Условия продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Самое важное по теме: "Условия продажи квартиры, купленной на материнский капитал" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала

Материнский семейный капитал — это это средства, право владения подтверждаются сертификатом, который можно потратить на покупку жилья. В этой части вопросов не возникает: семья, получившая материальную помощь от государства, имеет право приобрести квартиру или дом, частично или полностью оплатив их сертификатом. На практике же не все понимают, как правильно и грамотно составить договор купли-продажи с материнским капиталом.

Для чего составлять договор

Поскольку программа материнского семейного капитала подразумевает использование для покупки жилья в двух вариантах: договор купли-продажи на готовое жилье или ипотечный договор в банке, многие сталкиваются с проблемами при реализации.

Договор купли-продажи без Пенсионного фонда заключить невозможно. Именно Пенсионный фонд является «держателем» сертификата до тех пор, пока семья не решит использовать причитающиеся средства. Ипотечный договор с банком заключается непосредственно в банке, согласно условиям кредитования.

Важно: Оплата средствами семейного капитала при проведении сделки через Пенсионный фонд занимается несколько месяцев. Именно поэтому не всегда частные продавцы готовы заключать куплю-продажу с семьей, планирующей использовать сертификат.

Кроме того, в сделке существует множество нюансов.

Скачать для просмотра и печати:

Особенности сделки

Договор купли-продажи с использованием материнского капитала заключается только при условии, что Пенсионный фонд одобряет сделку. Фактически и покупатель (держатель сертификата), и продавец (владелец недвижимости) должны собрать все необходимые документы. У каждой стороны договора свой пакет. В случае если хотя бы одного обязательного документа не будет предоставлено, Пенсионный фонд откажет в переводе средств на счет продавца.

Важно: В случае если у держателя сертификата отзывают его право на использование средств, то продавец недвижимости не получит по сделке оплату. Сделка при этом аннулируется, недвижимое имущество остается у продавца в собственности. Риск для человека, продающего квартиру или дом за капитал, минимальный.

Документы для продавца

Продавец является одним из участников сделки, поэтому для получения оплаты из средств семейного капитала, ему требуется подготовить список документов. Рассматривать документы будет Пенсионный фонд, в котором и хранятся деньги капиталовладельца.

К основным документам относятся:

  1. справка из банка, в котором открыт счет на имя продавца (не родственника или члена семьи, а фактического владельца недвижимого имущества);
  2. выписка с лицевого счета из банка (аналог копии сберегательной книжки, которые отменили с 2015 года);
  3. расписка о получении средств или нотариальная расписка об обязательстве о выплате оставшихся средств покупателем.

Последний документ не требуется, если недвижимость продается за сумму материнского сертификата. При этом в 2016 году собственник капитала имел право единовременно снять 20 тысяч рублей на собственные нужды, поэтому перед заключением сделки необходимо уточнить, какой суммой из капитала располагает покупатель.

Важно: В договоре купли-продажи прописывается сумма, которую покупатель выплачивает продавцу. Если эта сумма не совпадает с суммой сертификата, то дополнительно составляется расписка или обязательство о наличном расчете.

Например, если покупатель доплачивает сразу разницу, то продавец пишет расписку о получении средств, а если разница выплачивается в течение какого-то срока, то обязательство о расчете в указанные сроки.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Документы для покупателя

Покупателю при подготовке к сделке тоже требуется собрать пакет документов. К основным относятся:
  1. сертификат о материнском капитале;
  2. справка из Пенсионного фонда об оставшейся сумме;
  3. обязательство о распределении долей в праве собственности на всех членов семьи, заверенное у нотариуса.

Справку из Пенсионного фонда можно заказать в Многофункциональном центре, не обращаясь непосредственно в отделение ПФР .

Обязательство о распределении долей требуется в том случае, если изначально договор заключается исключительно на покупателя. Согласно установленным правилам, недвижимое имущество из средств МСК может быть оформлено в долевую собственность на всех членов семьи: жены, мужа, всех детей. Поэтому если сделка проводится не сразу на всех, то в течение полугода должно произойти разделение права собственности на равные доли.

Важно: Если не выполнить обязательство, то Пенсионный фонд вправе отозвать средства и аннулировать сделку.

При этом покупатель понесет все расходы, которые придется оплатить при переоформлении документов. Продавец в этом случае рискует получить обратно свое недвижимое имущество, спустя полгода, а также обязательство по возмещению средств в ПФР .

Риск продавца

Поскольку продавец рискует при продаже тем, что ему может потребоваться возместить средства, законодательство защитило такие сделки. Продавший недвижимое имущество имеет право оспорить возмещение средств, поскольку его вины в незаконной сделке нет.

Для этого необходимо обратиться в суд с требованием перекладывания долговых обязательств перед Пенсионным фондом на недобросовестного покупателя. Чтобы избежать такого риска и свести к минимуму потребность обращения в судебные органы, в договоре купли-продажи желательно прописать все аспекты.

Как составить договор правильно

Прежде всего договор купли-продажи с использованием материнского капитала должен заключаться у нотариуса. Это позволяет сразу составить все необходимые расписки, дополнения и приложения в одном месте за один раз.

В тексте договора обязательно указываются следующие данные:

  1. данные покупателя или покупателей (всех членов семьи);
  2. данные продавца;
  3. предмет сделки (недвижимое имущество: фактический адрес, размеры, кадастровый номер и прочие);
  4. сумма сделки (за сколько фактически продается имущество продавца);
  5. способ выплаты средств по договору (в частности, пункт об уплате средствами материнского капитала, а также способ выплаты разницы);
  6. сроки выплаты (например, в течение полугода с момента заключения договора);
  7. реквизиты покупателя (банковские данные, куда должны быть переведены средства).

Дополнительно можно включить пункт о том, кто несет все материальные расходы по заключению сделки. Обычно расходы ложатся на плечи покупателя, и берутся из средств сертификата. Нелишним будет указать, что риски по невыполнению обязательств перед Пенсионным фондом полностью несет владелец капитала, а не продавец.

Важно: Поскольку с 2013 года сделку купли-продажи не регистрируют в Росреестре, а регистрируют только переход права собственности от одного собственника к другому, включать пункт об уплате государственной пошлины считается лишним. По закону сейчас пошлина уплачивается исключительно покупателем.

Читайте так же:  Процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка в москве

Последовательность действий

Для того чтобы купить жилье, минуя банк и ипотеку, необходимо придерживаться следующего плана действий:
  1. Собрать все документы для заключения сделки.
  2. Составить договор купли-продажи и сопутствующие документы.
  3. Направить в Пенсионный фонд запрос на одобрение сделки (заявление о распоряжении средствами капитала).
  4. Оформить переход права собственности от одного лица к другому.
  5. Произвести окончательный расчет по договору.

В случае если Пенсионный фонд не одобряет сделку, то расходы по ней несет покупатель. Продавец же должен быть готов к тому, что средства на его расчетный счет будут зачислены не ранее, чем два-три месяца с момента продажи жилья. Проект договора предоставляется в Пенсионный Фонд на рассмотрение вместе с заявлением о распоряжении средствами.

Важно: Самым надежным банком, работающим с государственными программами безналичного расчета по жилищным сделкам, является Сберегательный банк РФ («Сбербанк»). Поэтому при наличии возможности счет лучше открывать именно в нем.

Заявление о распоряжении

Составить такое заявление можно в Пенсионном фонде или же в Многофункциональном центре. В тексте заявления (у него есть установленная форма) указывается, как именно должны быть израсходованы средства.

При обращении при себе необходимо иметь:

Написать заявление может или владелец сертификата лично, или его законный представитель. Как правило, владельцем является мать, поэтому именно она заполняет заявление.

Скачать для просмотра и печати:

Важно: Под законным представителем понимается доверенное лицо, которое уполномочено на действия от лица заявителя на основании доверенности и никто другой. Отец не может обратиться от имени матери, не имея на то ее письменного согласия.

Земельные участки

Земельный участок под строительство жилого дома не может быть приобретен за средства МСК в том случае, если на участке не находится жилых помещений. Фактически пустой участок приобрести нельзя, а вот участок с домом, пусть и не в самом лучшем состоянии (например, старый, но с допустимым процентом износа), выкупить можно.

Пенсионный фонд может не одобрить сделку на покупку-продажу дома, который сильно изношен или не соответствует санитарным нормам. Фактически же на место никто не выезжает, поэтому изношенный дом может быть приобретен вместе с земельным участком для дальнейшего сноса и постройки нового дома.

Важно: Как показывает практика, земельные участки со старыми домами приобретаются для дальнейшей перестройки или реконструкции за счет средств МСК весьма успешно в населенным пунктах сельского типа.

[2]

Такие сделки проходят в Пенсионном фонде без особых проблем.

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

Последние изменения

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: условия, инструкция

Маткапитал предлагается каждой семье, в которой рождается второй ребенок. Он выдается даже если дети являются приемными. Воспользоваться этой государственной поддержкой можно только в ограниченном количестве целей, но наиболее часто граждане предпочитают пользоваться этой крупной суммой средств для покупки или возведения недвижимости. Основным требованием выступает выделение доли в жилье всем детям, воспитывающимся в семье. Но нередко возникает вопрос, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Процедура считается трудной за счет того, что собственниками являются не только родители, но и дети. Поэтому требуется разрешение на процесс от органов опеки.

Ограничения для продажи

Продать квартиру, купленную с помощью материнского капитала, разрешается законом, но при этом родителям придется столкнуться с определенными сложностями и ограничениями. Основным условием для использования этой государственной поддержки выступает необходимость оформлять недвижимость не только на взрослых граждан, но и на детей. За счет этого обеспечивается защита прав детей.

Поэтому продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, достаточно сложно. Для этого требуется оформить разрешение от органов опеки, причем специалисты данного учреждения должны удостовериться, что не ухудшаются условия проживания детей.

Какие должны соблюдаться условия?

Многие родители интересуются тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Условия, которые должны соблюдаться при реализации этого процесса, устанавливаются на законодательном уровне. К ним относится:

  • все несовершеннолетние владельцы объекта не должны в результате совершения данного процесса лишиться своего имущества, поэтому им в новой квартире предлагается такая же доля или открывается отдельный счет, куда перечисляется нужная часть суммы, полученной от продажи жилья;
  • не допускается уменьшение доли детей, если не используется компенсация;
  • родители должны после продажи одной квартиры предоставить своим детям другое место для постоянного проживания, в котором должны создаваться оптимальные условия для жизни;
  • если родители желают переехать из города в село, то они должны для получения разрешения предоставить работникам органов опеки соответствующие доводы и основания для принятия такого решения, например, требуется смена работы родителей;
  • наиболее часто разрешение выдается, если родители утверждают, что после продажи квартиры ими будет куплена большая по размеру недвижимость с идеальными условиями для проживания детей.

Если родители попытаются воспользоваться разными серыми схемами, позволяющими избежать получения разрешения, то сделка будет через суд оспорена. Это приведет к тому, что покупатель лишится купленного объекта, поэтому продавец должен будет возвратить ему всю ранее выплаченную сумму.

Правила оформления разрешения

Перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, граждане должны позаботиться о том, чтобы получить разрешение на этот процесс. Для этого потребуется подготовить определенную документацию:

  • правильно составленное заявление родителями или официальными опекунами детей;
  • если несовершеннолетнему уже исполнилось 14 лет, то он самостоятельно составляет заявление;
  • от детей в возрасте от 10 до 14 лет надо получить согласие в письменной форме на продажу недвижимости;
  • копии паспортов и свидетельств о рождении всех членов семьи;
  • св-во о заключении или расторжении брака;
  • документы на продаваемый объект, который был куплен с применением маткапитала;
  • если уже выбрана новая недвижимость, то дополнительно прикладываются документы на это жилье;
  • справка, указывающая на отсутствие долгов по коммунальным услугам и налогам.

Органы опеки могут потребовать другие документы.

Как подтвердить соблюдение интересов и прав детей?

Нередко следует продать объект без нахождения нового жилья для приобретения. В этом случае перед тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, следует предоставить в органы опеки доказательства того, что родители обеспечат соблюдение прав детей. Для этого могут использоваться следующие варианты:

  • у нотариуса оформляется обязательство, что в будущей квартире или доме детям будет выделена необходимая доля в течение полугода после совершения покупки;
  • если у родителей имеется другая квартира, то именно в ней может выделяться доля детям, что указывается в заявлении, передаваемом органам опеки;
  • представляются доказательства, что в банке на ребенка был открыт счет, куда была перечислена сумма средств, равная стоимости доли в проданной квартире, причем этими деньгами сможет воспользоваться только сам ребенок после совершеннолетия;
  • передаются в органы опеки платежные документы, с помощью которых родители подтверждают, что деньги, вырученные от продажи квартиры, были потрачены на дорогостоящее лечение или обучение несовершеннолетних.
Читайте так же:  Снятие обременения с квартиры - что необходимо знать

Если же выполняется процесс при отсутствии разрешения, то это может быть не только основанием для аннулирования сделки, но и даже для привлечения продавцов к административной ответственности.

Причины отказа в выдаче разрешения

Обязательно родители перед тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, должны заручиться согласием на этот процесс от органов опеки. Но не всегда данная государственная организация соглашается с планами граждан. Поэтому нередко разрешение не предоставляется. Причины отказа могут быть следующими:

  • уменьшаются доли, имеющиеся в текущей квартире у детей;
  • выбирается квартира, где прописаны посторонние лица;
  • отказывается собственник, продающий недвижимость, выписываться из нее сразу после заключения сделки купли-продажи;
  • новое жилье приобретается с помощью ипотечного кредита или рассрочки.

Причина прописывается в официальном отказе.

Нюансы общения с органами опеки

Если для покупки нового объекта требуются заемные средства, то это считается значительным недостатком для органов опеки. Дело в том, что выплачивать ипотеку приходится в течение длительного срока, поэтому всегда существует вероятность, что недвижимость будет потеряна, поэтому у детей не останется имущество в собственности.

Поэтому работники органов опеки перед выдачей разрешения тщательно анализируют нюансы будущей сделки. Процедура проверки обычно занимает около двух недель. Согласие дается исключительно в официальной форме, поэтому издается соответствующее постановление главой администрация конкретного региона.

Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, если будет получено разрешение на процесс от органов опеки. Но процедура продажи должна выполняться в течение трех месяцев, так как только в этот период действует полученное разрешение. Если же не успеют граждане вложиться в этот срок, то придется повторно обращаться за разрешением в органы опеки.

Какими способами можно продать жилье?

Многие люди задумываются о том, как продать квартиру, купленную под материнский капитал. Процесс при наличии разрешения от государственных органов может выполняться следующими методами:

  • продажа объекта частным покупателям, после чего сразу происходит оформление права собственности на новую квартиру или дом, причем две сделки регистрируются одновременно;
  • обмен жильем;
  • продажа квартиры с целью воспользоваться полученными деньгами для возведения частного жилого строения;
  • реализация жилья, после чего средства за доли детей переводятся на их личный счет в банке, а оставшиеся деньги применяются гражданами по их усмотрению.

Наиболее часто родителями используется именно первый вариант.

Почему продается жилье?

Продажа недвижимости обычно требуется при следующих ситуациях:

  • необходимо переехать в другой город для работы или иных целей;
  • старая квартира не соответствует нормам проживания, находится в неблагополучном районе или обладает другими значимыми недостатками, поэтому требуется приобрести более качественное жилье;
  • имеется финансовая возможность у семьи увеличить размер жилплощади;
  • гражданам требуется определенная сумма денег, поэтому нужен обмен на жилье с меньшей квадратурой, но при этом важно доказать, что средства, полученные от этого процесса, будут направлены на важные цели, например, на лечение или образование детей.

Все вышеуказанные факты следует подтверждать, поэтому органам опеки передаются соответствующие официальные документы.

Процесс продажи

Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, если выполнить данный процесс в правильной последовательности действий. При этом должны обязательно учитываться интересы несовершеннолетних, являющихся собственниками части жилья.

Вся процедура продажи недвижимости делится на последовательные этапы:

  • поиск покупателя на квартиру;
  • подготовка документов, необходимых для получения разрешения на процесс от органов опеки;
  • получение официального документа, на основании которого граждане действительно могут продать свою недвижимость, причем действует он только в течение трех месяцев;
  • покупатель передает аванс, представленный первоначальным взносом;
  • регистрируется сделка в Росреестре;
  • производится окончательный расчет между двумя участниками сделки.

Расчет может осуществляться разными способами, но наиболее часто для этого используется банковская ячейка.

Какие нужны документы?

Достаточно часто в интернете создаются посты, где говорится: «хочу продать квартиру, купленную на материнский капитал», но при этом сами граждане не разбираются в том, как осуществляется данная сделка. Для ее реализации требуется заранее подготовить документацию, подтверждающую чистоту сделки. К ним относится:

  • действующее разрешение на процедуру, выданное органами опеки;
  • документы всех владельцев недвижимости, представленные копиями паспортов и свидетельств о рождении;
  • бумаги на продаваемую недвижимость, к которым относится выписка из ЕГРН, технический паспорт, техплан и другие имеющиеся бумаги;
  • предварительный договор продажи жилья.

Покупатели могут запросить дополнительные документы.

Как поступить, если закончился срок действия разрешения?

Можно ли продать квартиру, купленную материнским капиталом, если срок действия разрешения закончился? Покупатель должен удостовериться, что это разрешение является действительным. В ином случае не допускается заключение сделки, так как существует вероятность, что в будущем она будет оспорена.

Поэтому в такой ситуации продавцам надо повторно идти в органы опеки для получения нового разрешения.

Риски покупателей

Граждане, приобретающие недвижимость, должны получать от продавца всю необходимую документацию на квартиру. Это позволяет им выявить, не использовался ли для покупки маткапитал. Если данная государственная субсидия применялась в процессе приобретения жилья, то возникают определенные риски для покупателей. К ним относится:

  • если не уведомлялись государственные органы о сделке, то она признается незаконной, поэтому покупатель лишается своей недвижимости, а при этом всегда существует вероятность, что бывшие владельцы уже потратили полученные деньги;
  • если нарушаются в процессе продажи интересы несовершеннолетних, то они могут обратиться в суд с иском, причем срок исковой давности начинается с их совершеннолетия;
  • если признается сделка недействительной, то придется вернуть квартиру бывшим владельцам;
  • если у бывшего собственника не будет нужной суммы для возврата, то по суду ему будет предоставлена отсрочка на несколько десятков лет, поэтому покупатель потеряет значительную часть средств за счет инфляции и длительности выплат.
Читайте так же:  Наследственный договор

Продать квартиру, купленную за счет материнского капитала, можно законным способом. Для этого должны учитываться требования законодательства и интересы детей. Если они будут игнорироваться, то это приведет ко многим негативным последствиям как для продавца, так и для покупателя.

Заключение

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

По закону можно продать квартиру, купленную под материнский капитал, но этот процесс должен выполняться с учетом многочисленных требований. Не допускается, чтобы ухудшались интересы или условия проживания несовершеннолетних.

Для продажи объекта требуется заранее обратиться в органы опеки для получения разрешения. Оно действительно только в течение 3-х месяцев, поэтому за этот срок необходимо заключить сделку, а иначе придется обращаться за документом повторно.

Владелец.ру — сделки с недвижимостью

Бесплатная консультация юристов

Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал

Улучшение жилищных условий за счет материнского капитала — распространенное явление в нашей стране. Однако законодательством установлены определенные требования, касающиеся использования этих денежных средств, поэтому перед покупкой или продажей квартиры с участием маткапитала необходимо тщательно изучить все нюансы, дабы не нарушить закон.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

Законодательное регулирование продажи жилья

В законе о материнском капитале не прописаны никакие ограничения или запреты на продажу жилья, купленного на капитал. Но посредством гражданского и семейного кодекса государство защищает права несовершеннолетних детей, которые являются совладельцами такой квартиры.

Согласно 28 и 37 статей Гражданского кодекса продавать подобное жилье можно только с разрешения органов опеки и попечительства, которые действуют от имени детей. Правильное использование маткапитала для покупки квартиры.

В законе, который регулирует поддержку семей с детьми, указаны особенности приобретения квартиры на материнский капитал. Согласно статье 10 закона покупаемое жилье необходимо оформить в собственность абсолютно всех членов семьи, а именно матери, отца и всех их детей.

Доли квартиры в собственности каждого из членов семьи устанавливаются по обоюдному согласию, и ее размеры могут быть неодинаковыми.

Как получить материнский капитал? Фото:vseon.com

Если определение долей сразу после покупки не удалось совершить, то человек, который владеет сертификатом (обычно это мама), должна дать нотариально заверенное обязательство определить доли собственности для всех членов семьи в течение шести месяцев.

Ограничения при продаже

В таком случае их интересы представляют органы опеки и попечительства, с разрешения которых и может осуществиться сделка. Если квартира, доля которой принадлежит ребенку, не достигшему четырнадцатилетия, планируют продать, то обязательным условием является покупка нового жилья такой же площади и с такими же условиями проживания, как и в проданной.

В случае, если по какой-то причине не является ни совладельцем, ни собственником квартиры, но прописан в продаваемом жилище, то сразу после снятия регистрации его тут же необходимо прописать в новой приобретенной квартире.

Для получения разрешения на продажу квартиры родители должны написать соответствующее заявление и подать пакет необходимых документов в попечительские органы по месту своего жительства.

Если этого не было сделано и органы опеки не информированы о намерении продать жилье, то попечительский совет имеет законное право обратиться в суд для признания продажи незаконной, а родителей могут привлечь к ответственности.

Получение разрешения

Перед подготовкой и продажей квартиры, совладельцем или собственником является несовершеннолетний ребенок, мать или отец должны написать заявление с указанным намерением в отдел опеки и попечительства, чтобы получить от них разрешение.

В заявление, кроме уведомления о продаже, необходимо указать о соблюдении прав и интересов несовершеннолетних детей. Этот документ составляется собственноручно владельцем жилья в обязательном присутствии представителей охраны прав ребенка.

Помимо заявления в попечительские инстанции необходимо предоставить следующие документы:

[1]

  • копии и оригиналы паспортов родителей или законных опекунов;
  • заявление на получение разрешения и согласия органов опеки. Оно должно быть написано от имени родителей ребенка или законных опекунов, или же от имени ребенка, если ему есть 14 лет;
  • копия свидетельства о браке или свидетельства о расторжения брака;
  • копия свидетельства о рождении малолетнего ребенка;
  • справка с банковского лицевого счета, которая подтверждает поступления денежной суммы на имя несовершеннолетнего ребенка, если его долю жилья перечислили деньгами;
  • документы на недвижимость, которая продается. В этот пакет входят кадастровый паспорт, технический паспорт и план, при наличии договор приватизации, документ, удостоверяющий право собственности на квартиру, справка о стоимости квартиры, документ, который удостоверяет об отсутствии задолженности, выписка из домовой книги.

Согласие на сделку

Если на момент продажи квартиры, купленной на материнский сертификат, малолетнему ребенку не исполнилось 14 лет, то от его имени вправе действовать родители, официальные опекуны или законные усыновители.

Если же ребенок уже достиг четырнадцатилетнего возраста, то он должен обязательно присутствовать и участвовать в совершении продажи. В таком случае понадобится письменное согласие родителей. В органы опеки помимо заявления и всех документов, касающихся продаваемой квартиры, необходимо также предоставить бумаги на покупаемую новую недвижимость.

Документы из банка и выписку со счета нужно принести в совет попечительства, а деньги на детский счет должны поступить до завершения процедуры купли-продажи. В том случае, когда дети после продажи недвижимости остаются со своими родителями, разрешение органы опеки могут выдать, если вместо проданной квартиры покупается равноценная по площади и условиям жизни новый дом или квартира.

Как продать квартиру, купленную за маткапитал, смотрите в этом видео:

На одобрение продажи или на отказ попечительские органы имеют не более пятнадцати дней. Инструкция законной продажи квартиры, купленной на материнский сертификат. Для успешной продажи жилья, приобретенного на государственную помощь новорожденным детям, необходимо внимательно и беспрекословно следовать законодательным нормам.

Это делается для полноценной защиты прав несовершеннолетних детей, которые являются собственниками или совладельцами имущества:

Как продать квартиру?

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом

При осуществлении сделки продажи жилой недвижимости, которая в свое время была куплена в ипотеку с участием материнского капитала, следует тщательно рассмотреть и изучить три главных аспекта:

  • наличие ограничений на продажу ипотечного имущества;
  • особенности продажи квартиры, приобретенной на материнский сертификат;
  • наличие особенной документации при продаже жилплощади, которая купленная в ипотеку с участием материнского капитала.
Читайте так же:  Как произвести раздел приватизированной квартиры

Для данной сделки есть четкий план действий:

  1. заняться поисками покупателя, который согласится купить на таких условиях квартиру за наличные средства;
  2. найти новое жилище, которое будет куплено после продажи;
  3. оформить документы, которые определяют детей собственниками долей в новой квартире;
  4. собрать и предоставить в опекунский орган пакет документов и запросить разрешение продажи;
  5. составить и предоставить заявление в отделение банка;
  6. получить разрешение от отдела попечительства;
  7. определить и согласовать с банком время совершения купли-продажи квартиры;
  8. официально снять всех членов семьи с регистрации в продаваемой квартиры;
  9. подписать договор сделки купли-продажи.

Соблюсти все пункты подобного плана достаточно проблематично, но именно так должна осуществляться продажа ипотечной квартиры, которую приобрели за счет детского пособия.

Продажа квартиры без выделения долей

Согласно законодательству Российской Федерации, продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал, без выделения долей запрещено. Если такая сделка все же будет совершена, то это считается прямым нарушением закона.

Выделенные доли должны иметь не только родители, но и дети. В противном случае продать квартиру никто не разрешит, а еще могут и наказать в судебном порядке за нарушение прав ребенка. Суд обяжет родителей определить доли для каждого ребенка в семье.

Риски для покупателей и продавцов

Риски для обеих сторон сделки обязательно прописаны в договоре купли-продажи. В общей сложности продавец и покупатель рискуют по одной и той же причине — несоблюдение всех этапов продажи, которые прописаны законодательством страны.

Особенности продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала, рассказаны в этом видео:

Если продавец решил слишком не заморачиваться получением всех необходимых разрешений и предоставлением нужных документов, подписал договор и взял задаток (или всю сумму), то в случае обнаружения нарушений органом опеки такая сделка считается недействительной и подлежит аннулированию.

Кроме этого, продавец обязан вернуть покупателю задаток (или всю сумму) в двойном размере и скорее всего будет притянут к ответственности в судебном порядке за нарушение прав детей. Покупатель же после совершения противоправной сделки рискует остаться без нового жилья, которое он хотел приобрести.

Как ускорить куплю-продажу

Есть еще один нюанс, который может повлиять на скорость совершения сделки. Если продаваемая квартира была куплена менее трех лет назад, а стоит она больше одного миллиона рублей, то продавцу придется заплатить достаточно большую сумму налога. Так что, если нет причин для спешки, то с продажей лучше немного повременить.

Заключение

Планируя продать квартиру, которая ранее была куплена за счет материнского капитала, в том числе и в ипотеку, сначала необходимо выяснить и проанализировать все юридические аспекты такой сделки. При возможности будет целесообразной консультация и поддержка опытного юриста.

Только соблюдая все нормы и требования, установленные законодательство РФ, можно быстро и благополучно осуществить сделку купли-продажи и при этом избежать нарушений закона.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499 )450-27-46 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом?

Последние изменения: Май 2019

Государственная помощь, реализуемая в виде материнского капитала, позволила многим семьям получить первую собственность. С течением времени появилась потребность в расширении жилплощади, обмене, разделе, передаче иным владельцам, однако стандартный алгоритм для продажи квартиры с материнским капиталом не подходит, пошаговая инструкция включает действия по согласованию продажи с официальными органами опеки, так как держатель сертификата при покупке собственности подписывал обязательства по наделению каждого члена семьи долей.

Причины для продажи жилья могут быть самые разные. Иногда требуется улучшить жилищные условия в связи с пополнением семейства, в других случаях семья вынуждена продать недвижимость из-за переезда в другой город. В любом случае, отчуждение квартиры или дома требует обязательного учета интересов несовершеннолетних собственников, которые должны были получить выделенные доли.

Условия продажи квартиры, купленной за маткапитал

Гражданский Кодекс регулирует процесс возмездного отчуждения жилой недвижимости, в приобретении которой участвовал материнский капитал. Процедура описана в статье 36 ГК РФ.

Так как по закону жилье должно быть оформлено в общедолевую собственность всех членов семьи, выделение долей несовершеннолетним является обязательством, данным держателем сертификата на маткапитал при согласовании сделки. Согласно действующего законодательства, купля-продажа квартиры (дома), оформленной на ребенка, регистрируется только после того, как родители гарантируют соблюдение интересов несовершеннолетних при передаче жилья в собственность новых владельцев.

Согласование предстоящей сделки регулируется положениями общего федерального законодательства и Семейного и Гражданского Кодекса:

    Статьи 28, 37 ГК РФ; Ст.20-21 ФЗ №48, утвержденного в 2008 году. ФЗ № 51.

Как получить разрешение опеки и попечительства?

На основании законов, отчуждение недвижимости, принадлежащей детям, по инициативе родителей запрещено, если не получено письменное разрешение от официальных органов на сделку. Получение согласия опеки требует сбора и подачи документации по предстоящей сделки. Официальные представители соцслужб должны быть уверены в том, что будущая продажа не нарушит права детей-собственников.

В обязанности родителей входит предоставление гарантий того, что взамен проданной части ребенку будет предоставлено равноценное имущество, соответствующее санитарно-гигиеническим и техническим нормативам. Размер новой площади не должен быть менее прежнего имущества.

Чтобы получить разрешение органов опеки, потребуется обратиться в администрацию по месту нахождения отчуждаемого жилья. Для регистрации сделки продажи в Росреестре нужно предъявить письменное постановление, разрешающее продажу на законных основаниях, при условии обеспечения несовершеннолетнего собственника другой недвижимостью.

Алгоритм оформления сделки

При передаче недвижимой собственности, приобретенной с помощью маткапитала, установлена следующая последовательность:

  1. Готовят перечень бумаг на недвижимость и по самой сделке. Точный список уточняют с учетом индивидуальных обстоятельств в районном отделе администрации в сфере опеки и попечительства.
  2. Подача документов в опеку и получение согласия или отказа.
  3. После подписания договора и расчетов между продавцом и клиентом обращаются за регистрацией в Росреестр.

Помимо письменного постановления с разрешением сделки со стороны официальных органов, для сделки готовят следующий перечень:

    Правоустанавливающие документы на недвижимость, свидетельство о регистрации конкретным владельцем. Договор купли-продажи. Расписка. Справка, подтверждающая, что жилье свободно от жильцов. Выписка из домовой книги. Нотариально заверенное согласие от супруга. Выписка из ЕГРП.

Регистрационные услуги являются платными – для переоформления недвижимости в Росреестр предоставляют квитанцию об уплате пошлины. Единый размер пошлины, установленный на территории всей России, составляет 2 тысячи рублей.

[3]

Стороны сделки, собрав все необходимые документы, назначают определенный день для сделки. При желании, выбирают один из доступных вариантов обращения:

    напрямую через Росреестр; благодаря действующему ближайшему к месту расположения объекта МФЦ.
Читайте так же:  Кому полагается доля в имуществе после кончины супруга

Так как не всегда возможно получение подобной услуги через МФЦ, следует заранее уточнить место возможной передачи документов по сделке для регистрации.

Продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал

Действия по продаже ипотечной квартиры, на приобретение которой потрачен маткапитал, более сложны ввиду необходимости согласования:

    с органами опеки; залогодержателем-банком.

Таким образом, сделка должна быть согласована не только с попечительским советом органов соцзащиты. Зарегистрировать собственность, находящуюся в залоге банка, на нового владельца не удастся, если кредитор не даст согласия на оформление сделки.

Если все необходимые разрешения получены, наступает время для преодоления новой сложности, ведь найти покупателя, готового приобрести жилье с обременением. Новому владельцу нужно быть готовым к тому, чтобы поставить цену продажи ниже на 5-10% ниже действующих, так как оформлять сделку с длительным процессом переоформления захочет далеко не каждый покупатель.

Продажа ипотечной недвижимости происходит одним из нижеописанных способов:

  1. Уточняют сумму оставшейся задолженности по жилищному кредиту. Будущий собственник вносит средства и закрывает кредитную линию. После досрочного расторжения ипотечного соглашения жилье освобождается из-под залога, делая законными любые манипуляции в отношении объекта. Фактически сделка осуществляется за счет средств покупателя с рассрочкой платежа: кредитору и продавцу.
  2. Банк перезаключает ипотечный договор на нового владельца. Фактически для банка не меняется ничего, кроме имени нового заемщика. Условия по ипотеке продолжает исполнять новый заемщик, который становится собственником обремененного жилья.
  3. Если найти потенциального покупателя, готового пройти длительный процесс согласования и переоформления, не удалось, остается найти альтернативный источник финансирования, который позволит владельцу самостоятельно погасить долг до срока, и переоформить квартиру на покупателя после снятия обременений.

Так как далеко не всегда продавцы сообщают об ипотеке, следует знать, как проверить обременение, запросив сведения из единой базы Росреестра.

Получение разрешительных бумаг

Собираясь продавать жилые помещения, купленные за материнский капитал, необходимо тщательно изучить процедуру и особенности согласования разрешительного документа из опеки.

Так как основанием для одобрительного ответа из попечительского совета станет полное подтверждение того, что родители учли имущественные права своих несовершеннолетних детей в качестве собственников. Для этого в районную администрацию представляют следующий пакет:

    заявление подписывается матерью и отцом (при их наличии). В тексте заявители просят разрешить оформление сделки купли-продажи жилья, оформленного в общедолевую собственность, с подробным указанием всех параметров отчуждаемой и покупаемой недвижимости; при отсутствии кого-либо из родителей, представляют справку о смерти, либо постановление суда о лишении прав; по достижении ребенком 14-летнего возраста, от него также потребуется отдельное заявление; удостоверяющие личность документы на родителей и детей, для лиц младше 14 лет представляют свидетельство о рождении; правоустанавливающие бумаги на объект, свидетельство регистрации собственности. технический и кадастровый паспорт (первый заказывают в БТИ, второй – представляют в Кадастровой Палате). справка о том, что все ранее зарегистрированные жильцы освободили площадь и выписаны; документ, устанавливающий отсутствие финансовых претензий по коммунальным платежам.

В зависимости от возможностей попечительских органов, обращение будет рассмотрено в течение установленного в конкретном регионе срока. В среднем, на согласование с опекой у человека уходит не менее 1 месяца.

Без выделения долей в новом жилье сразу

Отдельно отметим, что бывают ситуации, когда жилье продается, но новое еще не подобрано (например при переезде в другой город), тогда органы опеки и попечительства могут обязать открыть расчетный счет в банке и внести на него деньги, полученные после продажи, и причитающиеся детям, согласно ранее выделенных долей. Родители не имеют права воспользоваться денежными средствами с данного счета без разрешения опеки. При следующем обращении родителей за разрешением и получении такового, они смогут использовать средства на покупку нового жилья. Это требование опеки не нарушает Закон об опеке и попечительстве.

Риски покупки жилья, приобретенного продавцом с участием маткапитала

Многие покупатели, когда слышат о том, что выставленная на продажу квартира приобретена с участием государственных средств, отказываются от сделки. Риски покупателя заключены в том, что собственность должна быть предварительно разделена на доли, а так как маткапитал выдается при рождении второго ребенка, недвижимость необходимо распределить между родителями и детьми.

Если в приобретенной собственности до сделки не были выделены доли, сделка признается незаконной, так как считается оформленной в обход требуемой процедуры согласования с опекой. Сомнения, можно ли расторгнуть договор купли-продажи по данному объекту недвижимости, имеют серьезные основания. При выявлении нарушения, заинтересованные лица и официальные органы легко обжалуют переход права собственности по договору купли-продажи в судебном порядке.

В силу подобных сложностей, клиенты, вместо того, чтобы тщательно проверять, безопасны ли сделки с недвижимостью с материнским капиталом, предпочитают выбирать менее рискованные варианты покупки юридически свободной недвижимости, избегая лишней суеты и долгого ожидания даты регистрации сделки.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Источники


  1. Болдырев, В. А. Конструкция юридического лица несобственника. Опыт цивилистического исследования / В.А. Болдырев. — М.: Статут, 2012. — 368 c.

  2. Жан, Мишель Ламбер Маленький судья / Жан Мишель Ламбер. — М.: Прогресс, 2016. — 352 c.

  3. Графский, В.Г. Бакунин; Юридическая литература, 2013. — 144 c.
Условия продажи квартиры, купленной на материнский капитал
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here