Плюсы и минусы аренды и покупки квартиры в ипотеку

Самое важное по теме: "Плюсы и минусы аренды и покупки квартиры в ипотеку" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Как купить квартиру в ипотеку, или плюсы и минусы ипотечного кредитования недвижимости

Подозреваю, что, прочитав название статьи, вы усмехнулись: «Ха-ха, квартиру в ипотеку! Это же – кабала на 30 лет, с трёхкратной переплатой за всё время – это как минимум!».

Когда у вас есть крыша над головой, вы, скорее всего, даже не задумываетесь об ипотеке. Либо, как и большинство россиян, считаете так: «Влезать в долги на целых 30 лет? За это время ситуация в стране и в мире может непредсказуемо измениться. А если я лишусь работы, чем я буду платить? Нет, это точно не для меня!»

А ведь дополнительное жильё может принести вам дополнительный доход от сдачи его в аренду. Или может понадобиться для подрастающего отпрыска.

Давайте разбираться, где плюсы, а где минусы ипотечного кредитования недвижимости, что выгодно, а что – нет?

Положительные стороны приобретения недвижимости в ипотеку

Конечно, в ситуации, когда жить негде, тут и думать нечего – ипотека выгодна! Представьте: молодая семья снимает квартиру, и каждый месяц платит за неё – ни много, ни мало, как ежемесячный ипотечный платёж.

Первый плюс – оплата за своё жильё!

Деньги на ветер, потому что съёмная квартира никогда не станет собственной! А вот в случае с ипотекой – станет, хоть и через 30 лет. Вот вам и первый очевидный плюс!

Второй плюс – фиксированная стоимость!

Идём дальше. Второй плюс в том, что в договоре при оформлении ипотеки фиксируется стоимость квартиры на день покупки. И эта цифра останется неизменной при любых обстоятельствах – хоть революция, хоть дефолт, хоть инфляция, хоть просто подорожание жилья.

Например, в Москве жильё дорожает в среднем на 25-30% в год. Если, к примеру, в 2000 году «однушку в хрущобе» можно было приобрести за 15000-17000$$, то сейчас такая квартирка стоит от 150000$$. Вот и посчитайте, сколько бы вы сэкономили, взяв ипотеку 11 лет назад!

Третий плюс – это налоги!

  1. Вы получаете налоговый вычет с 2 млн. рублей, то есть 260 000 рублей.
  2. От налогов освобождаются все проценты по кредиту, которые вы выплачиваете банку.

Кстати, получить налоговый вычет вы можете, даже если купили квартиру 10 лет тому назад, главное – собрать подтверждающие документы об уплате вами подоходного налога.

Четвёртый плюс – социальный!

Собственная квартира – это постоянное место жительства и прописки, а значит и полный спектр социальных услуг:

  • Оформление ребёнка в детский сад
  • Бесплатное медицинское обслуживание в районной поликлинике
  • Возможность по закону устроиться на работу

Наличие постоянной прописки экономит солидную сумму на платных врачах, коммерческих детских садах. А в Москве ещё и на оформлении регистрации по месту пребывания. Кроме того, от постоянной прописки часто зависит продвижение по карьерной лестнице.

Пятый плюс – это дети!

Потому что в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал, а он в 2017 году составит почти 453 026 рублей.

Есть ипотечные программы, где первоначальный взнос для молодой семьи 10% (а в Сбербанке – даже и 0% – на строительство дома). А если у вас много детей, то только за счёт материнского капитала уже вполне можно построить домик!

Можно ли найти выгодный ипотечный кредит

Теперь давайте разберёмся с вопросом, как наиболее выгодно взять ипотечный кредит.

Итак, к выбору банка нужно подходить с особой тщательностью. Не секрет, что самую большую сумму вы потратите на выплату процентов по ипотеке, поэтому нужно искать банк, где этот процент минимальный.

Процентная ставка в разных банках может отличаться всего на 0,1%, но на большой сумме долга это обернётся колоссальными потерями.

В некоторых банках процент по ипотеке составляет 7.5%, но при этом вам выдадут гораздо меньшую сумму и попросят первоначальный взнос от 20% стоимости жилья. В Сбербанке ставка по ипотеке от 12%, но первоначальный взнос меньше, а сумма кредита больше.

В общем, вооружайтесь калькулятором и отправляйтесь в поход по банкам. Внимательно считайте всё, что вам предлагают. Учтите, что кроме суммы кредита вам предстоят и другие выплаты.

Какие дополнительные суммы придётся заплатить банку

Это плата за выдачу кредита – от 0,5% до 3% от его суммы, но не менее 15 000 рублей, хотя и не более 150 000 рублей.

Некоторые банки громко заявили об отмене платы за выдачу кредита, но заменили это комиссионными за открытие и ведение ссудного счета или за выдачу наличных. Считайте, складывайте, выбирайте минимальную сумму.

Внимательно разберитесь с тем, как банк начисляет проценты – на всю сумму кредита или на остаток долга.

Как правило, платить предлагается аннуитетными платежами, (то есть одинаковыми каждый месяц), из которых сначала идёт погашение процентов. Поэтому в первые годы практически не погашается сумма займа.

Другое дело, если процент начисляется на остаток долга, тогда и погашение происходит равномерно. Конечно, это выгоднее.

Можно ли снизить процент по ипотеке и погасить досрочно кредит на недвижимость

Уменьшить процент переплаты по кредиту можно, сократив срок кредитования, но тогда необходимо вносить большие ежемесячные платежи. Можно погасить кредит досрочно, что тоже уменьшит переплату.

Кстати, обратите внимание на то, как банк относится к досрочному погашению. Одни ограничивают этот факт сроками – не ранее, чем через 6 месяцев или через год.

Другие берут плату за досрочное погашение, что-то вроде штрафа за недополученную прибыль. Но есть банки, которые никак не ограничивают досрочное погашение.

Чтобы сэкономить на выплате процентов, конечно, выгоднее погасить кредит в самом его начале. В конце, особенно при начислении процентов на остаток долга, переплата уже не существенна.

Дополнительные расходы на приобретение жилья

Учтите, что помимо банковских затрат вам предстоят и другие платежи. Обязательно потребуется заплатить страховую премию за страхование жилья и за страхование жизни. В разных компаниях эта премия варьируется от 0,09% до 0,15%. Но выбрать страховую компанию не всегда удаётся. Как правило, банк сотрудничает только с одной из них.

Также нужно платить услуги оценщика и нотариуса. И, если с выбором нотариуса у вас – полная свобода действий, то оценщика присылает банк – разумеется, «своего» – ни о каких частных или независимых оценщиках не может быть и речи.

Читайте так же:  Выделение ребенку доли в квартире алгоритм, особенности выделения части, документы

Сумма для оценщика начинается от 5 тыс. рублей и меняется только в сторону увеличения в зависимости от размера жилплощади и района её расположения. Чем скромнее жильё, тем меньше возьмёт оценщик.

Поиск квартиры через агентство недвижимости и проверка её юридической «чистоты» обойдутся вам в 50 000 – 100 000 рублей. Эту сумму можно сэкономить, занявшись поисками самостоятельно. А «чистоту» можно проверить через правоохранительные органы и регистрационную палату.

Что делать если возникли финансовые сложности

И последний момент – очень важный. Если вы неуверены в стабильности своей зарплаты и боитесь, что не сможете погасить кредит из-за непредвиденного случая, то знайте, что существуют финансовые брокеры.

Они помогут в критическом случае переоформить кредит в другом банке с погашением долга в первом. Да ещё и под меньший процент. В совсем уж отчаянном положении те же брокеры могут помочь вам перепродать эту квартиру или переоформить ипотеку на другого человека.

Так что не бойтесь лишиться своего жилья. Всегда можно найти возможность перегруппироваться или альтернативный выход из положения.

Кроме того, в России по сравнению со всем остальным миром очень мало желающих воспользоваться ипотекой.

Есть такой негласный национальный проект – довести число желающих до 60 – 70% населения. Конечно, ведь на этом зарабатывают не только банки, но и государство! Поэтому государство кроме банков пытается поддерживать и заёмщиков.

Разрабатываются и внедряются различные программы и по снижению процента по ипотеке и с различными льготами для молодожёнов, или семей с детьми, или отдельных категорий граждан, например, учителей, врачей, военных.

Кстати, в целом идёт снижение процента по ипотеке. А вот стоимость аренды жилья возрастает. И это делает выгодным приобретение жилья в ипотеку и сдачи его в аренду. Так что – пусть ваши жильцы оплачивают вашу ипотеку!

Взять квартиру в ипотеку или арендовать? Плюсы и минусы аренды и ипотеки.

Наталья Смирнова, Генеральный директор компании «Персональный советник»:

Вопрос «Аренда или ипотека?» встаёт рано или поздно почти перед каждым. Ответ зависит от конкретной ситуации, но всё же есть несколько советов, которые можно применить ко всем.

Для начала — математика. Допустим, вы хотите жить в однокомнатной квартире в Москве. Однушка на вторичном рынке жилья стоит в среднем 5 миллионов рублей. Если её снимать, в месяц будет выходить 30–35 тысяч рублей. Если взять ипотеку на 5 миллионов (хотя сейчас практически нет ипотеки без первоначального взноса) на максимальный срок 20 лет под среднюю ставку 12 %, ежемесячный платеж составит 55 тысяч рублей. Вам придётся платить на 60 % больше, чем если бы вы снимали эту квартиру.

Если считать, что аренда растёт на 10 % в год, а платёж по ипотеке не меняется, то за двадцать лет вы потратите около 13,2 миллиона по ипотеке и 24 миллиона рублей по аренде. Если считать, что аренда растет на 5 % в год, то за двадцать лет вы выплатите около 14 миллионов. Это сравнимо с ипотекой, но у вас на руках не будет квартиры. Математика доказывает: в долгосрочной перспективе ипотека выгоднее.

Если сравнить ипотеку и аренду в более широком смысле, можно выделить следующие плюсы и минусы у каждого варианта.

Аренда. Плюсы:

— НЕБОЛЬШАЯ ЗАДЕРЖКА ПЛАТЕЖА НЕ КРИТИЧНА, особенно если у вас хорошие отношения с арендодателем

— ПРИ ПОТЕРЕ РАБОТЫ или снижении дохода вы всегда можете найти квартиру с более низкой арендной платой

— ВЫ НИ К ЧЕМУ НЕ ПРИВЯЗАНЫ и легко можете сменить жильё

Аренда. Минусы:

— У ВАС НЕТ АКТИВА в виде собственной недвижимости

— АРЕНДОДАТЕЛЬ МОЖЕТ ВНЕЗАПНО ПОПРОСИТЬ ВАС СЪЕХАТЬ, особенно если ваши отношения не закреплены договором

— ВОЗМОЖНО НЕПРЕДВИДЕННОЕ ПОВЫШЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, а платеж по ипотеке не растёт

Ипотека. Плюсы:

— У ВАС ЕСТЬ АКТИВ, который, при благоприятной ситуации на рынке, будет расти в цене и который можно сдавать в аренду

— ПЛАТЕЖИ ПО ИПОТЕКЕ со временем становятся всё менее обременительны для бюджета из-за инфляции

— МОЖНО СОКРАТИТЬ РАСХОДЫ на ипотеку за счёт имущественного налогового вычета при покупке недвижимости, включая процент по ипотеке, а также использовать для этих целей материнский капитал

— ЕСЛИ СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ БУДУТ СНИЖАТЬСЯ, вы можете рефинансировать ипотеку под меньший процент

Ипотека. Минусы:

— ВАМ ПОТРЕБУЮТСЯ НАКОПЛЕНИЯ на первоначальный взнос

— ПРОСРОЧКА ПЛАТЕЖА приводит к негативной кредитной истории, потом может быть трудно или невозможно взять новый кредит

— СНИЗИТЬ ПЛАТЕЖ НА НЕКОТОРОЕ ВРЕМЯ, если вы оказались в сложной финансовой ситуации, можно, но только при согласии банка (процедура называется реструктуризация долга в случае финансовых проблем заемщика)

[1]

— ВЫСОКАЯ СТАВКА ПО ИПОТЕКЕ и дополнительные расходы в виде страхования квартиры, жизни и права собственности приводит к переплате в размере цены квартиры и больше (фактическая цена квартиры может быть больше в три раза рыночной стоимости)

— НАЛИЧИЕ НЕДВИЖИМОСТИ в собственности приводит к дополнительным расходам в виде налогов

Более 250 000 человек уже используют EasyFinance.ru для контроля своих финансов, 55% пользователей заметно улучшают своё финансовое состояние, 25% – избавляются от долгов, 22% – достигают поставленных целей уже через год использования сервиса.

EasyFinance отличается от других сервисов не только количеством наград (Россия, Европа) и признанием СМИ, мощным функционалом, – но и уникальной методологией, которая:

1. Поможет Вам навести порядок в расходах и поставить цели (покупка недвижимости, автомобиля, выплата кредитов, образование и др.).

2. Создаст бюджет на каждый месяц так, что Вы всегда будете иметь достаточный остаток денег

3. Подскажет, как увеличить свой КАПИТАЛ и достигнуть финансовой независимости, создать накопления для своих детей

Ещё статья по теме:

Общайтесь с нами в соцсетях:

Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, выгодно ли?

Взять ипотеку и сдавать квартиру выгодно ли на длительный срок или посуточно, плюсы и минусы, расчет доходности, способы, условия, варианты.

Давно интересующая всех тема — купить квартиру в ипотеку и сдавать ее, покрывая платежи по ипотеке, а то и вовсе получать дополнительный доход. Насколько это реальная схема и есть ли другие варианты, рассмотрим в данной статье.

Причины, по которым приходит идея купить квартиру под сдачу в аренду:

  • подстраховаться на перспективу, когда собственник выйдет на пенсион;
  • для подрастающих детей, чтобы они не мотались по съемным квартирам;
  • выгодное сохранение денежных средств, учитывая размеры инфляции;
  • отличная альтернатива простому накопительству под матрас.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать выгодно или нет?

Выгодно ли: при рекомендованном первоначальном взносе 20%, который предлагает внести банк, доход от сдачи в аренду чаще всего не покрывает расходов по платежам ипотечного кредита. А есть же еще и коммунальные платежи! Поэтому рассмотрим условия, которые влияют на наше решение.

Читайте так же:  Оформляем документы по перепланировке квартире в бти самостоятельно

Условия:

  • чтобы подороже сдавать, надо купить не на окраине, а в центре города или как можно ближе к нему. Это значит, что уже на старте, покупка будет довольно дорогой;
  • следующий пункт вытекает из другого, если вы покупаете дорогую недвижимость и хотите выгодно сдавать ее в аренду, то платежи должны быть минимальными. А это значит, что берете на самый длительный срок (30 лет) и должны иметь первоначальный взнос, как можно больше (от 1 млн рублей и выше, в зависимости от стоимости жилья в вашем городе);
  • и третий нюанс, какой бы вариант сдачи в аренду вы не выбрали, будут времена, когда вы не заселите квартирантов и хотя бы 1 месяц в году взнос по ипотеке надо будет платить самостоятельно.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду сразу получится при нормальном ремонте жилища, поэтому либо берете на вторичке, либо в новострое, но с чистовой отделкой.

С новостроем больше всего проблем, потому что возникают форс-мажоры, например, не работает полгода лифт, а квартира на 15-м этаже, квартирантам это не объяснишь.

Примерный расчет, который покажет выгодна ли ипотека для сдачи в аренду
Параметры квартиры:

  • 1-комнатная (32-42 квадратных метра)
  • Тип: новостройка, вторичка
  • Стоимость: 3 млн рублей
  • Первоначальный взнос: 20% (600.000 рублей)
  • Ставка банка: 10%
  • Срок кредита: 30 лет
  • Ежемесячный платеж: 21.062 рублей
  • Стоимость аренды в этом районе: 25.000 рублей

Пример, на одном из ипотечных калькуляторов:

Т.е. из примера вы понимаете, что важно при расчете обратить внимание на следующие параметры, которые определяют выгодно ли взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду:

  • Ежемесячный платеж;
  • Стоимость аренды в районе, где покупаете квартиру;
  • Спрос или емкость рынка аренды (например, в городе с населением меньше 150 тыс человек выгодно сдавать квартиру будет проблематично);
  • Коммунальные платежи;
  • Ежегодные выплаты по страховке.

Пример расчета в таблице:

Сроки сдачи
Аренда Доход (год) Коммуналка Ипотека Страховка Ремонт Расход 1-2 года 25000 300000 60000 264000 10000 нет 34000 3-4 год 27000 324000 70000 264000 10000 нет 20000 5-6 год 30000 360000 80000 264000 10000 30000 24000 7-8 год 32000 384000 90000 264000 10000 нет 20000

В прибыль, перекрывающую растраты по ипотеке можно включить получение налогового вычета в размере 260 тыс. рублей, при условии, что вы его не получали. Этой суммой лучше сразу погасить тело кредита и уменьшить размер платежа, но не срок ипотеки!

Мало кто при расчете учитывает ежемесячный доход заемщика, который за 30 лет может изменится как в лучшую, так и в худшую сторону.

Надо понимать, что если приобретенная в ипотеку квартира не покрывает полностью перечисленных в списке, приведенном выше, расходом, то вам придется платить их из своего кармана, а для этого, например, потерять работу вы никак не можете, иначе начнутся проблемы по выплатам.

Вы можете увеличить расходы, например, уплачивая налоги, если официально оформите договор аренды (проводя его через банк), либо уменьшить расходы, например, по коммуналке, если собственником будет ветеран труда..

Ипотека для сдачи в аренду квартиры работает только при условии:

  • что у вас есть уже одна квартира в собственности;
  • вы готовы выплачивать ежемесячные платежи и коммуналку, а на деньги арендаторов досрочно погашать ипотечный кредит

По поводу коммунальных платежей:

  • перед покупкой квартиры под сдачу в аренду просите показать квитанции по коммуналке;
  • узнавайте, перед покупкой, есть ли возможность оптимизировать платежи (установить счетчики на горячую и холодную воду, радиаторы отопления, возможно, снизить оплату путем установки бойлера, если электроэнергия по сниженному тарифу за счет электроплит в доме и т.д.).

Важно: доходность сдачи жилплощади в найм примерно 6-7%, а пока минимальная процентная ставка для большинства граждан России, не менее 9%, поэтому с доходностью идеи проблемы.

Предупреждаем проблемы, в случае запрета сдачи в аренду в кредитном договоре — переселяемся жить в купленную квартиру, а сдаем ту, в которой жили до этого.

Практикуется сдача по 2-м вариантам:

Видео (кликните для воспроизведения).

Небольшой бонус помимо сдачи в аренду. Если вы купите квартиру в хорошем районе ее стоимость может со временем повысится.

Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы

Из плюсов:

  • инфляция зашкаливает и вложенные в квартиру деньги сегодня, обесценятся уже в ближайшие несколько лет;
  • две квартиры лучше, чем одна;
  • вашим детям будет проще на старте, а вам в старости спокойнее в своем жилье;
  • либо мы сможете сдавать приобретенное по ипотеке жилище и это будет хорошая прибавка к пенсии.

Из существенных минусов:

  • жилплощадь подвергнется амортизации от проживающих жильцов, а проще говоря, загадят квартиру, что придется делать основательный ремонт;
  • каждые 3-5 лет надо закладывать растраты на обновление мебели и косметический ремонт, т.к. квартиранты ее быстро «убьют»;
  • при покупке жилья в новостройке можно до полугода ждать ввода дома в эксплуатацию и конечно, никто не застрахован от банкротства застройщика;
  • увеличение налога на владельцев недвижимости, у которых несколько квартир;

Какую квартиру в ипотеку для сдачи в аренду подбирать:

  • с недорогим ремонтом;
  • хорошим местоположением, где перспективнее будет ее сдавать.

В итоге вы поняли, что купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду не для доходности, а только в целях сохранения денег и покупка чревата новой статьей расхода, которая просто удешевляет процесс приобретения нового жилья.

Взять квартиру в ипотеку или арендовать? Плюсы и минусы аренды и ипотеки.

Наталья Смирнова, Генеральный директор компании «Персональный советник»:

Вопрос «Аренда или ипотека?» встаёт рано или поздно почти перед каждым. Ответ зависит от конкретной ситуации, но всё же есть несколько советов, которые можно применить ко всем.

Для начала — математика. Допустим, вы хотите жить в однокомнатной квартире в Москве. Однушка на вторичном рынке жилья стоит в среднем 5 миллионов рублей. Если её снимать, в месяц будет выходить 30–35 тысяч рублей. Если взять ипотеку на 5 миллионов (хотя сейчас практически нет ипотеки без первоначального взноса) на максимальный срок 20 лет под среднюю ставку 12 %, ежемесячный платеж составит 55 тысяч рублей. Вам придётся платить на 60 % больше, чем если бы вы снимали эту квартиру.

Если считать, что аренда растёт на 10 % в год, а платёж по ипотеке не меняется, то за двадцать лет вы потратите около 13,2 миллиона по ипотеке и 24 миллиона рублей по аренде. Если считать, что аренда растет на 5 % в год, то за двадцать лет вы выплатите около 14 миллионов. Это сравнимо с ипотекой, но у вас на руках не будет квартиры. Математика доказывает: в долгосрочной перспективе ипотека выгоднее.

Читайте так же:  Как оформить заявление о принятии наследства

Если сравнить ипотеку и аренду в более широком смысле, можно выделить следующие плюсы и минусы у каждого варианта.

Аренда. Плюсы:

— НЕБОЛЬШАЯ ЗАДЕРЖКА ПЛАТЕЖА НЕ КРИТИЧНА, особенно если у вас хорошие отношения с арендодателем

— ПРИ ПОТЕРЕ РАБОТЫ или снижении дохода вы всегда можете найти квартиру с более низкой арендной платой

— ВЫ НИ К ЧЕМУ НЕ ПРИВЯЗАНЫ и легко можете сменить жильё

Аренда. Минусы:

— У ВАС НЕТ АКТИВА в виде собственной недвижимости

— АРЕНДОДАТЕЛЬ МОЖЕТ ВНЕЗАПНО ПОПРОСИТЬ ВАС СЪЕХАТЬ, особенно если ваши отношения не закреплены договором

— ВОЗМОЖНО НЕПРЕДВИДЕННОЕ ПОВЫШЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, а платеж по ипотеке не растёт

Ипотека. Плюсы:

— У ВАС ЕСТЬ АКТИВ, который, при благоприятной ситуации на рынке, будет расти в цене и который можно сдавать в аренду

— ПЛАТЕЖИ ПО ИПОТЕКЕ со временем становятся всё менее обременительны для бюджета из-за инфляции

— МОЖНО СОКРАТИТЬ РАСХОДЫ на ипотеку за счёт имущественного налогового вычета при покупке недвижимости, включая процент по ипотеке, а также использовать для этих целей материнский капитал

— ЕСЛИ СТАВКИ ПО КРЕДИТАМ БУДУТ СНИЖАТЬСЯ, вы можете рефинансировать ипотеку под меньший процент

Ипотека. Минусы:

— ВАМ ПОТРЕБУЮТСЯ НАКОПЛЕНИЯ на первоначальный взнос

— ПРОСРОЧКА ПЛАТЕЖА приводит к негативной кредитной истории, потом может быть трудно или невозможно взять новый кредит

— СНИЗИТЬ ПЛАТЕЖ НА НЕКОТОРОЕ ВРЕМЯ, если вы оказались в сложной финансовой ситуации, можно, но только при согласии банка (процедура называется реструктуризация долга в случае финансовых проблем заемщика)

— ВЫСОКАЯ СТАВКА ПО ИПОТЕКЕ и дополнительные расходы в виде страхования квартиры, жизни и права собственности приводит к переплате в размере цены квартиры и больше (фактическая цена квартиры может быть больше в три раза рыночной стоимости)

— НАЛИЧИЕ НЕДВИЖИМОСТИ в собственности приводит к дополнительным расходам в виде налогов

Более 250 000 человек уже используют EasyFinance.ru для контроля своих финансов, 55% пользователей заметно улучшают своё финансовое состояние, 25% – избавляются от долгов, 22% – достигают поставленных целей уже через год использования сервиса.

EasyFinance отличается от других сервисов не только количеством наград (Россия, Европа) и признанием СМИ, мощным функционалом, – но и уникальной методологией, которая:

1. Поможет Вам навести порядок в расходах и поставить цели (покупка недвижимости, автомобиля, выплата кредитов, образование и др.).

2. Создаст бюджет на каждый месяц так, что Вы всегда будете иметь достаточный остаток денег

3. Подскажет, как увеличить свой КАПИТАЛ и достигнуть финансовой независимости, создать накопления для своих детей

Ещё статья по теме:

Общайтесь с нами в соцсетях:

Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта

Среди покупателей квартир в Москве и Подмосковье, которые хотят сохранить свои деньги, распространена такая схема: купить квартиру в кредит и сдавать ее так, чтобы аренда покрывала все выплаты по ипотеке. Насколько это реалистичный и выгодный план, рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Дарья Третьякова.

В целом такой вариант возможен, но стоит помнить о нескольких вещах.

Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи в целом схожи. Иными словами, если вы хотите приобрести недвижимость с целью получения наибольшего арендного дохода, то будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.

[2]

Во-вторых, для того чтобы арендная плата перекрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть небольшими, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим переплатам. И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.

В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать, и в этих случаях вы будете платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно будет, поскольку вряд ли можно встретить квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет проживают в одной съемной квартире. Арендаторы меняются, и новые не всегда находится оперативно.

В-четвертых, не забывайте, что вам нужно будет еще собрать нужную сумму на первоначальный взнос на квартиру. Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).

А теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна будет квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, в противном случае придется потратиться еще и на небольшой ремонт). Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%). Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.

Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, так как цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот один из примеров. В ЖК в 5 км от МКАД можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв. м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства, сдача планируется через полтора года (на момент написания статьи. – Прим. ред.) При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.

В поселке, который расположен в 3 км от этого ЖК, предлагают для сдачи в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц. В целом при хорошем раскладе можно будет сдать будущую квартиру за те же 23-25 тысяч рублей в месяц, что как раз будет перекрывать выплаты по ипотеке.

1) до ввода дома в эксплуатацию нужно оплачивать ипотеку самим;

2) нужны средства на первоначальный взнос;

3) нужны средства на ремонт;

4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные. В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке. Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен. Конечно, реальный доход от нее вы увидите лишь через 30 лет, но зато у ваших детей квартирный вопрос будет решен.

Плюсы и минусы аренды и покупки квартиры в ипотеку

Молодые люди, связывая себя узами брака, всегда сталкиваются с вопросом, брать ипотеку или снимать квартиру. На начальном этапе семейной жизни хочется обеспечить себя всем возможным, сэкономив деньги.

Читайте так же:  Как составляется заявление об установлении факта принятия наследства

Что выгоднее и лучше – взять ипотеку или снимать жилье? Решать такие вопросы надо всей семьей, взвесив плюсы и минусы оформления ипотечного кредита и аренды жилой площади.

Снять квартиру

Некоторые, не имея в собственности своего жилья, предпочитают снять помещение и какое-то время в нем жить, а параллельно с этим – копить на свою квартиру.

Накопить денежные средства можно:

  • полностью на приобретение объекта недвижимости (на это понадобится много времени, если учесть, что за аренду необходимо платить определенную сумму каждый месяц),
  • на первоначальный взнос (если банк предъявляет требование внесения начального взноса, а у гражданина его нет, и именно это мешает ему оформить ипотечный кредит).

Снимать квартиру всю жизнь нельзя: любому, даже тому, кто пока не имеет семьи, хочется проживать в своем доме.

Ограничения, которые могут быть установлены гражданином, решившим сдавать свою квартиру:

  • на заведение домашних животных,
  • проведение косметического ремонта (например, если наклеенные владельцем обои не нравятся временным жильцам),
  • временное проживание иных лиц.

Последнее ограничение можно понять: арендодатель не хочет слушать жалобы соседей о том, что в его квартире устраивают проходной двор, шумят и т. д. Но что делать, если к молодой семье приехали родители погостить из другого города? Куда их поселить, если арендодатель ясно дал понять, что посторонние не должны ночевать в его жилом помещении? А если бы квартира принадлежала им, даже в случае еще не оплаченной ипотеки, такой проблемы можно было бы избежать.

Возможность заключить договор с хорошим арендодателем – редкость. Многие граждане также пытаются найти более дешевый вариант квартиры, чтобы быстрее накопить на свое жилье. Но чем дешевле вариант, тем хуже условия в помещении.

Запрет на заведение домашнего животного вполне понятен, но что если у вас уже есть любимое животное? Вы будете искать арендодателя, который разрешит его привести в квартиру, что сразу срезает много вариантов для аренды.

Важно! Если вы решились снимать квартиру, нужен оптимальный вариант по цене и качеству. Договориться напрямую с хозяином квартиры, особенно в больших городах, непросто. Поэтому распространены услуги риелторов по недвижимости, которым необходимо оплачивать работу, а в случае долгих поисков это может дорого обойтись.

Некоторые владельцы квартир выступают против вселения молодых, так как считают их неблагонадежными, разрешая въезд только семейным парам с детьми.

Арендная плата может вырасти в любой момент, если в договоре установлены рамки окончания. То есть арендный договор закончился, вы заключаете новый и замечаете, что цена повысилась, но никто об этом не предупредил.

Квартира в ипотеку

Беря жилье в кредит, гражданин выбирает покупать жилую площадь в новостройке или на вторичном рынке. Никаких ограничений в выборе нет, кроме цены. Если при аренде семья попадает в помещение, где уже сделан ремонт, даже если дом был только построен, то при покупке в новостройке собственной квартиры они могут выбрать именно тот стиль обоев и интерьера, который придется им по душе.

Нередко в случае экономии денег лицам приходится снимать квартиру в старых домах. Придется терпеть растрепавшуюся мебель и ремонт, особенно если хозяева выступают за сохранение своего интерьера и запрещают что-то менять. При оформлении ипотечного займа лица вправе изменить в квартире все, что им угодно, так как заочно она уже находится в их собственности. И самое главное – вовремя оплачивать взятый кредит.

Взяв кредит, нужно заботиться о том, чтобы платежи были регулярными и производились в полном объеме. Если будут нарушения со стороны заемщиков, последуют штрафы и пени. В запущенных случаях банк, у которого квартира находится в залоге, продаст ее и выгонит людей на улицу. Вырученные средства будут возвращены, банк и его клиенты не останутся в минусе, но люди окажутся без квартиры и места проживания.

Когда у граждан, которые арендуют квартиру, наступает финансовый кризис, они могут найти жилье дешевле и переехать туда. С ипотекой так сделать не получится, поэтому при ее оформлении необходимо рассчитывать свои силы и предусматривать все нюансы.

Плюсы и минусы аренды и покупки квартиры в ипотеку

Брать жилье в ипотеку или снимать квартиру – выбор гражданина, но перед тем как принимать решение, нужно оценить плюсы и минусы каждого из них.

Достоинства снятия жилья в аренду:

  • можно в любое время переехать на новое место жительства – например, если под окном откроют ночной клуб,
  • ежемесячная арендная плата за квартиру меньше платежей по ипотеке, поэтому появляется шанс накопить денежные средства.
  • платежи по съемному жилью нельзя зафиксировать на долгое время – они могут быть подняты в связи с ростом цен на недвижимость,
  • могут возникнуть проблемы по коммунальным платежам в случае недоговоренности с хозяином арендуемой недвижимости,
  • с возрастом людям хочется иметь свое жилье, а не скитаться по разным квартирам (если откладывать покупку на потом, этого может и не произойти).

Плюсы ипотечного кредитования:

  • после полной оплаты долга квартира перейдет в собственность,
  • можно получить «кредитные каникулы» (когда платежи регулярно оплачивались более 10 лет),
  • есть возможность сдать квартиру в аренду и с полученной прибыли оплачивать ипотечные платежи (заемщикам на время можно пожить у родственников).
  • начальный взнос больше, чем плата за несколько месяцев аренды,
  • платежи по займу выше, чем арендные,
  • в новостройку придется закупать мебель, проводить ремонт,
  • если приобрести жилье на этапе строительства, придется платить и за ипотеку, и за аренду, чтобы временно где-то жить.

Что лучше – снимать квартиру или взять ипотеку, семья решает самостоятельно. Если вы возьмете ипотечный займ, то квартира в будущем станет вашей собственностью. Если арендовать ее, то деньги будут идти хозяину жилья.

Что лучше снимать квартиру или взять ипотеку?

Универсального ответа на вопрос о выгодности аренды перед ипотекой, или наоборот, не существует. Поиск ответа должен быть комплексным. Разные аспекты этого выбора, а также расчёт финансовой составляющей на конкретном примере, разберём в статье.

Что выгоднее: ипотека или аренда?

Этот вопрос задают себе миллионы людей, не имеющих возможность купить собственное жильё. Одни утверждают, что ипотека – это слишком дорого. За несколько лет кредита расходы на покупку квартиры увеличиваются вдвое из-за переплаты по процентам. Другие считают, что аренда невыгодна, так как арендные платежи просто регулярно пополняют доходы арендодателя, а снимать жильё и одновременно копить деньги на свою квартиру очень тяжело финансово.

Дело в том, что однозначного ответа не существует. Для конкретного человека он будет зависеть от множества факторов: жизненных планов, семейного положения, уровня доходов, региона проживания и других. Немаловажную роль здесь играет и потребность конкретного человека именно в собственном жилье, а не в физическом месте для проживания. Разберём данный вопрос с разных точек зрения.

Читайте так же:  Процесс оформления недвижимости в собственность

Экономическая целесообразность аренды и ипотеки

Сравним на конкретном примере расходы на приобретение квартиры в ипотеку и расходы на аренду недвижимости.

Сразу уточним, что аренда жилья без цели накопить на свою квартиру, всегда однозначно финансово выгоднее, чем ипотека.

Для расчёта будет использован калькулятор.

В качестве исходных данных примем условия:

  • 1-ком. квартира в Москве стоимостью 5 млн. руб.;
  • срок кредита – 10 лет;
  • наличие накоплений для первоначального взноса в размере 20 % — 1 млн. руб.;
  • средняя ставка по кредиту – 10 % (прогноз данных ЦБ РФ на конец 2017 года);
  • коммунальные платежи – 4 000 руб.;
  • оптимистичный уровень инфляции – 4 % (исходя из прогнозных данных Минэкономразвития).

При постановке данных в ипотечный калькулятор получим:

  • ежемесячный платеж – 52 880 руб.;
  • переплата за весь срок – 2 341 370 руб.

С учётом всех расходов к 2027 году квартира обойдется в 8 033 450 руб., а именно:

  1. Ипотечные расходы – 7 341 370 руб.
  2. Расходы по налогу на имущество за 10 лет (примерно 1 500 руб. в год) – 15 000 руб.
  3. Страхование (примерно 10 000 рублей в год) – 100 000 руб.
  4. Коммунальные платежи – 570 080 руб.
  • арендная плата за однокомнатную квартиру на окраине Москвы – 24 000 руб. (23 000 руб. средняя цена по данным cian.ru + показания счётчиков);
  • срок аренды – 10 лет;
  • ежемесячные взносы для пополнения вклада примем из расчёта ипотечного взноса из нашего примера минус расходы на аренду: 52 880 – 24 000 = 28 880 руб.
  • срок вклада – 10 лет;
  • ставка по вкладу – 8 %;
  • оптимистичный уровень инфляции – 4 % (предполагаемый уровень подорожания арендной платы и стоимости квартиры).

При постановке данных в калькулятор расчёта накоплений получим.

К 2027 году все расходы составят 7 964 022 руб., в том числе:

[3]

  • расходы на аренду квартиры – 3 498 422 руб.;
  • сумма, отложенная на квартиру – 4 465 600 руб.

Общая сумма накоплений на квартиру с учётом процентов по вкладу – 7 440 906 руб. (примерно столько будет стоить квартира стоимостью 5 млн. руб. сейчас в 2027 году с учётом роста цен на уровень инфляции).

Стопроцентно спрогнозировать, как будет вести себя рынок недвижимости в ближайшие 10 лет, невозможно. На цены аренды и продажи жилья оказывает влияние слишком большое количество труднопрогнозируемых факторов, например, экономическая ситуация в стране, политика ЦБ РФ. Но эксперты придерживаются мнения, что уровень инфляции цены всё же догонят.

Таким образом, купить квартиру в ипотеку в долгосрочной перспективе менее выгоднее, чем арендовать жилье и копить на своё. Но разница несущественна, всего около 70 тыс. руб. или 2%.

Ипотека (руб.) % Аренда (руб.) %
Расходы всего: 8 033 450 100 7 964 022 100 в том числе переплата: 3 033 450 61 2 964 022 59

Расчёт позволяет сделать выводы:

  1. Чем выше фактический уровень инфляции, тем менее выгодно копить деньги, и снимать жильё.
  2. Если квартиры не будут ежегодно дорожать на уровень инфляции (а такое возможно, как в последние 3 года), накопить на своё жильё получится быстрее.
  3. С ростом ставок хотя бы на 2 процента, ипотека становится менее выгодной, чем аренда.
  4. Без учёта уровня роста цен на покупку и аренду недвижимости, аренда будет стоить дешевле, чем ипотека.

Иные аспекты выбора: ипотека или аренда

Помимо чисто математического расчёта и выводов о том, как будут себя вести цены на жильё и ипотечные ставки, существуют иные критерии выбора того или иного варианта. Для каждого человека они будут индивидуальны.

  1. Ипотека даёт возможность сразу (если это готовая квартира) заселиться и зарегистрироваться в приобретенной недвижимости.
  2. После выплаты ипотеки в собственности остаётся актив, которым можно распоряжаться по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать, передать по наследству).
  3. Возможность получения налогового вычета по приобретению жилья (не более 260 тыс. руб.) и выплаченным процентам (не более 390 тыс. руб.).
  1. При возникновении финансовых трудностей и отказе в реструктуризации долга, существует вероятность лишиться жилья за неуплату.
  2. Большая кредитная нагрузка на доход не позволит делать накопления на будущее, отдыхать за границей. Каждый месяц вне зависимости от обстоятельств необходимо будет погашать одну и ту же сумму.
  1. Аренда практически не несёт в себе никаких обязательств.
  2. При необходимости можно в любое время поменять арендуемое жильё на другое: в другом районе, городе, по меньшей или большей цене и т. д.
  3. Не нужно иметь официальный доход.
  4. Свободные средства помимо аренды можно откладывать во вклад, как пассивный доход, или тратить на путешествия.
  1. Есть шанс, что арендодатель в любой момент захочет продать квартиру или попросить съехать.
  2. Снимать жильё можно десятки лет, но при этом не иметь собственного жилья без возможности обустроить его по своему вкусу.

Оба списка можно продолжать до бесконечности. Ответ на вопрос «Что выгоднее: аренда или ипотека?» для каждого человека на разном этапе жизни будет разным. Главное – комплексно смотреть на свою жизненную ситуацию, принимать в расчёт планы на будущее, финансовые возможности, иные важные именно для вас моменты для принятия взвешенного решения.

Вопросы и ответы

Что выгоднее: ипотека или снимать всю жизнь?

Видео (кликните для воспроизведения).

Чисто математически только снимать жильё без цели накопить на своё собственное на протяжении одного и того же периода времени, выгоднее. Но как результат не остаётся собственного актива.

Купить квартиру в ипотеку или продолжать снимать и копить?

Точного ответа нет. Каждый для себя выбирает самостоятельно, исходя из важности того или иного критерия, уровня дохода, жизненных целей, семейного положения и т. д. По расчетным данным финансовые расходы сопоставимы.

Источники


  1. Жалинский, А. Э. Введение в специальность «Юриспруденция». Профессиональная деятельность юриста. Учебник / А.Э. Жалинский. — М.: Проспект, 2015. — 362 c.

  2. Рассел, Джесси Академия юриспруденции — Высшая школа права «Адилет» / Джесси Рассел. — М.: VSD, 2013. — 537 c.

  3. ред. Корельский, В.М.; Перевалов, В.Д. Теория государства и права; М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2012. — 616 c.
  4. Федоткин, С.Н. Настольная книга частного охранника: Практическое пособие; Эксмо, 2013. — 512 c.
Плюсы и минусы аренды и покупки квартиры в ипотеку
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here