Соотношение и разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Самое важное по теме: "Соотношение и разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Что такое кадастровая стоимость квартиры, земли или другого объекта недвижимости, как она определяется, от чего зависит и на что влияет

Как правило, стоимость каждого недвижимого объекта определяется по итогам независимой оценки, учитывающей все оказывающие влияние факторы. Однако главным образом результаты оценки имеют значение для государства, в целях налогообложения. Так что государство само занимается оценкой зарегистрированных домов, квартир, земель…

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая цена недвижимости – это стоимостный показатель, который указывается в реестровых данных каждого элемента кадастровой карты. Данный реестр ведется гос. органом – кадастровой службой (палатой, еще ее называют гос. реестром), что является ответственной за своевременный учет данных об объектах недвижимости. Оценка ведется массово и регулярно.

Как правило, кадастровая цена обозначается в результате независимой оценки, заказываемой указанным государственным органом у частных оценочных предприятий.

Такая оценка не является постоянной и обновляется каждые 3-5 лет. При этом проведение данной процедуры является обязательством государства.

Для чего она нужна

Итак, для чего нужна кадастровая стоимость имущества?

[3]

Когда рассчитывается стоимость квартиры, в первую очередь результат передается гос. органам. Рассматриваемая оценка недвижимости используется в официальных целях. К примеру:

  • при налогообложении;
  • при определении размера государственной пошлины для различных нотариальных действий;
  • при спорах о легитимности договоров купли-продажи соответствующих объектов недвижимости.

Главным образом кадастровая оценка необходима государству, так как частные лица вправе самостоятельно определять ценность принадлежащего им имущества.

Стоимость участка земли, в том числе и кадастровая, определяется исходя из его площади. Так, при осуществлении кадастровой оценки земельных угодий, определяется цена множества участков за один раз, не по отдельности.

Оценочное предприятие выводит удельный показатель стоимости одной единицы измерения земли, к примеру, квадратного метра в пределах определенного населенного пункта.

Цена отдельно взятого участка определяется путем умножения удельной ценности на площадь соответствующего участка.

Кадастровая стоимость недвижимости: квартиры, дома

Ценность зданий и помещений для кадастра определяется несколько иным образом. Так, оценщик определяет отдельные удельные значения для жилой и нежилой площади.

Кроме того, для оценки помещений значение имеет и оснащенность. К примеру, подключение к линиям энергоснабжения.

От чего зависит

От чего зависит стоимость недвижимости по кадастру? На кадастровую цену объекта, когда считается общая цена, оказывают влияние различные факторы. В основном это рыночные факторы, из чего складывается цена, и которые определяют спрос на обычные товары. К примеру, инфраструктура является определяющим фактором при установлении цены на недвижимость.

Квартиры, дома, другой недвижимости

Факторами, определяющими стоимость квартиры, жилого частного дома или иного вида недвижимых объектов в виде здания или сооружения являются:

  • место расположения;
  • площадь;
  • наличие и уровень развитости инфраструктуры.

Каждый оценщик производит определение цены исходя из собственной модели расчетов, из своего понятия рыночных факторов, что означает, что каждый оценщик может определить различную стоимость. Модель оценки должна быть зарегистрированной в СРО. Так что в учет могут идти и иные факторы.

Стоимость земельного участка в кадастре зависит от типа и категории земли. Так, для земель сельскохозяйственного предназначения влияющими на цену факторами являются:

Ценность же земель, предназначенных для постройки жилья или иных сооружений определяется исходя из;

  • площади;
  • места расположения;
  • уровня развития инфраструктуры.

Как уже было отмечено, оценщики используют собственные методы оценки, так что в каждом регионе совокупность влияющих на стоимость факторов может различаться.

Порядок определения

Законодательством установлен особый порядок кадастровой оценки, при которой собственники не принимают никакого участия, а все заинтересованные и уполномоченные лица получают необходимые сведения о кадастровой оценке своевременно.

Кто устанавливает кадастровую стоимость объектов недвижимости

Стоимость любой недвижимости в кадастре определяется частными оценочными предприятиями по соглашению с государственной кадастровой палатой:

  • раз в 2-5 лет государство привлекает частных оценщиков для осуществления оценки, переоценки имеющихся в реестре объектов недвижимости;
  • новая стоимость устанавливается исходя из заключения частных оценщиков.

По этой причине собственники не всегда в курсе цены своей недвижимости по кадастру.

Как рассчитывается

Кадастровая стоимость любой недвижимости рассчитывается исходя из результата умножения цены на удельную единицу соответствующего объекта на общую его площадь. К примеру, цена удельной единицы земли, жилого или нежилого помещения умножается на его общую площадь.


Осуществляется эта процедура непосредственно служащими росреестра, так что оценщики в данную процедуру не вмешиваются. Задачей оценщика является определение цены одной единицы измерения объекта в пределах того или иного региона.

На что влияет

Кадастровая стоимость в первую очередь влияет на официальный статус объекта и служит информационным целям для государственных органов, когда необходима данная информация. К примеру, информация о цене земельного участка может понадобиться налоговым службам, когда необходимо рассчитать размер земельного налога на тот или иной участок.

Кроме того при наследовании необходимо заплатить государственную пошлину, расчет которой исчисляется исходя из суммы, на которую оценен недвижимый объект. Как правило, при этом производится независимая оценка, однако можно представить и справку из росрееста, где указана информация о кадастровой стоимости объекта.

Где и как можно узнать

Подобные сведения являются открытой информацией и при желании любой гражданин может получить справку либо просто информацию во всех официальных источниках. Сведения о кадастровой стоимости отражаются на сайте Росреестра, а также в публичной кадастровой карте.

Для того, чтобы получить сведения необходимо знать адрес соответствующего объекта либо его номер по кадастру. Как правило, кадастровый номер прикрепляется к каждому объекту при регистрации.

Земельного участка

Сведения о кадастровой цене земельного участка лучше всего узнавать через гос. реестр офлайн, либо на сайте единой кадастровой карты. Однако отметим, что на кадастровой карте информация не всегда обновляется своевременно, так что может быть предоставлена ошибочная либо устаревшая информация.

Читайте так же:  Плюсы и минусы договора дарения

Квартиры, дома

Данные о официальной цене жилых объектов недвижимости лучше узнавать на сайте Росреестра, либо заказывать выписку из кадастра или справку из Регпалаты.

К сожалению, иного способа получить достоверную информацию, а также документ, который будет удостоверять цену вашего недвижимого имущества после выяснения цены и помещения ее в реестр, нет.

Завышенная кадастровая стоимость, что делать

К сожалению, спрос на оцениваемый объект не является фактором, влияющим на стоимость при оценке.

По этой причине и другим ошибкам возможны такие ситуации, когда цена вашей, например, квартиры, намного выше, чем реальная на рынке. Так что некоторые собственники страдают от такого положения дел, уплачивая, к примеру, больше налога.

Чтобы изменить данное обстоятельство необходимо:

  • подать заявление в комиссию государственного реестра;
  • произвести независимую оценку;
  • включить ее результаты в данные реестра по решению комиссии.

При этом обращаться в комиссию необходимо не позже полугода с момента, когда была осуществлена очередная переоценка. Комиссия в свою очередь утвердит измененную оценку, если она даст различие непосредственно на день ее осуществления.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры разница

Каким образом производится оценка стоимости квартир и иной жилой недвижимости

Производить кадастровую оценку решают региональные органы или местные органы самоуправления, которые при возникновении необходимости в оценке кадастровой стоимости заключают с оценщиком договор. У процедуры проведения кадастровой оценки имеются свои сроки и периоды.

Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница

Если у собственника есть основания думать, что экспертная группа ошиблась, то он может обратиться в специальную комиссию при территориальном отделе Росреестра, либо в суд общей юрисдикции. В заявлении должно содержаться требование признать рыночную стоимость кадастровой. Если предстоит суд, лучше заручиться поддержкой адвоката.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры и недвижимости: как они соотносятся и что это такое

До недавних пор, в Российской Федерации все операции с недвижимостью проводились, опираясь на две ценовые величины: на рыночную и инвентаризационную. Но ввиду того, что рыночная цена сформирована в обход государственных структур, в то время как инвентаризационная зачастую не соответствует действительности, правительство решило ввести новое понятие под названием кадастровая стоимость квартиры.

Что такое кадастровая стоимость квартиры, как и где можно узнать цену жилья по кадастру

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение

В большинстве случаев рыночная стоимость определяется непосредственно при совершении сделки, и ориентирами для её определения будут аналогичные сделки. Если требуется документальное подтверждение этой стоимости, то необходимо привлечь экспертную организацию, выдающую официальное заключение. Юридический портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на тот факт, что подобное заключение имеет ограниченный срок актуальности, поскольку высок риск изменения рыночной стоимости с течением времени.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

  • доходный, определяющий ликвидность объекта, но при этом не учитывается цена на аналогичные виды недвижимости;
  • затратный, предполагающий определить понесенные для строительства объекта расходы;
  • сравнительный, заключающийся в анализе нескольких объектов, причем только на один из них не известна цена, поэтому за счет схожих или разных факторов удается рассчитать нужный показатель.

PRO новостройку 7 (499) 653-64-91 (Москва)

Новости, касающиеся всех собственников жилья: правительство в ближайшее время направит в Госдуму законопроект о налоге на недвижимость физических лиц. Об этом сообщил сегодня на парламентских слушаниях глава Минфина, отметив, что почти завершена так называемая кадастровая оценка стоимости объектов недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость жилья и как она отразится на налогах

Есть несколько способов, как узнать рыночную стоимость. Можно ознакомиться с основными предложениями, которые доступны в местных СМИ. Также цена недвижимости или земельного участка может быть установлена на заказ у специалиста. Это платная процедура, стоимость которой зависит от выявленной цены объекта. На формирование рыночных показателей влияет расположение объекта, а также средние доходы граждан в указанной территории.

Соотношение и разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

  • местоположение;
  • площадь объекта;
  • использованный материал в постройке;
  • год возведения здания;
  • близость к водным объектам;
  • расстояние до ближайшего центра субъекта РФ;
  • рыночные цены на объект недвижимости;
  • расстояние до железнодорожного вокзала, платформы, станции;
  • другие важные ценообразующие факторы в регионе.

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной

  • постройка совсем новая, при ее возведении использовались дорогостоящие суперсовременные материалы для лифтового оборудования, стен и т.д.;
  • жилье преподносится как элитное (и даже соответствует таковому по показателям), однако находится в отдаленном, не разрекламированном и не престижном районе.

Подробно о соотношении и разнице между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Определить рыночную стоимость квартиры можно при помощи независимого эксперта либо в качестве подтверждения может быть предоставлен договор с указанием стоимости. Существенным считается отклонение рыночной цены от кадастровой не менее, чем на 30%. Но в некоторых случаях привлечение независимого оценщика может оказаться крайне нерентабельным, поскольку расходы на эксперта могут значительно превысить разницу в налогообложении.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости

«Вероятность снизить кадастровую стоимость недвижимости в судебном порядке наиболее высока, если сумма в реестре значительно выше рыночной стоимости объекта», — комментирует Борис Кузнецов, юрист компании «Акцепт Консалтинг». «При этом отчет об оценке рыночной стоимости должен быть безупречен с точки зрения соответствия закону, так как в большинстве случаев в ходе судебного разбирательства судом назначается независимая экспертиза отчета, результаты которой зачастую ложатся в основу решения суда», — добавляет специалист.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Читайте так же:  Как получить и оформить наследство за границей

Какая разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Кадастровая стоимость квартиры

Существует несколько способов уточнения данного показателя собственником недвижимости. Первый и, пожалуй, самый простой – посмотреть в кадастровый паспорт квартиры. Этот документ выдается соответствующим государственным органом по месту расположения недвижимого имущества. Обратиться в Кадастровую палату может любой гражданин РФ, где ему и выдадут соответствующую справку. Если в течение нескольких последних лет с квартирой осуществлялись какие-либо действия, включая ее отчуждение, документ может быть на руках у владельца, так что нужно лишь заглянуть в пункт 8, где и прописана стоимость. Однако если паспорт был получен до 2012 года, эти сведения считаются недействительными, так что их лучше уточнить другим способом.

При ее определении принимаются во внимание несколько факторов. Во-первых, это средняя рыночная цена квадратного метра в регионе. Во-вторых, год постройки дома. Помимо этого, формула, по которой определяется кадастровая стоимость квартиры, включает и другие коэффициенты.

Эффективность инвестиций и кадастровая стоимость

Действующее законодательство дает возможность определить кадастровую стоимость в пределах рыночной цены. На данный момент, прецедент оспаривания цены по кадастру оказывается все более частым, учитывая то, что судебная практика на данный момент формируется в сторону пользователей земли.

Данный закон гласит, что все обладатели собственности, арендаторы и пользователи земельных наделов в РФ обязаны выплачивать земельные платежи. Законодательной базой или же базовой величиной этих выплат признана цена земли по кадастру, которая подлежит уточнению в соответствии с земельным законодательством РФ.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

В таком доме чаще всего использованы дорогие материалы, установлены современные лифты. Дорогостоящее строение в ГКН оценивается соответственно. Особенно это актуально для ситуаций, когда у здания совсем нет износа. А вот рыночная стоимость может значительно отставать.

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят собственники при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости

  • Если есть решение суда;
  • Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
  • Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
  • Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
  • Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.

Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной. Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница

В этом случае сама по себе стоимость здания и соответственно квартиры высока, что и обуславливает высокую кадастровую величину, внесенную в ГКН. Рынок же может отставать, если район постройки «не раскручен» и не набрал должного уровня спроса.

Экономические законы рынка недвижимости неумолимы, и никто не сможет продать дом или квартиру за какие-то эфемерные деньги, так как есть критерии, по которым определяется не только строительная ценность объекта недвижимости (с учетом возраста строения).

Какая разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

До недавнего времени все операции с недвижимостью в Российской Федерации осуществлялись на основании двух ценовых величин: инвентаризационной и рыночной. Однако первая, как правило, не соответствует действительности, а вторая формируется без участия каких-либо государственных структур. По этой причине было принято решение ввести еще одно понятие – кадастровая стоимость квартиры. Именно эта величина и будет определять размеры налогов и сборов, связанных как с отчуждением, так и с пользованием недвижимым имуществом.

[1]

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Поскольку рыночная и кадастровая стоимость имеют разное соотношение друг к другу, реестровая цена всё же в некотором смысле отталкивается именно от рыночной цены. Об этом говорит уже тот факт, что при расчёте кадастровой оценки во внимание берётся средняя цена недвижимости по региону, а не между всеми. Разумеется, не в чистом виде, а с учётом законодательных норм и правил кадастра. Точно так же, помимо спроса, реестровая цена теперь учитывается при рыночной оценке.

Читайте так же:  Документы, необходимые для оформления доверенности на продажу квартиры

Проводится экспертиза комиссией реестрового органа после того, как собственник подаст заявление о становлении на учёт (о регистрации недвижимости). Если все документы вместе с заявлением были поданы правильно и были одобрены, объект недвижимости вносится в список, по очерёдности которого будет проводиться кадастровая оценка. Но и после этого этапа нужно ждать, пока оценка будет утверждена. Только когда данные будут внесены в единую электронную базу государственного реестра недвижимости, собственнику выдадут все его правовые документы.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной

Чтобы подсчёты цен, были более похожи на действительность, применяются специальные коэффициенты. С их помощью кадастровая и рыночная стоимость земельного участка или другого объекта недвижимости приближаются по величине друг к другу. Однако полного совпадения добиться очень непросто.

Профессиональные работники специализированных компаний оценивают коттеджи, дома, квартиры, земельные участки на текущий период времени и сразу оформляют все необходимые документы. Через полгода или год цены кардинально меняются, и при необходимости показатели ценности придётся уточнять снова.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры и недвижимости: как они соотносятся и что это такое

Если у собственника есть основания думать, что экспертная группа ошиблась, то он может обратиться в специальную комиссию при территориальном отделе Росреестра, либо в суд общей юрисдикции. В заявлении должно содержаться требование признать рыночную стоимость кадастровой. Если предстоит суд, лучше заручиться поддержкой адвоката.

  • тип фонда (например, «сталинки» или «брежневки»);
  • материал, из которого построен дом;
  • наличие и качество ремонта в квартире;
  • состояние сантехники;
  • в престижном или непрестижном районе она находится;
  • насколько он удален от центра города и сложно ли до него добираться.

Кадастровая или рыночная стоимость квартиры: чем отличается, сопоставление и как снизить

С 2015 года страна переходит на кадастровую стоимость недвижимости. Для нее установлен специальный алгоритм оценки и цели применения. Сегодня поговорим о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры, где ее посмотреть и каким образом снизить.

Сравнительная таблица

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости чаще всего значительно различаются. Различие между ценами может превышать 100%, особенно если речь идет о земельном участке, предназначенном для коммерческих целей. В ряде случаев цена по данным кадастра может быть равна рыночной – это самый позитивный вариант для собственника квартиры.

Вид стоимости Кто устанавливает Для чего нужна Особенности Где смотреть
Кадастровая Утверждается местной администрацией, оценку проводят специалисты-оценщики Исчисление налога на недвижимость и НДФЛ с продажи квартир Определяется методом массовой оценки и не учитывает индивидуальные особенности квартиры Выписка из ЕГРН или портал Росреестра
Рыночная Стороны сделки по собственному желанию или профессиональный оценщик по заявке собственника Проведение сделок с недвижимостью Наиболее адекватная оценка квартиры, т.к. учитываются нюансы жилья Указывается в ДКП или другом договоре

Отличие цен вызвано разницей в методе их определения. Вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной или ниже – причины такого положения вещей рассмотрим ниже.

Внимание! Высокая кадастровая стоимость не означает, что покупатель обязан приобрести квартиру именно по этой цене. Решающую роль в сделке всегда играет рыночная стоимость, которая достигается с помощью торга.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость недвижимого имущества – это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель готов купить квартиру. Она определяется свободно, исходя из собственных представлений участников сделки. Записывается достигнутая договоренность непосредственно в договоре – это и есть рыночная цена. Нормативно понятие рыночной цены можно найти в ст. 40 НК РФ.

Важно! Рыночные цены в России – свободны. Прямой контроль от налоговых органов допускается только в ряде случаев, к которым обычная купля продажа квадратных метров не относится. Косвенный контроль проводится именно за счет разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.

Как рассчитывается и для чего нужна

Если рыночную стоимость рассчитывают сами стороны сделки, то они могут установить ее свободно полностью на свое усмотрение. Обычно цена сделки зависит от:

  • площади квартиры в целом, количества и метража отдельных комнат;
  • типа санузла, наличия подсобных помещений, балконов, лоджий;
  • исправности коммуникаций – электрики, водо- и газопровода, канализации, тепла;
  • качества и давности ремонта, наличия мебели;
  • этажности, года постройки дома, состояния подъезда.

Очень большое значение имеет район, в котором находится жилплощадь. В центре жилье дороже, на периферии дешевле. Цена также снизится, если имеется несогласованная перепланировка, залог на квартире или опасность появления претензий на жилплощадь.

Рыночная стоимость необходима для проведения сделок: купли-продажи, мены, оформления залога на жилье, продажи с торгов. Для дарения она тоже может пригодиться – чтобы одаряемый имел базу, с которой в дальнейшем исчислил НДФЛ.

Профессиональный расчет

За более профессиональным расчетом можно обратиться к независимому оценщику в любое оценочное бюро. В арсенале специалиста – три метода оценки недвижимости:

  • Доходный. Подходит для коммерческой продажи квартир. В этом случае учитывается стоимость ожидаемого дохода, который данная недвижимость может принести в будущем. Для частной продажи не применяется
  • Затратный. Применяется, если продается частный дом на земле. Здесь учитывают износ недвижимости и сумму, необходимую для ее восстановления.
  • Сравнительный – сопоставление, выявление соотношения стоимости недвижимости, расположенной в той же местности. Наиболее подходит для купли-продажи квартир на вторичном рынке. Здесь происходит сравнение аналогичных объектов, а итоговый результат максимально приближен к реальности.

Важно! Оценщик обязательно выезжает на место и осматривает квартиру.

Стоимость расчета зависит от цен, сложившихся в регионе. В среднем цена одной оценки будет приблизительно 10 000 рублей.

Кадастровая стоимость

Рассмотрим, что такое кадастровая стоимость на рынке жилья. Кадастровая стоимость – это рыночная оценка, которую выполнили по государственному заказу кадастровые оценщики. Иными словами, это официальное мнение государства по поводу продажной стоимости квартиры. Редко кадастровая и реальная рыночная стоимость квартиры совпадают в связи с тем, что для оценки применяется другой метод.

Читайте так же:  О возможности продажи доли в квартире без согласия второго собственника

Как рассчитывается и для чего нужна

Кадастровую оценку заказывают местные органы власти. Для работ отбирается квалифицированное оценочное бюро, которое и занимается определением итогового результата. Одновременно оценить нужно множество объектов, поэтому применяется метод массовой оценки – когда выводы применяются к группе объектов.

В ходе самой оценки учитывается:

  • локационное расположение объекта;
  • степень износа;
  • вид помещения (квартира, дом, земельный участок);
  • наличие и вид инженерных коммуникаций;
  • площадь квартиры, дома, земли.

Внимание! Оценка для целей ведения кадастра не учитывает индивидуальные особенности квартиры, например, наличие обременений, перепланировок и запретов. Визуальная оценка также не производится – специалист работает только с документами и сведениями, взятыми из ресурсов.

Именно поэтому рыночная и кадастровая стоимости квартиры отличаются между собой – для их выявления используются разные методы и исходные данные.

Цена по сведениям кадастра требуется для официальных расчетов:

Налог на имущество ранее рассчитывался от инвентаризационной цены. С 2020 года все регионы страны перейдут на расчет от сведений кадастра.

Сумма дохода от продажи квартиры, которую продавец приобрел в 2016 году и позже, будет зависеть от оценки по данным кадастра. Если сумма по договору больше, чем 70% от официальной оценки, то НДФЛ рассчитывается от цены договора. Если меньше – за основу берется цена по данным кадастра квартиры, умноженная на 0,7.

Где посмотреть

Посмотреть официальную сумму не выходя из дома можно через сервис Росреестра. Для этого:

  1. В окне запроса ввести номер (условный или по кадастру) или адрес объекта, проверочные цифры, нажать «Сформировать запрос»
  2. Выбрать из списка нужный объект недвижимости.
  3. Откроется карточка объекта, в которой будут искомые сведения и дата последней оценки.

Внимание! Если необходимы официальные данные о результатах работы государственных оценщиков, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта через МФЦ или личный кабинет Росреестра. Эта процедура бесплатна. Не стоит путать с обычной выпиской из ЕГРН на жилье – этот документ платный.

Что делать, если кадастровая стоимость высокая

Есть определенный порядок, что делать с высокой стоимостью (Москва, регионы). Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости слишком большая, то собственник будет переплачивать по налоговым отчислениям, а при продаже рискует получить доначисление по НДФЛ.

Снизить ее можно, если имеется рыночная оценка квартиры. Уполномоченный орган будет обязан установить кадастровую цену на уровне рыночной. Обратиться можно в комиссию при региональном Росреестре или в суд субъекта.

Пошаговая инструкция:

[2]

  1. Обратиться к независимому оценщику, получить отчет об оценке.
  2. Написать заявление о пересмотре.
  3. Подать заявление в комиссию или суд.
  4. Комиссия рассмотрит дело за месяц, суд – от двух месяцев и дольше.
  5. Получить решение уполномоченного органа. Если рассматривал суд – передать решение в Росреестр.
  6. Получить новую выписку о квартире с новыми кадастровыми данными.

Ознакомиться с порядком оспаривания подробнее и скачать необходимые документы можно по этой ссылке.

Отличие кадастровой цены от рыночной вызывает массу вопросов у участников вторичного рынка. Сегодня в сделке определяющее значение имеет рыночная, а при исчислении налога – кадастровая. Если кадастровая намного превышает рыночную, ее можно снизить через комиссию или суд.

Если остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.

Команда портала будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Порядок расчета кадастровой стоимость квартиры

Люди, обладающие собственным жильем, часто хотят узнать, как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры, ведь в жизни могут возникнуть ситуации, делающие этот вопрос актуальным. Для того чтобы получить ответ, сначала нужно узнать, что такое кадастровая стоимость квартиры, о том, как она считается, из чего складывается кадастровая стоимость, о местах, где этот расчет можно произвести и от чего зависит, изменится ли этот показатель.

Что же такое кадастровая стоимость квартиры, как лучше охарактеризовать данное определение и откуда оно берется?

Это специальная цена недвижимости, которая действует на рынке, определяется и формируется государственной кадастровой службой и кадастровой палатой.

Как правило, кадастровой ценой считается общий эквивалент цены всякой недвижимой единицы. Чтобы узнать, как рассчитывается кадастровая стоимость дома, и сделать это правильно, необходимо брать в учет главные величины, использующиеся в подобных расчетах.

Кадастровая стоимость квартиры: из чего она складывается

  1. Год постройки здания. Чем сам дом старше, тем более низкой будет стоимость квартиры, а значит, она снизится и в кадастре. Наиболее дорогие категории – новостройки. Цена жилплощади также зависит от сделанного капитального ремонта при замене всех старых коммуникаций.
  2. Размер жилплощади. Цена рассчитывается по цене квадратного метра.
  3. Инфраструктура вокруг. Считаются все общественно значимые места, расположенные рядом с жильем, ситуация с общественным транспортом, магазины, торговые центры и т.д. Это очень сильно влияет на то, как определяется кадастровая стоимость.
  4. Средняя цена квадратного метра жилплощади в этой местности. Например, в центре Москвы или Санкт-Петербурга квартира будет стоить намного дороже, чем в центре провинциального города, а значит, изменится и стоимость в кадастре.

Территориальный коэффициент очень значим: в границах определенной области цена квартир может разниться, но стоимость в кадастре не равна стоимости на рынке, ведь в первом случае не учитывается нынешнее экономическое положение. Рыночная цена существенно зависит от спроса и предложения в конкретном районе, а этот показатель крайне нестабилен.

Когда изменяется

Изменение кадастровой стоимости дома может происходить в следующих ситуациях:
  • с момента оценки прошло пять лет;
  • в районе кардинально поменялись цены на недвижимость;
  • собственника не устраивает существующий показатель, и он подает иск в суд. При положительном решении цена поменяется.

Для чего она нужна

Показатель цены квартиры в кадастре необходим для того, чтобы посчитать суммы налоговых выплат за нее. Эта цифра рассчитывается посредством федеральной автоматизированной кадастровой службы. Расчет осуществляется на основании сведений о недвижимом объекте, которые существуют в кадастре, а также на базе специальных алгоритмов.

Еще не так давно в России почти все операции, касающиеся недвижимости, реализовывались на основе рыночных и инвентаризационных цен. Формирование первой никак не зависело от государства, а вторая и вовсе определялась так, что была очень далека от реальности. Из-за этого и было введено понятие кадастровой стоимости.

Читайте так же:  Необходимые документы для оформления наследства у нотариуса после смерти

Она используется и в тех ситуациях, когда квартира наследуется, тогда, когда оформляется ипотека в банке, когда нужно определить нужные выплат для совершения обмена или дарения объекта.

Описываемый параметр является основой для вычисления любых его особенностей, которые выражаются в финансовом эквиваленте, связанном с квартирой.

Кадастровая стоимость земли или другого имущества – нестабильный показатель, систематически изменяющийся в сторону возрастания.

Кадастровая и инвентаризационная – в чем разница

Кадастровая стоимость квартиры представляет собой цену объекта, формируемую уполномоченным ведомством при помощи проведения официальной оценки согласно существующим правовым актам, регламентирующим процедуру оценивания.

Оценочные положения определены Федеральными законами и всяческими правительственными постановлениями о кадастровой оценке.

Привычная населению страны, но устаревшая и далекая от современности инвентаризационная цена, полностью заменена кадастровой стоимостью квартиры – она близка к цене недвижимости на рынке и применяется для того, чтобы рассчитать суммы налоговых выплат.

При расчете этой разновидности стоимости недвижимой единицы используются конкретные индивидуальные нюансы и факторы:

  • средняя цена квадратного метра, определяющаяся в каждом конкретном регионе;
  • год постройки здания;
  • размеры средних заработных плат;
  • экономические параметры рыночного сегмента, которому принадлежит недвижимый объект;
  • близость к центру города и общая популярность района.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка или иного объекта? Для этого применяется специальная формула установления стоимости квартиры, а также иные коэффициенты. При использовании методов массовой оценки учитывается не столько отдельная жилплощади, и даже не улица, а сразу несколько районов.

Регулярность осуществления комплексных расчетных и оценочных работ также различается в зависимости от местности, но они проводятся не реже, чем раз в три года. Сведения о проведенных работах находятся в общем доступе и размещаются на официальных сайтах исполнительных ведомств.

После выполнения работ результаты направляются заказчику, то есть органу власти. Как только показатели кадастровой стоимости квартиры будут утверждены, они направляются в налоговые органы. Здесь происходит расчет имущественного налога касательно каждой недвижимой единицы. С учетом особенностей формирования стоимости в ГКН можно утверждать, что итоги расчета – сильно усредненные величины, не отражающие действительную стоимость жилья.

Исходя из исследования показателей кадастровой цены в разных регионах, напрашивается вывод о том, что они значительно превышают цену жилья на рынке, что становится причиной возникновения неприятных последствий:

  • устанавливается повышенный имущественный налог, из-за чего владельцы квартир, расположенных в старых зданиях, получают квитанции, сопоставимые с теми, что приходят в элитные дома;
  • повышаются цены на вторичном рынке недвижимости, т.к. продавцы ориентируются на значение стоимости недвижимости во время распоряжения собственностью.

Почти сразу с того момента, как кадастровая стоимость объекта недвижимости начала действовать, хозяева квартир стали обращаться в суд для оспаривания указанных цифр. Сформировавшаяся практика заставила государство предусмотреть процедуру оспаривания стоимости недвижимости в кадастре по закону.

Процедура оспаривания

Главная цель оспаривания кадастровой стоимости земли, частного дома или квартиры – приведение этой цены в соответствие с действительной ценой данного объекта на рынке. Это даст возможность снизить сумму налоговых выплат.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрено два способа оспаривания неверных стоимостей:

  • посредством обращения к уполномоченной территориальной комиссии, рассматривающей споры о кадастровой оценке недвижимых единиц;
  • посредством обращения в суд, подав иск о приравнивании двух показателей кадастровой стоимости земельного участка, дачи, дома или квартиры.

Важно! Если оспариванием стоимости квартиры в кадастре занимаются юридические лица, они обязательно должны пройти через два этапа подачи иска. Гражданам необязательно обращаться в уполномоченную комиссию, они могут сразу идти в суд.

Чтобы оспорить неверные показатели в кадастре, следует представить суду доказательства несоответствия кадастровой стоимости объекта его цене на рынке. Для этого нужно заказать независимому эксперту-оценщику отчет о рыночной цене квартиры или же провести кадастровые работы касательно единицы недвижимости, вызвав кадастрового инженера.

Если в представленной документации явно представлено, что кадастровая и рыночная величины существенно не совпадают друг с другом, судебным органом выносится решение о признании равенства двух данных показателей. Это решение распространяется именно на конкретную недвижимость, а для прочих площадей в многоквартирном здании существующая стоимость в кадастре будет иметь силу до момента ее оспаривания.

Как только судебный акт вступил в силу, он направляется в:

  • исполнительное ведомство, которое должно внести новые изменения в официально опубликованные сведения;
  • Росреестр, учитывающий новые данные в своей информационной базе;
  • ФНС, производящую расчет налоговых выплат по жилплощади согласно ее новой цене в кадастре.

Оспаривание стоимости недвижимого объекта в кадастре не обладает обратной силой, поэтому определенный в суде показатель будет устанавливаться только с начала нового периода расчета. При дальнейших начислениях налоговых выплат ФНС обязана использовать новую величину цены.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Во время расчетов стоимости квартиры в кадастре применяются очень грубые и поверхностные математические модели, не отражающие действительность. Даже если в возбуждении дела по этому вопросу будет отказано или же истцу придет уведомление об отказе в удовлетворении иска, можно подавать заявку о признании незаконности постановления. При втором пересмотре можно рассчитывать на снижение кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году.

Источники


  1. Смирнов, В. Н. Адвокатура и адвокатская деятельность / В.Н. Смирнов, А.С. Смыкалин. — М.: Проспект, Уральская государственная юридическая академия, 2015. — 320 c.

  2. Хутыз, М.Х. Римское частное право; М.: Былина, 2011. — 170 c.

  3. Рассказов, Л. П. Теория государства и права / Л.П. Рассказов. — М.: Инфра-М, РИОР, 2014. — 480 c.
Соотношение и разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here