Порядок расчета кадастровой стоимости недвижимости

Самое важное по теме: "Порядок расчета кадастровой стоимости недвижимости" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Порядок изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости: как происходит пересмотр на деле?

Кадастровая стоимость (далее КС)… мало кто понимает, чем она отличается от рыночной и какое значение имеет.

А между тем именно от нее зависит, можно сказать, вообще все — и не на последнем месте здесь стоит имущественный налог.

Если произведена оценка, а вы понимаете, что эксперт явно перемудрил — возможно ли ее изменить?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О понятии государственной оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества, а также о способах определения цены нежилого коммерческого помещения по кадастру, читайте на нашем сайте. Узнайте также о том, какие разделы содержит государственный кадастр недвижимости, в каком порядке из него предоставляются сведения, а также об основных принципах и проблемах его ведения.

О возможности

Можно ли изменить кадастровую цену недвижимости?

Она устанавливается экспертной оценочной группой при применении массовой модели, в некоторых случаях — индивидуальной.

Именно она будет отражена в паспорте и в базе Государственного кадастра недвижимости.

При этом следует помнить, что в расчет принимаются, помимо индивидуальных характеристик самого здания, другие различные факторы, такие как престижность района, старость возведения, уровень дохода населения, расположение инфраструктуры, дороговизна схожих строений рядом.

Потому не удивительно, что КС в наше время неуклонно догоняет рыночную, хотя и уступает ей. Но по выводам некоторых экспертов — обгоняет, и намного.

А ведь именно от этого значения будут отталкиваться при любой сделке с недвижимым имуществом, расчете ипотеки, высчитывании имущественного налога, судебных разбирательствах.

[2]

Налоги-то платить ему. Тем более, что и оценщик не всегда бывает прав. Иногда причины очевидны: это и неправильно подсчитанное количество «квадратов» помещения, три комнаты вместо одной.

Или включены и такие факторы, которые имеют место при оценке рыночной цены — например, состояние сантехники, ремонт.

О том, как оспорить кадастровую стоимость здания, вы можете узнать из нашей статьи.

Как изменить КС недвижимости? Поспорить с государством (Постановление Пленума Верховного суда РФ № 28 от 30 июня 2015 г) в этом плане можно двумя путями:

    досудебным (через Комиссию при любом территориальном отделении Росреестра);
  • через суд общей юрисдикции.
  • О способах уменьшения стоимости по кадастру недвижимого имущества читайте подробно на нашем сайте.

    Кто может оспорить?

    Как изменить КС объекта недвижимости, кто в праве это сделать?

    Как уже упоминалось, это можно сделать через Комиссию по урегулированию споров при территориальном отделе Росреестра или через суд общей юрисдикции (не арбитражный — арбитражные почти полностью отказались от рассмотрения таких дел).

    хозяин постройки, неважно, юридическое это лицо или физическое (в том числе и бывший, если тут каким-то образом замешаны его права как налогоплательщика);

    Узнайте, как определить КС здания по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как определить КС жилого дома по адресу или по кадастровому номеру.

    Через комиссию

    Как происходит обжалование КС недвижимости через специальную комиссию?

    Лучше, если это будет юридическая фирма. Они инициируют независимую оценку недвижимого имущества, на основании которой и будет произведен перерасчет.

    Что обязательно следует учитывать при оспаривании:

    • близость особых зон;
    • расположение инфраструктуры;
    • престижность района;
    • для каких целей предназначена постройка;
    • инициатор спора — какие права на нее имеет и каким образом заинтересован?
    • индивидуальные технические характеристики;
    • до какой степени изношена постройка, можно говорить об аварийном состоянии или нет.

    Комиссия рассматривает вопрос и корректирует заключение экспертной группы. Впрочем, может и отказать в требовании.

    Читайте о методике оценки КС недвижимого имущества по ФСО №4, об особенностях расчета цены по кадастру по специальной формуле, а также о способах получения справки о стоимости недвижимого имущества по кадастру.

    Если не удалось добиться правды в комиссии, можно обратиться в суд (областной или краевой) с требованием установить рыночную цену как кадастровую.

    Каков порядок изменения КС недвижимого имущества через обращение в суд? Для этого потребуется иск исходя из количества участников процесса, а также дополнительно следующие бумаги:

    • общегражданский паспорт;
    • собственнические документы на недвижимость или те, что подтверждают право пользования;
    • результаты независимой оценки;
    • документы первоначальной оценки;
    • нотариально заверенная доверенность (если требуется);
    • чек госпошлины (ст. 333.19 НК РФ).

    Срок пересмотра стоимости недвижимого имущества по кадастру — пять лет с момента предыдущей переоценки.

    Потому вам на помощь придет юридическая фирма, которая выступит и в качестве независимого оценщика и в качестве посредника при разбирательстве.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Методы расчета кадастровой стоимости квартиры: как формируется и определяется

    Определение «кадастровая стоимость квартиры» введено в начале этого века. Иначе можно сказать так, что это особый эквивалент цены недвижимости.

    Обычно она отличается от рыночной и напрямую зависит от показателей жилплощади – ее расположения, типа, площади, состояния и пр.

    Читайте так же:  Кто является наследником первой очереди без завещания

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

    О понятии инвентаризационной стоимости квартиры и о ее отличии от кадастровой можно узнать из нашей статьи.

    Необходимость процедуры

    Для того, чтобы узнать, какую сумму налога необходимо оплачивать ежегодно за жилье, находящееся в Вашей собственности, необходимо знать кадастровую стоимость (далее КС) этого жилья.

    Данный показатель просчитывается автоматизированной Государственной Кадастровой Службой по заранее внесенным данным, используя специальные алгоритмы.

    Знать цену жилья по кадастру необходимо в следующих случаях:

    • вступление в наследство;
    • при обращении в банк для получения ипотеки;
    • обмен и дарение жилья;
    • если надо продавать или покупать жилье.

    Из чего складывается?

    Из чего складывается стоимость квартиры по кадастру? Для того, чтобы определить этот параметр, берется во внимание:

    1. Земельный участок, на котором стоит дом.
    2. Сама квартира, ее тип, изношенность, размер.
    3. Регион. Чем ближе к центру города, тем выше цена.

    О том, как узнать КС своей жилплощади по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как оспорить ее, можно узнать на нашем сайте.

    Порядок оценки стоимости

    Цена жилплощади по кадастру: как определяется?

    В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в РФ» указан список, на каких жилых объектах необходимо проводить регулярную Государственную оценку (читайте о методах оценки стоимости квартиры по кадастру).

    Для этого создается конкурс для привлечения оценщиков. Результаты проверки оценщиков утверждаются региональными властями, подписывается акт.

    Этот акт опубликовывается в средствах информации и после этого передается в Росреестр и вносится в сведения Государственного Кадастра Недвижимости.

    Оценщику необходимо учесть особые характеристики объектов недвижимости, такие, как наличие инфраструктуры, этажность, тип дома, когда проводился капремонт. Учитывается также средняя рыночная цена на жилье в данном районе.

    Узнайте, как уменьшить завышенную цену квартиры по кадастру, на нашем сайте.

    Методики расчета

    Существует четыре способа расчета КС квартиры.

    Стоимость жилплощади по кадастру: как определить на официальном сайте Росреестра?

    Инструкция:

    1. Перейти на сайт по этой ссылке.
    2. Выбирайте «Адрес», затем «ГКН».
    3. Введите данные адреса квартиры. Нажмите на кнопку «Сформировать запрос».
    4. В появившихся результатах жмем на адрес. Если ничего нет, значит либо данных просто не существует, или еще не успели внести. Если же адрес есть, то можно увидеть всю информацию по объекту.

    На сайте не всегда бывает указана актуальная цена или вообще ничего не будет указано.

    Вся информация о жилплощади находится в электронном кадастровом паспорте, поскольку он создается сразу же после оценки и внесения данных в Росреестр.

    В этом паспорте указаны следующие данные:

    • номер;
    • стоимость;
    • площадь;
    • планировка;
    • балкон, лоджия;
    • этаж и прочие технические данные.

    Чтобы заказать этот паспорт, нужно пройти на сайт Cadastr-Online.ru, заполнить все данные о Вашей квартире или доме, введите свой электронный адрес и оплатите 200 рублей. Следуйте подсказкам на странице, если что-то будет непонятно, обратитесь в службу поддержки онлайн и Вам помогут.

    Оплатить заказ можно любым удобным для Вас способом. Сразу же после оплаты вы получите письмо с доступом в личный кабинет.

    Пройдите по ссылочке, активируйте его и войдите, введя свой логин и пароль, который Вам отправили в письме. Жмите на кнопку «Войти». Не потеряйте данные от аккаунта – они еще могут понадобиться.

    Паспорт готовится от десяти минут до двенадцати часов. Его пришлют Вам на тот почтовый ящик, который был указан при регистрации (Не забудьте проверить папку со спамом, потому что письмо нечаянно может попасть туда).

    Паспорт отправят в формате .html Он откроется в любом браузере без всяких проблем.

    О том, как заказать такой паспорт на квартиру на сайте Росреестра или Госуслуг, можно узнать на нашем сайте.

    Определение КС жилплощади по бумажному кадастровому паспорту. Его можно получить в БТИ. Если же он у Вас уже устарел, то закажите его в электронном виде (см. Второй способ), распечатайте на принтере и пользуйтесь.

    Узнайте из наших статей о том, как заказать такой паспорт на квартиру через МФЦ, а также о том, какие документы потребуются для его получения и сколько он будет стоить.

    Если срочно требуется официальный документ с печатью о том, какая цена жилплощади по кадастру, для банка или там, где его нужно предъявить, то придется заказывать кадастровую справку.

    Узнайте, где у Вас в городе или районном центре находится Федеральная Служба Кадастра и Картографии (обычно в Администрации города или поселка). Пойдите туда и подпишите заявление.

    В обязательном порядке от Вас потребуют следующие документы:

    1. Права собственности на жилье (свидетельство).
    2. Свой паспорт. Если Вы берете справку на престарелого родителя или инвалида, то потребуется его паспорт и доверенность, которая была заверена нотариусом.
    3. План жилья по этажам (обычно такой план бывает в техническом паспорте, или отдельно).
    4. Экспликация. Это подробнейшее разъяснение по плану жилья – адрес, дата выдачи, дата последней оценки, площадь, как распределены комнаты, санузел. Все это находится в паспорте на жилье из кадастра.

    Получить кадастровую справку сразу же не получится. Обычно на это требуется несколько дней, поэтому стоит заранее побеспокоиться и заказать.

    Читайте так же:  Список документов для вступления в наследство на квартиру

    Самостоятельно

    Как подсчитать стоимость квартиры по кадастру самостоятельно?

    Нормативы для расчета цены жилья по кадастру постоянно меняются, так что если Вы не имеете доступа к специальной документации, то не стоит даже надеяться, что вы сами справитесь с этим заданием.

    Самостоятельно возможно просчитать сумму налога, оплачиваемого ежегодно, если знать стоимость жилья по кадастру.

    Как считается? Рассчитывается налог по следующим ставкам:

      если КС жилья до 300 000 рублей, то — 0,1%;

    если от 300 000 до 500 000 рублей – до 0,3%;

  • от 500 000 рублей и выше составит ставка до 2%.
  • Примерная величина

    Примерная цена жилплощади по кадастру — эта сумма в различных регионах разная, она всегда немного ниже рыночной.

    Ее цена в России где-то в пределах 1 — 3 миллионов рублей. Опять же все зависит от того, где это жилье находится.

    Ну а в наших столицах ниже 4 миллионов стоимость не выставляется (это все равно дешевле рыночной). Есть квартиры в Москве, которые по оценке комиссии стоят более 500 миллионов рублей, и даже миллиард!

    Если вдруг Вам что-то не понравилось или Вы считаете, что Вам неправомерно много насчитали к оплате – идите в суд и добивайтесь справедливости.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    +7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

    Налог на недвижимость от кадастровой стоимости в 2019-2018 г.

    Порядок, сроки и правила уплаты налога на имущество физических лиц установлены главой 32 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом законами субъектов России могут быть установлены дополнительные льготы по уплате налога на недвижимость на территориях соответствующих образований.

    В соответствии с новым порядком расчета налога на имущество, действующим в 2019-2018 годах, ставки налога, рассчитываемого от кадастровой стоимости, устанавливаются законами субъекта РФ, городскими и сельскими администрациями, а также законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.

    Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения.

    Объекты налогообложения


    Налог на имущество уплачивается в отношении следующего имущества:

    1. жилой дом;
    2. жилое помещение (квартира, комната);
    3. гараж, машино-место;
    4. единый недвижимый комплекс;
    5. объект незавершенного строительства;
    6. иные здание, строение, сооружение, помещение.

    Обратите внимание, что жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам.

    Имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, не является объектом налогообложения.

    Срок уплаты налога

    Налог подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть налог на недвижимость за 2018 г. необходимо оплатить до 1 декабря 2019 года, за 2019 год – до 1 декабря 2020 года, а налог на имущество за 2020 год — до 01 декабря 2021 года.

    Срок уплаты налога на недвижимость за 2018 год — до 1 декабря 2019 года

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Неуплата налога в установленные сроки влечет за собой начисление пени в соответствии с действующим законодательством.

    Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения на основании налогового уведомления, направляемого налогоплательщику налоговым органом. При этом направление налогового уведомления допускается не более чем за 3 налоговых периода, предшествующих календарному году его направления.

    Порядок расчета налога на недвижимость

    Сумма налога на недвижимость (от кадастровой стоимости) рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    Обратите внимание, что для определения налога по данному правилу необходимо, чтобы такой порядок был введен на территории субъекта (области, края, республики) соответствующим нормативным актом.

    Справочно. Законодательством предусмотрено, что до 2020 года на территории каждого субъекта будет введен порядок расчета налога на имущество в зависимости от его кадастровой стоимости.

    Особенности расчета налога от кадастровой стоимости

    Сумма налога рассчитывается от кадастровой стоимости, установленной на 1 января текущего налогового периода пропорционально периоду владения. То есть при определении налога за 2018 г. необходимо применять кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2018 г., при расчете налога за 2019 г. используют стоимость на 01 января 2019 г. и т.д.

    Законодательством установлены особенности расчета налога. Так, по общему правилу изменение кадастровой стоимости объекта имущества в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

    При этом изменение кадастровой стоимости вследствие исправления технической ошибки, допущенной Росреестром, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была допущена такая техническая ошибка.

    В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

    Вычеты при расчете налога

    [1]

    При исчислении налога исходя из кадастровой стоимости предусмотрены налоговые вычеты (уменьшение кадастровой стоимости) на величину кадастровой стоимости:

    • 10 кв.м. в отношении комнаты,
    • 20 кв.м. в отношении квартиры,
    • 50 кв. м. в отношении жилого дома.
    • 1 миллион рублей — в отношении единого недвижимого комплекса с жилым домом.
    Читайте так же:  Документы на гараж основные моменты по наличию, тонкости оформления сделки

    То есть, сумма налога в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры и так далее.

    Поправочные коэффициенты

    В связи с тем, что сумма налога, рассчитанная от кадастровой стоимости значительно выше, установлены поправочные коэффициенты, применяемые при расчете суммы налога:

    • 0,2 — применительно к первому налоговому периоду, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании;
    • 0,4 — применительно ко второму налоговому периоду, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании;
    • 0,6 — применительно к третьему налоговому периоду, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании;
    • 0,8 — применительно к четвертому налоговому периоду, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании.

    При этом сумма налога рассчитывается по формуле:

    Н = (Н1 — Н2) x К + Н2, где

    • Н — сумма налога, подлежащая уплате;
    • Н1 — сумма налога, исчисленная от кадастровой стоимости без учета поправочного коэффициента;
    • Н2 — сумма налога, исчисленная исходя из соответствующей инвентаризационной стоимости объекта налогообложения;
    • К – поправочный коэффициент.

    Начиная с пятого налогового периода, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании, исчисление суммы налога производится без учета положений настоящего пункта.

    Законодательством установлены максимальные размеры налога (которые не могут быть, кроме налогов по ставке 0,1 %, которые могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в 3 раза законами субъекта).

    При определении налога исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих:

    0,1 % в отношении:

    • жилых домов, жилых помещений;
    • объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом;
    • единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);
    • гаражей и машино-мест;
    • хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;

    Ставка 2 % установлена:

    • в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей;
    • в случае, если объект недвижимого имущества образован в результате раздела объекта недвижимого имущества или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектами недвижимого имущества, включенными в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, указанный вновь образованный объект недвижимого имущества до включения его в перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на дату постановки такого объекта на государственный кадастровый учет.

    Ставка 0,5 % от кадастровой стоимости в отношении прочих объектов налогообложения.

    Особенности исчисления налога при переходе права собственности

    В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового периода права собственности на имущество исчисление налога в отношении данного имущества производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых это имущество находилось в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом периоде.

    Если возникновение права собственности на имущество произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно или прекращение права собственности на имущество произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц возникновения (прекращения) указанного права.

    Если возникновение права собственности на имущество произошло после 15-го числа соответствующего месяца или прекращение указанного права произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, месяц возникновения (прекращения) указанного права не учитывается при определении коэффициента, указанного в настоящем пункте.

    Пример расчета налога на недвижимость от кадастровой стоимости

    Справочно. Определить кадастровую стоимость земельного участка на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request), а затем самостоятельно с помощью калькулятора рассчитать сумму налога

    Так, рассчитаем сумму налога на квартиру общей площадью 70 кв. м., расположенную в Московской области с кадастровой стоимостью 5 000 000 рублей. Сумма налога за 2014 г., исчисленная исходя из инвентаризационной стоимости, составляет 850 рублей.

    1. Итак, налоговый вычет составляет 20 кв.м., то есть налоговая база равна:

    5 000 000 / 70 кв.м. * 20 кв.м. = 1 428 571,42 рублей;

    2. Ставка налога на данную квартиру составляет 0,1 %.

    (5 000 000 — 1 428 571,42) * 0,1 % = 3571,42 рублей.

    Применяем формулу расчета налога с учетом поправочного коэффициента:

    Сумма налога к уплате за 2015 г. = (3571,42-850)*0,2+850 = 1394,28 рублей

    Сумма налога к уплате за 2016 г. = (3571,42-850)*0,4+850 = 1938,56 рублей

    Сумма налога к уплате за 2017 г. = (3571,42-850)*0,6+850 = 2482,85 рублей

    Сумма налога к уплате за 2018 г. = (3571,42-850)*0,8+850 = 3027,13 рублей

    Сумма налога к уплате за 2019 г. и последующие годы = 3571,42 рублей, то есть сумма налога без поправочного коэффициента.

    Льготы по налогу на недвижимость

    Право на налоговую льготу по уплате налога на имущество имеют следующие категории налогоплательщиков:

    Порядок получения льготы

    Налоговая льгота предоставляется только в отношении следующих объектов налогообложения:

    • квартира или комната;
    • жилой дом;
    • помещение или сооружение;
    • гараж или машино-место.

    Налоговая льгота предоставляется в размере подлежащей уплате налогоплательщиком суммы налога в отношении одного объекта налогообложения каждого вида (по выбору налогоплательщика вне зависимости от количества оснований для применения налоговых льгот), находящегося в собственности налогоплательщика и не используемого в предпринимательской деятельности.

    Для того, чтобы получить льготу необходимо представить в налоговый орган по своему выбору заявление о предоставлении льготы и документы, подтверждающие право на льготу налогоплательщика на налоговую льготу. При этом такое заявление необходимо представить до 1 ноября года, являющегося налоговым периодом.

    Читайте так же:  Оформление земельного пая в собственность

    При непредставлении налогоплательщиком, имеющим право на налоговую льготу, уведомления о выбранном объекте налогообложения налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога.

    Как определяется кадастровая стоимость недвижимого имущества

    Каждый объект недвижимости – земельный участок, здание или помещения в нем – можно оценить в денежном выражении. В соответствии с нормами законодательства, должна быть установлена кадастровая стоимость недвижимости (КС). Определять ее вправе лишь уполномоченные органы на основе методологических указаний.

    Что собой представляет кадастровая стоимость

    С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» , в соответствии с которым во всех субъектах РФ с 2020 года оценочные процедуры будут проводиться по единой методике.

    Для того чтобы владельцы собственности могли понять, какая цифра вносится в Единый государственный кадастр, необходимо объяснить, что это такое – кадастровая стоимость объектов.

    В общем случае КС – это величина, которая расчетным способом определяется в процессе государственной оценки объектов, называемой ГКО.

    Уполномоченные органы проводят оценку на основе информации о рыночной цене недвижимости с использованием методик, установленных законодательством. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 №358 , стоимость объекта не должна быть выше рыночной.

    Объективное определение КС – ответственное мероприятие. Поскольку этот фактор существенно влияет на размер налогов, важно понимать, от чего зависит и как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

    Например, на цену земельного участка могут влиять разные факторы:

    • экономическая ситуация в регионе;
    • удаленность от ценообразующих факторов: участки вдали от крупных городов и в престижном районе населенного пункта оценивают по-разному;
    • категория земельного участка – земля сельхозназначения имеет иную цену, чем надел, отнесенный к поселению;
    • виды разрешенного использования (ВРИ). Так, земля для дачного строительства стоить дороже, чем участок с ВРИ, например, «садоводство»;

    Стоит также упомянуть, откуда берется кадастровая стоимость недвижимости, то есть как и кто ее определяет. Оценку проводит эксперт на основании одного из методов массовой оценки:

    • сравнительного — предпочтительный подход, при котором стоимость вычисляется путем анализа сделок купли-продажи аналогичных объектов в регионе;
    • доходного — основывается на возможной прибыли от недвижимости, например, от аренды;
    • затратного — актуален для оценки земель общего пользования, когда необходимо учесть расходы, к примеру, на периодический ремонт или строительство дорог;
    • комбинированного — сочетает предыдущие подходы.

    Индивидуально рассматриваются объекты, оценить которые с применением методов массовой оценки невозможно.

    Цели установления КС имущества

    Результаты определения КС являются основополагающим фактором, который учитывается при расчете:

    • налога на недвижимость;
    • арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
    • штрафов, например, за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ от 30.12.2001 № 195-ФЗ );

    Так, в некоторых областях в случае изменения вида разрешенного использования земли платеж составляет умноженную на коэффициент разницу между новой и старой КС.

    Государство определяет, что значит коэффициент кадастровой стоимости недвижимости и какова его величина. Это позволяет сдерживать рост налога на имущество физлиц по этой категории оценки. В первых 28 регионах, где он применяется с 2015 года, за налоговый период нынешнего года ( 2019 ) понижающий коэффициент составляет 0,6.

    В результате применения методов оценивания недвижимых объектов получают удельный показатель КС – условную рыночную цену 1 м2 земли для конкретной группы или подгруппы.

    Важно понимать, на что влияет удельный показатель кадастровой стоимости, ведь он является главным фактором в определении конечной КС и, как следствие, суммы налога на имущество. Так, если показатель в одном населенном пункте составил 1000 рублей за 1м2, стоимость участка площадью 20 соток (2000 м2) составит 2 000 000 рублей.

    [3]

    Что влияет на величину КС

    Определяя размер КС объекта, уполномоченные органы в первую очередь основываются на имеющихся данных рынка и иных сведениях, касающихся экономических характеристик использования данного объекта.

    Говоря о том, от чего зависит кадастровая цена недвижимости, прежде всего стоит упомянуть ее количественные и качественные характеристики. Например, при расчете размера КС следует учитывать:

    • площадь объекта;
    • местоположение;
    • год ввода в эксплуатацию;
    • назначение объекта;
    • материал стен – для объектов капитального строительства;
    • разрешенное использование, категории земель – для земельных участков.

    Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости зависит от того, к какому виду она относится. Если речь идет, например, о частном доме, то цена будет включать:

    • оценочную стоимость земельного участка, на котором он расположен;
    • цену самого жилого помещения.

    Во внимание принимаются дополнительные сведения и характеристики этих объектов. Если речь идет о квартире, то учитываются только ее качественные характеристики.

    Формула расчета кадастровой стоимости, например, земельного надела выглядит так:

    КС=Пуз × (Рп + Рс) × К,

    Пуз — площадь участка (м2);

    Рп — линейная функция исключительных качеств благоустроенности и быта населенного пункта (руб./м2);

    Рс — формат сделки или составляющая местного значения (руб./м2);

    К — переходной коэффициент.

    Сведения о результатах расчетов вносятся в Единый реестр кадастровой стоимости недвижимости.

    Кто может устанавливать КС объекта

    Анализировать сведения о недвижимости и рассчитывать показатели могут лишь организации, которые имеют допуск к осуществлению этого вида деятельности.

    Мероприятия по определению кадастровой стоимости проводятся по определенному алгоритму. Предлагаем вкратце обсудить, как исчисляется КС объекта. Как правило, в оценочные работы входит:

    • установление факторов, влияющих на конечную оценку;
    • категорирование земельных участков по оценочным зонам (имеют одинаковое целевое предназначение и разрешенное использование) или группам на основании идентичности (для всех остальных недвижимых объектов);
    • собственно расчет КС объектов недвижимости, входящих в одну зону или группу.
    Читайте так же:  Наследование по завещанию.Законодательство республики Беларусь отдает предпочтение наследованию

    Важно понимать, кто устанавливает кадастровую стоимость имущества и может вносить сведения в Госреестр. Такими полномочиями наделена Кадастровая палата, которая называется также Федеральной Службой Кадастра и Картографии (ФСКК). Эта организация имеет право рассчитывать КС любой недвижимости:

    Но поскольку оценкой занимаются и независимые эксперты, возникает вопрос, кто утверждает результаты КС. Как следует из законодательства, эта процедура – прерогатива региональных органов власти.

    Как определить КС недвижимости

    В процессе определения КС уполномоченные лица совершают ряд действий, направленных на объективное оценивание конкретной недвижимости. Работы осуществляются в три этапа, каждый из которых имеет свою последовательность.

    Порядок определения кадастровой стоимости включает:

    • принятие субъектом РФ решения о проведении оценивания;
    • привлечение оценочной компании;
    • определение удельного показателя КС применимо к каждому кварталу с учетом допустимых ВРИ;
    • утверждение полученных результатов нормативным актом субъекта РФ;
    • внесение сведений в систему кадастрового учета.

    Оценка проводится в соответствии с определенными методиками, поясняющими, как считается кадастровая стоимость объектов недвижимости, относящихся к различным группам.

    Расчет стоимости дома

    Определение КС частных домов несколько отличается от оценки, например, земельного надела или другого типа недвижимости. Алгоритм расчета КС объектов капитального строительства устанавливает:

    В этих документах подробно разъясняется, как рассчитывается кадастровая стоимость здания.

    Согласно им, цена дома по кадастру определяется путем умножения площади объекта на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости.

    Где и как узнать КС объекта недвижимости

    Иногда у владельца или потенциального покупателя возникает необходимость выяснить актуальную цену недвижимого имущества. Чтобы узнать кадастровую стоимость бесплатно онлайн, нужно посетить сайт Росреестра и внести в специальную форму некоторые данные об объекте:

    • адрес недвижимости;
    • ее кадастровый номер.

    В ЕГРН тоже можно заказать выписку с информацией о КС любого объекта недвижимости. Для получения сведений не требуется специальной регистрации, необходимо лишь соблюдать определенный алгоритм действий. Несложно узнать ее по кадастровому номеру и адресу расположения недвижимости.

    Бывают случаи, когда сведения о значимых характеристиках конкретного объекта, влияющие на формирование кадастровой цены, не внесены в ЕГРН. Это касается ситуаций, когда дом или квартира являются новостроем. Если установить их цену по кадастру требуется в срочном порядке, собственник недвижимости имеет возможность специально заказать кадастровую стоимость новостройки в уполномоченной на это инстанции.

    Как оспорить КС недвижимости

    Право заинтересованных лиц оспорить завышенные результаты оценки недвижимости регламентируют следующие нормативно-правовые акты:

    • Земельный кодекс РФ ст. 66.2, если речь идет о КС земель;
    • ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» (ст. 24.15 ч.1).

    Результаты установления КС могут быть пересмотрены в судебном порядке или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС.

    Независимо от того, кто оценивает неправомерность установленной КС, перед подачей заявления в комиссию или иска в суд следует убедиться, что на то есть законодательно определенные основания.

    Оценивание объектов недвижимости

    Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируют сотрудники Федеральной кадастровой палаты. Затем в СМИ публикуется отчет, составленный по результатам оценки жилой и коммерческой недвижимости.

    Оценивание осуществляется не чаще одного раза в три года по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Максимальный разрыв между оценочными мероприятиями – 5 лет.

    Информация о КС недвижимого имущества передается в Кадастровую палату и вносятся по каждому объекту отдельно. Узнать цену объекта не представляет сложности на портале «Госуслуги» и сайте ФНС.

    В Кадастровой палате или Многофункциональном центре можно бесплатно заказать и получить в течение пяти рабочих дней справку о кадастровой стоимости нежилого помещения или другого объекта недвижимости.

    КС – это цена конкретного объекта недвижимого имущества, определенная массовым методом в процессе государственной кадастровой оценки или при невозможности применения такого подхода – в индивидуальном порядке.

    Сведения об актуальной КС содержит официальный сайт Росреестра. Пересмотр КС происходит каждые 3-5 лет.

    Этот показатель выступает базовым компонентом расчета многих платежей, поэтому его объективное определение – важное требование.В случае несогласия с величиной КС ее можно оспорить в специальной комиссии или в суде.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

    Источники


    1. Жилинский, С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учебник; М.: Норма; Издание 4-е, испр. и доп., 2012. — 912 c.

    2. Лебедева, С. Н. Международный коммерческий арбитраж. Комментарий законодательства / Под редакцией А.С. Комарова, С.Н. Лебедева, В.А. Мусина. — М.: Редакция журнала «Третейский суд», 2014. — 416 c.

    3. Панов, А.Б. Административная ответственность юридических лиц. Монография / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2016. — 651 c.
    4. ред. Славин, М.М. Становление судебной власти в обновляющейся России; М.: Институт государства и права РАН, 2013. — 880 c.
    Порядок расчета кадастровой стоимости недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here