Процедура оценки квартиры для ипотеки

Самое важное по теме: "Процедура оценки квартиры для ипотеки" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Все о процедуре оценки объектов недвижимости для обеспечения залогового кредита

Оценка квартиры для ипотеки — обязательное требование, без выполнения которого подписание договора невозможно. Именно вывод эксперта будет основополагающим при определении размера суммы, которую выдаст банк заемщику.

Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке

Оценка недвижимости необходима для определения суммы, которую банк готов будет выдать заемщику в качестве ипотечного кредита. Для банка отчет об оценке квартиры для ипотеки необходим, чтобы определить размер суммы, которую он сможет взыскать в случае появления задолженности и необходимости продажи заложенного имущества. Так как цена на вторичное жилье может колебаться очень сильно (на конечную стоимость влияет множество факторов: начиная от необходимости делать капительный ремонт и заканчивая месторасположением квартиры), то вывод оценщика позволит определить, какая сумма необходима для приобретения данной недвижимости и каким должен быть размер кредита.

Иногда у потенциальных заемщиков возникает вопрос, зачем нужна оценка квартиры в новостройке при ипотеке, ведь стоимость квартир определяет застройщик. Оценка новой квартиры проводится после оформления прав собственности на объект, для оформления закладной. Необходимость предоставление на этом этапе отчета оценщика банк, как правило, прописывает как одну из обязанностей заемщика в кредитном договоре.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки?

Требование провести оценку квартиры предусмотрено п. 1 ст. 9 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данной норме предусмотрено, что в договоре в обязательном порядке должен быть прописан предмет ипотеке (то есть объект недвижимости), его стоимость, срок действия кредита и общая сумма. Также в контракте может быть прописан порядок взыскания задолженности.

Выбрать оценщика может сам заемщик, но обычно у банка есть собственный список специалистов, к которым он может порекомендовать обратиться. Настаивать на конкретном оценщике банковская организация права не имеет, но обращение к одобренному финансовой организацией эксперту ускорит процесс рассмотрения заявки по ипотеке, так как банку не придется проверять квалификацию неизвестного специалиста.

Оценку объектов недвижимости при ипотечном кредитовании имеет право производить аккредитованный специалист, который соответствует целому ряду требований:

  • является представителем зарегистрированной организации оценщиков недвижимости;
  • иметь полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 000 рублей. Данный полис является гарантией того, что в случае допущения случайной или специальной ошибки при проведении оценки недвижимости не пострадают третьи лица. В случае неправильной определения стоимости объекта ущерб будет покрыт за счет данного полиса. Требование о наличии полиса гражданской ответственности оценщика регламентировано ст. 24.7 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки?

Для оценки недвижимости для ипотеки нужно предоставить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы. Чаще всего таким документом является договор купли-продажи;
  • технический паспорт из БТИ.

Все предоставляемые документы заверяет заказчик своей подписью.

Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки?

В среднем цена оценке квартиры для ипотеки колеблется в пределах 2000-3000 рублей. В Москве и Санкт-Петербурге цена услуг эксперта несколько выше и составляет около 4000-5000 рублей. На фоне стоимости квартиры данные траты не являются слишком большими.

Стоимость услуги зависит не только от уровня квалификации специалиста, но и от некоторых других факторов:

  • местоположение квартиры. Одно дело, если квартира расположена в городе, и совсем другое, если оценщику нужно будет ехать в какую-то отдаленную деревню;
  • срочность. Чем быстрее заемщику нужно получить вывод эксперта, тем дороже будет стоимость услуги.

Говоря о том, кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, то все траты лежат на заемщике.

Как проходит оценка квартиры для ипотеки?

Процедура оценки рыночной стоимости квартиры для ипотеки не отличается от оценивания недвижимости для осуществления обычной сделки купли-продажи. Клиент должен заключить договор с экспертом. После этого определяется дата, когда специалист должен приехать и осмотреть объект продажи. В обязательном порядке оценщик лично делает подобные фото квартиры, которые впоследствии прикладывает к отчету.

Существует несколько способов независимой оценки недвижимости для ипотеки:

  • рыночный (сравнительный) – сравнение уже совершенных сделок с аналогичными объектами недвижимости;
  • доходный – оценка перспективности данного объекта в будущем с точки зрения получения дохода;
  • затратный – оценивание затрат, которые потребуются для возведения аналогичного объекта.

Кроме самой квартиры, оценщик изучает следующие факторы, которые в конечном счете влияют на итоговую стоимость:

  • год постройки здания, был ли его капитальный ремонт, в каком состоянии находятся коммуникации;
  • насколько далеко находится остановка общественного транспорта;
  • наличие социальной инфраструктуры;
  • безопасность района.

Если район новый, то оценивается перспектива его развития.

После изучения и анализа всех факторов эксперт подготавливает итоговый развернутый отчет с обоснованным решением. Обычно отчет занимает около 25-30 страниц. В нем указывается две цены, которые могут отличаться: рыночная и ликвидная.

Что такое рыночная и ликвидная стоимость?

Рыночная стоимость – это цена, по которой жилье может быть продано в обычном режиме. Ликвидная стоимость – это стоимость, по которой продавец может срочно реализовать недвижимость в случае вынужденной продажи. Как правило, ликвидная стоимость составляет около 80% от рыночной цены.

Банки обращают внимание на ликвидную стоимость, то есть ту цену, за которую они смогут реализовать заложенное имущество.

Сколько действует оценка квартиры для ипотеки?

Согласно Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок действия отчета — полгода с момента составляется.

Читайте так же:  Статья 578. отмена дарения

При этом дата проведения оценки и дата составления отчета отличаются между собой. Как правило, это несколько дней, но иногда разница между датой фактического осмотра объекта и датой подписания экспертного вывода может отличаться на одну-две недели.

Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

На данный момент более половины представленных на рынке недвижимости квартир имеют те или иные изменения. По закону перепланировкой считается даже изменение формы дверных проемов или отказ от кладовки в коридоре или спальне.

[2]

С точки зрения банка все неузаконенные изменения являются недостатками, которые негативно влияют на стоимость квартиры. Соответственно, уменьшается ликвидная стоимость квартиры, а заемщик может рассчитывать на меньшую сумму ипотечного кредита.

Каждый случай с перепланировкой рассматривается отдельно. Сложно или практически невозможно узаконить следующие виды перепланировок:

  • демонтаж всех перегородок внутри квартиры;
  • снос или частичный демонтаж несущих стен;
  • монтаж системы «теплый пол» с питанием от общедомового централизованного отопления;
  • размещение кухни, ванны или туалета над жилыми комнатами соседей;
  • демонтаж стены между комнатой и балконом с установкой радиатора отопления с питанием от централизованной системы;
  • демонтаж систем вентиляции или закрытие противопожарных люков в случае их наличия.

Иногда заказчики просят не указывать в экспертном отчете факт наличия перепланировки. Сокрытие подобной информации чревато для самого эксперта лишением аккредитации в банке, а для заемщика – требованием банка досрочно погасить кредит. В худшем случае банк может предъявить иск с требованием возместить весь нанесенный ему ущерб. Учитывая серьезность последствий, добросовестные оценщики никогда не идут на столь серьезное нарушение.

Итак, оценка квартиры необходима, чтобы получить ипотечный кредит. Выбор специалиста, заключение с ним договора и оплата его услуг полностью лежит на заемщике, но банк может порекомендовать обратиться в ту или иную компанию.

Документы для оценки квартиры для ипотеки

Рыночная оценка недвижимости независимыми экспертами является одним из обязательных условий оформления кредита.

Какие же документы для оценки квартиры для ипотеки нужно будет собрать?

Пакет бумаг от физических лиц

Для проведения предварительной оценки недвижимости заемщик, являющийся физическим лицом, должен направить в экспертную компанию следующие документы:

[1]

Наименование документа Где и кем выдается
Свидетельство о праве собственности на залоговое имущество или же выписка из ЕГРН. Росреестр или МФЦ.
Правоустанавливающий документ (указывает, на каком основании закладываемая недвижимость стала собственностью потенциального заемщика):
  • Договор ДУ с застройщиком – при покупке жилья в новостройке;
  • Договор купли-продажи – если квартира приобретается на вторичном рынке;
  • Договор дарения – если залогом выступает не объект покупки, а любое другое жилье, которое заемщик получил в дар;
  • Нотариальное свидетельство о получении наследства – в аналогичной ситуации.
Имеется у владельца. Технический паспорт на квартиру + разрешение на ее перепланировку (если она проводилась). Жилищный комитет или любой другой орган местной администрации, имеющий схожие полномочия. Технический паспорт на жилое помещение, включающий этажный план и экспликацию. БТИ Форма № 9 с указанием всех лиц, прописанных на данной жилплощади. Жилищная контора или паспортный стол по месту регистрации заявителя. Выдается сразу же по предъявлению паспорта.

Кроме того этот документ можно заказать через МФЦ, но тогда придется ждать и посещать его дважды.

Выписка, подтверждающая отсутствие обременений на закладываемый объект недвижимости. Росреестр или МФЦ. Внутренний паспорт гражданина РФ. Имеется у владельца. Фотографии оцениваемой квартиры, подъезда и прилегающей к дому территории – должны быть качественными, четкими, сделанными в светлое время суток.

Без этих снимков банк может не одобрить заявку на ипотеку, поэтому потенциальный заемщик должен самостоятельно убедиться в их наличии.

Их делает сам оценщик.

Список необходимых документов считается общим и зависит от того, какая контора занимается оценкой залогового имущества. Все бумаги подаются в виде оригиналов. В дальнейшем с каждой из них нужно будет снять копии, которые прикладываются к итоговому отчету.

На заметку! Единственным подтверждением вашего сотрудничества с оценщиком является официальный договор. Если банк откажет в выдаче кредита по причине неправильно составленного заключения, вы сможете вернуть деньги и провести повторную оценку.

Бумаги от юридических лиц

Если приобретаемое жилье пребывает в стадии строительства, то ее собственником является застройщик, представляющий собой юридическое лицо.

Какие документы нужны оценщику в этом случае? Перед вами полный список:

  • Разрешение на проведение строительных работ;
  • Регистрационные данные застройщика – название, адрес регистрации, КПП, ИНН и др.;
  • Архитектурно-строительная схема дома, в котором расположена покупаемая квартира;
  • Письменное подтверждение права собственности или договор аренды земельного участка, на котором находится объект недвижимости;
  • Договор на долевое участие в строительстве (если предусмотрен сделкой);
  • Выписка, подтверждающая отсутствие обременений;
  • Поэтажное проектное описание дома;
  • Бумага, в которой указана предполагаемая дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • Справка о балансовой стоимости жилья (если застройщик – хозяин объекта).
  • На заметку! Проведение оценочной деятельности оплачивает застройщик. Здесь также следует очень внимательно отнестись к выбору эксперта и заключить договор. Только тогда можно рассчитывать на возврат денежных средств в случае отказа банком.

    Полезные советы

    Во время подготовки перечня документов, необходимых для оценки жилья, прислушайтесь к рекомендациям опытных специалистов.

    Совет 1. Некоторые бумаги следует заказывать заранее, ведь их подготовка занимает довольно много времени (например, справка БТИ и технический паспорт готовятся от 7 до 21 дня).

    Совет 2. Многие документы имеют ограниченный срок действия, узнать который можно в соответствующей организации.

    Совет 3. Большинство бумаг должен собрать сам заемщик или собственник квартиры, но некоторые из них можно заказать оценщику (например, выписку из ЕГПР о наличии или отсутствии обременений на квартиру).

    Читайте так же:  Порядок вступления в наследственные права в беларуси

    Совет 4. Некоторые справки (например, технические свидетельства из БТИ) выдают только при наличии паспорта владельца и свидетельства о собственности или договора, на основании которого это право можно установить.

    Что получает клиент по результатам проведения оценки?

    Согласно законодательству, действующему в 2019 году, по завершению процедуры заказчику будет выдан отчет, содержащий в себе следующие сведения:

    • Размер общей и жилой площади квартиры;
    • Наличие парковочных мест у жилого дома;

  • Состояние перекрытий;
  • Высота потолков;
  • Особенности планировки;
  • Сведения о дворе, месте расположения и т. д.;
  • Наличие газа, канализации, водопровода, электричества;
  • Стоимость 1 кв. м. в квартире;
  • Близость к станции метро, магазинам, остановкам общественного транспорта и прочим социальным объектам;
  • Наличие или отсутствие балкона/лоджии, а также их остекления;
  • Состояние фасада и подъезда;
  • Мнение эксперта о необходимости проведения ремонтных работ;
  • Выявленные изъяны (подтверждаются фотографиями);
  • Строительный материал, из которого возведен дом;
  • Другая информация.
  • Как видите, для проведения оценки закладываемой недвижимости потенциальному заемщику предстоит собрать внушительный пакет документов. Однако это вполне оправдано, так как позволит экспертам правильно рассчитать стоимость залогового объекта.

    Заказать оценку

    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

    Заказать оценку

    Ваша заявка отправлена

    • О компании
    • Квартира для ипотеки

    Квартира для ипотеки

    г. Москва, Настасьинский переулок д. 1, офис 206. (или ул. Тверская дом 20, стр.1)

    Выход из метро со станции «Тверская» на Пушкинскую площадь, далее вдоль Тверской 150 метров до здания с табличкой Настасьинский переулок, д.1 или Тверская д. 20.

    Вход в офис под вывеской «Лейбштандарт» (военный антиквариат). Далее на лифте на 2 этаж. Из лифта — налево.

    Оценка квартиры для ипотеки

    Нередко в наши дни требуется произвести оценку квартиры для ипотеки или для её продажи по рыночным ценам. Оценка жилья является одной из самых востребованных услуг и многие люди не знают, как оценить квартиру грамотно, получив на руки отчет о её реальной стоимости.

    Квартира представляет собой жилое помещение с санузлом, кухней, прихожей и жилыми комнатами. Как правило, квартиры имеют отдельный вход и находятся в жилых многоэтажных домах.
    Давайте посмотрим, в каких случаях требуется наиболее часто оценка жилья. К ним можно отнести:

    • оценка квартиры для ипотеки;
    • когда планируется продажа или покупка квартир (оценка дает возможность установить её достоверную стоимость);
    • раздел собственности (оценщики квартиры определяют стоимость определенной доли жилья);
    • процессы налогообложения;
    • оценка жилья по представлению органов опеки;
    • процессы страхования недвижимости;
    • внесение в уставной капитал квартиры.

    [3]

    Как оценить квартиру, жильё?

    В настоящее время оценка квартир для ипотеки или для иных целей предполагает предоставление оценщику квартиры определенных документов об объекте оценки:

    • договор соц найма либо свидетельство, которое содержит данные о гос регистрации права на квартиру;
    • данные об имеющихся обременениях недвижимости;
    • оформление наличествующих перепланировок в квартире, если они имели место;
    • данные паспорта собственников для юридических лиц или заказчика для физических лиц;
    • информация о первоначальной стоимости объекта и остаточной его стоимости на момент проведения оценки квартиры для ипотеки и для прочих надобностей;
    • план (поэтажный) дома, где расположена квартира, оценка которой производится;
    • экспликация к плану поэтажному.

    Могут потребоваться также и дополнительные документы, полный список которых вам сообщит сам оценщик квартиры при выезде на место проведения оценки.

    Отчет об оценке квартиры для ипотеки

    Отчет об оценке квартиры для ипотеки включает в себя такие ключевые статьи:

    • данные общего характера о заказчике услуги и об оценщике;
    • описание методов и подходов, которые использовались при оценке квартиры для ипотеки;
    • подробное описание оценочного объекта с приложенными фотоснимками квартиры;
    • исследование имеющегося рынка недвижимости жилой на момент проведения оцени квартиры для ипотеки;
    • подробный расчет цены недвижимости;
    • документы правоустанавливающие и иные приложения, требуемые современной законодательной базой.

    Отчет об оценке квартиры для ипотеки скрепляется печатью организации, проводящей оценочные мероприятия, все его страницы прошиваются и пронумеровываются. Кроме того, отчет об оценке квартиры для ипотеки сопровождается копиями разрешающей документации компании оценочной (свидетельство о квалификации эксперта, полис ответственности (гражданской) оценщика, всевозможные сертификаты, справки и пр.) В последнее время немалой популярностью пользуется и так называемая экспресс оценка квартиры в интернете, когда человек на каком-либо сайте имеет возможность сравнить свою квартиру с примерно аналогичной, определив тем самым примерную стоимость квартиры. Оценка такого плана носит чисто рекомендательное значение, и позволяет прикинуть рыночную цену на свою недвижимость. Понятно, что оценка квартиры БТИ, независимым оценщиком гарантирует возможность узнать достоверную стоимость того или иного объекта недвижимости.

    Оценка квартир, апартаментов

    Перед совершением любой сделки с имуществом прежде всего следует узнать, сколько оно стоит. Самостоятельный анализ может оказаться неточным – есть вероятность упустить немаловажные детали, к тому же необходимо иметь в виду тенденции рынка.

    Всё это вкупе не только может замедлить скорость проведения запланированного мероприятия, но и существенно снизить его успешность и выгоду.

    Поэтому независимая экспертиза квартиры профессиональными оценщиками – оптимальное решение для тех, кто намерен в короткие сроки и с максимальной достоверностью выяснить цену объекта недвижимости.

    ПО ВОПРОСАМ ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ ЗВОНИТЕ ПО ТЕЛ. 8(495)227-27-43 или закажите Обратный звонок

    Цели оценки квартир и апартаментов

    Оценка стоимости квартиры может обуславливаться различными целями:

    Отчет об оценке квартиры для целей ипотеки самая актуальная услуга на рынке оценочных услуг. Профессиональный оценщик подготовит Вам оценочный отчет за 1 день, главное в любом отчете, в том числе, для ипотеки-грамотные расчеты и максимально приближенная к эталону оценка. Учитывая что требования со стороны регуляторов к работе независимых оценщиков повысились, банки предоставляющие ипотечные продукты также повысили требования к отчетам.

    Читайте так же:  Снятие залога с квартиры после выплаты ипотеки

    Отчет об оценке квартиры для ипотеки по сути ни чем особенно не отличается от других отчетов квартир, но все же он является более развернутой версией в отличии от усеченной версии для опеки или судов.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Именно поэтому Вам стоит обратиться в независимую оценочную компания для установления достоверной информации о Вашем объекте недвижимости.

    Оценка квартиры для суда требует не специалиста в данном вопросе, а эксперта с большим опытом работы в оценочной сфере. Более того, если оценщик привлекается в качестве судебного эксперта, на него ложиться уголовная ответственность. Итогом работы в суде оценщика может быть заключение или отчет, который приобщится к материалам дела. Особое внимание стоит обратить на соблюдение законодательства ФЗ-135 и ФСО 1,2,3,7 и соответствие отчета ему.

    Государственные органы таким образом контролируют права несовершеннолетних, поэтому любая сделка с квартирой будет рассматриваться как предмет возможного ущемления этих прав.

    Поэтому для более четкого контроля возникает необходимость в документальном подтверждении рыночной стоимости квартиры. За итог рыночной стоимости будет нести ответственность оценщик и в случае недостоверной информации может быть привлечен к ответственности.

    Отчет об оценке квартиры, и в большей степени, апартаментов, для цели оспаривания кадастровой стоимости – услуга, за которой будущее на рынке независимой оценки.

    Независимая оценка апартаментов для дальнейшего оспаривания кадастровой стоимости будет актуальной до того времени пока апартаменты будут оставаться по статусу нежилым фондом. Профессиональный оценщик подготовит Вам оценочный отчет за 1 день, главное в любом отчете, в том числе, для оспаривания кадастровой стоимости-грамотные расчеты и максимально приближенная к эталону оценка. Учитывая, что требования со стороны регуляторов к работе независимых оценщиков повысились, а суды пристально относятся к отчетам оценщиков, и при оспаривании кадастровой стоимости привлекают экспертизу, любой оценщик осознает всю ответственность, в том числе и уголовную в случаях необоснованного занижения кадастровой стоимости объекта недвижимости, не важно, квартира это или апартаменты.

    Определение стоимости квартиры, апартаментов

    Среди главных оценочных факторов следует отметить площадь, конструктивные особенности и год постройки жилого объекта, его местоположение, в том числе удалённость от метро (если квартира в Москве), развитость инфраструктуры района и наличие вблизи парковой зоны.

    Независимая оценка квартиры производится методом сравнения продаж. Рынок жилых квартир и апартаментов Москвы и Подмосковья очень хорошо развит, что вызволяет найти множество аналогов и путем внесения корректировок привести из к единому знаменателю.
    Узнать информацию о квартире, в том числе кадастровый номер, а также проверить обременения и ограничения по конкретному объекту недвижимости можно на сайте Росреестра.

    Максимально сжатые сроки
    проведения независимой оценки

    Оценка квартиры для ипотеки: процедура и требования в деталях

    Статьей 9 ФЗ «Об ипотеке» прописано требование об определении оценочной стоимости залога. Оценка квартиры для ипотеки — обязанность потенциального заемщика. Грамотное оформление процедуры — аргумент в пользу положительного решения банка.

    Принцип выбора оценщика

    Оценка недвижимости при ипотеке необходима банку как гарантия, что при возникновении проблем с платежеспособностью клиента банк сможет вернуть свои средства реализацией залога. Это позволяет банку диктовать условия в тонкостях процесса и обязывать заявителя выполнять требования. Услуга оплачивается заемщиком, но правила устанавливают банк и закон. Если банк ограничивает перечень оценщиков, которым доверяет, обращающийся за займом обязан обратиться именно к ним. Если этот список отмечен как “рекомендованный” стоит поступить также: сомнения при проверке бумаг будут трактоваться не в пользу клиента.

    Самостоятельно сделать выбор из работающих в регионе организаций можно, если банк не ограничивает, кем будет проведена оценка квартиры для ипотеки, цена услуги даже в этом случае не должна стать определяющим фактором. Оценщик квартиры для ипотеки должен иметь:

    • свидетельство о регистрации в НГРО по оценочной деятельности;
    • лицензию СРО, подтверждающую факт вхождения в коллегию оценщиков РФ;
    • полис гражданской ответственности со страховым лимитом в 300 тыс. рублей.

    Решение не соответствующего этим требования оценщика не будет признано легитимным.

    Принцип определения стоимости недвижимости

    Чтобы максимально точно определить, сколько денег можно выручить за объект при необходимости его реализации, используются профессиональные методики оценки:

    1. Аналоговый метод: практика сравнения схожих сделок на текущий момент времени. Эксперт анализирует состояние рынка, спрос и аналогичные предложения, делая вывод о ликвидности и стоимости. Метод подразумевает некоторую субъективность, но должен основываться на максимальном количестве изученных операций. При отсутствии возможности сравнить идентичные площади, расположенные в том же районе, изучаются максимально похожие за больший срок.
    2. Доходный метод: оценка перспектив роста стоимости объекта или снижения его рыночной цены. Опыт специалиста позволяет спрогнозировать изменения и “предсказать” динамику цены. При изучении берутся в расчет планы застройки района, анонсированные изменения инфраструктуры, перспективы ухудшения состояния самого объекта в связи с возрастом. Учитывается вероятность капитального ремонта и особенно возможность попадания под снос.
    3. Затратный метод: сравнение рыночной стоимости изучаемого лота со сметой на возведение аналогичного. Такие расчеты учитываются и при оценке риска падения цен при появлении альтернативных объектов в городе: эксперт опирается на факт, что цена недвижимости не может упасть ниже стоимости возведения альтернативной. Как взять ипотеку на строительство, можно узнать тут.

    Точность итогового вывода важна не только банку, но и самому заемщику: мнение эксперта может повлиять на решение о приобретении именно этого объекта.

    Читайте так же:  Срок действия кадастрового паспорта на квартиру

    Слишком большая разница между оценочной стоимостью и заявленной продавцом должна навести на раздумья. Приобретение такого объекта — и перспектива получить отказ от банка, и риск купить площадь, которая сильно потеряет в цене за обозримое время.

    Независимая оценка квартиры для ипотеки учитывает те факторы, которые действительно важны:

    • состояние недвижимости с учетом года возведения и износа несущих конструкций;
    • планировку, метраж, дополнительные удобства и факторы;
    • соответствие исходному плану и факт законных и несанкционированных перепланировок;
    • расположение внутри населенного пункта и инфраструктуру района:
    • перспективы изменения состояния.

    Специалисту сложно пустить пыль в глаза декоративными элементами, его мнение может послужить основанием для решения искать другую квартиру для ипотеки.

    Принцип оценки объекта

    На изучение объекта может уходить 2-5 дней, поэтому на проведение процедуры стоит записаться заранее. Учитывать придется и срок действия отдельных справок: к моменту передачи документов в банк оценка квартиры должна быть готова.

    При заключении договора с оценщиком при себе надо иметь:

    • личный паспорт;
    • документ, аргументирующий запрос;
    • кадастровый паспорт и планы, которые получаются в БТИ.

    Работа эксперта делится на 2 этапа:

    1. Выезд на изучаемый объект, осмотр и создание фотокаталога с существенными и ключевыми элементами. Этот пакет прикладывается к итоговой выписке.
    2. Изучение данных и оформление итогового вывода о стоимости недвижимости.

    Заверенный документ вручается обратившемуся.

    Банк имеет право требовать заполнения конкретных бланков и не принимать во внимание предоставленные в другой форме данные. Перед обращением к оценщику эти тонкости необходимо уточнить.

    Ошибки при оценке: ответственность и последствия

    Страховой полис оценщика — гарантия возмещения убытков пострадавшей стороне. Если при оценке квартиры не были приняты во внимание отдельные факты, то по иску при возникновении конфликтной ситуации возместит убытки он. В случае доказанного умысла может быть начато даже уголовное преследование. Этот факт — подтверждение, что мнению эксперта можно доверять при выборе квартиры: специалист многим рискует, поэтому относится к работе добросовестно.

    Попытки искусственно преувеличить или приуменьшить оценочную стоимость квартиры для проведения мошеннических схем самим клиентом большинством экспертов быстро раскрываются. Отказ банка будет зафиксирован в кредитной истории, что может повлиять на результаты попыток взять квартиру в ипотеку и в дальнейшем. Для максимального шанса на одобрение ипотеки банком надо выполнять требования и максимально чистоплотно относиться к передаваемым для изучения данным.

    Как происходит оценка жилой недвижимости (квартиры) для ипотеки

    Ипотека представляет собой целевой кредит на покупку недвижимости. Как правило, это большая сумма, которая выдается на длительный срок. Гарантией возврата долга выступает приобретаемое жилье, поскольку оно оформляется в качестве залога. Оценка квартиры для ипотеки определяет его цену.

    Зачем проводить оценку недвижимости

    Для того чтобы узнать корректную стоимость объекта, исходя из которой будет установлен размер ипотечного кредита, проводится экспертная оценка. Профессиональное мнение не учитывает интересы ни одной из сторон кредитного соглашения, то есть является независимым и объективным .

    К аргументам, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, можно отнести следующие пункты:

    1. Требования законодательства, согласно которым закладная должна содержать оценку имущества.
    2. Обязательное условие банка. Так как банку необходимо в первую очередь обеспечить возврат денежных средств, сумма займа будет рассчитываться исходя из реальной стоимости жилья, и составит не более 2/3. В случае возникновения просроченной задолженности имущество реализуется, деньги возвращаются кредитору. Банк должен быть уверен, что суммы, вырученной от продажи, должно хватить для полного погашения кредита.
    3. Интересы заемщика. Поскольку оценку проводит независимый эксперт, в его отчете содержится информация о реальной стоимости объекта. При этом учитываются все параметры жилья и изъяны, на которые покупатель мог не обратить внимания. Если стоимость оценки существенно отличается от цены, которую запросил продавец, стоит попытаться ее снизить или задуматься о целесообразности покупки.

    Таким образом, сумма жилищного кредита, одобренная банком после рассмотрения документов заемщика, является предварительной и служит ориентиром для выбора объекта. Окончательный размер будет зависеть от стоимости квартиры, которая указана в отчете профессионального оценщика.

    Кто занимается оценкой

    Оценкой недвижимости при ипотечном кредитовании могут заниматься юридические или частные лица, соответствующие требованиям закона об оценочной деятельности:

    • имеют документы, разрешающие выполнять подобную работу;
    • состоят в одном из профессиональных объединений оценщиков;
    • имеют полис страхования гражданской ответственности на случай необходимости покрытия ущерба при допущенной ошибке;
    • действуют в соответствии с установленными профессиональными стандартами.

    Человек, приобретающий жилье в ипотеку, имеет право выбрать оценщика, предложенного банком, или воспользоваться услугами стороннего специалиста.

    Стоимость работы оценщика

    Оценка — обязательный документ, который должен предоставить банку заемщик, поэтому стоимость оценки квартиры для ипотеки оплачивает клиент. Средняя цена на услуги колеблется от 2 500 до 3 500 рублей , но в ряде случаев она может достигать 5 000 или 10 000 рублей. На увеличение стоимости влияет категория жилья, регион и скорость предоставления отчета.

    Где можно заказать оценку недвижимости

    Каждая кредитная организация имеет собственный список аккредитованных организаций, занимающихся оценочной деятельностью. Чаще всего заемщики пользуются их услугами. Сотрудничество с ними имеет ряд преимуществ:

    • отсутствует необходимость искать оценщика;
    • предоставленный отчет будет соответствовать требованиям кредитной организации;
    • банк примет оценку и не будет ее оспаривать, что ускорить оформление ипотечного займа.

    По закону клиент банка может воспользоваться услугами сторонней компании, если есть подозрение, что оценщик, рекомендованный банком, занижает реальную стоимость. В этом случае необходимо проверить, соответствует ли его деятельность требованиям законодательства, разрешительную документацию и т. д. Кроме этого, нужно обратить внимание на следующие моменты:

    • репутация компании;
    • как долго организация занимается оценкой;
    • отзывы о сотрудничестве тех, кто воспользовался услугой.
    Читайте так же:  Срок действия договора дарения на квартиру

    Проводить оценку недвижимости для ипотеки может и частное лицо. При этом у него должен быть статус индивидуального предпринимателя, лицензия и страховой полис.

    Порядок проведения оценки

    Процедуру по оценке недвижимости необходимо проводить после того, как была достигнута договоренность с продавцом о продаже, но до того, как был внесен залог. Таким образом покупатель страхует себя от потери денег, если банк не одобрит объект недвижимости или оценочная стоимость на него будет ниже заявленной продавцом.

    Итак, заемщик получил одобрение банка, нашел подходящую квартиру и выбрал оценщика. Его дальнейшие действия включают следующие шаги:

    • связаться с экспертной организацией и обговорить стоимость;
    • оставить заявку;
    • предоставить пакет бумаг на приобретаемую недвижимость: документ, на основании которого возникло право собственности, свидетельство о собственности, план помещения и экспликация, кадастровый паспорт;
    • заключить договор на оказание услуг;
    • определить время проведения процедуры оценки.

    После этого специалист выезжает на объект, проводит его осмотр и фотографирует. Учитывается возраст и стояние дома, в котором находится квартира, материал стен и перекрытий, планировка, износ коммуникаций и т.д. Ремонт не берется в расчет, поскольку это изменяемый параметр, который не является определяющим.

    Затем оценщик проводит анализ стоимости объекта. Принимаются во внимание, в том числе, район, инфраструктура и перспективы роста или снижения цены, зависящие от состояния рынка недвижимости.

    Методы оценки

    Существует несколько методов, как происходит оценка квартиры. Чаще всего специалисты используют сравнительный способ, когда для определения стоимости в расчет берутся аналогичные предложения, представленные на рынке. С помощью коэффициентов выводится средний показатель.

    При использовании затратного метода учитываются затраты, необходимые для возведения аналогичного объекта, а также средства, которые потребуются на замену коммуникаций и т.д. Доходный способ оценки позволяет учитывать возможную выгоду при сдаче в аренду или перепродаже жилья.

    Все эти методы оценки для ипотеки могут быть применены вместе или по отдельности.

    Рыночная стоимость

    После того, как были учтены все параметры недвижимости и проведен сравнительный анализ с объектами, имеющими похожие характеристики, эксперт выводит рыночную стоимость жилья. Это цена, наиболее приближенная к объективной, которая будет выгодна и покупателю и продавцу.

    Ликвидационная стоимость

    Еще один важный параметр, который получает специалист после того, как происходит оценка недвижимости — ликвидационная стоимость недвижимости. Это цена, по которой имущество можно реализовать в короткий срок. Срочная продажа подразумевает определенный дисконт, поэтому показатель обычно отличается от рыночного в меньшую сторону.

    Необходимость указания ликвидационной стоимости обусловлена тем, что в случае неоплаты долга имущество будет реализовано. Чем раньше банк продаст квартиру, тем быстрее сможет вернуть деньги.

    При определении размера ипотечного кредита будут учитываться и рыночная и ликвидационная стоимости. За основу возьмут наименьший показатель .

    Отчет по оценке стоимости

    В результате проведенного анализа эксперт должен представить отчет, отражающий стоимость объекта. Этот документ имеет юридическую силу, поэтому составляется согласно существующим стандартам. Он является обязательным для составления закладной.

    По правилам отчет об оценке недвижимости должен быть напечатан на листах формата А4. Все странницы пронумерованы, их количество не превышает 30. Отчет сшивается и заверяется подписью уполномоченного лица и печатью.

    В содержании должна быть отражена следующая информация:

    • данные организации, которая проводила оценку, с указанием разрешительной документации;
    • методы, применяемые для проведения расчета стоимости жилья;
    • параметры квартиры, влияющие на цену;
    • сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости;
    • рыночная и ликвидационная стоимость;
    • приложение, в которое входят копии документов на квартиру, фотографии объекта и т.д.

    Оценка квартиры для ипотеки занимает 3-5 дней. Если документ нужен срочно, придется сделать доплату. Отчет актуален в течение полугода.

    Что делать, если в отчете указана низкая стоимость

    Банк определяет размер ипотечного кредита, опираясь на данные оценщика. Может сложиться ситуация, когда сумма займа из-за указанной цены будет меньше, чем та, на которую рассчитывал покупатель. В этом случае может быть несколько выходов:

    • попросить дополнительную скидку у продавца, аргументируя ее данными из отчета;
    • обратиться к другому специалисту и провести новую оценку;
    • найти средства, чтобы увеличить размер взноса наличными;
    • дать банку дополнительный залог, который будет покрывать разницу;
    • найти другую квартиру.
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Таким образом, определение цены жилья, приобретаемого за счет заемных средств, должно основываться на мнении независимого эксперта. Методы, как происходит оценка квартиры при ипотеке, подразумевают определение рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости. Оба параметра влияют на размер кредита. В случае если заемщик не согласен с результатами оценки, он может ее оспорить или обратиться к другому эксперту.

    Источники


    1. Михайловская, И. Б. Суды и судьи. Независимость и управляемость / И.Б. Михайловская. — М.: Проспект, 2014. — 124 c.

    2. Мацкевич, И.М. Организация научной деятельности и выполнение научных работ по юриспруденции. Научно-практическое пособие / И.М. Мацкевич. — М.: Проспект, 2017. — 915 c.

    3. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2014. — 885 c.
    Процедура оценки квартиры для ипотеки
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here