Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Самое важное по теме: "Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку: все, что нужно знать.

» data-medium-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaya-kvartira-v-stile-loft-v-brazilii-1.jpg?fit=300%2C199″ data-large-file=»https://i1.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaya-kvartira-v-stile-loft-v-brazilii-1.jpg?fit=640%2C425″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку сопряжена со множеством трудностей и особенностей. Приобрести ипотечную квартиру ничуть не проще, чем продать ее. Во многом это связано с требованиями банков, а также с тем, что для покупки такой квартиры не предусмотрено облегченных условий: заявитель должен соответствовать всем требованиям банка, как если бы приобретал в ипотеку новое жилье.

Преимущества, которыми обладает покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, достаточно внушительны. В первую очередь, вы получаете жилье по более привлекательной стоимости и зачастую под более доступный процент. Кроме того, покупка квартиры с обременением по ипотеке в случае, если квартира продается «с молотка» или по специальной программе, реализуется на более выгодных условиях: банку важно «отбить» свои деньги, и выгоду в этом случае упускать нельзя.

Однако для того, чтобы приобрести новую квартиру максимально выгодно, важно знать, как купить квартиру, которая находится в ипотеке, и следовать определенным правилам. В нашей сегодняшней статье мы рассмотрим, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку выгодно, и обязательно ли для этого обращаться в банк продавца. Также мы рассмотрим риски покупателя, связанные с покупкой такой квартиры, и расскажем, как избежать сложностей при оформлении сделки.

Покупка квартиры в ипотеке: риски покупателя.

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/investitsionnyj-risk.jpg?fit=300%2C115″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/investitsionnyj-risk.jpg?fit=640%2C245″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя будут связаны в основном со способом расчета с продавцом. Впрочем, такие финансовые риски есть в любом случае, все зависит от продавца. Рассмотрим более подробно какие риски возможны при покупке ипотечной квартиры.

Если планируется покупка квартиры в ипотеке, риски покупателя могут быть связаны со следующими ситуациями:

[1]

Наиболее безопасный способ, при котором можно рассчитаться с продавцом – использование ячейки банка-кредитора при его непосредственном участии. В этом случае риски покупателя минимальны, однако такой способ поддерживают не все банки, в основном – только крупные банки вроде Сбербанка, ВТБ или Россельхозбанка.

Итак, как мы видим, практически все риски покупателя связаны со способом расчетов с продавцом. Стоит отдельно упомянуть еще об одной причине, по которой сделка может не состояться. Если продавец нарушил свои обязательства перед банком и осуществил незаконную перепланировку, сделка вовсе не состоится, поскольку продавать такой объект банк попросту запретит.

Преимущество покупки ипотечной квартиры заключается в том, что в большинстве случаев вы получаете жилье по более доступной стоимости, а также получаете жилье, которое гарантированно соответствует всем современным требованиям.

Какими способами может быть приобретена ипотечная квартира в ипотеку?

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaja_dvuhkomnatnaja_kvartira-2.jpg?fit=300%2C208″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/krasivaja_dvuhkomnatnaja_kvartira-2.jpg?fit=640%2C445″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Наиболее простой и доступный способ, которым может быть осуществлена покупка ипотечной квартиры в ипотеку – переоформление ипотечных обязательств на покупателя. Это выгодно всем участникам сделки: продавец избавляется от ненужного жилья, а вы получаете более привлекательные условия.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка, может быть осуществлена в ипотеку двумя способами:

  • Совместное с продавцом обращение в банк и переоформление ипотечных обязательств.
  • Обращение в банк с заявлением на оформление ипотеки на залоговую недвижимость.

Если с первым способом все более-менее понятно, то второй способ известен далеко не всем. В таком деле как продажа квартир от банка, невыплаченная ипотека играет особую роль. Должников, которые не справились с выплатой ипотеки, в настоящее время достаточно много. Поэтому практически в каждом крупном банке есть залоговые объекты, которые выставлены на продажу по решению суда. Если вас интересует продажа квартир от банка, невыплаченная ипотека других людей позволяет приобрести недвижимость по более низкой стоимости и с более привлекательной процентной ставкой, поэтому этим способом пользуются те, кто хочет получить максимальную выгоду. Минус здесь только один: вы не выбираете, в каком районе расположено жилье, придется довольствоваться тем, что есть.

Какие документы необходимы для покупки ипотечной квартиры в ипотеку?

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/reg143.jpg?fit=300%2C180″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/reg143.jpg?fit=640%2C384″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Наиболее распространенный способ, как купить ипотечную квартиру в ипотеку – переоформление ипотечных обязательств. Однако для этого вам потребуется доказать банку, что вы соответствуете его требованиям, и переоформление ипотеки на вас будет хорошим решением. Для того, чтобы покупка квартиры с обременением по ипотеке состоялась, важно предоставить полный пакет документов. В числе прочего, потребуется предоставить следующие обязательные документы:

В некоторых случаях пакет документов может быть расширен индивидуально. Так, если вы планируете использовать материнский капитал, вам потребуется предоставить сертификат, а также справку из ПФР о количестве доступных средств. Обращаем ваше внимание, что многие банки не принимают льготы и скидки при переоформлении чужой ипотеки. Этот параметр необходимо уточнять заранее.

Как может быть оформлена покупка квартиры с обременением по ипотеке?

» data-medium-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/kto_mozhet_podpisyvat_pervichnye_dokumenty.jpg?fit=300%2C200″ data-large-file=»https://i0.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/kto_mozhet_podpisyvat_pervichnye_dokumenty.jpg?fit=640%2C426″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Существует несколько способов, которыми может быть осуществлена покупка квартиры с обременением по ипотеке.

Первый способ -приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Как происходит покупка ипотечной квартиры за наличный расчет:

  • Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
  • После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
  • Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Второй способ – покупка ипотечной квартиры в ипотеку в том же банке. Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке – об этом способе мы говорили в нашей статье выше. Купить такую квартиру можно как через продавца-заемщика, так и при прямом обращении в банк.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у банка, то вам следует обратиться в банк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

Читайте так же:  Как составляется договор дарения недвижимости между родственниками

После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Самый сложный способ – оформление ипотеки в другом банке. Несмотря на то, что такой вариант между банками практически никак не регулируется, отчаиваться не стоит. Вариант, как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в другом банке все-таки есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. В некоторых случаях остаток достаточно небольшой, и задача вполне осуществима. Чаще всего, эти деньги вносятся либо из собственных средств, либо оформляется займ на эту сумму в агентстве недвижимости. Оформление кредита для этого мы не рекомендуем, так как после всего у вас будет два долговых обязательства, а потребительский кредит и вовсе выдается под достаточно большой процент, что для многих может оказаться неприемлемо.

После того, как ипотека продавца погашена, обременение с квартиры снимается, и вы можете подать документы на приобретение этой квартиры в другой банк через ипотеку. Такой способ подходит только в том случае, если вы доверяете продавцу, так как риски в этом случае повышены.

Можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку?

» data-medium-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/870×390-870×390.png?fit=300%2C134″ data-large-file=»https://i2.wp.com/ipoteka.fun/wp-content/uploads/2018/08/870×390-870×390.png?fit=640%2C287″ > покупка ипотечной квартиры в ипотеку

В нашей сегодняшней статье мы постарались максимально подробно рассмотреть, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку. К какому выводу можно прийти на основе всего вышеописанного? Если вы покупаете квартиру у живого человека, обман будет возможен всегда. К сожалению, это так. Обман возникает не только при покупке недвижимости. Нас стремятся обмануть везде и всегда. С этим надо смириться, и об этом надо помнить. И выбирать такие способы расчетов с продавцом, при которых вас нельзя будет лишить недвижимости, или нельзя будет не вернуть вам деньги.

Доверять нельзя никому, даже своим родственникам. Как только речь идет о деньгах или недвижимости, в людей как будто бес вселяется: это проверено не одним поколением риэлторов и банковских специалистов. Поэтому наиболее простой способ покупки ипотечной квартиры – это прямое обращение в банк, минуя продавцов, которые все равно захотят хотя бы чуть-чуть, но навариться на продаже.

При обращении в банк вы получаете возможность выбора. Либо вы переоформляете ипотеку владельца квартиры на себя, либо рассчитываетесь непосредственно с банком, и вот тут уж вас точно никто не обманет.

В нашей статье мы рассмотрели основные риски покупателя, связанные со способом расчета с продавцом, а также рассмотрели способы, которыми может быть осуществлена покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Если вы планируете приобрести в ипотеку именно квартиру, которая уже оформлена в ипотеку, порядок действий может быть следующим:

  • Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
  • Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
  • Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др.
  • Получение решение в нескольких банках.
  • Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
  • Снятие обременение с квартиры в юстиции.
  • Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
  • Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
  • Подписание кредитной документации и страховки.
  • Регистрация сделки в Росреестре.
  • Перечисление кредитных средств продавцу.

Мы надеемся, что наша статья была информативной и полезной для вас. Если мы вам помогли, будем благодарны за положительную оценку нашей статьи. Если же у вас остались вопросы, задавайте их в комментариях или в специальном разделе нашего сайта: мы обязательно подробно вам ответим!

Опасности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Если вы присмотрели квартиру, которая находится под обременением банка – задумайтесь, нужны ли вам такие риски. А мы расскажем, как проходит процедура покупки такого жилья.

Жилье «с историей» может таить в себе немало опасностей — например, обременение, которое чаще всего встречается в случае с ипотекой. Покупка квартиры с обременением — это рискованное мероприятие, но при крайней необходимости и грамотном подходе, можно сделать эту процедуру безопаснее.

Риски покупки квартиры с обременением:

Покупка квартиры с обременением, как правило проводится на более выгодных условиях – владельцы жилья предлагают очень привлекательные цены, которые могут быть на 10-15% ниже, чем в среднем на рынке. Благодаря этому удается найти покупателя при высоких рисках.

Читайте так же:  Какую работу выполняет нотариус по наследственным делам

Одна из самых часто встречаемых проблем при таких сделках — признание договора купли-продажи недействительным. Если клиент банка попытался сбыть жилье, не уведомив об этом коммерческую организацию, то компания имеет вполне легальное право остановить процесс и аннулировать сделку.

Покупка квартиры у банка

Наиболее безопасной сделкой можно считать приобретение квартиры с ограничениями по ипотеке непосредственно в банке. Но, как правило, на аукцион попадают объекты злостных неплательщиков и цены на них выше из-за набежавших процентов.

Есть также другая процедура — погашение долга покупателем. Совершается она с участием банка. Риски в таких случаях очень низкие, но далеко не все коммерческие организации предлагают такие варианты.

Еще одной схемой является перевод долга на новое лицо. Такие программы есть у ряда банков, например, у ВТБ24, в «Райффайзенбанке». В этом случае предлагаются особые выгодные кредитные условия для закрытия чужого долга. Но это действует только в случае с теми жилплощадями, которые выставлены на аукцион.

Покупка квартир с обременением по ипотеке у владельца

Риски покупки квартир с обременением в этом случае намного выше, так как схемы зачастую не очень легальные. Одним из распространенных вариантов является сделка на доверии — покупатель передает деньги, владелец жилплощади гасит свою задолженность и снимает обременение. Но далеко не всегда это возможно — некоторые банки устанавливают длительные сроки, в течение которых будет сняты все ограничения — они могут достигать нескольких месяцев, что не позволит быстро продать недвижимость.

Как уменьшить риски

Если вы все-таки решились на приобретение недвижимости с ограничением у частного лица, то юристы рекомендуют в этих случаях составлять предварительный договор с очень серьезными последствиями в случае нарушения требований.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Покупка жилья в новостройке по карману далеко не каждому гражданину нашей страны. Да и количество квартир от застройщика весьма ограничено. Именно поэтому, большинство сделок по недвижимости проводится на вторичном рынке. Но и здесь все не так просто. Чтобы совершить разовый платеж, нужна приличная сумма. Для ее сбора нужны годы. Получить желанные квадратные метры можно взяв кредит в банке со сроком погашения долга 10-20 лет. Покупка квартиры с обременением по ипотеке является одним из вариантов приобретения недвижимости по цене, которая может оказаться значительно ниже рыночной. Однако приобретение с таким ограничением связана с некоторыми сложностями и определенными рисками. Прежде, чем решиться на совершение такой сделки, нужно тщательно изучить объект недвижимости на предмет наличия различных запретов и ограничений.

Статус ипотечной недвижимости

Покупка квартиры в кредит является полностью безопасным мероприятием только в том случае, когда потенциальный клиент владеет информацией о том, какие проблемы может создать жилье, находящееся в залоге у банка. После заключения ипотечного соглашения составляется договор, согласно которому он формально становится владельцем недвижимости. Однако, в тексте документа прописывается обременение, запрещающее продавать, дарить, менять и сдавать жилье в аренду без согласования банка кредитора. В то же время, хозяин жилплощади может проводить в ней ремонтные работы, делать перепланировку, прописывать членов своей семьи и родственников. Кроме этого, подписав договор, он принимает на себя обязанности по платежам за предоставленные коммунальные услуги.

Исходя из этого, риски покупки квартиры могут быть такими:

  1. Аварийное состояние жилплощади. Подобное может случиться в любой момент по причине износа здания, катастрофы техногенного или природного характера. Все сделки с подобными объектами запрещены законом.
  2. Арест. Этот вид обременения возникает по причине задолженности за коммунальные услуги или подозрений в совершении имущественных преступлений. Любые операции с такой недвижимостью невозможны до момента погашения долга и решения проблем с законом.
  3. Аренда. Имеется в виду поднаем жилья на договорной основе сроком на год и более. Покупатель не может выселить арендаторов до окончания срока действия срока, указанного в договоре.
  4. Прописка. Перед тем, как купить квартиру с обременением, следует изучить домовую книгу на предмет прописанных на жилплощади людей. Можно столкнуться с проблемой их выписки. Вполне возможно, что решать вопрос придется в судебном порядке.

Риски связаны с тем, что все ограничения автоматично переходят к новому владельцу. Именно ему нужно принимать решение, покупать проблемное жилье со скидкой или потребовать от продавца решить вопросы с ограничениями и запретами до продажи.

Варианты приобретения ипотечного жилья

Заемщик имеет право продать жилплощадь только по согласованию с финансовой структурой, которая выдала ему целевой кредит. Только после получения такого разрешения объект недвижимости может быть выставлен на продажу.

На заметку: Прежде, чем купить квартиру с обременением в кредит, целесообразно узнать про ее состояние и размер долга перед банком.

После этого нужно уточнить, на каких условиях может состояться покупка жилья с ограничением. Вполне вероятно, что финансисты могут запросить оплату не менее 50 % оставшегося долга. Кроме того, если владелец является платежеспособным и исправно платил по счетам, то банк может запретить продажу, не желая терять ценного клиента.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Но, как правило, кредиторы идут навстречу своим клиентам, предлагая им такие способы приобретения:

  1. Переоформление договора. Это наиболее распространенная и популярная процедура отчуждения недвижимости. Суть ее заключается в том, что покупатель возмещает продавцу размер внесенных по ипотеке средств и принимает на себя его обязательства по целевому кредиту. Разумеется, третьей стороной сделки выступает представитель финансовой структуры. Все действия оформляются нотариально с составлением соответствующих договоров.
  2. Полное погашение долга перед банком. Подобный вариант возможен, когда покупатель платежеспособен и готов купить квартиру не прибегая к кредиту. На основе договора купли продажи он выплачивает банку всю сумму задолженности, а продавцу — сумму, которая уже была внесена и разницу между ссудой и ценой жилья. В этом случае договор купли продажи составляется уже без упоминания об обременении кредита.
  3. Оплата за недвижимость частями. Такое решение позволяет избежать составления лишних бумаг и траты времени. Стороны сделки заключают соглашение про то, что клиент перечисляет продавцу деньги в размере цены, за которую жилье было куплено. Продавец гарантирует погашение ипотеки и снятие всех ограничений.

После приобретения квартиры с ограничением и погашения всех долгов, необходимо написать заявление на снятие ограничений и получить от банка доверенность, дающую возможность клиенту представлять свои интересы в других инстанциях. Завершением процесса приобретения является ее регистрация в Росреестре.

Плюсы и минусы покупки ипотечной недвижимости

Приобретение квартиры с обременением по кредиту является одновременно выгодной и рискованной сделкой. Выгода состоит в том, что такая недвижимость продается по сниженным ценам, так как клиент заинтересован как можно скорее от нее избавиться. Кроме того, посредничество банка дает гарантию законности сделки и отсутствие мошеннических схем.

Читайте так же:  О возможности покупки квартиры в ипотеку у родителей

Отрицательным моментом является то, что покупая квартиру с ограничением банка, человек автоматически принимает на себя все обязанности продавца. Кроме этого полноценно распоряжаться своей недвижимостью он сможет только после того, как сделает последний взнос по ипотеке и получит «чистое» свидетельство в Росреестре.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке является довольно распространенным способом приобретения жилья. Обычно такая квартира по стоимости ниже, чем аналогичная, но которая не находится в залоге у банка.

В чем особенности покупки жилплощади с обременением и стоит ли рассматривать такой вариант приобретения заветных квадратных метров?

Способы покупки квартиры, которая находится в ипотеке

Купить ипотечное жилье можно несколькими способами:

  1. Приобрести жилье у продавца, который погасил всю задолженность по ипотеке перед банком, а тот снял с недвижимости обременение.
  2. Приобрести квартиру с долгом, погасить задолженность продавцу наличными средствами.
  3. Получить ипотечный заем от продавца недвижимости (заемщика) и начать выполнять взятые по ипотечному договору обязательства, связанные с погашением задолженности.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке за наличные? Порядок действий

Чтобы получить заветное жилье, обремененное ипотекой, потенциальному покупателю нужно сделать следующее:

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в 2019 году?

Далеко не всегда у нового покупателя есть наличные, чтобы погасить задолженность банку, рассчитаться с продавцом и получить долгожданную квартиру.

Гораздо чаще покупателями квартиры с обременением становятся лица, которые хотят обзавестись жильем, тоже взятым в ипотеку. Банки одобряют такой способ выплат ипотеки в том случае, если новый владелец будет брать ипотеку в том же банке, что и прежний заемщик.

Также согласие на оформление ипотеки получают те заемщики, которые могут подтвердить свою платежеспособность, официально трудоустроены (срок работы на текущем месте должен быть не меньше 6 месяцев).

Такой способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке у банка, является самым безопасным, потому что сделку контролирует банк. К тому же новый владелец может получить дополнительные бонусы, например, банк может снизить для него размер первоначального взноса.

Если покупатель квартиры с обременением по ипотеке захочет взять ипотеку в другом банке, то, скорее всего, банк не одобрит ему такой ипотечный кредит.

Чтобы стать новым заемщиком при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, новому владельцу нужно соответствовать таким критериям:
  • он должен быть гражданином РФ или иметь вид на жительство;
  • возраст заемщика должен быть в пределах 21-60 лет;
  • заемщик должен иметь официальную работу;
  • он должен получать достойную зарплату.

Если покупатель жилья хочет приобрести жилплощадь, находящуюся в залоге у банка, то он должен сделать следующее:

  1. Собрать необходимый пакет документов (взять в банке перечень необходимых бумаг).
  2. Дождаться одобрения банка о получении ипотеки.
  3. Заключить с банком ипотечного соглашение.
  4. Заплатить первоначальный платеж, который впоследствии распределяется между банком и бывшим заемщиком. Когда новый заемщик погасит задолженность, то с бывшего владельца снимутся обязательства перед банком. Они перейдут новому владельцу.
  5. Зарегистрировать права собственности на квартиру.

Минус приобретения жилья, находящегося в залоге у банка, в том, что не каждый банк готов передать заложенную жилплощадь новому владельцу. Кроме того, для нового заемщика банк может установить другие условия ипотеки, которые могут оказаться для него невыгодными.

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Решившись на покупку «проблемной» квартиры, находящейся на обременении, потенциальному покупателю нужно знать, какие риски его могут ждать:

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением по ипотеке

Основное преимущество покупки ипотечной квартиры с обременением – возможность покупки по заниженной цене. Так, бывшему владельцу квартиры хочется быстрей продать такое жилье. А если банк выставляет такую квартиру на торги, то он ставит цену не выше рыночной.

Всеми знакомая поговорка «Скупой платит дважды» очень актуальна в ситуации с покупкой обременительной квартиры.

Минусы приобретения такого жилья:

  • существует большая вероятность быть обманутым. Если инициатором продажи ипотечной квартиры выступает сам заемщик, то покупателю нужно тщательно проверить «чистоту» такой сделки и самой квартиры. Бывают ситуации, когда продавцы скрывают от покупателей дополнительные аресты на квартиру или на продаваемой жилплощади проживают жильцы, которых не так просто и выписать (дети, инвалиды);
  • новый хозяин купленной с обременением квартиры может стать полноправным ее владельцем только после выплаты задолженностью банку. Пока долг не будет выплачен, права на квартиру будут находиться у банка;
  • при оформлении сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением банк потребует от покупателя, чтобы тот оформил титульное страхование (страховка риска потерь, которые могут быть понесены покупателем из-за утраты прав собственности на недвижимость). А страховка – приличная статья дополнительных расходов;
  • чтобы сделка купли-продажи квартиры с обременением состоялась, стороны должны получить согласие банка на изменение условий ипотечного кредитования. Если банк увидит, что покупатель является неплатежеспособным, то он может отказать в осуществлении сделки.
  • Покупать квартиру, находящуюся на обременении по ипотеке, выгодно, но рискованно. Лучше всего оформлять сделку так, чтобы прежний заемщик передал свои права покупателю, то есть, новым заемщиком будет выступать покупатель. Для этого обязательно нужно получить согласие банка.

    Важно помнить, что до момента погашения долга перед банком, новый хозяин будет признан полноправным владельцем только после полного погашения задолженности.

    Читайте так же:  Что дает официальная прописка в квартире

    Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке

    Дешевая квартира под ипотекой – это предложение не было бы так заманчиво, если бы не таило в себе кучу опасностей…

    Квартиры, продаваемые банками на аукционах или выставляемые должниками на продажу, обычно выглядят соблазнительно. Стоимость их может быть даже на треть ниже рыночной — но вместе с выгодами вас ждут и возможные опасности.

    Покупка квартиры с обременением — что это?

    Стандартно банки выдают средства под залог жилья, которое покупает клиент. Поэтому на квадратные метры накладывается ограничение, которое делает невозможным продажу, дарение, иногда сдачу, а также ряд других операций. В результате получается, что покупку квартиры с обременением без согласия банка сделать практически невозможно.

    Опасности покупки квартиры с обременением по ипотеке

    Если жилье выставляется самим банком, то никаких особенных проблем не возникнет, так как с квадратных метров автоматически снимут все ограничения. А вот приобретение у должника может быть чревато негативными последствиями — вплоть до отмены сделки. Риски покупки квартиры с обременением с рук заключаются в том, что коммерческая организация должна дать свое согласие — без него не стоит давать даже задаток.

    Как правильно провести покупку квартиры с обременением по ипотеке

    Вариант 1. Полностью следовать закону. То есть, необходимо обратиться в банк, сделать запрос на продажу или передачу долга и ждать ответа. В части случаев компания даст положительный ответ, так как банки не заинтересованы в том, чтобы у их клиентов росли долги. Если возникли проблемы, то банк скорее согласится на продажу. Но вся сложность заключается в очень длительной процедуре получения разрешений и оформления документов.

    Вариант 2. Продать жилье и погасить ипотеку. Но тут требуется нечто другое — наличие покупателя, согласного отдать сумму долга заемщика перед банком и ждать — официально оформить продажу до снятия обременения будет невозможно. Плюс, если у банка возникнут подозрения, что сделка проведена незаконно, то это чревато судебными разбирательствами, для покупателя риски покупки квартиры с обременением по ипотеке доходят до потери денег. Также, обычно быстро получить закладную и снять ограничения снять сразу не удастся и необходимо ждать минимум два месяца.

    В целом, процедуру можно провести, если есть клиент, который готов ждать. Одним из вариантов может быть обмен недвижимости.

    Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке: риски покупателя

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке подразумевает приобретение жилья находящегося в залоге у банковской организации, ранее выдавшей целевой заем продавцу. Подобные сделки в настоящее время происходят довольно часто, несмотря на то, что они находятся под надзором банка и таят в себе множество рисков для приобретателя. Однако в покупке обремененной жилой недвижимости есть очевидный плюс. Ее стоимость на порядок ниже цены на аналогичное жилье. По этой причине люди предпочитают проходить множество этапов приобретения и оформления обремененной недвижимости.

    Понятие ипотечного обременения

    Установление обременения предполагает оформление залога и ограничение полномочий владельца. Он не вправе распоряжаться ипотечной квартирой до момента полного погашения задолженности. Банк в свою очередь приобретает на ипотечную жилплощадь определенные права. Обременение накладывается на случай, если заемщик не сможет вернуть кредитные средства. В такой ситуации кредитодатель вправе реализовать ипотечную квартиру для частичной компенсации потерь. Банк отказывается от притязаний на ипотечное имущество только после внесения завершающей выплаты.

    Документом, подтверждающим оформление залога на жилплощадь, является закладная. В ней устанавливаются конкретные виды ограничений, накладываемых на ипотечное жилье:

    • запрет на продажу и другие виды отчуждения;
    • жилье нельзя сдавать в аренду;
    • в квартире запрещается регистрировать других лиц (за исключением несовершеннолетних детей).

    Вышеперечисленные условия говорят о том, что продать ипотечную жилплощадь нельзя. Однако это не так. Владелец может произвести данные операции со своей квартирой, но только с дозволения кредитора. Без участия банка провести сделку по купле-продаже заложенного имущества нельзя.

    Порядок приобретения обремененного жилья

    Процедура приобретения обремененной жилплощади сводится к нескольким этапам. Для защиты собственных интересов и минимизирования рисков, покупателю следует действовать согласно инструкции:

    1. Оценить перспективность сделки. Следует запросить у продавца документацию, касающуюся приобретаемой недвижимости (правоустанавливающие бумаги, технические документы, свежую выписку из Росреестра).
    2. Ознакомиться с кредитным соглашением, следует внимательно прочесть пункты об условиях кредитования, сумме займа, суммах выплат и процентах.
    3. Запросить у продавца информацию об усложняющих ход сделки обстоятельствах (наличие созаемщиков, несовершеннолетних совладельце и т.д.).
    4. Определить подходящий вид сделки по купле-продаже.
    5. Составить и подписать предварительное соглашение. Приобретателю лучше, настоять на нотариальной заверке договора, но эта процедура необязательна.
    6. Передать документацию в кредитное учреждение для получения одобрения.
    7. Окончательно оформить сделку путем подписания основного соглашение и передачи продавцу средств.
    8. Устранить обременение с жилплощади.
    9. Оформить собственнические права в Росреестре и получить выписку.

    Такая процедура является трудоемкой и отнимает у участников немало времени и сил, но ее итогом будет выгодное приобретение жилой недвижимости.

    Читайте так же:  Алгоритм действий, если в купленной квартире прописан человек

    Содержание договора

    В соглашении о покупке жилплощади указываются:

    • сведения о приобретателе (паспортные данные);
    • личные данные продавца;
    • информация о кредитном учреждении (залогодержателе);
    • сведения о покупаемой квартире (площадь, технические данные, адрес и т.д.);
    • подтверждение об ознакомлении приобретателя с информацией о наличии бремени (с содержанием сведений о займе);
    • согласие банка на продажу жилища;
    • информация о переходе к приобретателю залоговых обязательств, после оформления сделки;
    • стоимость жилплощади;
    • сумма к оплате продавцу;
    • сумма к оплате банку;
    • пункт об условиях расторжения соглашения при неисполнении участниками его условий;
    • возможные риски;
    • дата вступления договора в силу;
    • подписи участников с реквизитами.

    Снятие обременения

    Окончательным моментом при единовременном приобретении ипотечного жилья является необходимость снять обременение при покупке квартиры. Для проведения этой процедуры приобретателю нужно заручиться согласием банка. Кредитное учреждение выдает письменное разрешение в течение месяца после закрытия кредита.

    Сотрудники банковской организации передают обратившемуся погашенную закладную с пометкой о закрытии ипотеки и отсутствии претензий. Уполномоченный сотрудник кредитной организации вместе с новым владельцем обращаются в Росреестр, где подают заявку на снятие бремени с квартиры.

    При переоформлении ипотеки на приобретателя, обременение с жилища не снимается. Банк просто переписывает закладную на другое лицо. Погашенной она будет считаться после внесения новым заемщиком окончательного платежа.

    Стандартный перечень документации, необходимый для устранения бремени, определяется ФЗ № 102 от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке». Он включает в себя:

    1. Оригинал закладной.
    2. Официальный банковский документ о погашении ипотеки.
    3. Личный документ владельца.
    4. Документацию, подтверждающую полномочия сотрудника кредитной организации, подающего заявление, а также доверенность.
    5. Договор на приобретение жилплощади.
    6. Совместная заявка заемщика и кредитора на снятие бремени.
    7. Договор жилищного кредитования.
    8. Квитанция об оплате пошлины.

    В Росреестре могут потребовать от обратившихся представление дополнительных бумаг. Точный перечень нужно уточнять в кредитной организации.

    Чем рискует покупатель

    При заключении подобных сделок в основном рискует покупатель, приобретая обремененную жилплощадь. Соглашение о покупке может оформляться различными способами, каждый из которых имеет свои подводные камни.

    Основной риск для приобретателя – просьба продавца о внесении аванса для закрытия ипотеки. В такой ситуации существует большая вероятность, что владелец квартиры растратит авансовый платеж не по назначению либо вовсе отменит сделку. Обманутый приобретатель может истребовать возвращение аванса в судебной инстанции, но такая процедура является длительной и не гарантирует, что у нерадивого продавца найдется имущество, на которое можно наложить взыскание.

    Если же переоформляется сама ипотека, покупатель защищен от обмана со стороны продавца, однако его могут ожидать другие проблемы. Кредитная организация может не одобрить и отказаться от заключения с покупателем ипотечного договора. В этом случае риск связан не с финансами, а с потерей времени приобретателя.

    Кроме того, существуют и иные риски, в числе которых:

    • двойной залог – жилье, приобретенное по договору о долевом строительстве, может находиться в залоге не только у кредитной организации, выдавшей средства на покупку, но и у банка, финансирующего строительство всего дома в случае признания застройщика банкротом;
    • владелец может не сообщить покупателю, наличие совладельцев, предъявляющих права на приобретаемую жилплощадь;
    • наличие других кредиторов кроме банка, стоящих в очереди на арест квартиры;
    • при оформлении ипотеки был задействован семейный капитал, что дает право детям на долю в продаваемом имуществе, и соответственно необходимость в согласии опеки на проведение сделки.

    Гражданам, желающим приобрести ипотечную жилплощадь, следует руководствоваться следующими правилами:

    • при составлении договора купли-продажи необходимо подробно расписать все нюансы, связанные с кредитом (порядок действий участников, расчетные счета и т.д.);
    • до проведения сделки следует запросить у владельца официальную выписку из банка, содержащую информацию об ипотеке (условия кредитования, дата заключения, сумма займа, сведения о залоговом имуществе, текущий долг и остаток для погашения);
    • обратиться в банк вместе с продавцом для подтверждения факта оформления жилищного кредита на приобретаемую квартиру;
    • аванс или задаток следует передавать только безналичным путем, для того чтобы избежать растраты продавцом полученных денег;
    • по окончании сделки и закрытия ипотеки следует удостовериться в снятии обременения, заказав соответствующую выписку в ЕГРН.

    Приобретение жилища с наложенным на него ипотечным обременением, хоть и является рискованным, но весьма выгодное предприятие. Стоимость такого жилья на порядок ниже альтернативных вариантов, не имеющих каких-либо ограничений. Однако, прежде чем начинать процесс покупки привлекательной, но обремененной квартиры, приобретателю стоит ознакомиться со всеми нюансами, плюсами и минусами подобных сделок.

    [2]

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

    Источники


    1. Марченко, М.Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, Велби; Издание 2-е, 2003. — 637 c.

    2. Жанна, Владимировна Уманская История и методология науки. Учебник для бакалавриата и магистратуры / Жанна Владимировна Уманская. — М.: Юрайт, 2016. — 653 c.

    3. Миронов Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн; Книжный мир — М., 2015. — 672 c.
    4. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18-19 октября 2013 г.): моногр. . — М.: Статут, 2014. — 643 c.
    Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here