Особенности аренды земельного участка, который находится в муниципальной собственности

Самое важное по теме: "Особенности аренды земельного участка, который находится в муниципальной собственности" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность

Зачастую граждане и юридические лица не в состоянии сразу же купить землю. В результате они прибегают к аренде участка земли. Однако со временем может появиться возможность сделать арендованный надел своей собственностью. Как поступать в таком случае, и на что можно надеяться арендатору, а также как составить договор выкупа права аренды земельного участка постараемся выяснить в нашей статье.

Право на такое действие

Права граждан и предприятий на выкуп снятой ими ранее земли обозначаются Гражданским кодексом (ГК) и Земельным кодексом (ЗК) РФ, а еще рядом федеральных законов.

Особенности процедуры выкупа участка из аренды обосновываются некоторыми обстоятельствами:

  • Расположение надела и отнесенность его к государственным, региональным или муниципальным землям;
  • Тип допустимого использования участка;
  • Характер субъекта, выступающего в роли покупателя.

В некоторых случаях допускается выплата в рассрочку.

О преимущественном праве выкупа земельного участка, находящегося в аренде расскажет юрист в следующем видео:

Во сколько обойдется мероприятие

Цена надела представляет собой процентную ставку от его кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, зависит от региона, в котором расположена земля.

  • Так, традиционно, для граждан, построивших на участке недвижимость, а также для юридических лиц, являющихся собственниками построек, размещенных на данной территории, цена будет составлять до 60% от кадастровой стоимости.
  • Наименьшая из возможных ставок – 2,5% – предоставляется при выкупе земель из федеральной собственности. Этот же процент взимается с юрлиц, когда речь идет о разделенных участках, предоставленных для создания дачного хозяйства.
  • Следует учитывать, что при необходимости изменения характера назначения участка, придется выплатить сумму, равную 80% его стоимости.
  • Если никакие преобразования не нужны, ставка будет куда ниже (порядка 20 %).

Случается, что при заключении аренды проект землеотвода не создается. В таком случае, перед тем, как обратиться за получением прав на надел, нужно договориться с администрацией о создании такого проекта и посвященной ему госэкспертизы.

Только после этого можно размышлять о цене, заключать договор купли-продажи и регистрировать участок.

Особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность

Поправки, изданные к ЗК в 2015 году, вобрали в себя многолетние наработки по ключевым вопросам этого раздела законодательства. Многие аспекты, связанные с формированием, выделением и переходом участков, ныне рассмотрены подробнее и куда более точно сформулированы.

Что касается аренды земли с дальнейшим правом выкупа ее у государства и муниципалитета, следует отметить несколько основных изменений.

  • Во-первых, разрешено получение наделов в аренду без предварительного проведения торгов, в случае, когда:
  1. речь идет об участках под ИЖС, ЛПХ (в пределах населенных пунктов), а также наделах под садоводство, дачное и фермерское хозяйство;
  2. запрашивается земля под сенокосы и огороды, ЛПХ. Участок при этом должен находиться за границами поселения.
  • Во-вторых, стоимость выкупа теперь представляет собой процент не от рыночной стоимости надела, как было ранее, а от кадастровой. Это касается земель для сх производства, предоставленных физическим или юридическим лицам, при соблюдении некоторых условий:
  1. Договор аренды должен быть заключен не менее чем на трехлетний срок;
  2. Заявление на выкуп земельного участка из аренды без торгов должно быть подано до истечения срока аренды (3 года, как правило);
  3. Со стороны арендатора не должно быть зафиксировано нарушений пунктов договора аренды.

Стоимость с/х земли практически всегда равна кадастровой. В некоторых субъектах РФ предусмотрен ряд льгот.

Нюансы процедуры

Процедура выкупа земельного участка из аренды произойдет гораздо проще, если Вы заранее узнаете о правилах ее проведения, необходимых документах и порядке действий.

Арендатор, вне зависимости от того, физическое или юридическое это лицо, имеет право приобрести надел, оформленный в аренду, когда:

  • в договоре не предусмотрено запрета на данное действие;
  • на участке находится возведенное ним строение.

Перед тем, как приступить к выкупу земли, нужно оформить недвижимость в собственность. Происходит это в несколько шагов:

  1. Обращение в бюро технической инвентаризации за техпаспортом постройки;
  2. Создание на базе техпаспорта технического плана здания;
  3. Регистрация его в кадастре;
  4. Регистрация непосредственно права собственности.

Когда постройка официально принадлежит Вам, можно обращаться в администрацию для выкупа расположенной под ней арендованной земли. Далее мы поговорим о документах для выкупа земельного участка из аренды.

Первым шагом на пути приобретения арендованной земли является поход в муниципалитет. С собой Вам нужно прихватить несколько бумаг:
  • Паспорт;
  • Квитанцию об уплате установленной пошлины;
  • Договор аренды.

После всех согласований Вы отправляетесь в Росреестр с таким пакетом бумаг:

  • Договор для осуществления сделки купли-продажи;
  • Заявление с просьбой о переведении надела в Вашу собственность;
  • Бумага, подтверждающая оплату утвержденной стоимости, а также, госпошлины;
  • Постановление, согласно которому решено передать Вам во владение данный участок;
  • Бумаги, демонстрирующие порядок расчета стоимости надела (они подготавливаются комиссией по оценке).

Далее мы расскажем о нюансах оформления договора земельного участка в собственность после или во время аренды.

Договор выкупа

Через неделю после того, как арендатор представляет в администрацию кадастровый план интересующего его участка, составляется, согласно требованиям, изложенным в ГК, договор купли-продажи. На основании этого документа производится выкуп.

Данная бумага направляется арендодателю по почте или передается в руки (под расписку). После обсуждения ключевых моментов, сделка заключается.

Настало время поговорить о порядке процедуры выкупа земельного участка, находящегося в аренде, из таковой.

Итак, чтобы купить участок, находящийся у Вас в аренде, нужно действовать следующим образом:

[1]

  1. Обратиться в администрацию со своим, а также кадастровым паспортом (выпиской из него), договором аренды и планом участка;
  2. Для получения выписок из кадастра следует направиться в Федеральное управление, занимающееся вопросами картографии и постановкой земель на учет. После межевания и согласования границ надела с соседями, Вам выдадут необходимые техдокументы;
  3. Получить в администрации постановление о передаче участка Вам, вынесенное на основании представленных бумаг. В этом документе Вы найдете стоимость, за которую участок перейдет в Вашу собственность;
  4. После того, как сумма будет уплачена, следует написать заявление с просьбой о регистрации сделки и приложить к нему постановление администрации и копию квитанции об оплате. Также надо будет предъявить паспорт;
  5. Через месяц можно получить свидетельство собственника.
Читайте так же:  Нюансы оформления дарственной на несовершеннолетнего ребенка

И завершим статью мы советами, как продать и выкупить земельный участок, находящийся в аренде.

Полезные советы

Как и арендаторам, желающим приобрести надел, так и собственникам земли, желающим его продать, процедура покупки-продажи земельного участка, находящегося в аренде, дается крайне сложно. В ней существует ряд нюансов и подводных камней, зная о которых, можно осуществить всю процедуру гораздо быстрее и с меньшими затратами. Поэтому главный совет тем, кто планирует продать участок – обращайтесь за помощью к специалистам.

Юристы окажут вам помощь в ряде вопросов:

  • Сбор документов или проверка собранных Вами бумаг на предмет их соответствия требованиям, прописанным в законе;
  • Содействие в проведении межевания и постановке надела на учет;
  • Составление либо же проверка текста договора.

К тому же не забывайте, если вы сами решитесь взяться за оформление соответствующих бумаг, то каждую из них стоит вычитывать от корки до корки, чтобы не допустить неприятных оплошностей.

Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Статья 39.8 . Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 39.8 ЗК РФ

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

Информация об изменениях:

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

5. Заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

6. В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

7. Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.

Информация об изменениях:

Статья 39.8 дополнена пунктом 7.1 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

[2]

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 224-ФЗ в подпункт 8 пункта 8 статьи 39.8 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2016 г.

8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ пункт 8 статьи 39.8 настоящего Кодекса дополнен подпунктом 8.1, вступающим в силу с 1 марта 2015 г.

8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;

Читайте так же:  Выбор и покупка квартиры моменты, на которые стоит обратить внимание

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ пункт 8 статьи 39.8 настоящего Кодекса дополнен подпунктом 8.2, вступающим в силу с 1 марта 2015 г.

8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ статьи 39.8 настоящего Кодекса дополнена подпунктом 8.3, вступающим в силу с 1 января 2017 г.

8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;

9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;

10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;

12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;

14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;

15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;

16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;

17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 213-ФЗ пункт 8 статьи 39.8 настоящего Кодекса дополнен подпунктом 18

18) на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».

Информация об изменениях:

Пункт 9 изменен с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

10. Договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, заключаются на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в соответствии с пунктом 8 настоящей статьи.

11. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

12. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

13. В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.

14. В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

16. В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Читайте так же:  Вопросы, которые стоит задать при выборе и покупке квартиры

Аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности – одно из оснований возникновения права пользования недвижимым имуществом. Предоставление права аренды происходит по определённой процедуре. Будущему арендатору предстоит, кроме заключения соглашения и получения разрешения на пользование наделом, внести задаток и, как правило, выиграть аукцион.

Как происходит получение в аренду наделов, находящихся в муниципальной собственности?

Как арендовать муниципальную землю?

Аренда муниципальной земли – возможность получения одного из правомочий собственника, права использования надела в своих целях. В определённых случаях земли предоставляются для возведения важных для государства построек, хранения боеприпасов, прокладки каналов связи, средств сообщения или для развития территории.

Право на пользование участком – это право удовлетворять своим потребностям с помощью земельного участка, получать с него урожай и использовать по целевому назначению. Законные арендаторы земли имеют право вести на ней хозяйственную деятельность, если на участке есть полезные ресурсы или ископаемые, добывать их и распоряжаться ими по своему усмотрению, возводить на участке постройки. Главное, чтобы действия соответствовали целевому назначению надела.

Кроме того, арендатор в случае неиспользования земли может переуступить право пользования наделом, сдав его в субаренду.

Муниципальную землю могут арендовать физические и юридические лица.

Итак, как взять в аренду надел? Приблизительный алгоритм действий следующий.

  1. Лицо, желающее арендовать участок, должно определиться с целевым использованием земли.

Лицо подаёт заявление о желании арендовать надел, что находится в собственности государства. Муниципалитету предоставляется месяц на то, чтобы выяснить, есть ли подходящий свободный надел в наличии, нет ли ограничений у заявителя на получение участка. Далее принимается решение о возможности удовлетворения просьбы заявителя.

Если муниципалитет имеет участок в наличии и может его предоставить, он размещает в прессе и в сети Интернет официальное извещение о сдаче земли в аренду. Опубликованная информация должна содержать детальные данные о номере кадастрового учёта, характеристиках земли, о порядке ознакомления со схемой местности, где находится надел, о процедуре внесения заявлений на участие в торгах. Заинтересованные лица на протяжении месяца с момента опубликования извещения могут изъявить своё желание участвовать в торгах.

  1. Торги. Этот этап не является обязательным, так как законодательство имеет достаточно большой перечень случаев, когда торги необязательны. Для участия в торгах выставляются участки, которые поставлены на кадастровый учёт. Принимают участие в аукционе и другие заинтересованные субъекты и есть вероятность, что надел заявителю не достанется, так как ставка может быть перебита.
  2. В случае победы на торгах потенциальный арендатор вновь подаёт заявление на получение надела, приложив к нему пакет необходимых документов.
  3. Между муниципалитетом и заявителем составляется договор аренды. Соглашение также заключается при отсутствии конкурентов, желающих участвовать в аукционе.

В любом случае у желающих арендовать землю есть возможность повторного обращения с заявлением.

Участие в торгах и субъекты, освобождённые от них

Проведение торгов – в определённых случаях необходимый этап в выборе претендента муниципальным органом для составления с ним договора аренды.

После изъявления желания лицом взять в аренду землю и постановки её на учёт, муниципалитет выносит эту информацию на обозрение населения. Объявляется время и место, где планируется проведения аукциона. Если на протяжении одного месяца заинтересованности участком у населения не возникло, договор об аренде заключается с желающим заявителем.

Чтобы участвовать в торгах, нужно подать следующие документы:

  • заявление, в нём указывается номер счёта, на который в случае проигрыша, возвращается задаток;
  • паспорт;
  • квитанция, подтверждающая, что был внесён задаток;
  • если заявитель является юрлицом, необходимо предъявить сведения о регистрации в Росреестре.

Обычно начальная цена составляет 1,5% от кадастровой стоимости надела. Торги ведутся до момента, пока один из заявителей не предложит максимальную цену. Остальным возвращается задаток.

В вышеперечисленных случаях торги не проводятся, между муниципалитетом и заявителем заключается соглашение об аренде.

Как проводится предварительное согласование надела?

Решение о согласовании муниципалитет принимает, когда участок требуется образовать или уточнить его границы, а также когда лицо может воспользоваться возможностью арендовать надел без объявления аукциона.

Для этого необходимо подать заявление, в котором обязательно указываются такие сведения:

  • паспортные данные;
  • номер госрегистрации юридического лица;
  • кадастровый номер надела, если его границы необходимо уточнить или участок планируется образовать на основании утверждённой проектной документации;
  • если участок необходимо образовать на основании проекта межевания, необходимо указать решение, которым утверждён этот проект;
  • основания для получения надела в аренду без объявления аукциона (если они появились вследствие принятия актов органами власти, нужно указать номер документа, допустим, если земля выделяется взамен изымаемой, нужно указать решение, в связи с которым участок забирают);
  • целевое назначение надела;
  • информация о том, как связаться с заявителем.

С заявлением подаётся документация, которая подтверждает право на аренду надела без проведения аукциона, проекты и схемы относительно участка, который нужно образовать.

В десятидневный период муниципальный орган может вернуть документы по причине нарушения формы и содержания заявления, указав причины возврата.

При возникновении конфликта интересов – ситуации, когда муниципалитету уже подавалась схема участка, и местонахождение его совпадает, принимается решение, которым приостанавливается рассмотрение поданного позже заявления. В этой ситуации сперва принимается решение относительно первого потенциального арендатора. Время приостановления зависит от результатов рассмотрения первого заявления.

В течение месяца муниципалитет рассматривает документацию.

Случаи, когда муниципалитет может отказать в предоставлении надела для аренды:

  • несоответствие схемы законодательству или фактической ситуации на местности;
  • арендовать участок желает ненадлежащий субъект;
  • надел занят или изъят из оборота;
  • относительно этих земель планируется проведение аукциона;
  • с заявлением о согласовании обратилось ещё одно лицо относительно того же участка.

Если участок нужно предварительно образовать, муниципалитет принимает соответственное решение, в котором указываются:

  • условный номер, адрес (местонахождение) и размеры надела, который планируется образовать;
  • кадастровый номер исходного участка;
  • паспортные данные заявителя или информация о госрегистрации юрлица;
  • категория земель, которую испрашивает заявитель (в случае отнесения исходного надела к другой категории, орган власти делает указание на изменение целевого назначения нового участка);
  • указание на необходимые работы по образованию новой территории;
  • вид разрешённого использования образуемого надела;
  • реквизиты акта, которым утверждён проект межевания для создания нового участка.
Читайте так же:  Налоговый вычет при покупке квартиры когда необходимо подавать документы

Для уточнения границ компетентным органом также принимается соответствующее решение.

Договор аренды

Соглашение можно заключить на следующие сроки:

  • получить надел сроком до десяти лет можно на возведение и реконструкцию зданий;
  • максимум на 49 лет – для возведения линейных объектов, для занятия сельским хозяйством или владельцу построек, возведённых на участке;
  • на двадцатилетний период – под строительство или для возможности иметь подсобное хозяйство;
  • под комплексное освоение можно получить надел минимум на три и максимум на десять лет;
  • субаренда земельного участка разрешается до окончания действия основного соглашения;
  • на трёхлетний период – для работ по завершению строительства здания, а также для использования надела в качестве пастбища, сенокошения, для огородничества;
  • если права на аренду возникли вследствие существующего соглашения (к примеру, на ведение охоты или рыбную ловлю), аренда наделов допустима лишь на время действия первичного договора;
  • участок, который выдаётся вместо изъятого, не предоставляется на более длительный срок, чем был оговорён в первом договоре;
  • если надел находится в местности территориального развития, он предоставляется на время, запланированное на проведение проекта.

Кроме срока, важным условием является и предмет соглашения, он должен быть точно индивидуализирован. Это значит, что детально прописывается площадь надела, его местонахождение, а к договору прилагается план-схема территории.

Деятельность на земельном наделе должна соответствовать заявленной и не может нарушать интересы других землепользователей. Арендатор имеет право сдать надел в субаренду, тогда права и обязанности переходят к субарендатору. В случае смерти лица, арендующего землю, правопреемником является его наследник.

Целевое использования надела означает и осуществление определённых договорных обязанностей. В случае если аренда земельных участков была предоставлена под дачное хозяйствование юрлицу, оно обязано провести в установленном порядке межевание, провести кадастровый учёт.

Сроки, на которые выдаётся надел под аренду, зависят от вида деятельности, которую планирует вести арендатор. Он не может использовать надел не по назначению и должен соблюдать интересы других землепользователей.

Стоимость аренды муниципального надела

Цена является ещё одним важным моментом в составлении договора аренды.

Она не может противоречить таким принципам:

  • экономическая обоснованность – за основу расчёта берётся категория земли, возможность добычи с неё полезных ресурсов и их рыночная стоимость, то есть насколько большой доход может принести арендатору данный надел;
  • предсказуемость расчёта – приблизительная стоимость аренды определяется локальными нормативными актами, в них также указываются случаи пересмотра ценовой политики, таким образом, арендатор может приблизительно посчитать, во сколько обойдётся ему аренда надела;
  • определённость – стоимость всегда зависит от кадастровой оценки земли;
  • недопустимость ухудшения экономического положения арендаторов – арендная плата не может превышать более, чем вдвое размер налога;
  • поддержка значимых для государства видов землепользования;
  • равенство – земельные наделы одной категории и со сходными параметрами не могут быть предоставлены арендаторам с большой необоснованной разницей в стоимости.

К вопросу об аренде надела, необходимо сказать о его налогообложении.

Федеральные земли или участки муниципалитетов не облагаются налогом на добавленную стоимость. Другие отношения возникают при субаренде, так как арендодателем выступает частное лицо, в этом случае НДС начисляется.

При аренде наделов юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, они хотя и не обязаны платить налог, но должны предоставлять отчётность. В отношении арендодателя они являются налоговыми агентами и обязаны составлять счёт-фактуру по оплате и вовремя предоставлять декларации. В этом случае в документах делается пометка «без НДС».

Процедура получения земли в аренду земли довольно сложная. Это вызвано в силу ценности ресурсов, так как земля находится под особой государственной охраной.

Аренда земельных участков

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор .

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем правом углу экрана.
  • Позвонить:
    • По всей России: +7 (800) 350-73-32

Аренда — это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

[3]

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что п рава на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации , за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

Читайте так же:  Алгоритм действий при затоплении соседей снизу, оценка ущерба

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

    1. гражданам,
    2. юридическим лицам,
    3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

    • срочность , т.е. аренда — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
    • платность , т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
    • возвратность , т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество — земля — подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены ( за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности ). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22) .

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу , в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок . Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что а ренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

    • по соглашению сторон;
    • по решению суда;
    • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
    • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

    1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
    2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Источники


  1. Римское частное право. Учебник. — М.: Зерцало, 2015. — 560 c.

  2. Соколова Э. Д. Правовое регулирование финансовой деятельности государства и муниципальных образований; Юриспруденция — Москва, 2009. — 264 c.

  3. Андреева Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката; Проспект — М., 2016. — 666 c.
  4. Теория государства и права. — М.: Астрель, Сова, 2013. — 591 c.
Особенности аренды земельного участка, который находится в муниципальной собственности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here