Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию

Самое важное по теме: "Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Выкуп неустойки по ДДУ

Рассчитаем по телефону размер суммы выкупа неустойки по договору долевого участия, 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Застройщики по которым особенно хорошие условия по выкупу

Банки в течение нескольких дней списывают деньги по исполнительным листам, что делает взыскание по этой категории наиболее интересной с точки зрения выкупа неустойки.

  • ЖК «СРЕДА» (ООО «ВЦ СТРОЙЭКСПО»)
  • ЖК «Хорошевский» (ООО «МонАрх-УКС»)
  • ЖК «Грин Парк» (ПИК)
  • ЖК «ВТБ Арена Парк»
  • ЖК «Барбарис» (МИЦ)
  • ЖК «Гринада»
  • ЖК «Ясный»
  • ЖК «ЗилАрт»
  • ЖК «Садовые кварталы»
  • ЖК «Домашний»
  • ЖК «Пригород Лесное»
  • ЖК «Новоград Павлино»

и другие, список не исчерпывающий и постоянно пополняется старыми и новыми застройщиками.

Порядок выкупа неустойки

Участник долевого строительства подписывает договор цессии по которому права требования неустойки по ДДУ переходят к нашему юридическому лицу. При подписании договора дольщик получает денежные средства. По договору уступки не передаётся право требования квартиры.

Документы необходимые для заключения договора на покупку неустойки у застройщика по ФЗ 214

  • Договор долевого участия;
  • Договор уступки по договору долевого участия (если покупали квартиру не у застройщика, а другого физического или юридического лица) при наличии;
  • Дополнительное соглашение к договору долевого участия (при наличии);
  • Документы, подтвержающие факт оплаты по ДДУ (платёжное поручение, приходный кассовый ордер, акт сверки взаиморасчетов, иные документы подтверждающие выполнение дольщиком своих финансовых обязательств);
  • Акт приёмки-передачи квартиры (при наличии);
  • Переписка с застройщиком (при наличии).

Обращаем внимание, оформление квартиры в собственность не препятствует покупке неустойки.

Почему нам выгодно выкупать неустойку по 214-ФЗ?

Если застройщик платежеспособный, для юристов выкуп неустойки — это способ заработать больше денег, чем предоставляя вам юридические услуги по её взысканию. Суть состоит в следующем. Суды общей юрисдикции присуждают неустойку и штраф в гораздо меньшем размере, чем арбитражные суды. Застройщику в арбитражном суде недостаточно просто заявить о применении ст. 333 ГК РФ, ему нужно это обосновать.

Ссылки юристов застройщика на плохих подрядчиков и сложность получения разнообразной разрешительной документации в арбитражном суде не проходят. Арбитражный суд полагает, что застройщик ведет предпринимательскую деятельность и должен учитывать свои риски и отвечать за них в полном объёме. В арбитраже тоже снижают неустойку, однако в меньшей степени, чем в районных или городских судах. Выкупая неустойку мы зарабатываем на разнице между тем, что заплатили вам и что получили сами с застройщика.

Может ли дольщик сам подать иск в арбитражный суд?

В арбитражный суд с иском может обратиться только юридическое лицо.
В качестве юридических лиц используются ИП или ООО, как организационно-правовые формы, имеющие наиболее простой способ создания и ликвидации и не обременительную отчетность.

Чтобы передать возникшее у физического лица право требования неустойки и штрафа юридическому лицу, используется договор цессии (уступки права требования). При этом у юридического лица сохраняется право требования с застройщика штрафа (50% по ЗоЗПП) и неустойки в двойном размере (1/150) точно так же, как если бы иск был подан от физического лица. Почему так, если право на штраф и двойной размер неустойки возникает по ФЗ-214 и ЗоЗПП только у физического лица? Причина в том, что указанные права у юридического лица возникают на основании договора цессии, которые юридическое лицо приобрело по возмездной сделке.

Читайте так же:  Как оспорить завещание условия, процедура, необходимые документы

Может ди дольщик оформить ИП на себя или родственников в целях подачи иска в арбитраж?

Оформление ИП на дольщика ничего не даёт, т.к. изначально договор ДДУ был оформлен на него, как на физическое лицо. На родственников ИП оформить нельзя, поскольку такую сделку ответчик в суде признает недействительной.

Какие риски у юристов при выкупе неустойки

Застройщик может не заплатить по исполнительному листу. Это значит, что продавец неустойки получит деньги, а юрист не получит ничего. Начиная со второй половины 2018 года многие застройщики перестали заводить деньги на свои расчетные счета. Такая тенденция продолжилась в 2019 году. Если нет денег на расчетном счёте, банк не сможет списать с него деньги по исполнительному листу. Судебный пристав помочь не сможет, поскольку наложить арест на имущество можно только по основному долгу. По неустойке и штрафу арест на имущество судебный пристав накладывать не будет.

Не имея денег на счетах, застройщику ничего не мешает продолжать строительство. Непосредственно строит подрядчик, закупая стройматериалы и оплачивая услуги субподрядчиков со своих счетов. Чтобы не платить по исполнительным листам, застройщик выводит деньги со своих счетов на счета подрядчика, а оставшиеся квартиры продаёт по уступке. Для этого застройщик на подконтрольное его учредителям юридическое лицо оформляет договор долевого участия на все оставшиеся непроданными квартиры. Это юридическое лицо («прокладка» или «прослойка») продаёт квартиры уже от своего имени, заключая договоры уступки к ДДУ. Деньги по ним поступают уже на счета прокладок минуя счета застройщика. Поэтому, если мы купили у вас неустойку, это совсем не значит, что юристы точно по ним получат свои деньги. Однако работая с разными застройщиками мы балансируем свои риски и находимся в плюсе.

Взыскание неустойки с оплатой по факту

Сумма при выкупе неустойки всегда меньше, чем с оплатой по факту взыскания с застройщика денег. Если у дольщика есть время, можно заказать услугу: «взыскание неустойки с оплатой по факту». Тогда сначала мы отсудимся, вы получите деньги, а потом рассчитаетесь с нами за работу.

Наша судебная практика по взысканию неустойки через арбитражный суд здесь: решения судов по взысканию неустойки через арбитраж.

Выкуп неустойки с оплатой сразу

  • Рассчитаем неустойку по телефону
  • Можно звонить ежедневно, тел. 8-903-120-51-06 с 9 до 23ч.

Результаты нашей работы, судебные решения и исполнительные листы, можно посмотреть в обзоре: судебная практика по ДДУ.

Какие особенности расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика? Обязательно ли заключать соглашение о расторжении ДДУ? Какие могут возникнуть риски при расторжении? Что можно взыскать с застройщика помимо цены договора? Нужно ли перед подачей иска в суд погашать регистрационную запись в Росреестре? Об этом подробно в статье: расторжение ДДУ.

Неустойку удобно рассчитать на нашем калькуляторе ДДУ. Лучше любого юриста знает ставки ЦБ РФ и всегда актуален.

По каким ставкам правильно делать расчет? Считать по одной ставке или за каждый период по отдельности? В статье: расчет по ФЗ-214 подробно разобрали эту тему.

Какие деньги, полученные по исполнительному листу, облагаются подоходным налогом? Нужно платить налоги со штрафа, морально вреда, убытков или расходов на представителя? Вся налоговая практика по этому вопросу в статье: с каких сумм нужно платить НДФЛ.

В каких случаях суды удовлетворяют требования истца по убыткам? Какие документы нужно, чтобы взыскать убытки по найму квартиры? Настолько реально взыскать переплату процентов по кредиту? В юридической статье: взыскание убытков остановились на этих вопросах.

В каких судах лучше взыскивать неустойку, а в каких нет? Как осуществляется юристом выбор суда? Обязательно ли подавать иск в суд по месту нахождения ответчика? Ответы юриста на вопросы дольщиков, а также список «хороших» и «плохих» судов можно посмотреть в разделе: вопросы и ответы юриста.

Можно ли посмотреть вашу судебную практику по взысканию неустойки в арбитражном суде? Снижает ли арбитражный суд штраф по 333 ГК РФ? Для вашего внимания выкладываем нашу судебную практику в арбитражном суде.

С какой даты исчисляется начало течения срока исковой давности? С даты, когда квартиру передали по акту или с даты, когда должны были передать? Что означает срок давности по искам о просроченных повременных платежах? После прочтения статьи про срок исковой давности по ДДУ скорее всего окажется, что не всё потеряно.

Хорошо ли сначала принять квартиру по акту, а потом подавать иск в суд? По какому критерию выбирать юриста? Нужно ли ждать ответа на досудебную претензию? Достаточно прочитать обзор: неустойка с застройщика и всё станет сразу ясно и понятно.

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

Читайте так же:  Переоформление машины после получения наследства

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Читайте так же:  Возможна ли принудительная приватизация

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.


***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ судебная практика

Нередкий для сегодняшнего дня факт, когда люди, заключившие договор долевого участия в жилищном строительстве, оказываются в ситуации, когда деньги по договору выплачены, а жить негде. К сожалению, несвоевременное введение дома в эксплуатацию – часто встречающееся нарушение со стороны компании-застройщика. Желание приобрести квартиру в доме, который еще не построен – это всегда определенный риск.

Но более дешевая цена, по сравнению с готовым жильем, продолжает привлекать людей. Особенно, если заключается договор с известной компанией, имеющей большой опыт.

Что гласит закон

Но сегодняшние нестабильные экономические условия способны нарушить планы даже крупных застройщиков. Несвоевременная сдача дома – зачастую катастрофа для покупателя. Особенно, если это семья с маленькими детьми.

Как поступать в этом случае? Как возместить убытки и получить компенсацию за несоблюдение договорных условий?

Существует федеральный закон от 1.01.2005 года № 214-ФЗ, в котором подробно расписаны все моменты, касающиеся строительства недвижимости по форме долевого участия.

В нем же представлен порядок договора, регулирующий правовые отношения дольщика и застройщика. Он составляется в письменном виде, и в обязательном порядке подлежит регистрации.

Если представитель застройщика будет предлагать какие-либо иные формы договоров, следует иметь в виду, что действие закона № 214 на них не распространяется. То есть – дольщики не смогут в случае нештатной ситуации защитить свои права в суде.

[3]

Поэтому, заключая договор, необходимо изучить его внимательно.

Вот главные моменты, которые обязательно должны быть прописаны:

  • Точная характеристика будущей квартиры с утвержденным планом (размер жилой и нежилой площади, адрес и т.д.).
  • Стоимость объекта и порядок внесения платежей.
  • Сроки ввода объекта в эксплуатацию и гарантийные сроки на него.
  • Способы исполнения договорных обязательств его участниками.

В противном случае договор не может считаться действительным.

В обязанности строителя входит построить объект недвижимости, ввести в эксплуатацию и, в надлежащем виде, передать его будущим собственникам.

Все риски непредвиденного повреждения или уничтожения строящегося объекта до передачи его собственникам ложатся на застройщика. Будущие же хозяева обязаны вовремя внести полную стоимость жилья и принять его (с подписанием акта) после ввода в эксплуатацию.

Если по объективным причинам уложиться в сроки не удается, строительная компания обязана за 2 месяца в письменном виде предупредить об этом дольщиков, и попросить продлить срок сдачи, подписав дополнительное соглашение.

В остальных случаях она обязана выплатить неустойку. Дольщики, в свою очередь, вполне могут отказаться от подписания допсоглашения и просто ждать, когда дом будет достроен.

Так как, если оно будет подписано, и застройщик успеет доделать все в новый срок, то никакой неустойки получить уже не удастся. Суд просто не примет к рассмотрению иск или откажет в его удовлетворении.

Вышеупомянутый федеральный закон дает возможность дольщикам отстаивать свои нарушенные права разными методами: от взыскания неустойки до расторжения договора, без согласия компании-застройщика.

Расчет неустойки: как это сделать правильно

Неустойка (пеня) – в данном случае, это мера ответственности за нарушение договорных обязательств по своевременной сдаче объекта.

Схема расчета предусмотрена в том же законе № 214. Застройщик обязан оплатить все дни просрочки, отталкиваясь от суммы, указанной в договоре. Сумма для физических лиц считается на основании ставки рефинансирования ЦБ в 1/150.

Читайте так же:  Продажа дома по наследству когда можно продать, налог

Она рассчитывается по формуле: ставка рефинансирования умножается на 1/150 и стоимость жилья по договору. Результат умножается на количество просроченных дней.

Это и составит окончательную сумму. Кроме выплаты непосредственно неустойки, застройщик обязан возместить иные убытки, возникшие из-за того, что дольщик не смог вовремя въехать в свою оплаченную квартиру (например, расходы на аренду временного жилья).

Если время просрочки составило уже внушительные сроки, сумма неустойки, особенно если стоимость жилья достаточно высока, приобретает большие размеры.

Существует два способа востребования неустойки: досудебное и судебное. Начать рекомендуется с первого.

Досудебный способ взыскания

В случае, когда имеет место факт нарушения сроков передачи квартиры, составляется досудебная претензия к застройщику, направленная на его юридический адрес.

В ней нужно потребовать передать квартиру в установленный срок и указать, что в случае отказа или игнорирования законных требований последует исковое заявление в суд.

Передача данного документа может производиться:

  • представителем (или представителями) дольщиков;
  • заказным письмом с уведомлением и описью вложений.

В первом случае нужно получить на своем экземпляре отметку о получении, во втором – сохранить квитанцию о вручении письма.

Если застройщик проигнорирует законную претензию клиентов, то остается только обращение в суд.

Но многие компании в данном случае отзываются на досудебный вариант, так как судебные органы обычно принимают сторону дольщиков, а проигравшая сторона (в данном случае – компания) несет все судебные расходы.

Обращение в судебные органы

В составленном иске обманутый гражданин может требовать взыскания неустойки, других понесенных расходов, возмещения морального ущерба, а также еще 50% от суммы удовлетворенных судом требований в свою пользу.

Ели размер пени менее 50 тысяч рублей, обращение можно направить в мировой суд. На начальной стадии судебной тяжбы допускается примирение сторон, и заключение мирового соглашения между ними.

Также суд имеет право уменьшить размер суммы неустойки, приняв во внимание заявление ответчика о причинах нарушения обязательств. В этом вопросе судебная практика неоднозначна, многие суды целиком и полностью встают на сторону дольщиков.

Срок исковой давности по делам подобного рода – 3 года.

Если требования истца будут удовлетворены, то, после вступления решения суда в силу, он может получить исполнительный лист и передать его в службу судебных приставов по адресу компании-застройщика, которые и будут заниматься взысканием.

Можно обратиться и напрямую в банк, где оформлен расчетный счет должника.

Какие понадобятся документы

К исковому заявлению нужно приложить:

  • паспорт участника долевого строительства (копия);
  • договор об участии в строительстве (копия);
  • документ, подтверждающий оплату суммы (копия).

Также к иску нужно приложить досудебную претензию к застройщику вместе с его ответом (если таковые имеются), оригиналы правоустанавливающих документов сделки, чеки об оплате взносов и госпошлины.

Само исковое заявление должно содержать:

  • территориальную принадлежность суда;
  • ФИО и адрес истца;
  • данные ответчика;
  • расчет взыскиваемой суммы;
  • законодательное обоснование заявленных претензий;
  • другие подтверждающие документы.

В подобных гражданско-правовых разбирательствах вопрос доказательств полностью ложится на истца.

Поэтому, для успешного исхода дела, и при составлении иска, и для участия в судебном процессе лучше воспользоваться профессиональной помощью юриста, специализирующегося в данной области сделок с недвижимостью.

Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию происходит на основании договора ДДУ. В нем всегда отражаются не только сведения, касающиеся обязанностей застройщика, срок, в который эти обязанности должны быть выполнены, но и возможное наступление ответственности за просрочку или другое нарушение.

Ответственность выражается в виде уплаты неустойки, которую гражданин может взыскать с застройщика в судебном или досудебном порядке.

Внесудебное взыскание

Прежде чем начинать составлять письменное требование в суд с просьбой разобраться в возникшей ситуации и взыскать с недобросовестного застройщика неустойку, необходимо попытаться договориться без привлечения судебных органов.

Чтобы получить неустойку во внесудебном порядке, нужно точно определить ту сумму, которую гражданину должна заплатить строительная фирма за несоблюдение установленных сроков. Сведения, по которым необходимо производить такие расчеты, содержатся в Федеральном законе № 214.

В договоре, заключенном между сторонами, всегда указана дата, когда жилое помещение должно быть передано дольщику. Например, если этой датой, по документам, является 10.03.2017, то отсчет просрочки будет вестись с 11.03.2017, то есть со следующего дня.

После начала отсчета будут учитываться каждые сутки, пока стороны не подпишут акт приема-передачи на жилой объект. Независимо от того, получил ли застройщик одобрение на ввод дома в эксплуатацию.

Если по каким-то причинам дольщик имеет договор цессии, а не договор долевого участия, ориентироваться нужно все равно на договор ДДУ. Так как в договоре цессии может быть указана не вся информация, а в договоре ДДУ может быть уточнено, что квартира передается покупателю в срок до одного года, после того как строительные работы будут закончены. Поэтому отталкиваться нужно от этой информации.

Выплачиваемая неустойка будет складываться из расчета суммы просроченных дней, которые нужно умножить на 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка и цену жилого помещения. Даже при обстоятельствах, что просроченных дней не так много, может сложиться достаточно большая сумма.

Процедура досудебного урегулирования вопроса

Неустойку дольщики требуют возместить, когда ими были понесены материальные траты, в связи с возникшими проблемами при строительстве. Среди основных расходов, которые должны быть возмещены дольщикам, можно отнести:
  • поставленные банком условия о том, что проценты по ипотечному кредиту будут повышены, или будут начислены пени, пока заемщик не представит документ, подтверждающий право собственности;
  • оплату услуг по коммунальным и иным платежам за квартиру и др.

Выплаты произойдут только при удачном доказывании понесенного материального ущерба. Например, если банковское учреждение заключило с клиентом кредитный договор, в котором есть условие, что при наличии бумаги о владении квартирой проценты снижаются. В такой ситуации доказательством может выступить договор по ипотечному кредиту, а также чеки об уплате.

Процедура досудебного требования выплаты неустойки:

  1. Гражданин, являющийся по договору дольщиком, составляет письменное требование, в котором он обязательно ссылается на законы, подтверждающие его право получить сумму по неустойке (ФЗ № 214, пункты заключенного договора и т.д.).
  2. К претензии в обязательном порядке прилагается расчет требуемой суммы и договор ДДУ, ксерокопии паспорта и чеков об уплате по строящейся квартире.
  3. В офисе строительной компании на копии требования дольщика обязательно проставляется штамп, свидетельствующий о принятии документов. Передать бумаги гражданин может и по почте, сохранив опись вложения и бумагу об отправке.
Читайте так же:  Порядок и правила наследования по представлению

На подготовку ответа у строительной фирмы есть 10 дней. Если будет вынесено положительное решение, и требования решат удовлетворить, то произойдет оплата. Если в ответ дольщику поступил отказ или застройщик не дает свой ответ больше 10 дней, то можно подготавливать и направлять исковое требование в суд.

Судебное рассмотрение

Застройщик не всегда добровольно соглашается выплатить неустойку, так как на счету при строительстве пытаются сэкономить каждую копейку, а дольщик в стремлении отстоять свои права может обратиться в суд.

Отсутствие ответа от застройщика или отказ в возмещении понесенных дольщиками убытков являются основанием для обращения в судебный орган. Исковые письменные требования такого характера должны подаваться в районный или городской суд общей юрисдикции, по адресу проживания ответчика или истца, можно подать также по адресу нахождения новой постройки.

Прежде чем подавать иск, можно изучить судебную практику по аналогичным делам для того, чтобы оценить статистику в конкретном регионе и по определенному вопросу. Можно взять консультацию у квалифицированного юриста, а также попросить у него помощи в подготовке документации.

Ответчиком по иску всегда является застройщик. Указать необходимо именно то лицо, которое указано в договоре и именуется там как застройщик. Истец по делу – это дольщик, который участвовал в подписании договора долевого участия.

Главное в решении вопроса через суд:

  • грамотно изложенные требования;
  • присутствие доказательств того, что права были нарушены;
  • обоснованность претензий и правильная тактика.

Необходимо ссылаться на нормы законодательства, которые нарушила строительная фирма. Обоснованность всех требований является залогом к разрешению вопроса в судебном порядке в пользу истца.

[2]

Важно! Если взыскание неустойки с застройщика по долевому участию происходит в судебном порядке, то предъявлять претензии будет не одно лицо, а несколько. Можно объединить все иски в одно дело, но тогда в случае неявки одного из граждан, суд будет отложен. А так как истцов по делу будет много, шанс на то, что все смогут собраться вместе, маленький.

Документация по делу

Самым главным документом при подаче письменного требования в суд будет заявление. Оно должно быть написано грамотно, содержать ссылки на действующие законы и не иметь помарок.

В нем указывается:

  • наименование суда;
  • сведения об истце и ответчике, в обязательном порядке нужно сообщить адрес или телефон для связи;
  • суть дела;
  • требования, а также на основании чего они предъявляются.

В нем также указываются дополнительные бумаги, которые прикладываются к заявлению. Среди них:

  • копия договора долевого участия;
  • ксерокопия претензии, которая был подана в строительную компанию;
  • копии квитанций об оплате застройщику;
  • бумаги, подтверждающие материальные затраты дольщика по вине застройщика.

Копии всех документов также должны быть подготовлены для истца по делу о взыскании неустойки.

Если никто из сторон не будет затягивать процесс, то рассмотрение дела займет около двух месяцев. Но, по официальной статистике, такие дела очень часто подлежат обжалованию, в том числе и со стороны застройщиков. Поэтому разрешение вопроса через суд может быть долгим.

Исковые требования такого плана не нуждаются в оплате государственной пошлины, если неустойка составляет менее одного миллиона рублей. Если размер неустойки составляет большую сумму, то можно подать два иска. Или поступить немного по-другому, когда исковые требования по иску суд решит удовлетворить, сразу же подать ходатайство об увеличении неустойки, а также о передаче права оплаты государственной пошлины на ответчика по делу.

При рассмотрении искового заявления судом будут учтены все нюансы дела, а также доказательства того, что истец понес определенные материальные убытки по вине ответчика. Если судья примет решение о том, что доказательств недостаточно или требование истца не обосновано, то он может принять решение в пользу застройщика.

Также основанием для отказа в исполнении требований истца могут служить нарушения процессуальных моментов. Именно поэтому нужно тщательно подходить к вопросу подготовки всех документов, чтобы не возникло лишних проблем при рассмотрении.

[1]

Решение суда после его оглашения выдается на руки истцу и ответчику в срок до 10 дней. В некоторых случаях он может быть продлен, о чем необходимо предупредить все стороны дела. Право на обжалование есть у лиц до 30 дней после судебного заседания, на котором был оглашен приговор.

При положительном в отношении истца решении суда дольщик вправе получить исполнительный лист и приступать к действиям по процедуре взыскания неустойки. Основанием будет служить вынесенное судебное решение.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Неустойки по договору долевого участия должен выплачивать застройщик в том размере, в котором удовлетворил требования суд.

Источники


  1. Комаров, Сергей Александрович Теория государства и права. Гриф МО РФ / Комаров Сергей Александрович. — М.: Норма, 2016. — 148 c.

  2. Смоленский, М. Б. Теория государства и права для студентов вузов / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2014. — 256 c.

  3. Чашин, А. Н. Лишение водительских прав. Как автовладельцу выиграть судебный процесс / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2017. — 969 c.
  4. Поставка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 537 c.
Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here