Советы, как правильно подготовить квартиру к продаже

Самое важное по теме: "Советы, как правильно подготовить квартиру к продаже" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Как подготовить квартиру к продаже

В период кризиса на рынке недвижимости создались условия, при которых продавцов больше, чем покупателей. Этот показатель повышает требования к продаваемому объекту недвижимости. Сегодня покупатели выбирают квартиры не торопясь, и не совершают покупку, не посмотрев хотя бы десяток вариантов. Чтобы быстрее продать квартиру при обострившейся конкуренции нужно приложить дополнительные усилия. Вот несколько полезных советов, которые помогут не только сделать Вашу квартиру более привлекательной для покупателя, но и в ряде случаев дороже продать.

1. Состояние квартиры

Оценка объекта покупателем, как правило, начинается еще при подходе к дому. Состояние подъезда, лестницы, лифта и дверей — все это может иметь большее значение, чем, например, наличие в квартире импортной сантехники.

Но здесь от Вас мало что зависит, разве что немного прибрать площадку перед входом в квартиру, если она захламлена. Проверьте, нет ли перегоревших лампочек — темный коридор не произведет хорошего впечатления на людей, которые зашли в него впервые.

Как показывает практика, на продажу редко выставляются квартиры, отремонтированные недавно. Действительно, затевать глобальный ремонт с заменой всего и вся перед продажей не имеет смысла, так как это не увеличит стоимость квартиры соразмерно затраченным на ее улучшение средствам.

Другое дело — легкая косметика. Что-то подкрасить, обновить обои, заменить прокладки в подтекающем кране и т.д. — это не дорого, но обязательно откликнется Вам симпатией покупателя. Перед показом не поленитесь сделать уборку. Помните, что чистота еще никому не портила впечатление.

Не экономьте на электричестве. Вкрутите лампочки поярче — квартира будет казаться светлей и больше, а потолки — выше. Еще лучше, если Вы будете показывать ее в дневное время (и, желательно, в солнечную погоду). А свежевымытые окна добавят простора и привлекательности. При показе категорически не рекомендуются задвинутые шторы, кроме тех случаев, когда перед окном находится помойка.

[3]

Побеспокоившись заранее о некоторых вопросах, можно серьезно повлиять на ход продажи своей квартиры. Начиная с объявления, где указания «квартира свободна», «документы готовы» — расположат к Вам больше потенциальных покупателей, заканчивая состоянием квартиры и умением подчеркнуть все ее плюсы.

2. Квартира свободна

Есть золотое правило: чем меньше вещей в квартире — тем она кажется больше. Уже на стадии просмотра объявлений, преимущество в глазах покупателя получают те объекты, в примечаниях которых указано, что они свободны. Если у Вас не новая и громоздкая мебель, обязательно вывезите ее, а если позволяет ситуация, полностью освободите квартиру.

Это касается и балкона. Перенесите склад ненужных вещей в другое место, и тогда покупатель сможет насладиться видом, а не спотыкаться о горы хлама. К тому же пустой балкон обязательно будет казаться просторней.

Помните, что из двух одинаковых по площади и состоянию квартир, одна из которых загромождена — покупатель выберет свободную.

Однако, не стоит слишком сильно увлекаться и забывать о том, что абсолютно пустое помещение не выглядит жилым.

3. Общение с потенциальным покупателем

Объясняя, как к Вам добраться, обязательно укажите альтернативные способы. Например, если к Вам можно доехать от разных станций метро — подчеркните это. Не рекомендуется организовывать просмотр в часы пик, если только квартира находится пешком от метро. Если покупатель на машине — лучше выбрать время, когда в Вашем районе нет пробок.

Важно позаботиться о том, чтобы будущий владелец получил хорошее впечатление не только от квартиры, но и от продавца, то есть Вас. Будьте вежливы и внимательны. Не проводите показ в домашней одежде. Говорите мягко, но отвечайте уверенно. Заранее подумайте о готовых формах ответов на распространенные вопросы.

Показывая квартиру, подчеркивайте ее плюсы, не заостряйте внимание на минусах. Избегайте длительных пауз — всегда есть информация, которая улучшит мнение о квартире. Это могут быть объекты инфраструктуры Вашего района. Молодым расскажите о развлечениях, спортивных комплексах, кинотеатрах. Пожилых людей больше заинтересует близость аптеки, поликлиники, тишина района. Семье с ребенком можно рассказать о ближайших детских садах, школах, в том числе спортивных и музыкальных.

4. Оцените готовность документов для продажи квартиры

Можно часть шагов делать параллельно: пока идет косметический ремонт и вывоз вещей — одновременно заказать документы и спокойно ждать, когда они будут готовы. А оценив, сколько времени Вам потребуется для наведения порядка в квартире — Вы можете выбрать оптимальный срок изготовления того же Техпаспорта, не переплачивая за ненужную срочность.

Заранее собрать документы — дело несложное, но может сыграть ключевую роль, особенно когда покупатель ограничен во времени.

Самый «долгий» для получения документ в Вашем списке — Технический паспорт квартиры. Срок его изготовления колеблется от 3-х дней до 1 месяца, и зависит от стоимости. Следует отметить, что цена может отличаться до 10 раз. Даже если Вы готовы оплатить 3-х дневный срок, сделайте заранее — будет только лучше. В течение выбранного срока к Вам пожалует инспектор из ПИБа (Проектно-инвентаризационного бюро) проверить отсутствие несогласованных перепланировок. Будьте готовы к тому, что к перепланировкам относится и переделанная кладовка, и даже остекление балкона — в этом случае срок изготовления паспорта может увеличиться, а за изменение данных в реестре ПИБа придется доплатить. Срок действия технического паспорта законодательно определен как 5 лет, но при продаже квартиры это обычно 1 год.

Форма-9. Справка о зарегистрированных лицах на данной площади. Выдается бесплатно, но следует учесть специфический график работы паспортиста, а также непредсказуемость с очередями в конторе. Срок действия справки законодательно не определен, поэтому каждая отдельно взятая инстанция устанавливает свой срок. В большинстве случаев это 30 дней.

Выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). Выдается платно. Справка о наличии ограничений (обременений) прав, также о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта недвижимости. Хотя законодательно срок действия справки не определен, считается, что она действительна 30 дней. Выдается в отделе УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы) по Вашему округу.

Читайте так же:  Исковое заявление о разделе имущества после развода

Также может потребоваться справка из налоговой — об уплате налога на недвижимое имущество. Это особенно актуально, если продаваемая квартира была получена по наследству или дарению.

Если у продавца есть супруг/супруга, то понадобится Согласие на продажу — это один поход к нотариусу. Если в дальнейшем планируется покупка недвижимости, можно в одном документе указать и согласие на покупку, чтобы не платить за два документа.

Если в сделке участвует несовершеннолетний — необходимо получить разрешительные документы от Отдела опеки и попечительства (РОНО). Следует учесть, что в этом случае должен быть подобран встречный вариант покупки другого объекта недвижимости, причем, в котором жилищные условия несовершеннолетнего будут явно улучшены.

Вполне возможно, что список документов для продажи может выйти за рамки указанных. Например, особо осторожный покупатель может попросить справку из психоневрологического и/или наркологического диспансера, что не должно Вас обижать: сегодня это скорее норма, а не исключение из правил.

Советы, как правильно подготовить квартиру к продаже

Первое, с чего стоит начать подготовку квартиры к продаже, это избавление от всего ненужного.
Вы же все равно собираетесь переезжать, так зачем тянуть в новую жизнь старые вещи.

Начать можно с «тайных комнат» — кладовок, антресолей и балкона.
Именно туда, по традиции, мы складываем все то, что не нужно прямо сейчас.
А часто и то, что ненужно вообще.

Шкафы и полки тоже можно проредить от того, чем вы не пользуетесь.
Сувениры, никогда непрочитанные книги и прочее можно продать в интернете на досках объявлений.

Старые мебель и бытовая техника, туда же на Авито или к мусорным бакам.
Разложенные диваны сложить. Оставшуюся мебель расставить оптимально, чтобы не мешала проходу.

Меньше мебели — квартира кажется просторнее.
Но и совсем пустой она не должна быть, если вы не продаете её полностью под отделку.
То что жалко, свезите в гараж или на дачу. Ну все же так делаем.
В квартире на продажу не должно быть ничего лишнего.

Обезличьте квартиру, уберите ваши фотографии, тарелочки со стен, магнитики с холодильника, коллекцию плюшевых зайчиков и рисунки ваших детей в рамочках.
Покупателям нужны квадратные метры, а не история жизни предыдущих хозяев.
К тому же то, что нравится вам, может не понравится покупателям.
Квартира должна стать одновременно и просторной и уютной и обезличенной.

Да, непросто. Но разберем по порядку, как это сделать.
Старые вещи вообще создают атмосферу затхлости, а вам нужно создать атмосферу свежести.
Ведь люди придут смотреть себе новое жилье, и они хотят чувствовать какой-то дух новизны, свежести.

А если у вас «бабушкина квартира», где пахнет старьем, то впечатление будет не самым лучшим.
Кстати, о запахах в доме мы еще поговорим отдельно.

Квартира «под отделку»

И еще один глобальный совет — если у вас квартира, где никто не живет, например досталась в наследство, то можно вообще сделать ход конём.

Берете и вычищаете всю квартиру полностью.
То есть, оставляете голые стены и пол.
Стены штукатурите, а на полу делаете новую цементно-бетонную стяжку. И всё.

Теперь вы продаёте квартиру под отделку.
и тебе хлама, ни древнего ремонта, ни запаха лесного болота.
Все чистенько, аккуратненько.
Прямо квартира от застройщика!
Так и продавайте.

Все равно в таких старых квартирах люди полностью все переделывают под себя. А тут вы просто избавили их от лишних трудов. Да только спасибо скажут.
И не нужно будет краснеть за облупившиеся стены и скрипящий пол с разваливающейся мебелью.

Многие задаются вопросом, а нужно ли делать ремонт в продаваемой квартире, и если да, то какой?
Скажем сразу — дорогой ремонт не делайте ни в коем случае!
Это не окупится.

Часто люди делают хороший ремонт и естественно ставят цену намного выше рынка и теряют до 90% потенциальных покупателей.
Проверено на нашем многолетнем опыте.

А если делают качественный евроремонт и сильно завышают стоимость с учетом этого самого ремонта, то и вовсе могут продаваться годами.

Ведь если ваша «двушка» будет стоить как обычная «трёшка», то большинство либо предпочтут вариант подешевле, либо купят «трёшку» и сами там все устроят на свой вкус.
Овчинка выделки не стоит.

А вот лёгкий косметический ремонт, это совсем другое дело.
Это освежит вашу квартиру, выделит её среди других подобных ей, и обойдётся вам совсем недорого. Тем более, если делать все будете сами.

Если вы давно делали ремонт и кафель в ванной, туалете и на кухне уже не первой свежести, то смело сбивайте его.

Затем готовьте стены к покраске и красьте в светлые пастельные тона. Лучше всего смотрятся бежевый и светло-серый цвета.

Эффект поразительный! Выглядит так, как будто вы только что сделали евроремонт. А стоит опять же недорого.

В детской разрисованы и ободраны обои? Сдирайте и клейте самые простые без рисунка, можно под покраску.
То же самое и в других комнатах.

Прежде чем к вам начнут приходить первые гости, нужно привести квартиру в полный порядок. Чтоб сверкала и благоухала.

Даже если у вас недавно был сделан ремонт и вообще все аккуратно, всё равно стоит уделить внимание наведению лоска.

Обязательно вымойте окна.
Если будут просмотры в дневное время, то на окна конечно же обратят внимание.

Да и света будет больше в комнатах, когда стёкла прозрачные как хрусталь.

Влажная уборка всего и вся.
Особенно, если в доме кошки-собаки.
Их шерсть разлетается повсюду.
И вообще лучше будет, если на время продажи, вы сможете увезти из квартиры своих питомцев.

С кошками вообще отдельная история. Как ни убирай за ними, запах может все равно оставаться.

Продавали однажды квартиру в прекрасном состоянии, но очень долго никто не покупал. А все потому что в доме жил старый престарый кот и пахло там соответственно. Долго уговаривали хозяев отдать котика на время пожить у родственников. Никак не соглашались.

Только спустя полгода решились, перевезли престарелого домочадца к родне и сделали генеральную уборку в доме. Квартира посвежела и была продана за месяц с небольшим.

Это действительно очень важно. Все подобные мелочи, на которые обычно хозяева не обращают внимания, становятся критичными для потенциальных покупателей.

Советы, как правильно подготовить квартиру к продаже

При реализации недвижимого имущества важно предварительно задуматься, как подготовить квартиру к продаже. Существуют продавцы, которые не задумываются о состоянии жилплощади, которую собираются предлагать покупателям. Конечно, продать можно любое имущество, даже находящееся в плохом состоянии, однако приходится значительно снижать цену. Если человек хочет потратить минимум средств на облагораживание недвижимости, чтобы заработать со сделки больше денег, тогда он должен выполнить подготовительные этапы. Полезно знать, на что именно нужно обратить внимание, чтобы купля-продажа принесла максимальную выгоду.

Читайте так же:  Какие документы нужно приложить к заявлению о постановке на кадастровый учет квартиры
Видео (кликните для воспроизведения).

На момент реализации жилья площадь может находиться в разном состоянии, и владельцам важно осмотреть дом и выявить поломки и другие дефекты. Если таковые имеются, то не стоит спешить их исправлять. Потому как ремонт условно можно поделить на тот, что делается для себя и осуществляемый для продажи. Первый вариант будет более дорогостоящим и с большой вероятностью не окупится при сделке. Но если грамотно выполнить ремонт для продажи, то тогда он способен принести немалую выгоду.

Для продажи квартиры можно порекомендовать устранять наиболее крупные недостатки, которые обязательно бросятся в глаза. Например, если на стене рваные обои или потолок потрескался, то лучше будет устранить данные дефекты. Потому как они значительно портят внешний вид квартиры и снижают ее цену. Возможно, при ограниченном бюджете будет смысл реставрировать только одну комнату, которая хуже всего выглядит. Все зависит от того, в какую сумму обойдутся работы и каким бюджетом располагает человек.

Важно! Есть смысл обратить внимание на подъезд, хотя бы на свой этаж и площадь возле квартиры. Потому как если на стене облупилась краска или присутствуют ненужные надписи и рисунки, то подобное стоит устранить, ведь неопрятный подъезд может клиента отпугнуть еще до того момента, как он зайдет в квартиру.

Легче всего будет нанять профессионала, который специально занимается ремонтом для продажи. Он сам подскажет, какие дефекты потребуется устранить, и как еще можно будет повысить стоимость. Благодаря грамотной работе можно увеличить стоимость продажи от 3% до 20%. Также можно будет быстрее продать жилплощадь, потому как она обретет товарный вид.

Общая подготовка квартиры

Говоря о том, как подготовить дом к продаже, нужно непременно побеспокоиться не только о ремонтных работах, но и о наведении порядка. Если в скором времени состоится показ недвижимости, то тогда следует непременно привести ее в нужный вид. Потому как покупают те квартиры, которые выглядят прилично и создают хорошее впечатление. Поэтому следует придерживаться определенных рекомендаций, наводя порядок в жилище.

В первую очередь потребуется избавиться от хлама, который засоряет пространство и портит вид. Старые вещи нужно либо выбросить, либо перевезти в другое место, но только не оставлять в доме. Во-первых, если объекты крупные, то они зрительно будут уменьшать пространство. Мелкий хлам тоже негативно повлияет, так как создаст впечатление о том, что квартира неопрятная. Поэтому следует оставить только те вещи, которые необходимы или создают уют.

Также следует позаботиться о том, чтобы убрать все вещи, которые говорят о жизни старых владельцев. К ним можно отнести, к примеру, фотоснимки, награды, детские игрушки. Потому как желательно создать впечатление, будто бы в квартире до этого никто не жил.

Конечно же, дом не будет выглядеть подготовленным, если не будет проведена уборка. Причем, порядок должен быть идеальным, если не хочется потерять клиентов. Важно обратить внимание на окна и люстры, потому как если они чистые, то тогда квартира будет казаться светлее и просторнее.

Что касается мебели, то нередко владельцы недвижимости перевозят ее еще до того момента, как начинают показывать жилплощадь. Однако, как показывает опыт, лучше оставить несколько объектов, чтобы квартира не казалась пустой. Так будет проще покупателям представить, как они будут жить в ней. Однако оставлять всю мебель тоже не следует, ведь если убрать хотя бы половину, то тогда площадь будет выглядеть более просторной.

Продавцам можно также посоветовать использовать декорации, но только по минимуму. Не помешает, к примеру, картина, ваза, диванные подушки, коврик в ванной и т.д. Благодаря подобным деталям покупателю больше понравится квартира, так как она оставит приятные впечатления. Но перебарщивать не стоит, чтобы декор не смотрелся дешево и не отпугивал.

На что еще обратить внимание:

  1. Запах. В каждом доме есть свой запах, и не всегда он является приятным. Допустим, если проживают домашние животные, то тогда сама квартира может не лучшим образом пахнуть. Поэтому разумно будет, по возможности, все отмыть и отстирать, а также стоит проветрить помещение и, в крайнем случае, использовать освежитель воздуха.
  2. Освещение тоже является немаловажным, особенно если осмотр происходит в темное время суток. Стоит позаботиться о том, чтобы все лампочки горели, и комнаты были хорошо освещены. Потому как тусклые квартиры мало кого привлекут, да и при плохом освещении будет непросто осмотреть затемненные зоны помещения.
  3. Вид из окна. Не все владельцы недвижимости могут похвастаться красивым пейзажем, который открывается из квартиры. Поэтому разумно будет отвлечь внимание от того, что находится за окном, если вид не является выигрышным. Рекомендуется установить декоративные жалюзи и красивые цветы на подоконнике. Также, по возможности, можно показать квартиру в темное время суток, когда не удастся в полной мере оценить пейзаж.

Если следовать данным рекомендациям, будет гораздо проще привести недвижимость в надлежащий вид. Тогда не составит проблемы найти покупателей, которые пожелают приобрести жилплощадь по той цене, которую назовет продавец.

Общие советы

Приготовление самой недвижимости к показу далеко не единственный момент, о котором нужно позаботиться перед продажей. Важно подготовить документы на жилплощадь, которые непременно потребует потенциальный покупатель. Стоит иметь полный перечень, который нужен для сделки купли-продажи, потому как при отсутствии какой-либо официальной бумаги могут возникнуть у клиента подозрения по поводу чистоты квартиры. Следовательно, избежать проблем удастся, если предварительно собрать нужные бумаги и иметь их при себе.

Потребуется удостоверение личности продавца, право собственности на недвижимость, выписка из ЕГРП, кадастровый и технический паспорта, справка из домовой книги, документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу. Более подробный список стоит уточнять у юриста, и при отсутствии конкретных бумаг позаботиться об их оформлении. Возможно, придется обойти немало государственных органов для того, чтобы собрать все справки.

Читайте так же:  Что означает отмена свидетельства о праве собственности

Полезны будут советы по поводу составления объявления о продаже недвижимости. Ведь для того чтобы были клиенты, нужно правильно оповестить о реализации жилья. Безусловно, стоит воспользоваться интернетом, чтобы на соответствующих сайтах поместить объявления. Также можно расклеить листовки по городу и даже обратиться в газеты. Не лишним будет попросить знакомых поспрашивать, никому ли не нужна квартира. Чем больше средств оповещения будет задействовано, тем проще окажется найти клиента.

Отметим, что не стоит значительно завышать стоимость недвижимости. Конечно, можно немного выше ее поставить на случай торга. Однако требовать сумму выше рыночной, при этом ничем не обосновав подобный запрос, будет неразумно. Из-за этого будет гораздо сложнее найти покупателя, если вообще подобное удастся.

Отдельно стоит затронуть тему диалога с покупателем. Потому как при показе квартиры важно не только, чтобы жилье хорошо выглядело, но и чтобы владелец создал приятное впечатления. Еще до встречи нужно объяснить, как удобнее всего будет добраться на своем или общественном транспорте. Также важно выбрать время, когда обеим сторонам удобно прийти на осмотр. Конечно же, беседовать стоит культурно, не грубить, вести себя доброжелательно. Следует быть готовым к любым вопросом, и, при необходимости, уметь скрасить недостатки и акцентировать внимание на достоинства.

Если все сделать как надо и провести нужные подготовительные этапы, то тогда удастся без особых трудностей реализовать жилище. Самое главное, найдя покупателя, правильно провести сделку купли-продажи. Правильное оформление и безопасный способ передачи денег снизит вероятность наткнуться на мошенников.

5 правил, как подготовить квартиру к продаже

Чем меньше в квартире «присутствия» продавца, тем легче потенциальный покупатель может представить себя хозяином этих стен.

При продаже квартиры мало дать объявление или найти фирму, которая будет этим заниматься. Также необходимо правильно подготовить квартиру к продаже.

Как говорят эксперты компании «БЕСТ-Новострой», самое важное в предпродажной подготовке квартиры – выставить адекватную цену. По завышенной цене продать квартиру в разумные сроки будет трудно, даже если будут соблюдены все основные требования.

Поэтому для правильного ценообразования можно либо пригласить специалиста (во многих риелторских фирмах эта услуга бесплатна), либо отталкиваться от аналогичных предложений, уже существующих в базе объявлений. При этом следует учитывать, что в объявлении указана цена предложения, а не цена сделки (продажи), соответственно, надо предусмотреть, сколько вы готовы будете уступить.

Также следует учесть, что в базах даже бесплатных объявлений порядка 90% предложения – это объявления от агентов, соответственно, в цену уже включены комиссионные. Ориентируясь на эти исходные, можно достаточно верно выставить ценник на свою недвижимость. И уже после этого необходимо следовать главным правилам подготовки своей квартиры к визитам покупателей.

Вот основные правила, которые позволяют ускорить продажу.

[1]

Первое правило, – хорошие, «продающие» фотографии, снятые при хорошем освещении в разных ракурсах. На них не должно быть никаких лишних фоновых деталей типа кучи курток, висящих на вешалке в прихожей, или лежанок и мисок ваших домашних питомцев. Потенциальный покупатель, глядя на фото, должен видеть в этой квартире себя, а не вас, и лишние детали ему будут в этом мешать.

Второе правило — сделать небольшой косметический ремонт. Особенно это необходимо, если квартира «убитая». Например, поклеить новые обои, поменять линолеум, заменить текущие краны, повесить новые шторы. Но слишком усердно вкладываться в ремонт не надо – при продаже вы никогда не сможете его окупить не то, что полностью, но даже на 50%.

Третье правило — провести генеральную уборку. Главное, вывезти из квартиры весь старый скарб – захламленное жилье, заставленное старой мебелью, производит угнетающее впечатление. И наоборот – светлая, просторная (но не совсем пустая) квартира сразу добавляет шансов на то, что она понравится будущем покупателю.

Четвертое правило — убрать все лишние личные вещи. Чем меньше в квартире «присутствия» продавца, тем легче потенциальный покупатель может представить себя хозяином этих стен.

Пятое правило — навести порядок в подъезде. Если перед дверью чистый коврик, вымытые ступени и цветок в горшке на лестничной площадке – уже неплохо. Некоторые продавцы идут еще и дальше и за свой счет обновляют стены – все-таки банка краски стоит копейки, зато свежевыкрашенные стены и чистота в подъезде уже настраивают покупателя на хорошее восприятие вашей квартиры.

[2]

Обучение мастерству быстро продать свою квартиру

Чтобы продать квартиру, а не просто заниматься процессом продажи, нужно правильно определиться с ее стоимостью. Для того,чтобы продать квартиру быстро, цену устанавливают на уровне цены аналогичных квартир региона, чтобы продать очень срочно, назначают самую низкую стоимость на рынке предложений определенного сегмента. Далее надо провести комплекс мероприятий для поиска покупателя.

  1. Размещение рекламы в специализированных изданиях. Она должна выходить регулярно, быть достаточно заметной по форме, ее содержание должно вызывать у потенциального покупателя желание позвонить, еще лучше – прийти на переговоры.
  2. Расклейка объявлений работает вполне эффективно, поскольку многие в своих поисках по старинке ориентируются не на интернет, а на доски объявлений.
  3. Присутствие информации о вашей недвижимости во всемирной сети обязательно. Объявление должно включать планировку, фотографии, видеоролик.
  4. Размещение баннера на фасаде дома хорошо помогает в поиске выгодного и реального покупателя.
  5. Распространение рекламных буклетов и листовок.
  6. Наработанная база покупателей – самое мощное средство продажи, доступное, скорее специалистам.

Как заинтересовать покупателя?

Найти покупателя – полдела, важно уметь его заинтересовать. Иногда продавец так ведет переговоры, что просто отпугивает претендентов. Чтобы знать, как продать квартиру , очень важно приобрести некоторые навыки ведения переговоров. Вот несколько правил эффективной презентации объекта продажи:

  • выяснить потребности покупателя, то есть именно то, что важно для него;
  • признавать недостатки объекта, превратив их их в преимущества (например, окна во двор – можно комфортно выспаться);
  • при любых обстоятельствах оставаться спокойным и уверенным, а также доброжелательным даже при некорректных замечаниях по поводу дефектов квартиры;
  • владеть техническими и юридическими вопросами, касающимися вашего объекта продажи;
  • обсудить впечатления и мнение покупателя, оставить ему презентационные материалы, наметить с ним дальнейшие совместные действия;
  • перед началом продажи принять решение о самостоятельном выполнении всех перечисленных этапов или привлечении профессионалов.

Основные факторы, влияющие на продажу недвижимости

  • владелец хорошо подготовлен к продаже;
  • объект часто показывают реальным покупателям – риелторы выбирают квартиры, чаще всего попадающиеся на глаза: именно эти объекты воспринимаются как новые поступления;
  • покупатель из 7 — 10 предложенных вариантов выбирает не самый подходящий по параметрам объект, а тот, который оставил у него самое приятное впечатление;
  • мало просто презентовать квартиру – надо делать это так, чтобы осталось у покупателя максимально благоприятное мнение как о квартире, так и о владельце – покупатель должен буквально влюбиться в вашу квартиру.
Читайте так же:  Возможные риски при покупке квартиры, полученной по наследству

Этапы продажи квартиры самостоятельно

Как вести переговоры, чтобы продать квартиру быстро и дорого? Главная позиция продавца на переговорах: моя квартира самая лучшая для этого покупателя, просто он об этом еще не в курсе. Чтобы продать квартиру, одного желания мало, надо предпринимать еще и активные действия:

  • подготовка к продаже;
  • реклама и продвижение своего объявления на рынке недвижимости;
  • презентация и показ своего объекта;
  • переговоры, в том числе и о цене.

Подготовка к продаже

Важно знать не только параметры объекта и вид, в котором он находится, но и состояние, в котором находятся документы. Первое – проверить документы, подтверждающие ваше право на эту собственность, иногда на финальной стадии обнаруживаются какие-то недочеты или нехватка каких-то бумаг. Примерный список:

  • договор купли-продажи или документы его заменяющие (решение суда, договор дарения, приватизация);
  • технический паспорт;
  • свидетельство о подтверждении права собственности;
  • документы о семейном статусе и согласии всех собственников на продажу квартиры, заверенные нотариусом;
  • разрешение опекунского совета (если в квартире прописаны несовершеннолетние совладельцы жилья);
  • справка с ЖЭУ об отсутствии задолженности за квартиру;
  • выписка их домовой книги о прописанных жильцах;
  • отчет о рыночной стоимости (для ипотечных квартир);
  • паспорт.

С учетом нашей бюрократической системы некоторые документы могут готовить полгода, и не всякий, даже реальный, покупатель проявит желание ждать, пока вы приведете документы в порядок. Если покупатель и не откажется от сделки, то в цене уж точно придется уступить.

Грамотная реклама и продвижение

Если решили осилить этот этап самостоятельно, надо:

  • знать популярные для покупателя квартир газеты и журналы ;
  • знать интернет-ресурсы, которые активно посещают покупатели;
  • уметь составлять короткие объявления (длинные – проще, но неэффективно);
  • уметь управлять спросом на свой объект (где и с какой периодичностью размещать информацию, чтобы реклама была эффективной). Тезис «чем больше – тем лучше» здесь не работает: можно затратить на рекламу значительные средства и не получить ожидаемого результата;
  • понимать объективную стоимость вашей квартиры и не строить иллюзий. Все понимают, что квартиру в Мурино никогда нельзя будет продать дороже аналогичной по площади в Центральном районе.
  • главный ресурс – время, которое надо потратить на этот объем работы;

Презентация квартиры

Если на этапе рекламы от продавца зависит не так уж и много: поместил информацию и ждет, то на этапе переговоров можно сделать очень много, чтобы ускорить продажу квартиры. Сначала определяемся с ценой в трех вариантах – минимальная, приемлемая и максимальная. Максимальная – с ориентиром на рынок недвижимости, та, которую в объявлении указываете, минимальная цена – та, за которую можно продать квартиру, если она год находится в состоянии продажи, приемлемая цена – их среднее арифметическое. Это нужно для правильного торга.

Нужно подготовиться к презентации: провести репетицию, озвучив вслух возможные вопросы покупателя (в том числе и неудобные). Тогда на переговорах будете чувствовать себя уверенно. При появлении клиента важно расположить его к себе – не спешите рассказывать о квартире: поздоровайтесь, познакомьтесь, поговорите минуту на отвлеченные темы.

Не начинайте презентацию, пока прямо об этом не попросят. Первый вопрос после этого: «С чего вы хотите начать?» поможет узнать предпочтения покупателя и сориентировать в акцентах, которые нужно расставить при показе. Если он говорит о спальне – его скрытый интерес будет отдых и покой; начинает с зала – гостеприимство, общение, престиж, статусность; начинает с кухни – домовитость, уют; с ванной, туалета – высокие требования к чистоте; с балкона – соседи, простор, окружение. Проводить экскурсию надо с короткими комментариями, задавая вопросы покупателю о том, зачем он покупает квартиру. Рассказывайте не о преимуществах ремонта, а о том, какую выгоду – безопасность, комфорт, удобство – получит новый владелец вашей квартиры.

Кстати, профессиональные брокеры многочисленных агенств, выкупающие квартиры в срочном порядке, советуют благоустраивать перед продажей квартиру по минимуму. Особенно, если нужно быстро продать квартиру в Москве не элитную, а из вторичного жилого фонда в обычном состоянии. Потратив солидные суммы на ремонт, при продаже вернуть их нереально, поэтому достаточно освежить объект, переклеив новые дешевые обои и подкрасив облупившиеся окна и двери.

Правила торга

Первое правило: никогда до презентации не говорить о цене, даже если об этом спрашивают. Стоит предложить сначала осмотреть «кота в мешке».

Как называть цену? Уверенно и твердо, без сомнений в ее обоснованности. При вопросах типа «сколько готовы уступить», надо обусловить уступку, связав ее с каким-то требованием: «Это будет зависеть от того, как быстро будет подписан договор, когда нам нужно освободить квартиру и т.п.». Чтобы узнать исходную позицию покупателя, уместен и встречный вопрос: «Сколько вы готовы дать за эту квартиру?». Если вынуждают называть цену, обозначить скидку и сразу узнавать цену, приемлемую для покупателя. Если вы называете цену, а покупатель не назвал свою, торг не имеет смысла. Торговаться нужно, называя скидку в середине диапазона между начальной ценой и приемлемой. Так каждая уступка будет меньше предыдущей, не создавая иллюзии, что торг может быть до бесконечности. Уступки надо делать с трудом, делая большие паузы, комментируя каждую цену как финальную. Активные скидки вызывают сомнения типа «в чем здесь подвох», реального покупателя может оттолкнуть как жесткая позиция, так и быстрые уступки .

Не удивляйтесь, если по вашему объявлению звонить будут, прежде всего, агенты с предложениями о сотрудничестве. Если попался хороший риелтор, он, в любом случае выполнит эту работу лучше, подскажет как правильно взять предоплату и оплату, проверив деньги и обеспечив безопасность, и, вообще согласовать условия предстоящей сделки. Но если хотите продать квартиру быстро и дорого (квартира без посредников) , надо приобрести некоторые навыки. Придется самостоятельно составить договор, оформить передачу денег грамотно и безопасно, договорившись в Регцентре о регистрации сделки. Предварительно надо подготовить и проверить юридическую силу пакета документов для продажи, проверив все возможные ошибки.

Читайте так же:  Вступление в наследство что необходимо сделать

Могут приходить не только реальные покупатели, но и праздношатающиеся, а также клиенты «с топором», чтобы получить информацию, какой суммой вы будете в недалекой перспективе обладать. Если человек продает квартиру, это может означать, что у него в жизни что-то происходит: свадьба, развод, рождение ребенка, похороны. Далеко не всегда в таких ситуациях он может быть полностью адекватным для самостоятельных сделок такого уровня. Иногда солидные агентства предлагают бесплатное и бессрочное гарантийное обслуживание с юридической помощью на случай послепродажных инцидентов.

Потратив силы, время и нервы, приобретаете бесценный опыт, который поможет стать не только самому себе риелтером, а, возможно, и частным маклером. Удачной продажи!

Готовим квартиру к продаже: всё, что нужно знать собственнику


Продажа недвижимого имущества – дело нелёгкое. Чтобы успешно заключить сделку, собственнику нужно подготовить ряд документов и провести определённые манипуляции с самой квартирой. Давайте рассмотрим подробнее, что нужно делать в таких случаях.

Первым делом, необходимо провести оценку квартиры, ведь стоимость жилья – это главный параметр будущей сделки. Реальная рыночная стоимость квартиры зависит от расположения, метража, количества комнат, этажности, возраста дома и удалённости от метро. Жильё с хорошим ремонтом стоит дороже, чем пустая квартира, а дополнительно повысить ценник поможет наличие развитой инфраструктуры (школа, детский сад, больница, торговый центр, парковка, и т.д.)

Самостоятельно определить рыночную цену недвижимости очень сложно, и в случае ошибки собственник рискует либо продешевить, либо указать необоснованно высокую цену, из-за которой покупатель не найдётся даже спустя много месяцев. Именно поэтому стоит довериться профессиональным оценщикам – таких компаний сейчас достаточно много. Кроме того, не забудьте обратиться в кадастровый учёт, чтобы узнать кадастровую стоимость Вашей квартиры. Она станет вспомогательным ориентиром, поскольку, как правило, рыночная цена не может сильно превышать кадастровую.

Какие документы потребуются

Чтобы сделка купли-продажи была заключена по всем правилам, собственнику необходимо подготовить следующие документы:

  • паспорт (для лиц младше 18 лет – свидетельство о рождении);
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • технический и кадастровый паспорт жилого помещения;
  • выписка из ЕГРН и домовой книги;
  • согласие супруга на продажу жилья (если квартира является имуществом, совместно нажитым в браке);
  • разрешение органов опеки и попечительства (если собственник – лицо младше 18 лет или недееспособное лицо).
  • Все документы должны быть подготовлены в двух экземплярах – оригинал и копия. И, конечно, не стоит забывать и самом договоре купли-продажи. В 2017 году такой документ не требует обязательного нотариального заверения, однако именно он является юридической основой для будущей сделки.

Что делать, если в квартире есть жильцы

Зачастую собственник принимает решение о продаже квартиры, которую он на данный момент сдаёт другим людям. В этом случае важно грамотно освободить квартиру, не нарушив при этом права текущих съёмщиков.

Прежде всего, съёмщики, по закону, не обязаны открывать дверь потенциальным покупателям, даже если Вы их заранее об этом попросили. Для этого в договоре аренды должна быть пометка о том, что собственник будет с определённой периодичностью появляться в квартире по своим нуждам.

Во-вторых, добросовестный арендатор вправе проживать в квартире до истечения срока действия договора аренды, независимо от того, какие планы имеются у собственника на свою недвижимость. Более того, даже если по документам квартира уже продана, съёмщик всё равно имеет право в ней оставаться. Досрочно прекратить аренду перед продажей можно только в том случае, если жильцы нарушают условия договора (не вносят арендную плату, допускают порчу имущества собственника и т.д.). В остальных случаях собственнику остаётся только добиться добровольного расторжения договора по обоюдному согласию.

Другие секреты продажи квартиры

Когда все юридические формальности улажены, собственник может предпринять дополнительные усилия, которые помогут ему успешно продать квартиру. Вот несколько основных советов:

  • Сделайте генеральную уборку. Как показывает практика, чистая квартира с вымытыми окнами с большей долей вероятности понравится будущим покупателям. Это простая психология.
  • Избавьтесь от мусора и спрячьте личные вещи. Так Вы ещё больше улучшите визуальное восприятие дома.
  • Выберите правильное время для показа квартиры. Весной и летом комнаты хорошо освещены, а зимой покупателю меньше бросается в глаза неприглядный вид из окна и мелкие конструктивные недостатки помещения.

Следуя таким правилам, Вы сможете продать квартиру в более сжатые сроки и по более высокой стоимости. Главное – не забывайте, что Ваше жильё уникально, поэтому к вопросу его продажи нужно подходить со всей тщательностью.

Самые главные вопросы, которые нужно задать агенту по недвижимости до совершения сделки.

Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.

Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Видео (кликните для воспроизведения).

Учредитель, Редакция и Издатель периодического печатного издания, журнала« НЕДВИЖИМОСТЬ&ЦЕНЫ» (рекламное СМИ) ООО «Деловой Мир Медиа» (Россия, 115280, Москва, улица Ленинская Слобода, д.19, офис 41а2, БЦ «Омега Плаза 1», ст.м. «Автозаводская»; тел./факс 8 (495) 212 22 11) Свидетельство о регистрации средства массовой информации ПИ No ФС 77 64097 от 18 декабря 2015г. выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). При полном или частичном использовании материалов ссылка на ООО «Деловой Мир Медиа» обязательна (в интернете—гиперссылка)

Источники


  1. Пивоваров, Ю.С. История судебных учреждений России / Ю.С. Пивоваров. — М.: ИНИОН РАН, 2015. — 222 c.

  2. Суд по интеллектуальным правам в системе органов государственной власти Российской Федерации. — М.: Проспект, 2015. — 126 c.

  3. Марченко, М. Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко, Е.М. Дерябина. — М.: Проспект, 2012. — 720 c.
Советы, как правильно подготовить квартиру к продаже
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here