Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке втб 24

Самое важное по теме: "Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке втб 24" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Можно ли и как продать квартиру в ипотеке: инструкция для всех ситуаций

Граждан оформивших ипотеку интересует такой вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, если наступили некоторые материальные трудности, или принято решение об увеличении своей жилой площади. Закон это не запрещает, но существуют некоторые тонкости, зная которые можно провести такую сделку по всем правилам.

Процедура продажи, если продаваемая квартира взята в ипотеку

Сразу нужно отметить, что продажа квартиры в ипотеке существенно отличается от других аналогичных сделок, тем, что продавец не обладает теми правами, которыми наделены другие граждане, решившие продать свое жилье, не находящее в залоге.

Вызвано это тем, что такой объект жилого имущества вносится в специальный государственный реестр обременений, то есть на него распространяется мораторий на продажу, дарение и иные действия, связанные с отчуждением недвижимости. А как известно, ипотека это тоже способ обременения квартиры.

Но наличие такого ограничения не лишает собственника жилой недвижимости права совершать такие сделки, как продажа квартиры с обременением по ипотеке.

Если придерживаться специальных правил, выработанных юридической практикой, то совершить отчуждение такого имущества можно без лишних проблем и дополнительных затрат.

Перед тем как рассмотреть пошаговую инструкцию, в которой будет рассказано, как продать квартиру если она в ипотеке, нужно рассмотреть три возможных способа отчуждения.

  1. Первый способ состоит в том, что владелец недвижимого имущества, самостоятельно подыскивает покупателя, не уведомляя об этом банковское учреждение. После чего получает задаток в сумме, необходимой для погашения своих кредитных обязательств, погашает кредит, снимает обременение и продает новому владельцу. Реализовать, таким образом, взятую в ипотеку квартиру проблематично, поскольку можно испортить свою репутацию добросовестного заемщика.
  2. Второй способ заключается в том, что банк, по согласованию со своим заемщиком самостоятельно занимается продажей квартиры. Такой способ получил большое распространение, поскольку вся процедура прозрачна для кредитного учреждения.
  3. Третий способ заключается в перекредитовании. Он также получил большое распространение, поскольку новый покупатель оформляет на себя ипотечный займ, в этом банковском учреждении, или иной кредитной организации. Далее кредитные финансовые средства переходят на счет ипотекодержателя, с объекта недвижимости снимается обременение, а старый собственник получает оставшуюся сумму в виде разницы стоимости и оставшегося кредита. Вот такие особенности перекредитования.

Только таким образом, происходит продажа квартиры находящейся в ипотеке.

Пошаговая инструкция

Теперь можно рассказать как продать квартиру купленную в ипотеку, в виде пошаговой инструкции.

Перечень необходимых документов

Продажа квартиры покупателю с ипотекой требует тщательного сбора необходимых документов. Если этого не сделать, то такая сделка не состоится, либо будет признана недействительной.

Перечень необходимых документов будет следующий:

Отдельное внимание заслуживает ситуация, когда продажа ипотечной недвижимости происходит без уведомления и письменного согласия банка.

[3]

В таком случае, предварительный договор не рекомендуется заверять у нотариуса, так как он его не утвердит, имея информацию об обременении.

После получения задатка, владелец недвижимости сразу направляется в банк, уведомляет его сотрудников о полном погашении своих обязательств, а после оплаты получает справку, что кредит погашен и отправляется к нотариусу для снятия обременения. Далее происходит подписание соглашения о продаже квартиры, и право собственности переходит от одного гражданина к другому.

Нюансы продажи в частных случаях

Некоторые условия продажи ипотечного жилья, взятого под государственные программы, или в крупных банках, требуют отдельного внимания. Так как не всегда вышеуказанный стандартный пакет документов будет полным.

Поэтому нужно рассмотреть ситуации, связанные с продажей квартиры которая:

  • находится под ипотекой в банке ВТБ;
  • находится под ипотекой в сбербанке;
  • при оформлении ипотеки использовался материнский капитал;
  • использовалась военная ипотека;
  • если квартира находится в ипотеке менее 3-х лет.

Эти частные случаи требуют отдельного рассмотрения.

Если квартира в ипотеке ВТБ 24

ВТБ 24 является крупнейшим банковским учреждением. Чтобы купить, жилье в ипотеку заемщик обязан иметь идеальную кредитную историю, а также собрать большой пакет документов.

Тем более, банк будет всячески препятствовать продаже ипотечной квартиры другому лицу. Но не нужно отчаиваться. Существует два законных способа решить такую проблему.

  1. За наличный расчет. В первом случае, заемщик решивший продать свое ипотечное жилье, должен предупредить о намерениях работников данного кредитного учреждения, и получить их письменное согласие. После этого будущий покупатель должен быть готов сделать две предварительные выплаты. Первая достигает 1% от общей суммы задолженности по кредиту (такой платеж идет до подписания предварительного договора). Вторая выплата это полное погашение всех кредитных обязательств. Только после этого можно оформлять договор купли-продажи и передавать оставшуюся сумму продавцу.
  2. За безналичный расчет. Данный способ предусматривает возможность оформления ипотечного кредита новым покупателем квартиры только в банке ВТБ 24. Старый владелец жилого помещения получает финансовую выплату в виде разницы между оставшейся суммой кредита и реальной стоимостью квартиры (цена продажи), а новый переоформляет на себя право собственности, и сразу банк накладывает обременение на жилье, пока кредит не будет выплачен.

Ипотека Сбербанка

Этот банк занимает лидирующее место при выдаче ипотечных кредитов, поэтому тоже сформировал обязательные требования к тем, кто хочет продать свою кредитную квартиру. Договор купли продажи квартиры с ипотекой сбербанка также имеет свои особенности, состоящие в следующих моментах.
  1. Процесс продажи ипотечного жилья в сбербанке ничем не отличается от других аналогичных финансовых учреждений, но существует определенный порядок оповещения сторон по кредиту. Поэтому когда принято такое решение, за месяц до начисления нового обязательного платежа, нужно письменно уведомить главный офис банка о принятом решении. В нем детально расписать, почему появилось такое желание.
  2. После этого нужно ждать ответа, где банк даст свое согласие. Важно запомнить, что никаких устных договоренностей с банковскими работниками не должно быть, только письменные уведомления друг друга.
  3. В сбербанке отсутствует такое требование, как обязательный платеж, составляющий определенный процент от оставшейся суммы кредита, перед получением разрешения на продажу, а также запрет на досрочное погашение займа.
Читайте так же:  Образец завещания

Единственным минусом может стать испорченная кредитная история.

Ипотека с материнским капиталом

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом имеет свои правовые особенности, и вызвано это тем, что в семье владельцев такого жилья имеются несовершеннолетние или малолетние дети.

Особенности такой продажи будут состоять в следующем.

  1. Первый шаг, это получение всех письменных разрешений от банка, который выдал кредит. Сбор таких документов ничем не отличается от аналогичных случаев рассмотренных выше.
  2. Следующий шаг, это получение разрешения опекунского совета. Это государственный орган, на который возложена функция контроля за соблюдением прав несовершеннолетних и малолетних детей. Если данного документа не будет, то нотариус никогда не оформит сделку купли-продажи, при наличии одного согласия кредитного учреждения. Об этом важно помнить.

Военная ипотека

Продать квартиру купленную по военной ипотеке также возможно, но нужно учесть ряд правовых особенностей.

  • военное ипотечное кредитование могут осуществлять только банки, что прошли специальную аккредитацию в государственных органах, так как данный вид займов предусматривает низкие проценты, поэтому при покупке ипотечного военного жилья (через перекредитование, или путем внесения реальных финансовых средств), новый собственник должен обратится в банк выдавший такой займ, или иное кредитное учреждение имеющее право на предоставление военных ипотечных кредитов;
  • процесс оформления всех необходимых документов по военной ипотеке занимает не более 7 дней, в других случаях около 1 месяца.

Минусов покупки такого жилья нет. Неоспоримым преимуществом военной ипотеки является то, что по ней ставятся низкие проценты, поэтому покупатель будет платить меньший залог, а продавец сможет больше заработать.

Если квартира в ипотеке менее 3 лет

Некоторых граждан, которые испытывают финансовые трудности, интересует вопрос, возможно ли осуществить продажу жилья, которое находится в ипотеке менее 3 лет. Ответ на него будет однозначный, такое допускается, но нужно знать один нюанс.

Такие сделки можно проводить только в том случае, если кредитодателем выступает крупное кредитное учреждение, например, Сбербанк, ВТБ 24. Мелкие банки стараются не разрешать такие сделки, поскольку заинтересованы, чтобы заемщик платил свой долг на протяжении длительного времени.

Поэтому те, кто хотят взять жилье в ипотеку, с желанием поскорее его продать, или не уверены в завтрашнем дне (насчет своевременной оплаты по кредиту), должны обращаться в крупные и стабильные банки. Сам процесс продажи такого жилья не отличается от других вариантов.

Советы тех, кто продавал квартиру в ипотеке

Сергей из Москвы советует перед подписанием договора купли-продажи такой квартиры, продавцу убедиться, что деньги за жилье находятся на банковском депозите или в ячейке. В противном случае, придется отменять такое соглашение в судебном порядке.

Елена из Томска рекомендует все шаги по таким сделкам согласовывать с банком, и оформлять их письменно. В случае отказа сторон, или банковских работников, единственным подтверждением намерений по продаже квартиры будут документы, которыми можно оперировать в суде.

Екатерина из Воронежа рекомендует перед принятием решения о продаже квартиры, взятой в ипотеку по материнскому капиталу, сначала обратится в опекунский совет, и согласовать с его должностными лицами спорные моменты такой сделки. Только после того, как опекунский совет сообщит, при каких условиях будет дано разрешение, можно начинать дальнейший процесс продажи ипотечного жилья.

Продажа ипотечного жилья существенно отличается от аналогичных сделок с жилой недвижимостью, которая не имеет обременения. Поэтому чтобы провести такую сделку по всем юридическим правилам, нужно согласовывать все действия с банками, выдавшими займ.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Неспособность большинства жителей России купить жилую недвижимость за счет собственных средств, сделала актуальным ипотечное кредитование, воспользовавшись которым купил квартиру, как минимум, каждый второй россиянин.

Но неблагоприятные финансовые обстоятельства, ставшие следствием семейных неурядиц, потери трудоспособности или постоянного высокооплачиваемого места работы, могут сделать актуальным вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или другого кредитного учреждения.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Существует несколько возможностей для продажи жилой недвижимости, право собственности на которую находится в залоге кредитной организации, а именно:
  1. Самостоятельное снятие обременения с последующей продажей квартиры. В зависимости от необходимости посторонней помощи возможны следующие варианты:
    • привлечение потребительского кредита в другом финансовом учреждении на сумму остатка по ипотеке;
    • привлечение средств потенциального покупателя для полной выплаты банковского займа.
  2. Продажа квартиры по переуступке ипотечного кредита, заключающееся в продаже квартиры после снятия обременения в виде передачи долговых обязательств другому лицу, согласованному финансовым учреждением кредитором.
  3. Снятие обременения при согласовании процедуры кредитной организацией, выдавшей ипотеку. В зависимости от степени участия банка-кредитора возможен ряд сценариев:
    • самостоятельный поиск покупателя, сбор всех необходимых документов и выполнение процедур. Функция банка заключается в согласовании сделки и выдаче справки установленного образца о сумме остатка.
    • обращение к помощи банка при поиске покупателя, оформлении документации и взаимодействии с органами юстиции, технической инвентаризации и т.п.;
    • ипотечный кредит для покупки объекта недвижимости с обремененным правом.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, самостоятельно

Самостоятельное решение ипотечной проблемы является достаточно сложным, не совсем законным и редко реализуемым по следующим причинам:

1. Не каждый имеет достаточный доход для получения положительного решения по дополнительному кредиту, учитывая существующую статью расхода в виде ипотеки;

Читайте так же:  Наследование по праву представления

2. Заключение соглашения между сторонами по предоставлению средств для погашения остатка долга перед банком, не имеет документального подтверждения и может быть нарушено после снятия обременения на квартиру, путем отказа от сделки по передаче права собственности;

3. Документальное оформление соглашения о передаче права в данном случае будет ничтожно, так как продавец не имеет законных оснований для распоряжения собственностью.

Таким образом, потенциальная возможность подобного сценария не исключена, но реализация возможна только при наличии близких доверительных отношений между покупателем и продавцом.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, переведя долг

Данный способ применим для лиц, не имеющих суммы достаточной для покупки жилья, но позволяющей выплатить покупателю разницу между стоимостью продажи квартиры и остатка по кредиту с учетом процентов. Плюсы и минусы такого варианта заключаются в следующем:
  1. Кредитная стоимость квартиры обычно превышает ее рыночную стоимость, по причине переплаты банковских процентов, в результате складывается следующая ситуация при переуступке долга:
    • текущий кредитор в лучшем случае получает небольшой доход, а скорее всего просто передает кредитное бремя;
    • новый кредитор обретает право пользования квартирой за минимальную стоимость и может сократить переплату за счет досрочного гашения долга.
  2. Новому заемщику для рассмотрения его кандидатуры требуется собрать полный комплект документов, необходимых при ипотеке и по результатам рассмотрения его кандидатура может быть отвергнута.
  3. Условия кредитования при переуступке могут отличаться от действующих, за счет приведения в соответствие текущим процентным ставкам.

Как продать квартиру в ипотеке с согласия банка

Продажа жилья, имеющего обременение права, по согласованию финансового учреждения является наиболее распространенным сценарием. Большинство банков с готовностью идут навстречу заемщикам и оказывают содействие при снятии обременения и передаче права собственности другому лицу.

Для того, чтобы получить согласие кредитной организации следует поставить ответственного представителя в известность о всех подробностях предстоящей сделки, в том числе предоставить информацию о ее участниках, способе оплаты, месте и времени проведения.

По результатам изучения предоставленных данных банк может выдать обязательные к исполнению рекомендации по процедуре купли-продажи.

Самостоятельное оформление сделки

Продать квартиру выгоднее всего всегда получается при нахождении нового владельца собственными силами, за счет отсутствия комиссии посредника и необходимости существенных уступок. Однако такой сценарий характеризуется большим временем поиска подходящего варианта и выполнения всех необходимых процедур. Пошаговая инструкция в этом случае будет иметь следующий вид:

Посреднические банковские услуги

При обращении с письменным заявлением в кредитную организацию о получения разрешения на её продажу, возможно, что будет получено предложение от кредитора по условиям заключения сделки и предложены варианты. Помимо этого, участие банка в процедурах может заключаться в следующем:
  1. Открытие двух банковских ячеек или депозитов для сопровождения заключения сделки, имеющих следующее назначение:
    • одна из ячеек будет содержать денежную сумму, соответствующую остатку по ипотеке;
    • во второй, до перехода официального права собственности, будут содержаться оставшиеся средства, причитающиеся продавцу.
  2. По факту наличия требуемых сумм в ячейках или на депозитах, банк готовит документы о снятии обременения и направляет их в Росреестр.
  3. После получения, в регистрирующем сделки с недвижимостью органе, свидетельства без отметки об ипотеке, происходит заключение сделки купли-продажи квартиры при участии нотариуса, выбранного банком.
  4. Договор и переход права на жилье подлежат регистрации в Росреестре в установленном порядке.
  5. После окончания регистрационных действий, участники сделки получают доступ к ячейкам (депозитам) и могут получить, причитающиеся им деньги.
  6. Если квартира на момент продажи находилась в собственности менее 3 лет, то следует оплатить налог на доход, превышающий 1 млн. рублей.

Посреднические услуги банка обходятся заемщику в определенную сумму наличности, определяемую как процент от сделки.

Как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24

Процедура снятия обременения и передачи права собственности жилой недвижимости, купленной по кредиту ВТБ 24 не отличается от других финансовых учреждений, но имеет свою специфическую особенность.

При обращении в банк с целью узнать возможно ли продать квартиру, заемщик может попросить выполнить процедуру перехода права собственности у кредитной организации, которая имеет свою актуальную на 2019 год базу объектов жилого фонда выставленных на торги. Покупателям такой недвижимости в ипотеку предлагается ряд льготных условий, например, всего 20%-й первоначальный взнос.

Однако такой вариант имеет два отрицательных для заемщика момента:

  • посреднические услуги банка обойдутся в процент от суммы сделки;
  • стоимость квартиры может быть достаточной для погашения долга, но существенно ниже среднерыночной.

Видео: Процедура продажи ипотечной квартиры

Специфика военной ипотеки

Особенности покупки квартир в кредит военнослужащими заключается в предоставлении части суммы на покупку квартиры на основании договора целевого жилищного займа (далее – ЦЖЗ), согласовываемого в ФГКУ «Росвоенипотека» и выдаваемого государством, на возмездной основе.

Видео (кликните для воспроизведения).

В зависимости от оснований увольнения заёмщика из рядов вооруженных сил возможны два алгоритма действий по снятию обременения с ипотечного жилья, каждый из которых имеет свои особенности.

Увольнение до наступления пенсионных оснований

Если военнослужащий разрывает контракт до того, как получает право на получение пенсии, он теряет льготные права и должен выполнить следующую последовательность действий:
  1. Вернуть в полном объеме средства выданные в объеме ЦЖЗ и кредитования. Накопления, сделанные при реализации накопительно-ипотечной системы (далее – НИС), использованы быть не могут.
  2. После погашения ЦЖЗ получить доверенность от ФГКУ «Росвоенипотека» для снятия обременения и уведомление об отсутствии задолженности.
  3. Подать документы в Росреестр и в регламентированном порядке получить новое свидетельство без отметки об ограничении прав и выписку из ЕГРП, подтверждающую снятие обременения.
  4. В течение трех рабочих дней направить в ФГКУ «Росвоенипотека» копии документов.
Читайте так же:  Способы не платить при затоплении соседей снизу

Увольнение по выслуге или на льготных основаниях

Если срок службы составил 20 лет или военнослужащий заслужил право на льготное увольнение (участие в боевых действиях, ранение и т.п.) процедура снятия обременения упрощается за счет следующего:
  • нет необходимости возврата ЦЖЗ;
  • средства, накопленные при участии в НИС, могут быть использованы для погашения кредита в банке.

Обобщая все вышесказанное можно сделать вывод о том, что квартира, купленная в ипотеку, не является ярмом, снять которое можно лишь спустя много лет регулярных платежей. При возникновении объективной необходимости, снятие обременения возможно и лишь некоторые банки создают препятствия для этого в виде штрафных платежей и чрезмерного комиссионного сбора.

Основная масса финансовых организаций заинтересована в возврате кредитных средств и готова пойти навстречу добросовестному заемщику, вплоть до оказания помощи по поиску покупателя и оформлению сделки.

Продажа квартиры в ипотеке ВТБ 24

Если вы решили продать квартиру, приобретенную по жилищному кредиту в ВТБ 24 нужно заранее изучить все нюансы. Сделка купли-продажи на первый взгляд кажется невыполнимой. Но если вам необходимо срочно избавиться от ипотечного жилья по причине переезда, развода и другим непредвиденным обстоятельствам, все же есть несколько способов реализации имущества.

Причины продажи залоговой недвижимости

ВТБ 24 не запрещает продажу квартиры в ипотеке.

Поводов для избавления от собственности может быть несколько. Рассмотрим самые популярные причины:

  1. Клиент потерял платежеспособность. Даже стабильный доход на этапе согласования сделки не обезопасит от возможной потери работы и других источников денежных поступлений. Поэтому заемщик стремится как можно раньше реализовать недвижимость до применения неустойки кредитором. Ведь пеня и штрафные санкции начисляются за каждый день просрочки.
  2. У семьи появились дополнительные доходы. Или же родились дети. Приобретенная жилищная площадь больше не устраивает заемщика.
  3. За несколько лет действия кредитного договора стоимость имущества может существенно вырасти. В таком случае реализация недвижимости поможет не только погасить текущие долговые обязательства, но и получить прибыль от новой сделки.

Но нужно учитывать, что продажа ипотечного жилья может привести к различным трудностям. Кредитно-финансовые учреждения пойдут на встречу заемщикам, если отсутствует мораторий на реализацию недвижимости, а также клиент может гарантировать наличие реального покупателя.

В ипотечном договоре указано, что все юридические действия, связанные с продажей квартиры нужно согласовывать заранее с кредитором. Банк имеет право участвовать в сделке купли-продажи и влиять на определение стоимости жилья. Сумма сделки зависит от рыночной цены на квадратные метры, а также размера оставшейся задолженности на счету владельца квартиры.

Заниженная стоимость жилья затрудняет полную оплату задолженности. Реальная же цена может спугнуть покупателя. Поэтому желательно обратиться к проверенному риэлтору для расчета оптимальной стоимости. Также следует получить консультацию профильного юриста. Правовая поддержка и проверка поможет избежать мошеннических операций сделки купли-продажи.

[2]

Кроме того, свою помощь может предложить и банковское учреждение. Кредитор заинтересован не только в успешности сделки, но и своевременной выплате обязательств. Вы можете подать заявку, и на сайте банка квартира появится в разделе «Залоговое имущество». Клиенты больше доверяют проверенным банкам. Шансы продать жилье значительно вырастут.

Важно предоставить банку полную информацию. Сотрудник может поинтересоваться причинами реализации, а также сроками погашения. Предоставление заведомо ложных сведений может привести к отказу банка в содействии.

Продажа жилья в ипотеке

Существует несколько способов реализации недвижимости. Заемщик может самостоятельно продать жилье. Но для этого понадобится выполнить несколько действий:

  1. Обратиться к нотариусу для подтверждения соглашения между покупателем и кредитором.
  2. Покупатель оплачивает оговоренную сумму за жилье на банковский счет.
  3. Продавец обращается в банк за справкой об отсутствии задолженности.
  4. Одним из выбранных способов бывший владелец имущества снимает с учета в регистрационной палате свое право собственности на квартиру.
  5. Если сумма сделки и остаток задолженности по жилищному займу отличаются, разницу банк переводит в сейфовую ячейку в день продажи.

Клиенту нужно уведомить сотрудника банка о своем намерении.

Клиент также имеет возможность предоставить право продажи банковскому учреждению. В таком случае ему не нужно беспокоиться о безопасности сделки и надежности потенциального покупателя.

Продажа недвижимости по переуступке ипотечного долга

Клиент также может уступить свой долг третьему лицу. Такой способ выбирают лица, у которых нет возможности собрать и выплатить достаточную сумму за жилье. Накопленных денежных средств хватает для покрытия разницы между стоимостью недвижимости и остатка задолженности по ипотеке (тела кредита и начисленной процентной ставки).

У сделки есть свои положительные и отрицательные стороны. Текущий заемщик как правило не может рассчитывать на выгодность сделки. Сумма жилья с учетом начисленных процентов значительно превышает среднерыночную. Поэтому кредитор просто передает задолженность. Но при этом значительно сокращается размер переплаты.

Для рассмотрения заявки новому владельцу недвижимости понадобится полный пакет документов. Если банк сочтет клиента неблагонадежным, он вероятнее всего получит отказ. Кроме того, заявителю могут не понравиться дополнительные условия. Ведь согласно с требованиями банка, процентные ставки устанавливаются на уровне текущих ипотечных программ.

Участие банка

Кредитная организация может предложить несколько вариантов оформления сделки. К примеру, в банке откроют две сейфовые ячейки или вклады. В один из выбранных продуктов будет включена сумма равная остатку долга по ипотеке. Если стоимость имущества превышает размер текущих обязательств, в другую ячейку или депозит переведут денежные средства, предназначенные продавцу.

После того, как банк получает подтверждение перевода полной стоимости, учреждение готовит документы для снятия обременения и отправляет их в Росреестр. Когда регистрационный орган выдаст подтверждение о снятии ипотеки (выписку из единого государственного реестра), стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости. Заверить сделку в обязательном порядке должен нотариус. Только после окончания процедуры регистрации участники получают доступ к открытым ячейкам (вкладам).

Читайте так же:  Первоочередные наследники в отсутствие завещания

При продаже нужно учитывать особенность процедуры. Если на момент подписания договора купли-продажи недвижимость находилась в собственности менее трех лет, понадобится оплатить налог на доход. Если стоимость жилья превышает один миллион рублей. Банк также берет плату за посреднические услуги. Заемщик должен оплатить определенный процент от суммы сделки.

Реализация квартиры в ипотеке ВТБ 24

Если вы оформили ипотеку в ВТБ 24, можете без проблем реализовать предмета залога. На момент продажи банк определяет стоимость жилья согласно рыночной оценки. Но особых ограничений в установлении суммы сделки ВТБ 24 не выдвигает.

Вырученные деньги перечисляются для погашения действующего ипотечного договора. Остаток клиент имеет право использовать в качестве первоначального взноса для новой ипотечной сделки. Поэтому и кредитор (ВТБ 24), и заемщик заинтересованы в продаже имущества по максимально выгодной цене.

[1]

ВТБ 24 может помочь клиенту реализовать недвижимость. Но за услугу нужно доплатить.

В отличие от большинства кредитно-финансовых учреждений, ВТБ дает право заемщику самостоятельно подыскать клиента или обратиться в риелторскую компанию. В остальном процедура идентичная.

Оформление сделки, участие третьих сторон (нотариуса, а также риэлтора), список необходимых бумаг рассматриваются в индивидуальном порядке.

Передача права собственности на залоговое имущество ВТБ 24 практически не отличается от других финансовых структур. Клиент имеет право самостоятельно выбирать контрагентов для сопровождения сделки. Если вы решитесь на предложение банка реализовать залоговую недвижимость, то можете потерять часть денег. За посреднические услуги нужно доплачивать дополнительно. Кроме того, установленной стоимости может хватить только для погашения текущей задолженности.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:
  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:
  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.
Читайте так же:  Как оформляется дарственная на квартиру

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:
  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:
  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Видео (кликните для воспроизведения).

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источники


  1. Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2013. — 400 c.

  2. Зильберштейн А. А. Земельное право. Шпаргалка; РГ-Пресс — Москва, 2010. — 797 c.

  3. Кондрашков, Н.Н. Тунеядство: против закона и совести; М.: Юридическая литература, 2012. — 160 c.
  4. Будяну В. А., Мытарев С. А., Сумская Е. Г. Правоведение за 24 часа; Феникс — Москва, 2009. — 288 c.
Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке втб 24
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here