Покупка квартиры на вторичном рынке риски, варианты мошенничества и способы себя обезопасить

Самое важное по теме: "Покупка квартиры на вторичном рынке риски, варианты мошенничества и способы себя обезопасить" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.

К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.

Подробнее об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке, и о том, как можно их минимизировать, – в инфографике.

Документы по теме:

Читайте также:

Есть ли предел у полномочий органов прокуратуры при проверках НКО?
КС РФ постановил, что прокуроры не должны сами определять продолжительность проверок и сроки устранения выявленных нарушений.

Для жителей столицы разработана интерактивная инструкция по приватизации жилья
С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.

На портале открытых данных Москвы опубликован реестр добросовестных застройщиков
Речь идет об организациях-застройщиках, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

Как себя обезопасить при покупке квартиры на вторичном рынке

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке: нюансы и подводные камни при оформлении сделки

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как не попасться на обман при покупке квартиры на вторичном рынке

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке должны насторожить всех потенциальных клиентов, желающих приобрести подобное жилье. Безусловно, подобные сделки имеют свои преимущества, которые и привлекают людей. Например, не нужно будет ждать, пока дом достроится, а сам район уже давно обжили и развили инфраструктуру. Возможность сразу вселиться в квартиру хоть и является веской причины для покупки, однако может стать минусом. Речь идет о тех ситуациях, когда покупатель становится жертвой мошенников, из-за чего можно даже лишиться и денег, и квартиры. Стоит знать, какие риски существуют, чтобы можно было себя обезопасить.

Покупка квартиры на вторичном рынке: риски, варианты мошенничества и способы себя обезопасить

Если же с фирмой, ведущей строительство, работают только мелкие банки, а сама она имеет сомнительную репутацию, работать с ней не стоит. Именно такие организации нередко объявляют о банкротстве после продажи большей части квартир в долевом строительстве.

Как себя обезопасить при покупке квартиры на вторичном рынке

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке

Необходимо присмотреться к людям, у которых вы планируете купить вторичную квартиру. Если личность того или иного продавца вызывает у вас сомнения, несколько раз подумайте, чтобы не втянуть себя в какую-нибудь неприятную историю. Особенно должно настораживать, когда владельцы продают жилье по доверенности, которую почти нельзя проверить.

Как себя обезопасить, покупая квартиру на вторичном рынке

Для того, чтобы не прогадать, вам стоит перед покупкой поговорить с продавцом и выяснить все те нюансы, о которых мы уже говорили выше в данной статье. Кроме того, внимательно отнеситесь к самой личности продавца, а полученную во время беседы информацию постарайтесь проверить в соответствующих органах и благодаря соседям.

Как купить квартиру на вторичном рынке и обезопасить себя

Третьи лица, зарегистрированные в квартире, могут доставить немало проблем новому владельцу. Поэтому мы рекомендуем, сначала ознакомиться с выпиской из домовой книги. Если из документа следует, что не все жильцы выписались, попросите собственника, чтобы он решил этот вопрос.

Подводные камни — при покупке квартиры на вторичном рынке: как обезопаситься

Справочную информацию по объектам недвижимости в online режиме легко получить на сайте Росреестра в разделе «Сервисы». Это поможет быстро обезопасить от подделки свидетельств. Данных о ФИО хозяев не будет, но дополнительным бонусом послужит информация о кадастровой стоимости объекта. Сервис доступен без предварительной регистрации, необходимо внести адрес по субъектам РФ или кадастровый номер.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

подскажите пожалуйста, как себя обезопасить на 100% в плане покупки квартиры на вторичном рынке?
я так понимаю, нужно все делать в нотариусе и контролировать лично,верно? а то еще все сделают в нотариусе «липовые» документы, потом мне покажут..а мы то люди простые,в этом не очень разбираемся. тем не менее, не хочется быть «лохом» в этом плане, и хотелось бы немного в этой теме разобраться, чтобы не было легко так обвести вокруг пальца.

Покупка квартиры на жилищном рынке

  • для начала следует выяснить на какой стадии находится строительство, то есть, степень готовности к сдаче дома;
  • проверка аккредитации застройщика в банковских учреждениях;
  • заключение договора, так как указанный документ поможет свести к минимуму степень возможных рисков, о чем регламентирует ФЗ № 214.

Как обезопасить себя при приобретении квартиры в собственность

Продажи квартир на вторичном рынке традиционно занимают лидирующие позиции среди всех операций по купле-продаже объектов недвижимости. Но именно здесь потенциальных покупателей подстерегает самое большое число подводных камней, не учитывать которые, это значит иметь возможность приобрести большие проблемы в будущем.

Покупка квартиры

После этого открывается счет в банке на имена детей, и вносятся деньги. Их можно оформить вкладом или открыть банковский счёт. Деньгами ребёнок сможет распорядиться по достижению им совершеннолетия. При желании опекуном или родителем снять некую сумму надобно будет обратиться в отдел опеки, указав конкретную цель, а после — представить подробный отчет.

Как себя обезопасить при покупке квартиры на вторичном рынке

Но покупатели недвижимости поступают совсем по-другому: подписывают с аферистом-продавцом какой-то документ, который с трудом можно назвать предварительным соглашением, передают деньги в качестве гарантийной суммы (задатка) и спокойно ждут дня заключения основного договора. И зря ждут, как оказывается, потому что продавец-мошенник подписал уже ни один десяток подобных договоров и взял ни одну тысячу рублей в качестве задатка. И вряд ли хотя бы один потенциальный покупатель попросил у псевдо-продавца паспорт и документы на реализуемое жилое помещение, чтобы убедиться в том, что он передает задаток за существующую квартиру.

Читайте так же:  Оспаривание договора дарения

Как избежать риска и мошенничества при покупке в новостройке. Обзор схем мошенничества с новостройками.

Квартира в новостройке является одним из самых популярных объектов махинаций. Правовая неграмотность покупателя успешно используется мошенниками для получения своей выгоды. Мы подготовили для вас статью, в которой подробно описаны самые распространенные схемы мошенничества и наиболее актуальные способы для того, чтобы их избежать.

○ Законодательное регулирование.

Приобретение жилья в новостройке возможно как на стадии строительства, так после его завершения. Законодатель предусмотрел правовую защиту покупателей при заключении такого вида сделок, регулируемых:

  • Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
  • Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
  • Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
  • ФЗ «О государственной регистрации. » от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Знание соответствующих правовых актов существенно снизит риск попадания в ловушки мошенников.

○ Общие нюансы покупки квартиры.

Стать владельцем недвижимости в новостройке можно заключения различных типов договоров. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, которые определяют выбор покупателя.

Так, решив приобрести жилплощадь в новострое, вы можете заключить договор:

  • Купли-продажи, который подразумевает единовременную оплату квартиры и, как правило, заключается, если предметом сделки является недвижимость в уже достроенном доме, сданном в эксплуатацию.
  • Долевого участия (ДДУ), предполагает покупку в недостроенном доме, строительство которого будет завершено на финансовые средства покупателей (дольщиков).
  • Уступки прав требований (цессия), который может заключаться при ДДУ. Согласно ему объектом сделки является квартира, права собственности на которую еще не перешли к продавцу и покупатель берет на себя обязательства по оставшимся выплатам.
  • Паенакопления в ЖСК – договор, который заключается с группой лиц, объединившихся с целью создания кооператива и регулирования всех вопросов строительства дома.

Приобрести квартиру в новостройке можно на собственные и заемные средства. Именно данный сегмент недвижимости является основным в ипотечном кредитовании.

Итак, чтобы купить квартиру в новостройке, нужно:

  • Подобрать подходящее жилье, соответствующее требованиям покупателя и его финансовым возможностям.
  • Договориться о стоимости недвижимости с продавцом.
  • Составить наиболее подходящий для сторон вид договора.
  • Осуществить государственную регистрацию сделки (обязательно для ДДУ и договора уступки требований).
  • Оплатить покупку (частями или единовременно).
  • Зарегистрировать переход права собственности (обязательно для всех типов соглашений).

Это общие правила действий при заключении сделки. Но приобретение квартиры в новостройке имеет много нюансов, что увеличивает потенциальный риск встречи с мошенниками.

○ Основные виды мошенничества при покупке квартиры в новостройке.

Самыми распространенными являются следующие схемы махинаций:

  • Заключение договора с несколькими покупателями.
  • Использование поддельных документов при оформлении соглашения.
  • Исчезновение продавца после получения суммы в качестве предоплаты (аванса или задатка).
  • Неправильное заполнение договора (указание неправильного адреса проживания).

Эти махинации являются такими популярными именно в силу юридической безграмотности населения. Чтобы минимизировать риск попадания в подобные ситуации, каждая схема мошенничества будет подробно рассмотрена ниже.

✔ Продажа нескольким лицам.

Для проведения подобной аферы мошенник использует действительные правоустанавливающие документы. При их помощи заключаются несколько сделок с одним и тем же объектом недвижимости. Мошенники пользуются тем, что на государственную регистрацию перехода права собственности требуется время и уговаривают покупателя оплатить покупку сразу после того, как договор будет заверен нотариусом (требование о нотариальном заверении является эффективным способом усыпить бдительность покупателя, который посчитает сделку «чистой»).

Чтобы избежать попадания в подобную ловушку, важно проводить оплату покупки только после того, как закончится процедура регистрации перехода права собственности.

✔ Продажа по поддельным документам.

Предъявление недействительных документов при заключении договора купли-продажи является самым распространенным методом мошенничества. Злоумышленники получают их различными способами: арендуют жилье и изготавливают поддельные документы либо попросту крадут подлинники, чтобы сделать фальшивые.

Чтобы проверить действительные ли предоставляемые бумаги, нужно затребовать выписку и ЕГРП, в которой будет указан и собственник и все, проживающие с ним лица. Данная справка выдается только владельцу недвижимости или прописанному в квартире человеку. Поэтому отказ продавца предоставить данный пакет документов должен навести на подозрения о чистоте планируемой сделки.

✔ Пропажа продавца после получения аванса.

Требование внести предоплату (задаток или аванс) является типичным в современных сделках с недвижимостью. Однако если в роли продавца выступает мошенник, это просто один из способов незаконного обогащения.

В этом случае получатель аванса просто перестает выходить на связь после получения оговоренной суммы денег.

В случае возникновения подобной ситуации покупатель должен провести досудебное урегулирование вопроса, отправив претензию заказным письмом. А для этого ему необходимо знать точный действительный адрес получателя. Поэтому при ознакомлении с документами продавца, очень важно проверить подлинность владения демонстрируемым имуществом.

✔ Указание в договоре другого адреса.

Это еще одна распространенная схема мошенничества, которая преимущественно используется при работе с гостями города. Они, как правило, ориентируются в городе пребывания не так хорошо, и вряд ли заметят несоответствие адресов.

Мошенники показывают продавцу квартиру с хорошей площадью и расположением в центре города, предварительно арендованную у настоящего владельца. Документы при этом демонстрируются на другое жилье, меньше размерами и нерентабельным расположением. Обман обычно раскрывается после заключения сделки, поэтому внимательная проверка всех пунктов договора является обязательной.

[3]

○ Как избежать мошенничества?

Чтобы не стать жертвой махинаций при покупке квартиры в новостройке, нужно проявлять повышенное внимание ко всем аспектам сделки на каждом этапе ее заключения.

✔ Проверка документов.

Это один из самых важных требований к процедуре оформления договора. Необходимо проверить подлинность представленных документов и право продавца совершать сделки с недвижимостью. Так, если он не может представить выписку из ЕГРП, это повод насторожиться. Также важно, чтобы в представленных документах именно продавец был указан в качестве собственника объекта сделки. В противном случае она будет признана недействительной.

✔ Внесение собственных требований.

Учитывая то, что именно заключаемое соглашение будет являться основанием разрешения конфликтов при их возникновении, очень важно крайне ответственно подойти к его оформлению.

Законодатель не устанавливает фиксированной формы договора и допускает внесение в него дополнительных условий по соглашению сторон. Соответственно покупатель может внести в соглашение собственные требования, которые будут в большей степени защищать его права. При отсутствии возражений со стороны контрагента, они прописываются в разделе дополнительных условий.

Несмотря на большое количество случаев мошенничества, приобретение квартиры в новостройке пройдет успешно, если соблюдать осторожность и внимательность. Тщательная проверка документации застройщика, ознакомление проектом и составление грамотного договора являются условиями успешной сделки купли-продажи.

○ Советы юриста:

✔ Заплатили аванс, но продавец не отвечает на звонки и не выходит на связь.

В данном случае нужно направить продавцу претензию заказным письмом, в котором будет содержаться требование о соблюдении принятых на себя обязательств. Если ситуация не изменится, можно обратиться в суд с заявлением о неисполнении контрагентом своих обязательств либо прокуратуру по факту мошенничества.

Читайте так же:  Особенности прописки в квартире собственника

✔ Купили квартиру, но оказалось, что она была продана нескольким лицам.

Здесь необходимо обратиться в суд с пакетом документов, удостоверяющих проведение сделки купли-продажи. Квартира останется за покупателем, который первым зарегистрировал право собственности. Но обращение в суд поможет взыскать компенсацию с недобросовестного продавца.

Как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры (недвижимости) рассказывает юрист Антон Сорвачев.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

[1]

Виды мошенничества при сделках с недвижимостью

Статистика сделок купли-продажи недвижимости неумолимо свидетельствует о том, что при желании приобрести собственное жилье практически каждый может стать жертвой квартирных аферистов. В результате покупатель может остаться и без вложенных финансовых средств, и без дома. Существуют ли способы обезопасить себя от попадания в подобные ситуации? Как уберечься от возможных неприятностей? Единственно правильного варианта нет, поскольку у опытных мошенников в запасе есть большое количество обманных способов получить прибыль с вашей сделки. Одно из главных преимуществ аферистов – основательная юридическая база, которую они используют по своему злому умыслу. А чтобы не попасться в ловушку, необходимо максимально изучить законодательный аспект, касающийся вашей ситуации. Помимо общих рекомендаций покупатель должен знать – только сотрудничество с надежными риэлторскими компаниями, имеющими штат грамотных специалистов, гарантирует успешный результат.

Мошенники придумывают множество вариантов для проведения аферы, в каждом конкретном случае для первичного и вторичного жилья они используют разные схемы обмана. Предлагаем рассмотреть наиболее распространенные случаи, для того, чтобы не угодить в «ловушку».

Реализация квартир в новостройках, не имеющих разрешения на строительство.

Такая схема продажи квартир имеет особую популярность. Застройщик вводит в заблуждение не всегда с конечной целью обмануть покупателей: зачастую строительные компании рассчитывают на то, что получить разрешение на уже запущенный в строительство дом будет легче. После активной рекламной кампании и сопровождающимися быстрыми темпами возведения здания, покупатели спешат приобрести жилье. В результате застройщику так и не удается получить разрешение, после чего он «благополучно» объявляет себя банкротом, а потенциальные жильцы новостройки остаются без желанной квартиры и собственных средств. Такие однодневные строительные организации появляются регулярно, а чтобы уберечься от рисков, лучше сотрудничайте с проверенными строительными компаниями.

Помните, что нужно отстаивать свои права – вкладывая собственные деньги, вы имеете полное право требовать разрешительную документацию еще на этапе проведения переговоров. Чтобы сопоставить документальные сведения о проекте с фактами, лучше лично посетить строительный объект и убедиться в масштабах и темпах возведения дома. Перед этим можно поискать информацию о новостройке и строительной компании в Интернете.

Махинации с долевым строительством.

Риски долевого строительства заключаются в том, что оно характеризуется большим количеством участников, а мошенники находят в этой цепочке рыночных отношений слабое место. А наиболее вероятными аферистами становятся руководители субподрядных организаций. Рассмотрим ситуацию: существует договор между инвесторами, застройщиком и субподрядчиками, которые берут на себя ответственность продать несколько квартир на первичном рынке. В случае, если одна из сторон-участников является «липовой», она может продавать жилье, получать деньги, но не переводить их партнерам. В этом случае остальные участники могут реализовать жилье повторно.

В конечном счете первые покупатели остаются ни с чем, а ситуация заканчивается арбитражным спором в связи с невыполнением обязательств юридических лиц. Выявить мошенников становится очень непросто, поскольку ответственные лица – сами директора подставных фирм – не долго засиживаются на своих должностях. В результате иски рассматриваются годами, что доставляет кучу неприятностей покупателю и не гарантирует благоприятного исхода проблемы. Читая договор, предельно изучайте права дольщика в случае возникновения внештатных ситуаций, обязательства застройщика, уделяйте внимание подписям и датам.

Отдельного внимания заслуживает такой тип финансового обмана, как указание в договоре «незначимого» пункта о том, что в дальнейшем стоимость квартиры может меняться, и связано это с увеличением затрат на строительство. Заключая предварительный договор, обязательно выясните, является ли указанная сумма в документе окончательной или в процессе возведения жилья может быть пересмотрена.

Случается так, что строительная организация не соблюдает сроков сдачи объекта, а покупатель вынужден ожидать, при этом документов о подтверждении продления сроков не предоставляется. Очень редко кто знает, что покупатель в праве потребовать материальной компенсации и обязательного оформления договора с указанием фактических сроков сдачи объекта.

Несоблюдение условий договора может касаться и качества сданной в эксплуатацию квартиры: состояние систем отопления, водоснабжения и вентиляции может в худшую сторону отличаться от заявленных в договоре условий. Это касается и качества отделки. Если в договоре прописано другое – вы в праве требовать устранения дефектов за счет застройщика или компенсации недочетов с целью закончить ремонтные работы до предварительно указанного в документах состояния.

Приобретая недвижимость на первичном рынке, необходимо обращать внимание на такие моменты:

  1. Подозрительно низкая цена объекта. Выгодность возможной сделки не должна ввести вас в заблуждение: если стоимость явно занижена, это может быть прямым сигналом к обману. Возможно, квартиру вы действительно сможете приобрести, но указанная сумма продавцом станет незначительной инвестицией в строительство, а не полной стоимостью нового жилья.
  2. Остерегайтесь услуг третьих лиц. Залогом успешной покупки является прямое обращение в головной офис строительной компании. Даже если вы в этом случае пользуетесь услугами агентства недвижимости, вы должны убедиться в наличии проекта у самого застройщика.
  3. Будьте предельно внимательны к документации: например, обязательно наличие разрешение на строительство, а выделение земли под возведение вашего дома должно быть официальным. Если вы не компетентны в юридических тонкостях, обращайтесь за помощью к опытным специалистам за юридическим сопровождением сделок с недвижимостью.

Мы рассмотрели наиболее распространенные ситуации обмана покупателя первичного жилья, но стоит иметь в виду, что на вторичном рынке существует не меньше способов мошенничества. Фантазия современных «остапов бендеров» в мире продажи квартир в больших городах практически безгранична, поэтому на каждом из этапов приобретения, в том числе, во время поиска жилья, будете предельно внимательны.

Стремясь пойти навстречу продавцу, вы можете поддаться на уговоры и в договоре указать не реальную стоимость, а заниженную. Действительно, чем меньше указана сумма в договоре, тем меньше налогов заплатит продавец (в случае если квартира менее трех лет в собственности). В случае расторжения договора, назад вы получите именно то количество денег, которое значится в официальной документации. Разницы вам никто не вернет, поскольку вся афера и затевалась ради получения суммы, не указанной в договоре.

В случае, если вы приобретаете квартиру, при оплате аванса может произойти другая неприятность: вас просят внести сумму, большую, чем указано в договоре. Например, риэлтор сообщает, что вы должны уплатить 150 тысяч рублей для подтверждения ваших намерений приобрести квартиру, при этом официально в договоре фигурирует сумма в 100 тысяч. Также помните, что никаких устных договоренностей по предоплате не может быть: все операции должны быть документально подтверждены. Еще одним вариантом аферы становится неожиданное закрытие фирмы-посредника, после того, как вы уже собрались подписать конечный договор купли-продажи, в итоге у вас на руках не окажется ни правомерного договора, ни внесенной суммы аванса, а присмотренная вами квартира вообще не продается, а временно сдавалась третьему лицу.

Читайте так же:  Об уплате налога на наследство

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Одной из простых, но действующих схем мошенничества стала продажа жилья по ложному адресу. Суть такой махинации заключается в том, чтобы показать доверчивому покупателю, плохо ориентирующемуся в другом районе или городе, жилье, которое расположено не по фактическому адресу. Вам могут предложить приобрести комфортабельную жилплощадь в прекрасном состоянии, при этом реальный адрес указанного в документах жилья и состояние квартиры будут разительно отличаться. Для осуществления этой аферы меняют номера квартир, и иногда даже табличку с обозначением многоквартирного дома. Аналогичные схемы мошенники используют и при продаже загородной недвижимости. Поэтому покупатель должен удостовериться в совпадении фактических данных и указанных на бумаге.

Продажа квартиры по доверенности

Использование поддельной или уже не действительной доверенности при продаже является достаточно частым случаем. При предварительном обсуждении сделки убедитесь, что продавец является собственником жилья. Не стесняйтесь попросить подлинные бумаги на недвижимость и документы, удостоверяющие личность. Когда переговоры ведутся с лицом, не являющимся собственником, это должно вызывать у покупателя недоверие. Безусловно, владелец квартиры может быть старым больным человеком, поручившим проведение сделки родственнику, но все же стоит пообщаться с прямым владельцем и убедиться в том, что его цели совпадают с действиями доверенного лица.

Обман с лжедоверенностью может происходить по предварительному сговору доверителя и посредника. Доверенность может быть оформлена согласно всеми юридическим нормам, но после заключения договора купли-продажи истинный владелец вдруг может «осознать», что его заставили оформить доверенность обманным путем. Либо уже на суде собственник сообщает, что доверенность была отозвана как раз за день до даты оформления договора. В этих случаях сделка признается недействительной. Полученные в результате обмана средства будут поделены между владельцем и доверенным человеком.

За последнее десятилетие в связи с удорожанием жилья участилось такое явление, как скупка квартир по минимальной стоимости у стариков, у людей беспомощных или страдающих алкоголизмом. С помощью различных методов (это может быть как запугивание, так и просто доверие юридически неподкованных пенсионеров) мошенники становятся собственниками и скоропостижно выписывают «дарителя» из собственной дома. Достаточно быстро полученные квартиры реализуются по немного ниже рыночной стоимости. Поэтому, если вам предлагают квартиру по цене, заведомо ниже среднестатистической, проводите тщательную юридическую проверку чистоты квартиры.
В целом, многие пренебрегают это процедурой. Вы же должны знать, что после заключения договора и передачи денег вдруг может появиться еще один из ее владельцев, который либо не давал согласия на продажу, либо находился в тюрьме.

Особо изощренным способом является сценарий с пьяным продавцом. На момент сделки собственник будет выглядеть вполне адекватно, однако суть обмана заключается в следующем: этот человек идет на намеренное нарушение ПДД в нетрезвом виде, в результате проходит экспертизу и получает документ, подтверждающий его состояние. От алкогольного состояния избавляются с помощью аптечных препаратов и капельницы. В конечном счете на суде владелец предоставляет официальный документ о том, что на момент заключения сделки он находился в неадекватном состоянии и вполне успешно оспаривает договор, при этом получая назад квартиру, не возвращая покупателю его денег

Рассмотреть все возможные схемы обмана при купле-продаже дома или квартиры невозможно, однако для сведения риска к минимуму обращайтесь к опытным профессионалам, сотрудничайте с компаниями (застройщиками и риэлторами), имеющими большой опыт на рынке недвижимости.

Риски при покупке квартиры

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Этот вопрос волнует всех покупателей, так как сегодня развелось множество мошенников. Кроме того, соблюдение правил законодательства является обязательным условием законности сделки. По этой причине покупатели пытаются быть в курсе всех правовых и неправовых аспектов приобретаемой недвижимости, чтобы купить квартиру без риска.

Основные риски при покупке квартиры

На практике могут встречаться и иные поводы, которые представляют квартиру в нежелательном для покупки виде. Но указанные обстоятельства встречаются чаще всех, а споры по ним практически никогда не решаются в пользу покупателя.

Отдельной статьёй нужно отметить риски при покупке квартиры в новостройке.

Хотя такая недвижимость считается наиболее чистой с точки зрения её правового статуса, но и тут могут быть определённые проблемы, связанные:

  • с наличием прав пайщиков, которые о них ещё не заявляли;
  • с отсутствием разрешения уполномоченного органа о допуске многоквартирного дома к эксплуатации;
  • с банкротством организации, построившей многоквартирный дом.

Стоит иметь в виду, что новостройка – это результат большого количества заёмных средств. Так что, по сути, она не может принадлежать собственнику полностью без обременений со стороны третьих лиц. Необходимо внимательно изучить состояние дел организации, являющейся собственником новостройки, особенно когда осуществляется покупка квартиры у подрядчика.

Порядок заключения сделки

С позиции покупателя весь процесс покупки квартиры представлен следующими действиями:

Сделка может быть составлена на любых условиях по соглашению сторон.

Но основными условиями любого договора по поводу продажи материальных ценностей являются:

  • сведения о сторонах;
  • сведения о предмете договора;
  • цена;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок и сроки исполнения договора;
  • порядок решения споров.

Список необходимой документации

Чтобы сделка имела законную силу, необходимо иметь широкий перечень документов. Желательно, чтобы они нашли своё отражение в договоре, но это необязательное условие в отношении всех документов.

Можно также затребовать выписку из залогового реестра, чтобы убедиться, что квартира не является предметом обеспечения какой-либо сомнительной сделки. Если же продажа такой квартире кредиторами допускается, а покупатель всё же решился на покупку, то следует либо взять поручительство перед кредиторами, либо уведомить кредитора, чтобы тот снял обременение.

Полнота указанного перечня и достоверность представленных в нём сведений является гарантией законности сделки.

Если на документах будут признаки подлога, то лучше отказаться от покупки данной квартиры, только если собственник не объяснит это и выписка из ЕГРП подтвердит его легитимность.

Техника безопасности при покупке квартиры

Как безопасно купить квартиру в новостройке? Чтобы понимать, что делать при покупке квартиры, нужно осознавать, какие риски несёт покупатель.

Для того чтобы знать при покупке квартире как обезопасить себя, нужно действовать исходя из своих рисков.

Основные правила техники безопасности заключаются в следующем:

  1. При передаче аванса и основной части денег нужно получить расписку от продавца. Более желательным методом является передача денег через банковскую ячейку. Но лучше всего отказаться от авансирования сделки и совершить оплату после фактической передачи недвижимости.
  2. Легитимность собственника проверяется выпиской из ЕГРП. Если там помимо продавца указаны иные лица в качестве действующих собственников, необходимо, чтобы продавец предъявил заверенное нотариусом согласие других собственников и их документы на квартиру. Такое согласие также требуется, когда продавец находится или находился в браке.
  3. Без перечня обязательных документов или при их подложности регистрационный орган откажет в учёте права собственности. Так что нужно потребовать от продавца полный пакет документов.

Есть множество вариантов, когда можно поставить под сомнение легитимность права собственности продавца. Так, к примеру, если квартира была недавно унаследована, то, скорее всего, на неё есть и другие претенденты, которые могут в любой момент заявить о своих правах и оспорить законность сделки. Разумеется, через суд можно будет вернуть деньги, но это будет долгий и напряжённый процесс.

Читайте так же:  Документы, необходимые для рефинансирования ипотеки

Лишиться человек прописки может либо на добровольных началах, либо по решению суда. Чтобы покупателю не нужно было таскаться по судам для выписки оставшихся лиц, лучше потребовать этого от продавца.

Основные правила авансирования сделки

В большинстве случаев продавцы просят задаток. Это, разумеется, необязательное требование закона. Оно исходит из соглашения сторон.

Но именно данный инструмент заключения гражданско-правовых сделок служит основным полем деятельности мошенников. К примеру, неподтверждённый аванс может привести к потере денег.

Нужно иметь в виду, что покупатель или продавец в любой момент может передумать по поводу заключения сделки. Так что сохранность денег является основным правилом безопасности авансирования. Зачастую случается так, что сделка сорвалась, а продавец уже потратил аванс. Он, разумеется, обязан вернуть деньги, если иное не было прописано в договоре об авансе. Безопасная сделка – это результат дотошности покупателя.

Явные признаки опасности при покупке квартиры

Несмотря на все попытки продавцов скрыть те или иные обстоятельства, есть определённые признаки, которые должны настораживать покупателя. При их наличии нужно проявить дотошность и внимательно изучить все документы.

К таким признакам относятся следующие обстоятельства:

  • продажа посредством представителя;
  • участие в сделке организаций и иных юридических лиц;
  • приобретение квартиры продавцом на средства материнского капитала;
  • недееспособность продавца либо одного из собственников квартиры;
  • нахождение продавца в браке или в разводе;
  • наличие прав третьих лиц на квартиру, обременений, нахождение квартиры в залоге у банка;
  • неоформленная должным образом перепланировка;
  • долевое владение квартирой;
  • признание факта ветхости жилья, аварийности либо плохого состояния ремонта всего многоквартирного дома.

Особенно настороженно нужно отнестись к случаям, когда собственник квартиры является недееспособным лицом. В таких случаях продажа квартиры собственником не может быть осуществлена самостоятельно. Недееспособное лицо не имеет правовой способности заключать сделки.

Однако легитимность сделки не является самой большой бедой в таких случаях. Для осуществления сделки по поводу имущества недееспособного лица требуется разрешение органов опеки. То есть процесс будет протекать под надзором государства.

Таким образом, при покупке квартиры у недееспособного лица покупатель рискует не только получить претензии от третьих лиц, что возможно при покупке квартиры в долевой собственности, но и быть привлечённым к ответу со стороны государства. А это уже не просто утеря денег или длительные судебные разбирательства.

Популярные виды мошенничества при покупке квартиры

С развитием возможных схем приобретения жилья (путем приватизации муниципального жилья, с помощью кредитных средств, средств материнского капитала и т.д.) меняются и схемы мошенничества при покупке квартиры, а также увеличивается количество схем мошенничества и общая доля сделок с недвижимостью, связанных с мошенническими действиями.

С ростом строительства жилья возросло и количество схем мошенничества, ориентированных именно на рынок первичного жилья. Однако темой настоящей статьи является изучение новых популярных видов мошенничества, применяемых на рынке вторичного жилья.

Рынок вторичного жилья, или вторичный рынок жилья (наименование по разным источникам), состоит из объектов недвижимости, у которых уже имелись собственники, и не одни, в отличие от рынка первичного жилья, где объекты недвижимости – только что построенные квартиры, таунхаусы, дома и прочие объекты, порой даже еще не до конца введенные в эксплуатацию. Вторичное жилье, конечно, привлекательно с многих сторон:

это уже готовое и обжитое жилье. Нет рисков, что через год после сдачи дома фундамент даст усадку и пойдет трещина по всему дому;
нет риска обнаружения нескольких претендентов на объект, как это до сих пор случается при попытках зарегистрировать построенную

  • квартиру в только что сданном доме;
  • уже имеется (не всегда) более или менее достойный ремонт в жилом помещении;
  • цена зачастую намного ниже, чем цена на подобный объект в новостройке;
  • не требуется длительного ожидания для регистрации сделки (как в случае с ожиданием постройки и сдачи в эксплуатацию жилья в новостройке) и для фактического заселения.

Есть и иные существенные плюсы.

Однако у покупки жилья на рынке “вторички” имеется и ряд немаловажных минусов. Как правило, сложность представляет собой проверка юридической чистоты всех сделок с данной недвижимостью за весь период ее существования или как минимум за 10 лет до предстоящей сделки.

1. Мошенничество при покупке квартирой, проживании и связанные с ее стоимостью

Новые виды мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья, как правило, основаны на истории продаваемого объекта (в дальнейшем для примера речь будет идти о сделке с квартирой в многоэтажном доме).

Вариант 1: создание невыносимых условий соседства.

Разновидность рассмотренного варианта – заставить сособственника купить у мошенника долю по максимально завышенной цене. Способ – тот же. В данном случае упор делается на желание добросовестного жильца жить в покое. Однако такое не всегда возможно, так как, будь у жильца достаточное количество денег, он бы давно купил долю и у бывшего сособственника (бывшего супруга и т.д.).

Итог: купив задешево, продать задорого часть квартиры, которая, в принципе, кроме уже проживающего там совладельца, никому и не нужна.

Вариант 2: обмен на недорогую квартиру с доплатой.

Итог: мошеннику достается практически полная стоимость квартиры одинокого гражданина, за вычетом небольшой ее части, потраченной на аренду жилья под переселение (или покупку в собственность гражданина), а также на вручение гражданину некоей суммы для личных нужд (так называемой доплаты).

Вариант 3: планируемое оспаривание сделки в суде.

Данный вариант на деле вбирает в себя несколько разновидностей, одинаково активно используемых в зависимости от конкретной ситуации.

Ситуация 1: занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Итог: вместо крупной покупки и счастливой и комфортной жизни в приобретенном жилье покупатель остается ни с чем – без квартиры и без денег. Продавец и риелтор (без них, как правило, такие аферы не проворачиваются) остаются с двойной выгодой – и с квартирой, и с суммой денег, равной стоимости этой квартиры.

Ситуация 2: оспаривание одной из предыдущих сделок купли-продажи с квартирой.

Изучая историю сделок с квартирой, обнаруживается, что ранее при совершении одной из них были допущены нарушения закона (особенно опасно, если были нарушены права несовершеннолетних). Квартира выставляется на продажу, а после регистрации права собственности покупателя на нее начинается процесс оспаривания не последней, а одной из предыдущих сделок с квартирой. Далее процесс и итог аналогичны изложенным в ситуации 1.

Ситуация 3: оспаривание давней приватизации квартиры.

Вариант 4: продажа квартиры с обременениями.

Чаще всего сейчас встречается такой вид обременения, как залог квартиры у банка. Реже – арест. Учитывая специфику последствий данного вида обременений, покупатель, не проверивший перед сделкой (и даже перед дачей задатка) факт наличия обременений, рискует остаться ни с чем. Банк как залогодатель в случае невозврата кредита обратит взыскание на предмет залога. И наличие к данному моменту другого собственника у объекта недвижимости не помеха этому. Арест на практике означает наличие спорных притязаний на квартиру, которые, вполне возможно, разрешатся не в пользу продавца.

Читайте так же:  Риски продавца при продаже дома или квартиры по материнскому капиталу

Следует отметить, что при заключении предварительного договора купли-продажи, при передаче задатка продавец может предъявить свидетельство и без отметки о наличии обременения. Порядок регистрации сделок, а также возможность получить дубликат свидетельства о праве собственности позволяют сделать это без особых усилий. К счастью, данный вид сделок становится редкостью. Осторожность современных покупателей недвижимости препятствует не только доведению данной схемы до конца, но и реализации даже ее начала.

“Обременением” не с юридической точки зрения можно считать и наличие зарегистрированных на жилплощади родственников продавца, в том числе снятых с регистрации давно и без их желания (например, осужденных на длительные сроки). Однако в данном случае речь идет лишь о наличии (или восстановлении) права на проживание указанных лиц. Неприятность, конечно, грозящая, скорее всего, денежными “откупными” от такого соседства в одной квартире. Но речи о потере квартиры или полной ее стоимости в данном случае не идет.

Итог: потеря некоей суммы денег при сохраненном жилье.

Во всех указанных случаях обманутый мошенниками гражданин, как правило, рискует либо целой квартирой (или долей в ней), либо полной стоимостью квартиры (доли). Это самые крупные и популярные схемы мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья.

2. Мошенничество с задатком при покупке квартиры

Не меньшую часть среди общего количества мошенничеств в этой сфере занимают схемы более мелких обманов, когда мошенники “останавливаются” на суммах задатков, не претендуя ни на квартиру, ни на ее полную стоимость. Среди самых популярных способов мошенничества с задатками можно перечислить следующие:

2.1. Обман при помощи генеральной доверенности. Лицо, имеющее генеральную доверенность, занимается не только показом квартиры, выставленной на продажу, но и берет задаток. После этого доверенное лицо исчезает, на звонки не отвечает. При попытках найти его выясняется, что квартира и не планировалась к продаже, генеральная доверенность была выдана давно и только для продажи загородного дома или автомобиля и гаража или вообще была давно отменена. Еще хуже, если доверенность – липовая, то есть никогда не выдавалась и никаким нотариусом никогда не заверялась. Да, бывают еще случаи, когда покупатель со слабым зрением не может отличить оригинал от искусно изготовленной цветной копии.

2.2. Обман арендатора жилья. Арендатор, сняв квартиру и получив копию свидетельства о праве собственности (или даже без нее), предъявляя копию доверенности (которую нетрудно изготовить при помощи современной оргтехники), обманом и хитростью уверяет потенциальных покупателей в том, что квартира продается, он занимается ее продажей и уполномочен принимать задаток. Цель – окупить свое проживание в квартире плюс еще немного заработать на обмане. Реальной цели продать квартиру у мошенника нет.

2.3. Демпинговая цена и скоростная сделка. Искусственно создается ситуация поспешности с предстоящей сделкой: покупателя уверяют, что из-за хорошей цены на квартиру есть несколько претендентов и кто первый даст задаток – с тем сделка и состоится. При этом сроки для подготовки сделки ставятся нереально короткие, в которые покупатель, у которого нет сразу всей суммы для покупки, не сможет “уложиться”. О составе денежной суммы, за которую планируется к приобретению квартира (наличные деньги, кредитные средства, средства материнского капитала и проч.), мошенники узнают заранее. Естественно, что сделка срывается по вине покупателя и задаток остается у продавца. При этом доказать, что изначально именно на это и было рассчитано, а не на заключение реальной сделки, очень сложно.

В итоге вышеуказанных способов обмана у мошенника остается сумма задатка, сделки с квартирой не производится вовсе.

Советы адвоката по недвижимости, как не стать жертвой мошенников:

1. Чрезмерное и быстрое снижение цены на продаваемую квартиру вкупе или отдельно от объявления срочной продажи – повод насторожиться. Конечно, бывают случаи, когда жизненные обстоятельства заставляют собственников недвижимости поступать таким образом. Но чаще всего такие действия – один из признаков мошеннической схемы с квартирой.

2. При покупке квартиры важно иметь дело с самим собственником, хотя бы на первом этапе (при передаче задатка и определении срока и параметров предстоящей сделки) и на последнем – в самом регистрирующем органе при подписании договора купли-продажи (или иного договора, служащего основанием для перехода права собственности) и передаче денег. Настаивание продавца на осуществлении расчетов и проведении переговоров с родственниками собственника, доверенными лицами может быть одной из составных частей схемы мошенничества.

[2]

3. Наличие “белых” пятен в истории сделок с квартирой потенциально повышает риск возникновения споров по одной из ранее совершенных сделок с данным объектом недвижимости, что в итоге может привести к утрате права собственности на только что приобретенную квартиру при получении взамен слабой надежды на взыскание уплаченной за нее стоимости с продавца.

4. Наличие многочисленных сделок с квартирой в ее истории может свидетельствовать о наличии неустранимых проблем в самой квартире, о которых каждый продавец, конечно же, умалчивал (например, промерзание квартиры зимой, отсутствие горячей воды по полгода, постоянный шум из близлежащего ресторана, невыводящиеся тараканы по всему дому и т.д.). Но не только. Это может быть свидетельством и наличия проблем с ее жильцами (например, наличия прописанных в ней лиц, сохранивших право проживания и по сей день). Много и часто проводившиеся сделки с квартирой также свидетельствуют о запутывании следов давней или недавней мошеннической сделки.

5. Покупатель или продавец, ставшие жертвами мошенников, в большинстве случаев сами проявляют неосторожность, наивность при совершении сделки и обращении с людьми. Большие деньги, составляющие стоимость квартиры, и даже небольшие, составляющие сумму задатка, всегда представляют интерес для мошенников.

6. Тщательная проверка истории сделок с квартирой, к сожалению, не панацея от мошенников. Хотя риск, конечно, уменьшается в разы.

7. Наивность участников сделки – не единственный фактор, провоцирующий мошенников на аферы с недвижимостью. Пробелы в законодательстве, законодательно не запрещенные варианты действий при совершении сделок – все это делает возможным и доступным обман в сфере с недвижимостью.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка квартиры для большинства россиян – крупная сделка. И к ней необходимо тщательно готовиться. Ознакомление с вышеперечисленным перечнем популярных схем мошенничества на рынке вторичного жилья не окажется лишним в данном процессе, а, возможно, убережет от рискованных сделок.

Источники


  1. Инструкции о подоходном налоге с физических лиц и дорожные фонды в 1993 году. — М.: СПб: Метроном, 1993. — 110 c.

  2. Профессиональная этика и служебный этикет. Учебник; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2014. — 560 c.

  3. Ивакина, Н.Н. Культура судебной речи / Н.Н. Ивакина. — М.: БЕК, 2017. — 334 c.
  4. Гонюхов, С.О.; Зинченко, В.И. Азбука милиционера; Красноярск: Горница, 2013. — 382 c.
Покупка квартиры на вторичном рынке риски, варианты мошенничества и способы себя обезопасить
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here