можете стать жертвой затопления дождевыми водами, если крыша вашего дома не выдерживает ливневых дождей.

Не стоит надеяться на то, что воду остановит квартира на последнем этаже, жидкость прекрасно перемещается по стояку между швами и в шахтах коммуникаций, беспрепятственно портя ремонт, которым вы, возможно, гордитесь.

Поэтому приобретая недвижимость на среднем этаже не поленитесь прогуляться на последний и даже технический этаж (ключи можно взять у управляющей компании или председателя ТСЖ).

Подвал часто обходят стороной, особенно, если нерадивые риэлторы, стремясь быстрее заполучить комиссию умалчивают о нем. Но вам платить ипотеку и жить в выбранном здании не менее 5-10 лет и состояние подвала и коммуникаций будет влиять на размер отчислений на ремонт и содержание жилья.

Читайте, как осмотреть квартиру перед покупкой Правильный осмотр квартиры

Берете ключ у собственников или ТСЖ и осматриваете подвал. Отмечу, что на практике часто подвалы содержат в очень плачевном состоянии и как результат постепенное разрушение фундамента, «игра» дома при понижении и повышении температур, вследствие чего появление трещин на потолке и стенах (привет ремонту!).

Читайте так же:  Чем отличается завещательный отказ от завещательного возложения

И раз уж заговорили о коммунальных платежах, перейдем к вопросу об их оптимизации. Думаете рано, ведь еще не купили квартиру?! А вот и не верно! «Правильный» покупатель загодя думает о расходах на приобретаемое жилье!

Возможности экономии на коммунальных расходах
Как я уже отметил, при выплате ипотечного платежа к нему суммируется коммунальная выплата и это, по моему мнению, полная сумма ежемесячного платежа за квартиру. Приходя на просмотр квартиры, просите показать квитанции за несколько месяцев, плюс учтите перечисленные способы уменьшения расходов на коммуналку.

На что обратить внимание при выборе квартиры, чтобы перед покупкой понять, получится ли оптимизировать коммунальные платежи?

На что обратить внимание, советы:

  • наличие счетчиков на свет, воду, газ;
  • возможность установки счетчика тепла на радиаторы отопления;
  • возможность понижения стоимости тарифа на электроэнергию за счет использования электроплиты.

Пример из практики. Побывав в сотнях жилых домов я заметил, что далеко не во всех можно установить счетчики тепла на радиаторы отопления, а оплата по квитанции за тепло в среднем составляет сумму от 1500 до 3000 рублей для однокомнатной квартире в месяц.

Поэтому неудачная схема системы отопления не позволит вам меньше платить за тепло, даже если вы будете регулировать степень циркуляции воды в радиаторах.

Что касается понижения тарифа на электроэнергию, то поинтересуйтесь у собственников, а лучше попросите показать квитанции. Спросите о возможности поменять тариф на пониженный у хозяев квартиры или озадачьте этим вопросом риэлтора продавца.

Если вы определились с ипотекой, то узнайте 10 способов уменьшить платеж по ипотеке

Как правильно выбрать квартиру для покупки

Ремонт или без него?
Выбор зависит от вашей ситуации. Однозначно не рекомендую брать жилище без ремонта, если у вас есть маленькие дети (до 3 лет). Но если дети школьного возраста или их еще нет, то самое время приобретать недвижимость без ремонта. Почему? Причин для такого совета достаточно:

  1. Не надо выносить чужой ремонт. К слову говоря, стоимость вывоза строительного мусора с однокомнатной хрущевки обошлась мне в 40 тысяч рублей (ободрали штукатурку со стен до кирпича, снесли все стены, полы, потолки, гидроизоляцию (толщина 20 см бетона на плите перекрытия) и окна);
  2. Возможность сделать планировку или интерьер, согласно вашим предпочтениям;
  3. Стоимость квартиры без ремонта ниже, чем с ремонтом;
  4. Ваши вкусы и предпочтения бывших собственников по планировке и дизайну жилища однозначно бы не совпали.

Не слушайте тех, кто утверждает, что можно подобрать ремонт «под себя». Можно, но через полгода вы все-равно захотите изменить его до неузнаваемости и примеров таких в моей практике было масса.

Что делать? Выбрать квартиру на вторичке с удовлетворительным состоянием, пожить немного, чтобы определиться, что и как переделать (достаточно полгода проживания, чтобы освоиться). Подкопить бюджет на переустройство и сделать ремонт «под себя».

Вы в любом случае это будете делать, так зачем платить дважды?

Если выбрали с ремонтом, то обратите внимание на рекомендации при подборе:

  1. Напор воды в водопроводе (недостаток напора на верхних этажах в вечернее время не редкость);
  2. Состояние труб канализации, водопровода (замена стояков довольно грязное и затратное мероприятие);
  3. Следы вытравленной плесени, отсутствие тяги в вентиляционной шахте;
  4. Наличие холодной стены, промерзающих углов (проверяется касанием рукой к поверхности стен и визуально);
  5. Скрип полов, глухой звук при простукивании плитки в санузле на полу;
  6. Качество установки и профилей пластиковых окон квартиры и утепление балкона (лоджии);
  7. Состояние электропроводки (проводилась ли ее полная замена, проверить просто — раскрутить одну из розеток);
  8. Наличие неузаконенных перепланировок, проверяем сличая схему в техпаспорте с реальной планировкой.

[2]

Вывоз ТБО
Немаловажный нюанс, на который следует обратить внимание при выборе жилья на вторичном рынке. Расположение баков для сбора твердых бытовых отходов должно находиться не менее чем 50 метров от дома. Я видел различные варианты размещения мусорных контейнеров:

  1. Напротив подъезда в 5 метрах;
  2. Напротив дома в 30-40 метрах;
  3. С торца дома в 20-30 метрах;
  4. Мусоропровод в подъезде.

Скажу вам точно, что самый выгодный вариант — с торца дома в 20-30 метрах. Потому что мусоропровод является рассадником крыс и насекомых, мусорка напротив подъезда доставляет адовы муки не только жителям первого этажа, но и вплоть до 6-го, а лицезреть контейнеру с мусором во дворе вам точно не захочется даже с высоких этажей.

Двор, лифт, соседи
Я объединил эти, казалось бы отличные друг от друга параметры, но по опыту проживания и посещения домов уверен, что они схожи — по контингенту проживания.

Мы не выбираем соседей, потому что они могут поменяться после покупки жилья, переехать, сдать свою квартиру нерадивым квартиросъемщикам и т.д. Но предварительно, выбирая квартиру стоит обратить внимание на состояние двора, потому что его обустройство говорит о том, как работает управляющая организация или ТСЖ, насколько активны собственники в доме и как часто и требовательно относятся к УК или ТСЖ. От этого будет зависеть будете ли вы возвращаться в симпатичный двор и подъезд или в хлев.

Состояние лифта, а так же наличие грузового лифта облегчит вам подъем на этаж не только покупок, но и велосипедов, колясок и прочих вещей повседневной эксплуатации. Внешний вид подъезда и лифта в красках опишет проживающий в доме контингент: наличие незнающей куда себя деть детворы или равнодушных соседей, которым плевать где жить, лишь бы их не трогали.

Вы узнали основы правильного выбора хорошей квартиры на вторичном рынке недвижимости, нюансы подбора жилища, основанные на риэлторской, житейской практике и здравом смысле. Желаю вам вовремя прочитать описанные выше советы и рекомендации, чтобы выбрать жилье своей мечты!

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если вам понравилась статья — поделитесь ею с друзьями в соцсетях, либо задайте интересующий вас вопрос в комментариях.

Источники


  1. Головистикова, А.; Дмитриев, Ю. Проблемы теории государства и права. Учебник; М.: Эксмо, 2012. — 832 c.

  2. Миронов, Иван Борисович Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Миронов Иван Борисович. — М.: Книжный мир, 2015. — 216 c.

  3. Решения конституционных (уставных) судов субъектов Российской Федерации. 1992-2008 (комплект из 7 книг). — М.: Издательский дом «Право», 2016. — 298 c.
Выбор и покупка квартиры моменты, на которые стоит обратить внимание
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here