Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

Самое важное по теме: "Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (ООО) применяет УСН. Организация намерена продать объект недвижимости. При низком спросе цена может быть ниже остаточной стоимости и ниже рыночной стоимости. Продавец и покупатель не являются взаимозависимыми лицами. Объект недвижимости планируется продать российскому покупателю. Продажа обусловлена тем, что объект недвижимости приносит убытки организации. Каков порядок ценообразования для целей налогообложения? Необходимо ли проводить оценку стоимости объекта недвижимости при его реализации? Какие налоговые риски могут быть при реализации этого объекта недвижимости по цене ниже рыночной стоимости и ниже остаточной стоимости?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации стороны договора могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости, для целей налогообложения эта цена будет признаваться рыночной. Фактическое несоответствие такой цены рыночному уровню (остаточной стоимости) не является самостоятельным основанием для ее корректировки налоговым органом.

Обоснование позиции:
Статьей 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора. Так, на основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом п. 4 ст. 421 ГК РФ определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

[1]

Таким образом, в общем случае стороны договора вправе самостоятельно определить его цену.

При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), т.е. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее также — доходы от реализации), определяемые в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном ст. 250 НК РФ.

Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ). Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

По общему правилу доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета (п. 1 ст. 248 НК РФ).

Для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (абзац третий п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

При этом к налоговым периодам после 01.01.2012 не применяются положения ст.ст. 20 и 40 НК РФ, ранее закреплявшие основания для признания лиц взаимозависимыми и устанавливавшие принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Обзор), утвержденный Президиумом ВС РФ 16.02.2017).

Положения ст. 105.3 НК РФ предусматривают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, лишь в отношении сделок между взаимозависимыми лицами. Отметим, что к сделкам между взаимозависимыми лицами в целях НК РФ приравниваются и сделки, поименованные в пп.пп. 1-3 п. 1 ст. 105.14 НК РФ (смотрите также письмо Минфина России от 05.07.2017 N 03-06-07-01/42392). Однако из условий рассматриваемой ситуации не следует, что планируемая сделка может быть приравнена к сделкам между взаимозависимыми лицами.

Цены, применяемые в сделках между невзаимозависимыми лицами, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, для целей налогообложения признаются рыночными в том числе и при реализации по цене ниже себестоимости или цены приобретения (смотрите также письма Минфина России от 01.11.2018 N 03-03-06/3/78677, от 09.11.2015 N 03-07-11/64260, от 04.03.2015 N 03-03-06/1/11187).

В п. 2 письма ФНС России от 16.06.2015 N ЕД-2-13/[email protected] разъясняется, что цены в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными и, как следствие, такие доходы для целей налогообложения не могут быть скорректированы.

В постановлении АС Поволжского округа от 30.10.2018 N Ф06-38305/18 по делу N А72-12851/2017 также указано, что поскольку продавцы и покупатели по договорам купли-продажи объектов недвижимости не являются взаимозависимыми лицами, контроль за ценообразованием выходит за пределы компетенции инспекции.

Из постановлений АС Поволжского округа от 28.05.2018 N Ф06-32023/18 по делу N А12-9465/2017, от 14.02.2017 N Ф06-17416/16 по делу N А55-10034/2016, АС Московского округа от 03.12.2015 N Ф05-16617/15 по делу N А40-7536/2015, Восьмого ААС от 01.12.2015 N 08АП-11929/15 также следует, что при отсутствии признаков взаимозависимости между продавцом и покупателем, налоговый орган не вправе ставить под сомнение цену товара, определённую сторонами сделки.

При этом суды учитывают выводы, представленные в п. 3 Обзора, согласно которым несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды. Однако многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции (взаимозависимость сторон сделки, создание организации незадолго до совершения хозяйственной операции, использование особых форм расчетов и сроков платежей и т.п.) (смотрите также постановления Семнадцатого ААС от 07.09.2018 N 17АП-11025/18, Шестнадцатого ААС от 19.12.2017 N 16АП-4183/17).

Необходимо отметить, что Федеральным законом от 18.07.2017 N 163-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации» НК РФ с 19.08.2017 дополнен статьей 54.1 «Пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, сбора, страховых взносов».

Читайте так же:  Основные причины отказа в предоставлении ипотеки в сбербанке

Статья 54.1 НК РФ не является кодификацией правил, сформулированных в постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды», а представляет собой новый подход к проблеме злоупотребления налогоплательщиком своими правами, учитывающий основные аспекты сформированной судебной практики (письма ФНС России от 19.01.2018 N ЕД-4-2/889, от 28.12.2017 N ЕД-4-2/26807).

Рекомендации по применению положений ст. 54.1 НК РФ приведены в письме ФНС России от 31.10.2017 N ЕД-4-9/[email protected]

На наш взгляд, сама по себе реализации объекта недвижимого имущества по цене ниже рыночной стоимости и ниже остаточной стоимости в условиях низкого спроса не свидетельствует об искажении сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов) и об объектах налогообложения и не выходит за пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и (или) суммы налога, установленные ст. 54.1 НК РФ. Как мы поняли, в рассматриваемой ситуации такая реализация обусловлена объективными причинами — объект приносит организации убытки, его реализация может быть связана с потребностью организации в оборотных средствах.

Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации стороны договора могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости, для целей налогообложения эта цена будет признаваться рыночной. Фактическое несоответствие такой цены рыночному уровню (остаточной стоимости) не является самостоятельным основанием для ее корректировки налоговым органом.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

— Энциклопедия решений. Учет продажи основных средств при УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Арыков Степан

Ответ прошел контроль качества

13 декабря 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Разъяснено, в каких случаях применяются особенности исчисления НДФЛ при продаже имущества по цене ниже кадастровой стоимости

photography33/ Depositphotos.com

Правила определения дохода в рамках предпринимательской деятельности в целях исчисления НДФЛ при продаже объектов недвижимости по стоимости ниже кадастровой, определенной на 1 января года госрегистрации перехода права собственности, могут применяться в отношении имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года (п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса). Такой вывод содержится в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 25 июня 2018 г. № 03-04-05/43556 «Об определении дохода для целей исчисления НДФЛ при продаже недвижимого имущества в рамках предпринимательской деятельности». Однако при продаже объектов недвижимости, приобретенных до указанной даты, особенный порядок обложения НДФЛ в НК РФ не предусмотрен.

Финансисты отметили, что п. 5 ст. 217.1 НК РФ, устанавливающий особенности определения дохода при продаже имущества введен Федеральным законом от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 382-ФЗ). Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона № 382-ФЗ новое положение применяется только в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года в силу прямой нормы (п. 6 ст. 210 НК РФ).

Обязан ли ИП заплатить НДФЛ, если на момент продажи имущества утрачен статус ИП и прекращено использование объекта в предпринимательской деятельности? Узнайте из материала «НДФЛ с доходов индивидуальных предпринимателей от продажи имущества, используемого ими в предпринимательской деятельности» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Добавим, что согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ доход, учитываемый при исчислении НДФЛ в случае продажи объекта недвижимости с определенной кадастровой стоимостью не может быть меньше этой стоимости на 1 января того года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на соответствующий объект имущества, умноженной на коэффициент 0,7. Но этот порядок не применяется и, следовательно, НДФЛ исчисляется исходя из дохода по договору купли-продажи, если на указанную дату кадастровая стоимость не определена.

Продажа земли ниже кадастровой стоимости: налоговые последствия

Продажа ниже кадастровой оценки

Цена на недвижимость зависит от многих факторов. В большей степени она привязана к цене на доллар.

Купля-продажа по низкой цене

До 2016 года налог взимался с суммы из договора купли-продажи. Было много махинаций. В договоре часто писалась сумма, которая была намного меньше реальной. Налоговая полиция отслеживала подобные нарушения и часто доводила дело до уплаты штрафа, не считая возврата отчислений в полном объёме. Если собственность покупалась на банковские кредиты, то учреждение предупреждалось о незаконных действиях получателя ссуды. Это в последующем могло усложнить кредитную историю человека. По новому закону разночтения исключены.

Согласно изменениям, гражданин перестаёт платить НДФЛ через 5 лет после вступления во владение собственностью. Раньше этот период составлял три года. Земля, купленная до 2016 года, облагается налогом как раньше, до внесения изменений. Земельный участок продать ниже кадастровой стоимости можно, но невыгодно.

Прежний срок налоговых каникул действует, если земельный участок или другая недвижимость получены гражданином как наследство, в дар или при приватизации.

Стоимость недвижимости по кадастру

Специальные организации, имеющие соответствующие разрешения, занимаются определением кадастровой цены собственности граждан. На каждую единицу объекта, будь то земля или дом, производственные помещения, заводится документ, доступный на сайте Росреестра.

В паспорте недвижимости подробно описываются:

  • Характер и назначение земельного участка.
  • Общесоциальное обеспечение территории.
  • Площадь.
  • Место нахождения.
  • Численность объектов на данной площади.

Покупая землю, очень важно иметь на неё юридический оформленный паспорт.

При продаже НДФЛ рассчитывается от стоимости кадастра на 1 января текущего года. Но все ещё встречаются случаи, когда документы на собственность не оформлены. Тогда налогом облагается договорная цена на объект, и рекомендуется привести документы в порядок — оформить через кадастровую службу.

Снижение отчислений по закону

Во многих случаях рыночная цена недвижимости оказывается ниже кадастровой. На это есть несколько причин:

  1. Человеческий фактор. В комиссии по определению стоимости объекта работают люди, значит, вероятность ошибиться в расчётах присутствует.
  2. Изменчивость рынка недвижимости. Срочность заключения сделки.

В первом случае необходимо обратиться в суд. При рассмотрении и выявлении неточностей реально вернуть разницу.

Влияние на стоимость оказывают изменения инфраструктуры вблизи участка.

Для того чтобы начинать процедуру оспаривания, прежде всего необходимо запросить расчёт цены в кадастровой палате.

Оспаривание завышения

Законом разрешены две формы оспаривания завышения оценки объекта:

  • В специальной комиссии, призванной рассматривать подобные ситуации.
  • В суде.

Владелец самостоятельно решает, какой путь выбрать. Спор может решиться уже на стадии вынесения положительного решения комиссией бесплатно в течение 30 дней.
Читайте так же:  Можно ли арендовать место под окном под парковку

Если комиссия не согласилась с предметом спора и отказалась изменить стоимость объекта, есть возможность обратиться в суд, присоединив к остальным документам решение комиссии.

При положительном решении иска разница налога будет учтена только за текущий налоговый период. Закон таков, что каждый прошедший год при операциях с начислением и возвратом вычета закрывается окончательно, и по ним движение денег не производится. Поэтому пускать на самотёк эти вопросы не рекомендуется. Если есть уверенность в превышении стоимости земельного участка, стоит заняться возвращением разницы.

Налогообложение доходов организации от реализации недвижимости не зависит от ее кадастровой стоимости

LesPalenik / Shutterstock.com

В рассмотренном примере организация на ОСН занимается покупкой и продажей собственного недвижимого имущества. В 2016 году остаток непроданных жилых домов попал под имущественный налог от кадастровой стоимости. Также в 2016 году были зарегистрированы и получены свидетельства на недостроенные объекты. Дома и недостроенные жилые дома находятся в Калининграде и продаются физлицам, которые не являются взаимозависимыми с организацией. Все дома и недостроенные объекты организация продавала по рыночным ценам, но сейчас налоговый орган заинтересовался кадастровой стоимостью проданных домов и недостроенных объектов. В связи с этим возникли вопросы: должна ли организация платить имущественный налог от кадастровой стоимости на незавершенные объекты? Какие последствия могут быть, если продавать недвижимость по цене меньше, чем кадастровая стоимость?

В ответе эксперты службы Правового консалтинга компании «Гарант» пояснили, что в данной ситуации объекты незавершенного строительства не подлежат обложению налогом на имущество организаций. А налогообложение доходов организации от реализации недвижимого имущества не зависит от кадастровой стоимости объектов.

Дело в том, что гражданское законодательство не ограничивает стороны договора купли-продажи помещения в согласовании любого условия о цене этого договора. Поэтому в случае совершения сделки купли-продажи помещения, находящегося в собственности коммерческой организации, цена продаваемого имущества определяется по соглашению сторон. При этом такая цена может отличаться от рыночной или кадастровой стоимости объекта продажи (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2009 г. № 17АП-3042/09, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2014 г. № 01АП-3090/14). Нормами НК РФ также не установлено ограничение на определение стоимости в договорах купли-продажи недвижимого имущества.

Что касается налога на имущество организаций, то объектами налогообложения по нему признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. 378, 378.1-378.2 Налогового кодекса (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса).

При этом объекты недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, приведены в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. Особенности определения их налоговой базы устанавливаются законом субъекта РФ (п. 2 ст. 378.2 НК РФ). Если законом субъекта не установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, то жилые дома и жилые помещения, учитываемые на балансе организации в качестве товаров или готовой продукции в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, не облагаются налогом на имущество организаций (письмо ФНС России от 23 апреля 2015 г. № БС-4-11/[email protected], письмо Минфина России от 2 апреля 2015 г. № 03-05-05-01/18381, письмо Минфина России от 2 апреля 2015 г. № 03-05-05-01/18421, письмо Минфина России от 17 августа 2015 г. № 03-05-05-01/47442, письмо Минфина России от 10 января 2017 г. № 03-05-05-01/80135).

Вместе с тем на территории Калининградской области налог установлен Законом Калининградской области от 27 ноября 2003 г. № 336 «О налоге на имущество организаций» (далее – Закон № 336).

В нем, в частности, предусмотрено, что в 2017 году и в последующие годы налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в том числе в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении одного года со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету при вводе жилых домов в эксплуатацию (подп. 2 ст. 1.1 Закона № 336).

По мнению экспертов, учтенные на балансе объекты незавершенного строительства со степенью готовности 18%, не отвечают признакам жилых домов в понимании ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса). При этом ни НК РФ, ни Законом № 336 прямо не установлена обязанность исчислять налог в отношении объектов незавершенных строительством.

Продажа юрлицом нежилого помещения ниже кадастр.стоимости

Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).

Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?

Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).

Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.

Последствия для юридического лица продажи недвижимости по цене ниже рыночной

Продажа здания ниже рыночной и кадастровой стоимости А57-17578/04-26 констатируется: «Продать акции именно по договорной цене любому заинтересованному лицу — безусловное право их обладателя, регулируемое действующим законодательством Российской Федерации в сфере обращения ценных бумаг». ФАС Московского округа в постановлении от 5 марта 2002 г.по делу № КА-А40/974-02 указывает: «При обороте ценных бумаг накопленный купонный доход влияет на определение рыночной стоимости ценной бумаги, то есть на ее цену, которая в любом случае является договорной. (подчёркнуто авторами). Продавцы и покупатели вместе с ценной бумагой не реализуют и не приобретают купонный доход (проценты по долговому обязательству), а учитывают его наличие для определения цены при купле — продаже, сообразуясь со своим предпринимательским интересом и риском». (подчёркнуто авторами).

Читайте так же:  Оформление завещания на приватизированную квартиру

Последствия для юридического лица продажи недвижимости по цене ниже рыночной

Федерального закона от 02.04.2014 № 52-ФЗ); Продолжить диалог Оплатить ответ С уважением, юрист Макриулина Любовь Владимировна+79242198404,[email protected]

  • Какая стоимость должна приниматься для определения налога на прибыль кадастровая или фактическая Во первых. НК РФ не содержит определений ни термина ни понятия «кадастровая стоимость».

[2]

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Следовательно можно обратиться к отраслевому законодательству (п. 1 ст. 11 НК РФ). Понятие кадастровой стоимости дано в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Подобные ситуации описаны в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Как это происходит на практике.

Продажа недвижимости по заниженной цене — риски

ФНС просто и без всяких оснований до начисляет налог. Кто в суд не обращается тот платит. Кто обращается в 9 из 10 выигрывает суд у налоговой и деньги возвращаются.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

Кодекса, проверяется полнота исчисления и уплаты следующих налогов:1) налога на прибыль организаций;2) налога на доходы физических лиц, уплачиваемого в соответствии со статьей 227 настоящего Кодекса;3) налога на добычу полезных ископаемых (в случае, если одна из сторон сделки является налогоплательщиком указанного налога и предметом сделки является добытое полезное ископаемое, признаваемое для налогоплательщика объектом налогообложения налогом на добычу полезных ископаемых, при добыче которых налогообложение производится по налоговой ставке, установленной в процентах);4) налога на добавленную стоимость (в случае, если одной из сторон сделки является организация (индивидуальный предприниматель), не являющаяся (не являющийся) налогоплательщиком налога на добавленную стоимость или освобожденная (освобожденный) от исполнения обязанностей налогоплательщика по налогу на добавленную стоимость).5.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

Поэтому можно продавать по любой стоимости, установленной соглашением сторон в договоре. Но в то же время, если стороны взаимозависимы, то налоговый орган может начислить налог по сделке исходя из рыночных цен: Статья 105.3.
Общие положения о налогообложении в сделках между взаимозависимыми лицами 3. При определении налоговой базы с учетом цены товара (работы, услуги), примененной сторонами сделки для целей налогообложения (далее в настоящем разделе — цена, примененная в сделке), указанная цена признается рыночной, если федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, не доказано обратное либо если налогоплательщик не произвел самостоятельно корректировку сумм налога (убытка) в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.
4.
Так, понятие кадастровой стоимости дано в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В частности, она представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки (ч.
8 ст. 3

Эти условия относились как к строениям жилого назначения, так и к земле, а также к иным объектам собственности. Исключение предусматривалось для ценных бумаг и имущества, задействованного у ИП в предпринимательской деятельности.
Новый текст этого пункта в части продажи недвижимости адресует к отдельной статье НК РФ.

  • Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая.

Последствия для юридического лица продажи недвижимости по цене ниже рыночной

Отношения между ними должны носить возмездный характер, поскольку неравноценность обмена нарушает указанный принцип. Нельзя обойти вниманием также и то, что действия представителя (руководителя) юридического лица, совершающего сделку по реализации имущества предприятия по существенно заниженной цене могут быть предметом рассмотрения в уголовном судопроизводстве и быть квалифицированы по ч.1 ст.201 УК РФ, как использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации в целях извлечения выгод для себя, других лиц.

Продавец имущества, действующий по сделке как физ. лицо, искусственно занижая стоимость имущества, создает предпосылку применения ст. 198 УК РФ – уклонение от уплаты налогов с физического лица.
Аффилированными лицами для физических лиц являются: 1) родственники;2) юридическое лицо, в котором данное физическое лицо имеет право распоряжаться более чем 20 процентами общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции либо составляющие уставный или складочный капитал вклады, доли данного юридического лица. В России наглядным примером сделок между взаимозависимыми лицами с целью снижения налоговой нагрузки служиттакая модельоптимизации налогообложения, причем вполне законная, как трансфертное ценообразование — реализация товаров или услуг взаимозависимым компаниям по внутрифирменным ценам. Такая модель позволяет перераспределить общую прибыль группы компаний в пользу других компаний, тем самым уменьшить налогооблагаемую базу.

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы . Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов). Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется «по старинке» — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2018 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)

Читайте так же:  Очереди наследования. кто входит в первые три очереди

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) — 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. — 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. — 1 млн.))

Пример: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн.руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.

На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2018 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2018 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: В 2016 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб. По данным ГКН на 1 января 2016 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья — 1 млн.руб. стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Что это такое — налог на недвижимость по кадастровой стоимости? Сколько процентов составляет ставка?

Каждый взрослый человек, имеющий собственность, знает, что за нее требуется платить налог.

Но для того, чтобы его рассчитать на честных условиях, было принято считать величину налога с использованием значения кадастровой стоимости объекта.

Чтобы узнать как рассчитывается налог на жилье по кадастровой стоимости необходимо четко знать что это такое.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Что это за платёж?

Налог исходя из кадастровой стоимости недвижимости, что же это такое? Налогом как таковым является обязательный индивидуальный принудительный безвозмездный платеж, передаваемый органам госвласти разного уровня.

Взимается он с целью финансового обеспечения государства или муниципального образования.

Один из основных налогов накладывается на недвижимость, такую как:

  • жилые дома;
  • жилые помещения;
  • неоконченное строительство;
  • гаражные помещения, машиноместа;
  • единые недвижимые комплексы;
  • прочее недвижимое имущество плюс доли в любом из вышеперечисленных объектов.

Ставка налога на недвижимость по кадастровой стоимости

Чтобы вычислить сколько составит процентов от кадастровой стоимости налог на недвижимость, потребуется знать обозначенные ниже показатели:

  • кадастровая стоимость объекта;
  • площадь этого объекта;
  • размер налогового вычета — величина квадратуры, не облагающейся налогом;
  • коэффициент налогообложения.

Налоговые коэффициенты:

  1. На уже заселенные или строящиеся дома и квартиры, гаражные единицы, машиноместа, хозяйственные строения площадью до 50 кв. м., размещенные на частных участках, дачных хозяйствах и т. п. — до 0,1%;
  2. Когда кадастровая стоимость объекта больше 300 млн. р., коэффициент госпошлины увеличивается до 2%. Двухпроцентный коэффициент также применяется для ТЦ и административно-деловых зданий;
  3. На все остальные типы зданий — до 0,5%.
Читайте так же:  Родственные связи (линии) при разделе наследственного имущества

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия

Долгое время при продаже квартиры многие люди для того, чтобы не платить налог за продажу квартиры, в качестве ее цены указывали в документах 999 тысяч рублей.

Это было связано с тем, что, если квартира стоит меньше 1 миллиона рублей, за нее не требовалось платить налог.

Хотя на самом деле человек мог получить за квартиру, например, несколько миллионов.

Чтобы избежать такого мошенничества, органы власти решили это предотвратить путем изменения схемы расчета налога за продажу квартиры и ввели налогообложение по кадастровой стоимости недвижимости.

Теперь чтобы понять сколько платить, нужно узнать кадастровую оценку недвижимости для налога с квартиры, умножить ее на 0,7 и посмотреть в договоре, какая сумма указана.

В случае, когда стоимость квартиры по договору меньше величины кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, рассчитывается налог с продажи недвижимости от кадастровой стоимости, а не договорной. Кадастровая стоимость недвижимости и налог на имущество тесно связаны с 1 января 2016 года, именно с этого момента применяется данное правило.

Покупка недвижимости ниже кадастровой стоимости налоговые последствия имеет те же, расчеты делаются аналогично.

Особенности для имущества организаций

В соответствии со статьей 378 НК РФ начисление налога на имущество организаций от кадастровой стоимости недвижимости происходит для следующих объектов:

  1. АДЦ и ТЦ плюс размещенные в них помещения.
  2. Другие нежилые помещения, созданные с целью обустройства там зон торговли, кафе, ресторанов и т. д., бытового обслуживания, офисов, либо использующиеся для указанных целей по факту.
  3. Недвижимое имущество, принадлежащее зарубежным организациям, которые не ведут предпринимательской деятельности в России на постоянной основе.

Если установлена только кадастровая стоимость здания для налога на имущество, и нет таковой оценки для каждого помещения, кадастровая стоимость объекта недвижимости для налога на имущество умножается на процент площади помещения для получения суммы, пропорционально меняющейся одновременно с величиной территории.

Каждый регион самостоятельно определяет величину налога. Максимально допустимый порог — 2%. Вычисление проводится путем умножения кадастровой стоимости на налоговые проценты. В отличие от жилплощади физических лиц, сбор пошлины идет за всю площадь недвижимости.

Необлагаемая налогом кадастровая стоимость недвижимости

Налоговый вычет полагается любому физическому лицу на жилище, находящееся у него в собственности.

В зависимости от того, на какой объект оформлено право собственности, меняется количество «подарочных» метров.

Если гражданин проживает в коммуналке, государство не берет с него плату за 10 квадратных метров.

Если в его распоряжении имеется квартира, ему будет доступно 20 квадратных метров по вычету. В случае, когда имеется собственный дом, бесплатно хозяин будет владеть 50 квадратными метрами. Эти цифры могут быть и больше, но лишь тогда, когда налогоплательщик является льготником.

Например, инвалид, пенсионер, несовершеннолетнее лицо и т. д. Если количество не учитываемых метров превышает величину жилплощади, то госпошлину на недвижимость платить не понадобится.

Правила уплаты

По текущему законодательству физические лица должны оплатить налоги за имеющуюся территорию за прошедший год до 1 октября текущего года. При этом предварительно каждому налогоплательщику доставляется специальная бумага, где размер налога.

При неуплате налога до указанного срока собственник получит штраф, плюс дополнительно будет начисляться пеня. Причем физическому лицу придется оплатить и налог, и штраф, и начисления по пене.

Также, если по какой-то причине Почта России не предоставила документ о необходимости уплаты налога, работникам Федеральной Налоговой Службы ничего доказать не получится.

Юридическим лицам и ИП потребуется погасить налоги за 2016 год до 28.03.2017 года.

В случае, если собственнику не пришла квитанция для оплаты имущественного налога, он может воспользоваться сайтом ФНС для проведения операции.

Для этого потребуется:

  • посетить сайт ФНС;
  • заполнить онлайн-форму, в которой указываются реквизиты плательщика;
  • выбрать требуемый вид платежа;
  • заполнить форму, в которой требуется указать адрес имеющейся недвижимости;
  • определить тип и сумму платежа.

В первом случае операция осуществляется непосредственно на сайте ФНС, после чего налог будет считаться сразу оплаченным.

Во втором случае пользователь заказывает формирование платежного документа, который в дальнейшем распечатывает самостоятельно. С этим документом он обращается в ближайший банк для оплаты налога.

Как только гражданин приобретает квартиру и хочет уточнить информацию по поводу необходимости уплаты госпошлин и налогов, ему потребуется взять копию правоустанавливающего документа на свою недвижимость, например договор купли-продажи, и документ, подтверждающий регистрацию права собственности на его квартиру.

С этими бумагами ему потребуется посетить налоговую службу. Позже он будет получать положенные квитанции.

Несвоевременное декларирование или уплата налога тоже несут свои последствия. Например, если налоговую декларацию об изменениях продавец сдал не вовремя, ему будет назначен штраф в размере 1000 рублей.

От уплаты налога, как указывалось выше, могут быть освобождены физические лица, у которых количество квадратных метров, проходящих по налоговому вычету, равняется или превышает величину жилплощади. Ко льготным группам относятся пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние лица.

[3]

В противном случае можно либо получить квитанцию на большую сумму, чем положено по закону не имеющуюся собственность, либо случайно оказаться в числе злостных неплательщиков. Последнее также повлечет за собой дополнительные расходы в виде погашения штрафов.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источники


  1. Ключевые прецеденты ФАС Московского округа по налогам за 2009 год. — М.: Тимотиз Паблишинг Раша, 2010. — 512 c.

  2. Краткий курс по теории государства и права. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2015. — 140 c.

  3. Поляков М. П., Федулов А. В. Правоохранительные органы; Юрайт, Юрайт — Москва, 2010. — 176 c.
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here