Способы проверки застройщика перед покупкой квартиры

Самое важное по теме: "Способы проверки застройщика перед покупкой квартиры" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры

Выбирая проект для инвестиций, многие дольщики акцентируют внимание на месторасположении, планировке, площади квартир и т. п. Все эти пункты крайне важны, однако также очень важно правильно проверить застройщика и избежать мошеннических схем в итоге. Тщательное изучение строительной компании имеет огромное значение, но многими недооценивается.

Поверхностная проверка

В современном мире существует огромное количество компаний, которые массово рекламируют свои услуги и максимально активно говорят о своих достижениях и преимуществах. Однако потенциальному дольщику следует всегда помнить, что реклама – это не показатель качества. Это лишь способ привлечь как можно большее количество инвестиций и рассказать о компании всему миру.

Никаких гарантий по качеству проделанной работы или отсутствию мошеннических схем маркетинг предоставить не может. Необходимо ориентироваться исключительно на факты:

  • репутация компании;
  • опыт застройщика/девелопера;
  • финансовая устойчивость и т. п.

Согласно федеральному закону 214, застройщик обязан раскрывать информацию, которая раньше была закрытой. Отныне строительная фирма должна публиковать на своём официальном сайте полную и подробную информацию о компании, а также обо всех строящихся объектах. Таким образом, у дольщиков появилась возможность получать сведения о девелопере, которые являются достоверными (иначе придётся отвечать перед законом), прямо с официального сайта. Благодаря этому надёжность застройщика можно проверять без дополнительных средств, если нет необходимости в углублённом изучении.

Ранее собственными силами было практически невозможно проанализировать строительную компанию, т. к. подавляющее большинство информации было закрыто. Впрочем, в нынешнее время такие данные позволяют лишь минимально оценить застройщика. Однако это позволяет сразу отказаться от неблагонадёжных вариантов и не тратить на них время и силы.

На сайте следует обратить внимание на разделы, содержащие информацию о самой фирме (может называться «О компании») и обо всех строящихся объектах («Проекты»). В этих разделах можно найти сведения о реализованных стройках, общих достижениях застройщика, наградах/грамотах, продолжительность существования на рынке.

Особенно важным является пункт, в котором компания раскрывает состав совета директоров. Не столько важны фамилии, как сам факт наличия их упоминания: если девелоперу нечего скрывать, значит, и имена директоров будут кстати (дополнительная информация, дающая надежды на надёжность компании). А если такого раздела на сайте нет, это уже вызывает определённые вопросы. Создатели сайта просто забыли добавить колонку совета директоров или не стали этого делать умышленно из-за мошеннических схем?

[1]

Изучая данный список, следует обратить внимание на наличие крупных инвесторов. Такими могут быть известные банки, инвестиционные фонды и т. п. Это большое преимущество для застройщика, ведь подобные крупные организации никогда не будут сотрудничать с застройщиками, которые не внушают доверия.

Если девелопер участвовал в инвестиционных проектах, которые были организованы местными/федеральными властями, то вероятность задержки строительства сводится к нулю. В подобных мероприятиях участвуют только лучшие из лучших, что является огромным преимуществом для репутации компании.

Дополнительные способы проверить застройщика

После поверхностной оценки следует заняться углублённым изучением сведений о девелопере:

  1. Финансовая устойчивость.

Чтобы убедиться в отсутствии финансовых проблем у застройщика, важно изучить стратегию его продаж. Когда строительная компания возводит объекты исключительно на собственные средства, а привлекать инвесторов начинает только после завершения 50% строительства – это финансово устойчивая фирма.

Тем не менее, следует взглянуть и на цены за квартиры: если они низкие (сравнительно по региону), значит, застройщику срочно нужны деньги, что ставит крест на его финансовой устойчивости.

Другое дело, если акции строительной компании размещены на бирже. Это означает, что имеется доверие биржевых инвесторов, а при наличии финансовых проблем это было бы невозможно. Проверка репутации и рейтингов застройщика на сторонних порталах о недвижимости также не будет лишней.

  1. Процесс строительства.

[2]

Ещё одним ключевым фактором является проверка темпов строительства. Если сроки возведения объектов совпадают с указанными в договоре, значит, это ещё одна гарантия благонадёжности застройщика.

Существуют следующие строительные нормы:

  • 2 этажа в месяц при монолитной технологии;
  • 4 этажа в месяц при панельном строительстве.

Если данные сроки нарушаются по любым причинам – это повод задуматься.

В прошлом оценить скорость строительства можно было только при личном посещении объекта, однако теперь строительные компании делают постоянные фотоотчёты проделанной работы либо ведут онлайн-видеотрансляцию процесса. Подобные действия идут в плюс репутации застройщика, однако посетить стройку всё же рекомендуется, чтобы собственными глазами оценить темп строительства. Также это хороший способ убедиться, что видеотрансляция – не мошенничество и не зацикленная запись любой другой стройки.

[3]

  1. Оплачиваемая проверка.

В нынешнее время существует большое количество частных контор, предлагающих услуги по изучению и проверке на надёжность различных строительных компаний. Цены индивидуальны, но в большинстве случаев застройщик будет изучен от начала и до конца. Чаще всего подобные конторы осуществляют следующие действия:

  • ключевая информация о юридическом лице (фактически, это поверхностная проверка, но с учётом информации, которую сложно получить рядовому гражданину);
  • подробный анализ финансового положения;
  • личный рейтинг надёжности застройщика;
  • полное изучение юридической информации о жилом комплексе;
  • проверка заключаемого договора на мошеннические схемы и, по желанию, внесение правок в его состав;
  • подробный анализ репутации (холдинга, застройщика/девелопера, жилого комплекса);
  • выяснение и изучение личности учредителей-бенефициаров;
  • личный выезд в строительную компанию для подписания договора.

Всеми этими действиями будут заниматься проверенные юристы и результатами останется доволен любой заказчик. В среднем такая услуга будет стоить около 24 тысяч рублей с возможностью выбора только необходимых действий.

Читайте так же:  Способы взять землю в аренду у государства с правом выкупа

Перечень документов

Хорошего застройщика не нужно уговаривать юридически доказать свою надёжность, такая строительная компания с удовольствием сама предоставит всю необходимую документацию. Это весьма трудоёмкий процесс, но максимально показательный.

Дольщику крайне рекомендуется серьёзно подготовиться или нанять соответствующих людей. Причин несколько:

  • объём документов будет довольно существенным;
  • с большой долей вероятности в бумагах будут содержаться узкоспециализированные формулировки и термины, понять которые простому человеку будет весьма сложно;
  • поверхностная проверка не принесёт никакой полезной информации, всегда требуется углублённое и тщательное изучение всего перечня документации.

Упомянутый 214 ФЗ устанавливает, что застройщик обязан предоставить конкретный перечень документов по первому запросу дольщика и иных заинтересованных лиц:

  • полная учредительная документация;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • налоговое свидетельство;
  • годовые отчёты компании;
  • бухгалтерия (отчётность) за последние 3 года;
  • аудиторская проверка за прошлый год.

Данные документы могут быть предоставлены только в двух видах: оригиналы либо копии. Но последние должны быть обязательно заверены нотариусом, иначе даже при проверке дольщиком их юридическая ценность равна нулю.

Перечисленная документация относится непосредственно к самой строительной компании. Кроме этого, следует изучить документы и на конкретный объект, на который будут направлены инвестиции:

  • декларация;
  • разрешительные документы на строительство;
  • подтверждение наличия прав у застройщика на земельный участок;
  • заключение государственного экспертного бюро после проверки проектной документации.

Отсутствие даже одной из упомянутых бумаг не позволяет застройщику привлекать инвесторов. При нарушении данного правила любой желающий может обратиться в прокуратуру и подать заявление о несоблюдении девелопером положений 214 ФЗ.

Также важно проверить официальные сведения, предоставленные застройщиком, и сравнить их между собой. Например, несоответствие данных в документах с указанными на сайте девелопера может говорить о каких-то махинациях или сокрытии важной информации. Это очень серьёзный минус и доверять такому застройщику – весьма рискованное дело.

Как проверить застройщика (видео)?

В этом видеоролике рассказано, что необходимо узнать перед покупкой квартиры в новостройке, какие вопросы следует задавать при посещении офиса застройщика, и какие документы должен предоставить последний перед подписанием договора.

Существует ещё много разных способов проверить надёжность застройщика (законных и не очень). Будет разумно изучить опыт других дольщиков и принять во внимание некоторые советы бывалых. Также не стоит сбрасывать со счетов открытые порталы по рейтингу строительных компаний, которые составляются людьми, имевшими дело с конкретным застройщиком.

Даты, печати и подписи: проверяем документы застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Изучая бумаги девелопера, обращайте внимание на то, когда они выданы, кем подписаны и к какому проекту относятся.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Выбрать хорошую новостройку с оптимальным сочетанием цены и качества – серьёзная часть дела, однако после этого предстоит ещё более ответственный момент – проверка документов застройщика. Портал MetrPrice.ru собрал советы экспертов в помощь тем, кто отправляется в офис продаж, чтобы лично ознакомиться с юридической стороной покупки квартиры в новостройке.

Бумажные горы

Прежде всего, покупателю нужно быть готовым к тому, что документов на проверку будет много и читать их придётся внимательно. Виды документов, которые застройщик обязан представить любому обратившемуся лицу, перечислены в п. 2 ст. 21 Федерального закона №214 о долевом участии, говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». В этот пункт входят данные, связанные со стройкой:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта;
  • проектная документация со всеми изменениями;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок.

Застройщик также обязан предоставить данные о себе (п. 2 ст. 20 214-ФЗ):

  • учредительные документы компании;
  • свидетельство о государственной регистрации, о постановке на учет в налоговом органе;
  • годовые отчеты и бухгалтерская отчетность за последние 3 года;
  • аудиторское заключение за последний год.

Без некоторых документов из этого списка застройщик не имеет права выходить на стройплощадку и привлекать деньги дольщиков в рамках ФЗ-214. К их числу относятся проектная декларация, разрешение на строительство, права на земельный участок, а также экспертиза проектной документации, – говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Проектная декларация: изучаем опыт и финансовые источники застройщика

— Всё о застройщике. Проектная декларация – исключительно полезный документ, который в сжатом виде содержит наиболее важную информацию о застройщике и проекте. В первом блоке указывается имя застройщика, его юридический адрес и реквизиты. Кроме того, здесь можно найти данные об учредителях, то есть конечных бенефициарах всего проекта. Отдельная графа посвящена проектам девелопера за последние три года. «Если проектов не было, то это может указывать на небольшой опыт застройщика в реализации жилой недвижимости, однако не стоит торопиться с выводами, – комментирует Мария Литинецкая. – Изучите биографию ключевых лиц компании – возможно, у них есть большой личный опыт в девелоперском бизнесе, а учреждённая фирма – новичок».

— На чьи деньги строится? Из проектной декларации можно узнать источники финансирования строительства. Обычно это либо собственные средства застройщика, либо банковский кредит. Наличие кредитной линии от крупного банка – хороший знак, ведь банки тщательно проверяют, кому и на что выдают такие серьёзные кредиты.

— Кто генподрядчик? Из проектной декларации можно узнать точное наименование компании генподрядчика. Нередко срыв сроков строительства происходит именно по вине этого звена, поэтому есть смысл узнать, какие ещё проекты строила эта компания.

— Что строится? Второй важный блок проектной декларации – информация о проекте. Здесь вы узнаете сроки сдачи и ввода в эксплуатацию объекта, себестоимость и технологию строительства, этажность, площадь жилых и нежилых помещений, количество квартир и т.д. Этот документ наиболее полно описывает, собственно, саму новостройку, которую приобретает покупатель.

Читайте так же:  Срок принятия наследства

Разрешение на строительство: проверяем срок действия

Разрешение на строительство – один из важнейших документов застройщика, который выдаётся официальным органом по надзору за строительством (в Москве это Комитет государственного строительного надзора). Без этого документа застройщик не имеет права привлекать деньги дольщиков. «Иногда девелоперы начинают реализацию квартир до получения разрешения, что, по сути, противозаконно, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В этом случае они оформляют свои отношения с покупателями в форме предварительных договоров купли-продажи (ПДКП), которые являются рискованными для клиентов».

Обратите внимание на срок действия разрешения на строительства, указывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: «Если срок окончания строительства, указанный в проектной декларации и в ДДУ, больше срока, указанного в разрешении на строительстве, нужно задуматься, – говорит эксперт. – Скорей всего, застройщик не успевает уложиться в график, и удастся ли ему продлить срок разрешения строительства на время достройки объекта – ещё под вопросом».

Права на земельный участок: срок действия и вид разрешённого строительства

Под правами на земельный участок понимается либо договор аренды, если земля получена застройщиком от собственника, либо свидетельство о праве собственности, если участком владеет сам застройщик.

Если застройщик арендует землю, покупателю нужно проверить факт государственной регистрации договора аренды, а также сравнить срок его действия со сроком, на который выдано разрешение на строительство. Если срок аренды уже истек, и нет никаких документов, подтверждающих его продление, заключать договор долевого участия с таким застройщиком не рекомендуется, говорит Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Также в правах на землю указывается вид разрешённого использования участка. Если вы приобретаете квартиру в высотном доме, то на данном участке должно быть разрешено «размещение многоэтажной жилой застройки» (для апартаментов – «строительство административных зданий» или «гостиничных объектов»). Это очень важный пункт: если застройщик возведёт многоэтажную новостройку на земле, предназначенной, например, только для индивидуального строительства (коттеджи, дачи и т.д.), то дом впоследствии снесут, а покупатель пополнит ряды обманутых дольщиков.

Получить исчерпывающую информацию о состоянии земельного участка можно с помощью выписки из ЕГРП по нему (кадастровый номер участка указывается в разрешении на строительство), говорит Наталья Шаталина. В данной выписке будет указано, кто является собственником или арендатором этого участка, есть ли по участку какие-либо ограничения, обременения, правопритязания или запреты.

Заключение экспертизы проектной документации: о проекте без прикрас

Этот документ содержит много полезной информации, однако клиенту нужно быть готовым к чтению многостраничного отчета со множеством цифр и непонятных терминов, предупреждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). В нём указаны конкретные материалы, из которых будет строиться дом, здесь можно увидеть поэтажные планировки и планы технических коммуникаций. С помощью этого документа вы сможете узнать о «начинке» своего будущего дома без прикрас: например, увидеть, не соседствует ли ваша спальня с лифтовой шахтой.

Необязательные документы: первый ДДУ, коммуникации, страхование

Существуют документы, которые застройщик не обязан давать на ознакомление, но их все же стоит попросить, говорят эксперты. Среди них – копия первого заключённого ДДУ. Регистрируя первый договор, Росреестр тщательно проверяет у застройщика все нужные по закону документы – разрешение на строительство, экспертизу проекта, права на землю и т.д. Поэтому если первый ДДУ уже прошёл госрегистрацию, это значит, что Росреестр проверил базовые документы застройщика.
Стоит попросить и такой документ, как технические условия на подключение коммуникаций, а также генеральный договор между застройщиком и страховой компанией, которая обеспечивает страхование ответственности девелопера. Важно помнить, что с 2017 года система обеспечения ответственности застройщиков изменится – место страховщиков займёт государственный Компенсационный фонд, куда застройщики будут отчислять процент от каждого заключённого ДДУ.

Принципы проверки

Обязательно сопоставляйте все данные, которые вы почерпнули из официальных документов застройщика, говорят эксперты. «Разрешение на строительство должно быть выдано, разумеется, на тот же участок, который указан в проектной декларации, – обращает внимание Мария Литинецкая. – Более того, площадь корпусов и их этажность после завершения строительства должны соответствовать данным, указанным в разрешении. На рынке были прецеденты в прошлом, когда лишние этажи, не предусмотренные разрешением, демонтировались по требованию властей».

Также важно обращать внимание не только на содержание документов, но и на то, кто и когда подписал бумаги, всё ли в порядке с печатью, говорят специалисты рынка недвижимости.

«Многое можно самостоятельно проверить через Интернет, – советует Владимир Каширцев («Азбука Жилья»). – К примеру, разрешение на строительство стоит сверить с тем, что выложено на соответствующем сайте уполномоченного органа». Узнав реквизиты застройщика из проектной декларации, можно сделать запросы в налоговую службу и ЕГРЮЛ. Есть смысл изучить и биографию генерального директора.

И ещё один важный момент. Не стесняйтесь узнать, с кем ведёте переговоры о покупке квартиры. Здесь всего два варианта: это либо сотрудник отдела продаж застройщика, либо его представитель – специалист риэлторского агентства. В первом случае следует запросить подтверждение того, что работающий с вами менеджер действительно относится к компании-застройщику, говорит Владимир Каширцев. Во втором случае следует убедиться, что между застройщиком и риэлтором заключён официальный агентский договор. «Однако нужно понимать, что в договоре агентирования отражается множество сведений, представляющих коммерческую тайну сторон, – замечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Поэтому, как правило, девелопер выдает агентству доверенность на реализацию квартир в проекте. Именно этот документ чаще всего предоставляют клиентам в качестве подтверждения полномочий продавца».

Видео удалено.
Читайте так же:  Порядок оформления землю под гаражом в собственность
Видео (кликните для воспроизведения).

В качестве заключения стоит сказать, что проверить документы застройщика вполне реально самостоятельно, но в случае сомнений лучше привлечь юридически подкованного специалиста. И, конечно, стоит понимать, что проверка документов – не единственный этап в изучении понравившейся вам новостройки, говорят эксперты. Посетите стройплощадку, чтобы лично увидеть дорогу до будущего комплекса и его окружение, побеседуйте с представителями застройщика или даже строителями о том, как продвигается стройка, поищите информацию в Интернете. Именно всесторонний анализ ситуации позволит избежать трудностей в будущем.

Портал MetrPrice.ru желает Вам благополучных сделок!

Юридическая проверка застройщика перед покупкой квартиры

Пошаговый алгоритм самостоятельной проверки застройщика перед покупкой квартиры в новостройке:

1) На сайте застройщика скачиваем проект договора долевого участия. В нем указаны юридическое наименование застройщика и его ИНН. Также эту информацию можно запросить в отделе продаж застройщика или у нас в «33 Варианта».

2) На сайте zachestnyibiznes.ru вводим ИНН застройщика, тут мы сможем увидеть такие данные, как:
— Дата регистрации компании, текущий статус компании и размер уставного капитала застройщика
— Данные об учредителях и руководителях компании. В том числе ссылки на другие компании, с которыми связано руководство застройщика
— Наличие задолженности перед налоговыми органами

пример проверки застройщика ООО «ДЖН», жилой комплекс «Новомарусино» в Новосибирске

3) На сайте судебных приставов fssprus.ru/iss/ip, по названию компании проверяем наличие долгов по исполнительным производствам.

пример проверки застройщика ООО «ДЖН», жилой комплекс «Новомарусино» в Новосибирске

Судебные приставы, как правило, взыскивают у застройщиков долги перед физическими лицами (например, неустойки и штрафы по ДДУ), задолженность застройщиков перед своими поставщиками и подрядчиками, долги по налогам и сборам.
Задолженность по исполнительным производствам – признак нестабильной финансовой ситуации застройщика.

4) На сайте kad.arbitr.ru, по ИНН застройщика проверяем картотеку арбитражных дел и смотрим суды, в которых застройщик был ответчиком.

пример проверки застройщика ООО «СЛК», жилой комплекс «Дивногорский» в Новосибирске

Арбитражный суд рассматривает дела между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и государственными органами, а также дела о банкротстве.
Большое количество таких судов может означать, что у застройщика есть долги перед подрядчиками, поставщиками или государством.

пример проверки застройщика ООО «АРГО», жилой комплекс «Олимпийской славы» в Новосибирске

В судах общей юрисдикции рассматриваются споры между застройщиками и физическими лицами.
Физические лица могут подать в суд на застройщика при неудовлетворительном качестве строительства или при срывах сроков по договорам долевого участия.

Пример юридической проверки нескольких застройщиков по данному алгоритму.

Данные собирались в январе 2018 года.

От автора статьи Алексея Янина.

Данный материал не является рекламой или антирекламой конкретных застройщиков. Мы хотим сделать рынок новостроек прозрачным и понятным для покупателей.
Главное, что мы хотели донести, — цена не должна быть главным фактором в принятии решения о покупке новостройки. Помимо цены есть такие факторы, как надежность застройщика и безопасность сделки.

Будьте умнее и проверяйте застройщиков перед покупкой самостоятельно или обращайтесь к нам в «33 Варианта». Наши услуги по помощи в покупке квартиры в новостройках Новосибирска абсолютно бесплатны.

P.S. Выражаю благодарность в разработке алгоритма проверки застройщика юридической фирме «Янина и партнёры».

P.P.S. Нам очень важна обратная связь от вас. Задавайте любые вопросы по алгоритму проверки застройщика в наших социальных сетях:

И просто подписывайтесь на наши социальные сети и канал на Ютубе. В 2018 году мы будем снимать обзоры на новостройки Новосибирска и, если эта статья будет полезна людям, продолжим юридические темы.

Еще одна статья о том как обезопасить себя перед покупкой квартиры в новостройке: Проверка новостройки перед покупкой квартиры: что нужно посмотреть в проектной декларации.

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться!

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

  • свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
  • устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
  • разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
  • инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
  • приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
  • лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
  • договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
  • проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
  • паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
  • желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
  • если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.
Читайте так же:  Обременение прав на земельный участок, ограничения в использовании земель

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

Покупка квартиры сама по себе является достаточно сложным и рискованным предприятием, поскольку у покупателя есть шанс приобрести “нечистое” жилье. Проблемой могут стать различные задолженности, которые впоследствии переоформляются на нового владельца. Каким образом избежать беды и проверить квартиру перед покупкой, узнаем далее.

Проверка продавца при покупке квартиры

Проверьте паспорт вашего продавца. Загвоздка в том, что он может оказаться неподлинным. Неподлинные паспорта четко фиксируются современным законом, и их список отображен на сайте МВД России. Если выяснится, что паспорт не действителен, от сделки лучше отказаться.

Несколько сложнее происходит дело, когда от имени продавца действует стороннее лицо. Чтобы в данном случае дело происходило по всей строгости закона, очень важно наличие доверенности, образец которого вы сможете скачать тут.

Вам должны ее продемонстрировать, чтобы доказать отсутствие злого умысла. Обратите внимание, чтобы доверенность была заверена нотариально, ведь без нотариального заверения она не значит ничего. Спросите, почему сам продавец не присутствует при сделке, и по какой причине от его имени действует стороннее лицо. Ответ должен быть ясным и четким, не оставляющим вопросов.

В доверенности также прочтите, какими правами обладает уполномоченное лицо. Может ли человек перед вами получить деньги за квартиру либо его возможности ограничиваются исключительно проведением переговоров.

Бывают ситуации, когда недееспособный продавец пытается по низкой цене продать жилье. Если уже после первой личной встречи возникают сомнения в его адекватности, то можете поговорить с соседями или родственниками продавца, чтобы больше узнать о его жизни. Но в лучшем случае от покупки такого жилья отказаться.

Если у вас остались какие-либо вопросы или продавец вам не предоставил каких-либо документов, вы можете их потребовать. Если он ищет причины, чтобы не показывать вам какие-либо документы, то стоит задуматься о его честности. Обязательно говорите с продавцом — задавайте ему вопросы, следите за его реакцией. Реакция честного человека на любой вопрос о квартире не вызовет какой-либо агрессии либо отрицания, в то время как при желании обмануть вас, человек может строить размытые ответы и пытаться всячески скрыть данные.

Не менее важно проверить агентство недвижимости. Инструкция как это сделать – тут.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Для начала, вам следует ознакомиться с теми документами, которые предоставит продавец, а затем для составления полного представления о квартире и её “прошлом”, попросить и другие. Общая масса необходимых данных выглядит следующим образом:

  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (см. также – как узнать, кому принадлежит квартира).
  • В случае если акты продажи совершались ранее, то лучше потребовать показать предыдущие договоры о купле-продаже.
  • При наличии (обязательно спросите об этом) следует также ознакомиться с документами об обмене, дарении, наследовании или ренте.
  • Расширенная выписка из домовой книги. Получить её можно либо в управляющей компании, либо в миграционной службе. Взять такую выписку несложно, к тому же данная процедура займет совсем немного времени. Поэтому если продавец отказывается вам представлять данный документ, значит, скорее всего, он что-то пытается скрыть.
  • Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи и капитальный ремонт. Важно учесть, что если долг за коммунальные платежи не передается новому владельцу, то за капремонт — передается.
  • Если квартира перешла в пользование настоящего владельца по судебному решению, то это решение вы также вправе осмотреть и изучить.
  • Наконец, не забудьте ознакомиться с выпиской из ЕГРП, которую владелец недвижимости может получить в государственном реестре прав собственности.
Читайте так же:  Статья 1158 гк рф. отказ от наследства в пользу других лиц и отказ от части наследства (действующая

Если какие-то документы на настоящий момент у продавца отсутствуют, сообщите, что будете готовы совершить сделку только тогда, когда вам будут представлены все документы. Конечно, чтобы избежать бесполезных встреч, заранее по телефону предупредите продавца о том, какие документы ему следует подготовить. Это будет удобно для обеих сторон и поможет подготовить продавцу документы заранее.

Как проверить документы при покупке квартиры?

Далее мы рассмотрим, на что необходимо обращать внимание в предложенных вам документах, и какой риск может быть в случае, если продавец недобросовестный:

Наконец, проведите классический стандартный осмотр всех бумаг. Перед вами должны быть оригиналы либо заверенные копии. На них не допускаются какие-либо пометки либо исправления. Все документы должны быть снабжены подписью владельца и печатями. Данные критерии укажут вам на подлинность предоставленных документов.

Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр?

Проверить квартиру на чистоту через Росреестр сегодня стало особенно просто, ведь вы можете заказать выписку из ЕГРП, электронную выпуску или онлайн сведения об объекте. Что можно выяснить и установить при помощи такого рода документа?

  • Назначение объекта. Известно, что недвижимость может являться как жилой, так и нежилой. Путем нехитрых манипуляций нежилое помещение могут выдать за жилой дом, а ответственность потом будет нести настоящий владелец.
  • Актуальная планировка. Приложены графические изображения, поэтому их можно сравнить с тем, что мы имеем на деле. Так, вы поймете, делались ли незаконные перепланировки или нет.
  • Наличие кадастрового паспорта. Многие считают, что кадастровый паспорт есть в любом случае, однако, это совсем не так. Данный документ отсутствует в случае, если дом не достроен либо недоделан. В справке вы обязательно найдете информацию о наличии кадастрового паспорта.
  • Информация о зарегистрированных лицах и собственниках. В справке будут указаны не только их имена, но также дата их регистрации и номер. Обратите особое внимание на эту информацию, поскольку количество зарегистрированных лиц должно соответствовать количеству собственников.

Чтобы получить обозначенную информацию, актуальную на настоящий момент, выполните следующие действия:

  1. Перейдите на сайт Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru

  1. Чтобы получить информацию онлайн, выберите в списке электронных услуг и сервисов «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

  1. Чтобы получить полную справку, из данного же списка выбрать «Получение сведений из ЕГРП», после чего откроется анкета для заполнения. Вы можете выполнить поиск с помощью и адреса, и кадастрового номера.

  1. После отправки заявки вы получите справочную информацию по объекту:

Стоит отметить, что вы можете заказать справку, выполнив следующие действия:

  1. Перейдите по кнопке «Получение сведений из ЕГРП» и найдите такой раздел:

  1. Выберите «Подать запрос на получение сведений из ЕГРП».
  2. Заполните открывшуюся анкету.
  3. Оплатите госпошлину в 200 рублей через банк или терминал, получив реквизиты на электронную почту.
  4. Получите справку.

Видео: Как проверить чистоту квартиры?

Мошенничества с продажей квартир участились, поэтому юрист Игорь Ковальский расскажет о полном списке документов, которые потребуется проверить перед заключением договора сделки купли-продажи:

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Документы на квартиру — это важнейшая часть нашей проверки. Обратите внимание, что большинство из них должно находиться на руках владельца, а получение некоторых дополнительных сведений — достаточно простой процесс. Каждый продавец знает, какие документы ему придется демонстрировать покупателю. То есть, если он не подготовился к вашей встрече и не собрал нужных данных, это повод задуматься.

Источники


  1. Милантьев, В.П. История и методология физики / В.П. Милантьев. — М.: Российский университет дружбы народов (РУДН), 2016. — 578 c.

  2. Правоведение. — М.: КноРус, 2010. — 472 c.

  3. Сидорова, Е.В. Используем сервисы Google. Электронный кабинет преподавателя: моногр. / Е.В. Сидорова. — М.: БХВ-Петербург, 2015. — 966 c.
Способы проверки застройщика перед покупкой квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here