Способы снижения кадастровой стоимости недвижимости

Самое важное по теме: "Способы снижения кадастровой стоимости недвижимости" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Оспариваем кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

  • жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
  • отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
  • гаражи, места для стоянки машин;
  • комплексы;
  • незавершенные объекты стройки;
  • другие помещения, сооружения, здания.

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.

Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.

Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

  • значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
  • серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
  • при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
  • пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
  • большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

  1. Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
  2. Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
  3. Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

[3]

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

  1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
    • ошибки в перечне объектов для оценки;
    • неточность указания места расположения;
    • неверно указанное целевое назначение;
    • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
    • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
    • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
    • другие моменты.

Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

Читайте так же:  Можно ли унаследовать неприватизированную квартиру
  • Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.
  • Куда и кому обращаться для оспаривания

    И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

    До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

    • владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
    • те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
    • любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
    • арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.

    Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

    С 2017 года Росреестр необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

    Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

    Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

    • справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
    • документ на право собственности, заверенный нотариально;
    • доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
    • отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
    • заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

    ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

    Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

    Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

    Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

    Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости

    Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости

    Средняя рыночная стоимость недвижимого имущества называется кадастровой стоимостью. Она определяется путем проведения процедуры оценивания специальной организацией и утверждается органами власти. Сведения о ней в обязательном порядке вносятся в ЕГРН.

    Кадастровое оценивание недвижимости проводят для того, чтобы создать качественную налоговую базу и усовершенствовать систему управления объектами недвижимости в нашей стране. Часто указание кадастровой стоимости необходимо в случае оформления договора аренды или наследства. Кадастровую стоимость устанавливает эксперт, обладающий правом на осуществление подобной деятельности. После проведения процедуры оценивания все данные передаются для обработки и хранения в базу Росреестра и в кадастровый фонд оценки.

    [2]

    Как уменьшить кадастровую стоимость

    Любой гражданин России имеет законное право на снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в его собственности. Данная процедура вполне законна, опирается на акты:

    • ФЗ № 237 от 03 июля 2016 года;
    • Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года;
    • ФЗ № 221 от 24 июля 2007 года;
    • ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года.

    Переоценка кадастровой стоимости может осуществляться как в судебном, так и во внесудебном порядке. Для уменьшения налогообложения физические лица могут обратиться в специальную комиссию, рассматривающую подобные вопросы, или в суд. А вот юридические лица и органы, представляющие государственную власть, должны сначала пройти досудебную предварительную процедуру урегулирования несогласия и только после этого обращаться в судебные инстанции.

    Что сделать для уменьшения кадастровой стоимости?

    Чтобы снизить налог на имущество, необходимо выяснить, возможно или нет снизить кадастровую стоимость. Для этого нужно, во-первых, обоснование для снижения. Узнать это можно путем сравнения данных, которые отражены в справке ЕГРН, и средней рыночной стоимостью объекта. Если разница превышает 30% и более, то есть все основания для подачи заявки на уменьшение налога.

    Следует помнить, что на переоценку имущества нужно подавать не позже 5 лет с момента изменения данных.

    Во-вторых, обратиться за заключением к лицензированным экспертам, которые определят разницу стоимости определенного объекта.На основе анализа предоставленных сведений в документах специалисты определяют целесообразность или нецелесообразность снижения кадастровой стоимости.

    В-третьих, собрать все документы (выписку из ЕГРН), в которой записана кадастровая стоимость; копии документов на право собственности; заключение, в котором указывается, что в Росреестре имеются недостоверные сведения; паспорт гражданина РФ).

    В-четвертых, обратиться в комиссию при Росреестре, которая должна урегулировать споры о кадастровой стоимости имущества. Заявление комиссией рассматривается около месяца, после чего выносится решение об отказе или одобрение на переоценку.

    Если собственник не согласен с ответом комиссии, то он может обжаловать решение в судебном порядке. На это отводится не больше 10 дней.

    Начиная с 2017 года по новому законодательству, если физическое или юридическое лицо не согласно с суммой налогообложения на недвижимость, то в судебные инстанции можно обратиться минуя решения кадастровой комиссии.

    В таком случае следует подавать заявление по месту регистрации ответчика, в данном случае Росреестра. В заявлении нужно отметить требование: оспорить решение или действие комиссии, определить реальную кадастровую стоимость с учетом обнаруженных неверных сведений.

    Читайте так же:  Каков максимальный срок действия доверенности

    Исковое заявление судом рассматривается около 1-2 месяцев. Истцу необходимо аргументировать, почему ему кажется, что на его недвижимость установлена завышенная кадастровая стоимость. Если судебное решение окажется в пользу истца, то налоговая инспекция обязана провести перерасчет и вернуть разницу налогоплательщику.

    Кадастровая стоимость разных типов недвижимости

    Квартиры, дома, нежилые помещения, земельные участки – это разновидности недвижимости, которые обладают определенными специфическими критериями по определению кадастровой стоимости.

    Одна из причин понижения кадастровой стоимости квартиры – это неверная информация, которая указана в базе данных недвижимости. Чаще всего подобные неточности возникают при анализе данных. К ошибочным или недостоверным сведениям относят:

    • Неправильная обработка информации при подсчете;
    • Неверные данные в списке недвижимости, которые подлежат переоценке;
    • Пренебрежение сведениями об аварийном состоянии жилья;
    • При проведении процедуры оценивания специалист может неверно определить технические характеристики квартиры, местоположение и прочие моменты, которые существенно влияют на стоимость жилья.

    Часто при определении кадастровой цены дома оценщики не учитывают его реальное состояние, степень износа, давность постройки, материал, площадь, месторасположение (близость или удаленность от центра), наличие благоустройства, дополнительных коммуникаций и других технических данных. Поэтому некорректные сведения всегда можно опротестовать на законных основаниях.

    Переоценка кадастровой стоимости нежилого помещения чаще всего касается юридических лиц, которую можно добиться непосредственно через суд, минуя специальную комиссию.

    Владельцы земельных участков часто встречаются с проблемой, когда после завершения кадастрового переучета, стоимость их земли намного завышена. От этого повышается имущественный налог.

    Следует понимать, что кадастровая стоимость земельных участков зависит от их предназначения (ИЖС или СНТ), от площади, коммуникаций, численности населенного пункта, расположения к центру города, инфраструктуры, качества почвы и других признаков.

    Если допущены нарушения при оценивании, то кадастровую стоимость также возможно снизить, обратившись в земельную комиссию по месту жительства.

    Остались вопросы? Для Вас работает юридическая консультация.

    Порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

    Под кадастровой стоимостью понимают цену объекта недвижимости, определяемую уполномоченными государством оценщиками. Пропорционально её размеру рассчитывается земельный налог, а также налог на имущество, поэтому снижение кадастровой стоимости выгодно каждому собственнику объекта недвижимости.

    Внести изменения в кадастровую стоимость компетентные органы могут по следующим причинам:

    • Для определения стоимости оценщиком были взяты сведения об объекте недвижимости, не соответствующие действительности;
    • Изменение цены участка на определённый период времени.

    Кто может заявить о пересмотре кадастровой стоимости

    • Собственник недвижимого имущества.
    • Бывший собственник недвижимости при условии, что его права и интересы нарушаются (он вправе обратиться за снижением кадастровой стоимости до 31 декабря года, когда он перестал владеть имуществом);
    • Лицо, арендующее недвижимость, в том случае, когда размер платы за пользование имуществом напрямую зависит от кадастровой стоимости. Не имеет значения, в чьей собственности находится спорная недвижимость – государства или частного лица. Однако если владельцем выступает физическое лицо, арендатору необходимо взять у него письменное согласие для процедуры оспаривания кадастровой стоимости.
    • Лицо, которое имеет единоличное право выкупить государственную недвижимость (при условии, что выкупная цена связана с кадастровой стоимостью);
    • Прокурор, с целью защиты нарушенных прав граждан или государства.

    Как происходит оспаривание

    Срок для оспаривания составляет 5 лет со дня внесения в кадастр сведений о цене объекта недвижимости.

    Несудебный порядок оспаривания стоимости недвижимости

    Комиссия, рассматривающая дела о несогласии со стоимостью недвижимости создаётся в территориальном управлении Росреестра. Сведения о времени и месте заседания комиссии каждого субъекта Федерации можно найти на официальном сайте Росреестра.

    Перед походом в комиссию необходимо иметь при себе пакет документов:

      Последнюю справку о кадастровой стоимости недвижимости, с которой не согласен заявитель. В документе должна также быть записана информация о спорном недвижимом имуществе.

    Как получить кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка и какие для этого нужны документы — читайте на нашем сайте здесь https://realtyinfo.online/4033-spravka-o-kadastrovoi-stoimosti-zemelnogo-uchastka

    Заявление в комиссию должно содержать следующие данные:

    • Информация о заявителе: ФИО, адрес, телефон – для граждан; полное название, ИНН, юридический адрес – для организаций.
    • Основания для оспаривания кадастровой стоимости.

    В первом случае комиссия направляет своё решение в Росреестр, который, в свою очередь, вносит соответствующие изменения в кадастровую стоимость и все выплаты, связанные с ней (налог, аренда) подлежат пересмотру. Если этого не произошло заявителю нужно самостоятельно обратиться в Росреестр с решением заседания комиссии.

    В случае отказа в снижении кадастровой стоимости можно обратиться в суд.

    Судебный порядок

    Рассматриваемая категория дел находится в компетенции суда города федерального значения (это городские суды Москвы и Питера, областные суды). Основная задача заявителя – грамотно составить исковое заявление. В нём указывается:

    1. Название и адрес суда, в который направляется заявление;
    2. Сведения о заявителе: ФИО, адрес, контакты физического лица; наименование, ИНН, юридический адрес организации;
    3. Сведения об ответчике (им является государственный орган, проводивший оценку недвижимости и определивший её кадастровую стоимость и Росреестр): наименование, адрес, контакты;
    4. Основания оспаривания кадастровой стоимости и доказательства её завышения;
    5. Указание на обращение в комиссию и её решение (обязательно только для юридических лиц, так как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде они могут только после рассмотрения такого дела комиссией);
    6. Список приложений.

    Помимо документов, необходимых для рассмотрения заявления комиссией, в суд нужно предоставить:

    1. Почтовые уведомления, о направлении копии иска ответчикам;
    2. Решение комиссии (если оно было);
    3. Квитанцию об оплате государственной пошлины (согласно п.7 ч.1 ст.333.19 НК она составляет 300 рублей).

    Если суд сочтёт необходимым, может быть назначена экспертиза для оценки рыночной стоимости недвижимости либо привлечён специалист для проверки работы оценщика.

    Как оспорить кадастровую стоимость участка расскажет консультант по недвижимости:

    По результатам рассмотрения дела суд может вынести одно из следующих решений:

    • Удовлетворить требования истца и снизить кадастровую стоимость до рыночной или представленной заявителем;
    • Отказать заявителю и оставить в силе существующую кадастровую стоимость.
    Читайте так же:  Соглашение о разделе наследственного имущества между наследниками

    В первом случае решение суда является основанием для внесения изменений в реестр и пропорционального снижения налогов и других выплат владельца недвижимости.

    Во втором случае истец лишается права дальнейшего обжалования той же кадастровой стоимости.

    Процедура снижения кадастровой стоимости земельного участка

    Определение кадастровой цены

    Переоценка кадастровой стоимости конкретной земельной территории происходит не реже, чем раз в 5 лет. Новый ценовой показатель фиксируется на будущий учетный период до того момента, пока не будет проведена очередная ревизия. Полученные данные позволяют определить объективную рыночную стоимость земли.

    Формула для расчета и объединения нужных оценочных критериев учитывает наличие обременений или, напротив, их отсутствие. В частности, для участка, из которого извлекается минимальная польза, государство устанавливает стоимость, используя в расчетах понижающий коэффициент. Иначе дело обстоит с территорией, только принятой в эксплуатацию. Чтобы установить стоимость объекта, необходимо умножить усредненные показатели похожих владений на общую площадь территории.

    Узнать приблизительную стоимость земельного участка можно, зайдя на специальный интернет-сервис. Однако вероятность расхождения полученных данных с официальной оценкой довольно велика.

    Факторы, влияющие на расчетную величину

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Разница между стоимостью выкупа земельного участка и кадастровой ценой в принципе не должна быть существенной. В действительности же эти показатели нередко разнятся, так как в рыночную стоимость земли, установленную в процессе государственной оценки, заложены многие факторы:

    • географические координаты участка;
    • особенности рынка;
    • привлекательность для инвесторов;
    • перспективы развития населенного пункта;
    • окружающая инфраструктура;
    • категория земли.

    Более детально ознакомиться с полным перечнем того, что может повлиять на снижение кадастровой стоимости земли, можно на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. На практике ценность земельного участка по большому счету определяется его рыночной ценой на данный момент.

    Случается, что необоснованно завышенная стоимость в реестре спровоцирована банальной человеческой невнимательностью, когда сотрудник по ошибке ввел данные другого собственника. Чтобы исключить это, следует сопоставить полученные цифры с показателями удельной кадастровой стоимости.

    Основания для пересмотра результатов

    Надо сказать, что снизить кадастровую стоимость земельного участка могут как физические, так и юридические лица, если предъявят доказательства, подтверждающие нарушение их прав. Помимо этого, человек должен быть собственником, арендатором или иметь исключительное право на приватизацию земельного участка. Такая же прерогатива есть у федеральных и муниципальных органов в отношении объектов, числящихся на их балансе.

    Понижение кадастровой стоимости земли возможно в следующих случаях:

    • оценщиком допущена грубая ошибка, повлекшая за собой повышение стоимости;
    • сведения, используемые при оценке участка, оказались недостоверными или утратили свою актуальность;
    • нанесен ощутимый ущерб плодородному слою почвы;
    • участок находится в болотистой местности, рядом с оврагом или обрывом;
    • собственнику не возмещен материальный ущерб за использование его владений в общественных целях.

    Досудебный порядок решения вопроса

    Чтобы самостоятельно уменьшить кадастровую цену недвижимого имущества, первое, что нужно сделать, — подать заявление в территориальный отдел Росреестра. Можно явиться туда лично или записаться на прием через интернет, после чего прийти в здание ведомства в назначенную дату.

    Заявление на перерасчет рассмотрят лишь в том случае, если в нем будут подробно описаны все причины обращения. Только весомые и документально подкрепленные основания для уменьшения цены земли, находящейся в собственном пользовании, смогут удовлетворить членов экспертной комиссии. Вдобавок к этому необходимо подготовить набор документов, включающий в себя:

    [1]

    • заявление в письменной форме от владельца или группы собственников;
    • паспорт гражданина РФ;
    • нотариально заверенная доверенность, если процедура занижения стоимости земли осуществляется через представителя;
    • кадастровая справка;
    • документы, устанавливающие право на собственность;
    • отчет о кадастровой цене от независимого эксперта.

    Заявление, как правило, рассматривают в течение месяца, после чего заявитель получает на руки письменное решение специальной комиссии. Если уполномоченные представители Росреестра сочтут убедительными доводы заявителя, то в ближайшее время изменения будут внесены в единую базу ЕГРН.

    В случае отрицательного решения необходимо обратить внимание на мотивировочную часть такого ответа. Бывает, что человек просто допустил ошибки в оформлении документов или предъявил недостаточно доказательств.

    После корректировки заявления разрешается его повторная сдача. В ситуации, когда отказ не имеет под собой законных оснований, такой вердикт можно оспорить в судебном порядке.

    Обращение в суд

    Согласно закону РФ от 29.07.1998 № 157- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допускается изменение кадастровой стоимости через суд. Владелец земельного участка вправе подать в суд на органы местного самоуправления. Чаще других судебные тяжбы затевают крупные землевладельцы, желающие понизить налог на землю, и арендаторы, которые заинтересованы в снижении платы за аренду. Чтобы выиграть дело в суде, необходимо совершить несколько шагов:
    1. Получить отчет об оценке земли для снижения кадастровой стоимости. Для этого стоит обратиться к незаинтересованной организации, имеющей лицензию для ведения подобного рода деятельности. Если разница между рыночной и кадастровой ценой составляет порядка 10−20%, то стоит задуматься о целесообразности такой затеи, поскольку нет гарантии, что суд удовлетворит иск.
    2. Собрать документы (кадастровый паспорт, отчет эксперта, правоустанавливающие документы, удостоверение личности, заявление) и подать их в суд.
    3. Дождаться результатов. При удовлетворении иска обратиться с решением суда в территориальный отдел Росреестра и потребовать внести соответствующие изменения.

    Стоимость разбирательства

    Чтобы снизить налоговую ставку, владелец участка будет вынужден изрядно раскошелиться на судебные издержки. Дабы дело не заглохло на начальной стадии, скорее всего, понадобится помощь квалифицированного юриста, услуги которого обойдутся приблизительно в 20−30 тысяч рублей. Кроме того, потребуется заключение независимых оценщиков. За свою работу они возьмут не меньше 10 тысяч рублей.

    Больше серьезных затрат не предвидится, но надо понимать, что за внесение изменений в реестр, подачу иска и получение выписки из ЕГРН также придется заплатить определенную сумму. Так, для частного лица всё обойдется в 1 тыс. рублей, а для организации — в 5 тысяч. Размер взимаемых сумм приблизителен и зависит от региона, где проживает собственник земельного участка.

    Читайте так же:  Нюансы получения налогового вычета при покупке частного дома с земельным участком

    Порядок изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости: как происходит пересмотр на деле?

    Кадастровая стоимость (далее КС)… мало кто понимает, чем она отличается от рыночной и какое значение имеет.

    А между тем именно от нее зависит, можно сказать, вообще все — и не на последнем месте здесь стоит имущественный налог.

    Если произведена оценка, а вы понимаете, что эксперт явно перемудрил — возможно ли ее изменить?

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

    О понятии государственной оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества, а также о способах определения цены нежилого коммерческого помещения по кадастру, читайте на нашем сайте. Узнайте также о том, какие разделы содержит государственный кадастр недвижимости, в каком порядке из него предоставляются сведения, а также об основных принципах и проблемах его ведения.

    О возможности

    Можно ли изменить кадастровую цену недвижимости?

    Она устанавливается экспертной оценочной группой при применении массовой модели, в некоторых случаях — индивидуальной.

    Именно она будет отражена в паспорте и в базе Государственного кадастра недвижимости.

    При этом следует помнить, что в расчет принимаются, помимо индивидуальных характеристик самого здания, другие различные факторы, такие как престижность района, старость возведения, уровень дохода населения, расположение инфраструктуры, дороговизна схожих строений рядом.

    Потому не удивительно, что КС в наше время неуклонно догоняет рыночную, хотя и уступает ей. Но по выводам некоторых экспертов — обгоняет, и намного.

    А ведь именно от этого значения будут отталкиваться при любой сделке с недвижимым имуществом, расчете ипотеки, высчитывании имущественного налога, судебных разбирательствах.

    Налоги-то платить ему. Тем более, что и оценщик не всегда бывает прав. Иногда причины очевидны: это и неправильно подсчитанное количество «квадратов» помещения, три комнаты вместо одной.

    Или включены и такие факторы, которые имеют место при оценке рыночной цены — например, состояние сантехники, ремонт.

    О том, как оспорить кадастровую стоимость здания, вы можете узнать из нашей статьи.

    Как изменить КС недвижимости? Поспорить с государством (Постановление Пленума Верховного суда РФ № 28 от 30 июня 2015 г) в этом плане можно двумя путями:

      досудебным (через Комиссию при любом территориальном отделении Росреестра);
  • через суд общей юрисдикции.
  • О способах уменьшения стоимости по кадастру недвижимого имущества читайте подробно на нашем сайте.

    Кто может оспорить?

    Как изменить КС объекта недвижимости, кто в праве это сделать?

    Как уже упоминалось, это можно сделать через Комиссию по урегулированию споров при территориальном отделе Росреестра или через суд общей юрисдикции (не арбитражный — арбитражные почти полностью отказались от рассмотрения таких дел).

    хозяин постройки, неважно, юридическое это лицо или физическое (в том числе и бывший, если тут каким-то образом замешаны его права как налогоплательщика);

    Узнайте, как определить КС здания по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как определить КС жилого дома по адресу или по кадастровому номеру.

    Через комиссию

    Как происходит обжалование КС недвижимости через специальную комиссию?

    Лучше, если это будет юридическая фирма. Они инициируют независимую оценку недвижимого имущества, на основании которой и будет произведен перерасчет.

    Что обязательно следует учитывать при оспаривании:

    • близость особых зон;
    • расположение инфраструктуры;
    • престижность района;
    • для каких целей предназначена постройка;
    • инициатор спора — какие права на нее имеет и каким образом заинтересован?
    • индивидуальные технические характеристики;
    • до какой степени изношена постройка, можно говорить об аварийном состоянии или нет.

    Комиссия рассматривает вопрос и корректирует заключение экспертной группы. Впрочем, может и отказать в требовании.

    Читайте о методике оценки КС недвижимого имущества по ФСО №4, об особенностях расчета цены по кадастру по специальной формуле, а также о способах получения справки о стоимости недвижимого имущества по кадастру.

    Если не удалось добиться правды в комиссии, можно обратиться в суд (областной или краевой) с требованием установить рыночную цену как кадастровую.

    Каков порядок изменения КС недвижимого имущества через обращение в суд? Для этого потребуется иск исходя из количества участников процесса, а также дополнительно следующие бумаги:

    • общегражданский паспорт;
    • собственнические документы на недвижимость или те, что подтверждают право пользования;
    • результаты независимой оценки;
    • документы первоначальной оценки;
    • нотариально заверенная доверенность (если требуется);
    • чек госпошлины (ст. 333.19 НК РФ).

    Срок пересмотра стоимости недвижимого имущества по кадастру — пять лет с момента предыдущей переоценки.

    Потому вам на помощь придет юридическая фирма, которая выступит и в качестве независимого оценщика и в качестве посредника при разбирательстве.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Кадастровая стоимость недвижимости и алгоритм её снижения

    Кадастровая стоимость недвижимости

    Кроме базовых характеристик, любая недвижимость имеет индивидуальные особенности, повышающие или понижающие ее ценность. А также свою роль играет волатильность рынка недвижимости.

    Учитывая периодичность переоценки имущества раз в три года, собственник рискует здорово переплатить налоги. Причём разница никогда возвращена не будет, так как налоговый период уже будет в прошлом и закроется навсегда. Таков порядок. При таких обстоятельствах хозяину собственности можно попробовать добиться занижения тарифа кадастра. Налог на недвижимость платят собственники таких объектов:

    • Жилище (дом, квартира, комната), включая все окружающие строения.
    • Нежилые помещения типа автогаража, стоянки для машины.
    • Стационарная группа строений.
    • Коммерческие сооружения.
    • Недостроенные здания.

    До того как начать опротестовывать неверность суммы по документам, нужно выяснить, какова она на самом деле. Это в наше время делается легко. Вся информация выставляется на официальном сайте Росреестра.

    Алгоритм действий тоже простой и удобный. Для этого достаточно вбить номер документа или местоположение строения и создать заявку.

    Читайте так же:  Наследственный фонд что это и для чего нужен

    Выбрав источник информации «ГКН», получите все актуальные данные по недвижимости. Потом сравните её с рыночной ценой, если есть разница, можно заняться вопросом снижения кадастровой стоимости недвижимости и уменьшения налога. Рыночную цену можно посмотреть по объявлениям и провести сравнительный анализ по похожим объектам.

    Повод для изменения

    Оспорить можно ошибки, которые обычно допускаются при обозначении параметров имущества и включают в себя такие случаи:

    • Неверное определение данных в списке объектов собственности, которые подлежат таксационной аттестации.
    • Ошибочную оценку обстоятельств, оказывающих влияние на цену объекта.
    • Местонахождение оцениваемого объекта.
    • Цель использования.
    • Допуск к использованию участка, на котором возведено сооружение.
    • Состояние недвижимости.
    • Соседство с территориями особого назначения.
    • Ошибка с неправильным использованием предоставленных данных.
    • Упущение сведений об опасном состоянии сооружения.

    Весь расчёт цены можно запросить у заказчика. Он обязан обработать запрос за неделю с даты регистрации запроса. Следует учесть, что при процедуре пересчёта цены, рыночная должна быть на ту же дату, как и кадастровая. И также важно знать, что не во всех регионах расчёт налога делают на этой основе. Некоторые до сих пор применяют в расчётах инвентаризационную цену.

    Пересмотр таксационного тарифа

    Уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости законно можно двумя путями: в специальной комиссии, призванной рассматривать подобные ситуации, в суде. Человек сам решает, какой вариант выбрать.

    Для юридических лиц обязательно прохождение обоих этапов, для физлиц достаточно одного выбранного. Причём заявка в комиссию менее затратно в материальном плане и по времени.

    Вопрос решается в течение 30 дней. Если нет согласия с решением комиссий, то можно продолжить спор в суде. Такие госкомиссии создаются при каждой службе Росреестра.

    Документальное сопровождение и иск

    В споре всегда участвует больше, чем одна сторона. В случае решения вопроса по уменьшению налога на недвижимость, их две. Каждая должна документально доказывать свою правоту. В этом случае интересны права и обязанности заявителя.

    Чтобы решить спор в свою пользу и изменить (понизить) ставку налога, он сам должен собрать всю доказательную базу. От ее полноты и достоверности зависит исход дела.

    А пошаговая инструкция о том, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, поможет ускорить процесс. Для этого потребуется представить:

    • Отчёт по оценке для оспаривания завышения цены здания. Служебный запрос делается в Росреестр.
    • Копии всех правоустанавливающих документов на объект, заверенные нотариусом.
    • Справку, доказывающую ошибочность данных об объекте, которыми воспользовались для расчётов.
    • Отчёт с итогом анализа коммерческой оценки собственности, составленный в ту же дату, что и документ по кадастру. Экспертное заключение от независимого предприятия с оценкой для оспаривания кадастровой стоимости здания также прилагается.

    Могут понадобиться и другие справки, касающиеся обнаружения факта ошибок в тех или других документах.

    Для обращения в судебный орган нужны дополнительные документы, такие как:

    • Извещение о передаче, ксерокопии бумажного варианта иска.
    • Чек уплаты госпошлины.
    • Доверенность на представителя, если заявитель сам не может участвовать в процессе в целом или в сборе документов.
    • Бумаги, предшествующие обращению в суд.

    Пустые заявления, не подтверждённые перечисленными документами, не будут рассмотрены. Они останутся без движения.

    Оспаривание в госкомиссии

    Прошение о перерасчёте тарифной ставки комиссией проверяется до 30 дней со дня регистрации. За первую неделю комиссия передаёт данные об этом заявлении с обозначением дня разбирательства в местный муниципалитет и самому заявителю. Решение комиссия принимает при явке более 50% её состава. Не более чем за пять суток после того как будет принято решение, комиссия уведомляет о нём все заинтересованные стороны. Если причиной спора служат неверные данные при определении цены по кадастру, то комиссия может:

    1. Отклонить иск, если данные будут признаны верными.
    2. Назначить пересмотр расчётов с целью понижения, если сведения признают неверными.

    Когда предметом спора выступает принятие для сравнения рыночной цены недвижимости, комиссия решает либо уменьшить цену построек до рыночных, либо отклонить иск в связи с отсутствием состава. Если заявитель не согласен с принятым решением, он вправе обратиться с этим же иском в суд.

    Подача жалобы в суд

    Владелец строений имеет право подать в суд как по результатам оценки стоимости, так и по решению комиссии. Иск может быть:

    • Об использовании при налогообложении рыночной цены строения.
    • Об уменьшении кадастровой стоимости недвижимости для физических лиц в связи с неточностями в расчётах при оценке.
    • Об обжаловании результатов работы госкомиссии.

    При условии, что суд решит спор в пользу гражданина, то в итоговой части решения указывается сумма кадастра, определённая судом. Она должна быть внесена в государственный перечень недвижимого имущества. При несогласии с решением суда гражданин может подать в течение 30 суток на апелляцию.
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Почти каждый человек владеет хоть одним объектом недвижимости. И решение налоговых вопросов не стоит пускать на самотёк. Хоть налоговики и должны предупреждать о размере налога и крайней дате оплаты, но, как и везде, есть человеческий фактор. Надо самим пооперативнее проявлять сознательность и обращаться в налоговый орган. Тогда человек заранее будете знать о сумме выплат и сможет поднять вопрос о её изменении.

    Источники


    1. Жанна, Владимировна Уманская История и методология науки. Учебник для бакалавриата и магистратуры / Жанна Владимировна Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 653 c.

    2. Тихомиров, М. Ю. Незаконное увольнение. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 673 c.

    3. Могилевский, С.Д. Общества с ограниченной ответственностью / С.Д. Могилевский. — М.: Дело; Издание 3-е, доп., 2013. — 528 c.
    Способы снижения кадастровой стоимости недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here