Основные нюансы проверки документов и продавца при покупке квартиры на вторичном рынке

Самое важное по теме: "Основные нюансы проверки документов и продавца при покупке квартиры на вторичном рынке" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова .

Основная задача проверки

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

[2]

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Основные нюансы проверки документов и продавца при покупке квартиры на вторичном рынке

Многих волнует вопрос, как проверить чистоту сделки при покупке собственной квартиры на вторичном рынке. По статистике, 70% жителей России предпочитают покупать жилье именно на вторичном рынке, и только 30% в новостройках. Связано это с недоверием к застройщикам, ведь многие из них оказываются недобросовестными. Вторичное жилье уже проверено и является более надежным вариантом. Однако вы должны помнить, что вам предстоит проверить множество документов и потратить на это немало времени.

Основные нюансы

Проще всего доверить проверку квартиры профессиональным юристам. Таким образом, вам не придется тратить на это свое время и силы. Такой вариант наиболее удобен в том случае, если вы не очень сильны в юридических вопросах. Если же вы уверены в своих силах, то всё можно сделать и самостоятельно.

Читайте так же:  Дарение дома или земельного участка родственнику

При обращении к юристу будьте готовы к тому, что его помощь обойдется вам в достаточно крупную сумму денег. Зато вы точно можете быть уверены, что сделка пройдет удачно, и никаких ошибок вы не совершите. Всё-таки покупка недвижимости это достаточно серьезный шаг, который необходимо очень тщательно обдумать.

Проверка документов

Если вы всё-таки решили разбираться во всех вопросах самостоятельно, то необходимо знать, какие документы требуется проверить в первую очередь:

Вы как покупатель имеете право досконально проверять все документы. Если продавец что-то вам не показывает и отказывается это делать, то есть большая вероятность того, что он что-то скрывает. Лучше всего просто не покупать такое жилье, если вы не хотите в дальнейшем столкнуться с очень серьезными проблемами.

Проверка продавца

На самом деле, проверка документов на саму квартиру – это только половина дела. Не менее внимательно стоит изучить и самого продавца, так как он может оказаться, например, мошенником. Особенно внимательно это нужно делать в том случае, если проверка проводится самостоятельно, а не с юристом.

Первое, на что необходимо обратить внимание, – паспорт продавца. Конечно же, документ должен быть подлинным. Определить это просто на глаз невозможно. Однако есть и другие способы, например, обращение в паспортный стол. Также проверку можно провести через интернет на сайте ФМС. Это делать нужно обязательно, особенно, если у вас имеются какие-то подозрения по поводу собственника квартиры. Сейчас каждый год регистрируют тысячи случаев с обманутыми покупателями.

Бывает так, что договор купли-продажи подписывается не с самим собственником, а с его представителем по доверенности. В такой ситуации вам нужно быть крайне внимательными. В итоге может получиться так, что ваши деньги уйдут просто в никуда. Не стоит торопиться с подписанием документов, если не хотите оказаться в не очень приятной ситуации. Вы должны убедиться в том, что данная доверенность нотариально заверена, иначе она просто не имеет никакой юридической силы. Проверьте, действительна ли доверенность на данный момент, так как ее, например, могли уже отозвать.

Важно! В доверенности обязательно должны быть прописаны полномочия доверенного лица. В некоторых случаях человек может только подписывать договор, а в других даже принимать оплату. Вы в любом случае должны помнить, что подписание договора через доверенное лицо – это определенные риски, к которым нужно быть готовыми.

Не лишним будет проверить продавца на недееспособность. Это нужно сделать в любом случае, даже если у вас не возникает никаких подозрений. Если человек на время подписания договора находился в наркотическом опьянении, или же он в принципе не совсем отвечает за свои поступки, то в итоге эту сделку можно будет оспорить. Поэтому рекомендуется не игнорировать подобные моменты и всё очень тщательно проверять.

Третьи лица

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Вам необходимо проверить, могут ли возникнуть в дальнейшем проблемы с третьими лицами. Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке, всегда есть риски, что могу возникнуть различного рода споры. На самом деле, это происходит достаточно часто, поэтому данный вопрос необходимо изучить очень внимательно. Например, один из членов семьи, который прописан в квартире, сейчас находится неизвестно где. Возможно, что он не появлялась уже несколько лет. Однако это не гарантирует того, что через пару лет он не появится, и не будет оспаривать сделку по купле-продаже. Покупая такую квартиру, вы очень сильно рискуете. Лучше всего, конечно же, отказаться от подобной сделки, чтобы не возникло никаких проблем.

Виды мошенничества

Если вы хотите, чтобы с купленной квартирой на вторичном рынке не было никаких проблем, необходимо знать обо всех видах мошенничества, которые встречаются чаще всего.

Злоумышленники действуют по поддельному паспорту. Человек снимает квартиру на очень длительный срок, берет паспортные данные у собственника и делает поддельные документы. Потом по ним продается недвижимость. Получается, что вы отдаете деньги посторонним людям, которые не имеют никакого отношения к этой квартире. Именно поэтому рекомендуется очень тщательно проверять не только саму квартиру, но и продавца.

Очень внимательно нужно относиться к квартирам, где есть несовершеннолетние дети. Обычно здесь собственники не действуют умышлено, но квартиру у вас всё равно могут изъять. Например, некоторые родители выписывают свои детей непосредственно перед процедурой приватизации. Делается это для того, чтобы избежать дополнительного сбора различных документов. Такие действия являются незаконными. Если в итоге ребенок узнает об этом, то до того, как ему исполнится 21 год, он может обратиться в суд, так как были нарушены его права. По решению суда квартира может быть изъята, а вы уже не получите свои деньги обратно.

Очень много мошеннических действий было проведено с помощью доверенности. Обычно такой документ используется для того, чтобы провести сделку, если собственник находится в другом городе или стране. Мошенники могут сделать поддельную доверенность и использовать ее для того, чтобы получить от вас деньги за квартиру. Как уже говорилось выше, сделки с доверенностью всегда являются очень рискованными. Если вы всё-таки решаетесь на такое, то лучше всего привлекать к процедуре опытных юристов.

Огромные риски есть и в том случае, если квартира покупается от наследников. Здесь может случиться так, что наличие еще и других наследников скрывается. В итоге они могут претендовать на свою долю, и вы ничего не можете с этим сделать. Покупать квартиру, которая перешла по наследству, можно только в том случае, если прошло уже достаточно много времени, а значит, наследники уже не появятся.

Как видите, покупать недвижимость на вторичном рынке – это достаточно рискованное занятие, особенно, если заниматься сделкой самостоятельно. Однако не стоит отказываться от покупки такого жилья, ведь во многих случаях никаких проблем не возникает. Если вы всё-таки боитесь, что что-то пойдет не так, то вам стоит нанять хорошего юриста, который поможет вам во всем разобраться. Да, профессионалы берут не маленькие деньги за свои услуги, но зато вы не купите квартиру, которую у вас изымут или с ней возникнут какие-то другие трудности.

Читайте так же:  Порядок признания недействительной сделки купли-продажи квартиры

Порой для того чтобы проверить квартиру, необходимо потратить очень много времени, ведь здесь нужно предусмотреть очень много моментов. Наверное, именно по этой причине многие люди упускают важные нюансы и совершают очень серьезные ошибки, которые приводят к плачевным последствиям. Есть риски потерять свою квартиру и деньги, которые были за нее заплачены.

Как проверить квартиру на вторичном рынке на юридическую чистоту перед покупкой?

Приобретение недвижимости на вторичном рынке в 2019 году всегда сопряжено с высокими рисками. Они в первую очередь связаны с юридическим оформлением покупки, поскольку любые нарушения в этом вопросе могут привести к признанию сделки купли-продажи недействительной. Чтобы провести ее правильно, нужно знать, как проверить вторичное жилье при покупке без помощи нотариуса.

Какие документы нужно запросить у владельца для проверки?

Для проверки квартиры при покупке вторички необходимо запросить у продавца ряд документов. Среди таковых:

  • технический паспорт или технический план. Содержит сведения о дате постройки дома, подведенных коммуникациях, материалах, из которых построен дом, план квартиры и сведения о перепланировке (если такая имела место);
  • кадастровый паспорт. Содержит данные о кадастровом номере, стоимости объекта, его поэтажном плане;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности, иные правоустанавливающие бумаги: договор дарения, купли-продажи, приватизации или наследования;
  • выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов. Она должна подтвердить, что все лица, ранее проживавшие в квартире, сняты с учета;
  • справка ЕГРП. Может быть оформлена в простом либо расширенном варианте. Позволяет установить, кто является текущим владельцем объекта, как часто жилье продавалось, когда и кем были совершены предыдущие сделки, есть ли на недвижимости обременение. Является наиболее информативным документом;
  • справка о задолженности из МФЦ. Нужна для проверки квартиры на наличие долгов по коммунальным услугам;
  • справки из наркологического, а также психоневрологического диспансеров. Дает возможность установить дееспособность человека.

Дополнительно к представленным документам для проверки недвижимости на вторичном рынке могут быть представлены соглашение на продажу жилья от других его собственников (если они имеются) или членов семьи единственного собственника. Это сделает проверку более полной и позволит покупателю избежать возможных судебных разбирательств. Само соглашение можно скачать по этой ссылке.

Как проверить чистоту недвижимости перед покупкой?

Что нужно проверять при покупке вторичного жилья, имея на руках вышеперечисленные документы? Проверка должна коснуться таких аспектов:

Также перед покупкой жилья нужно выяснить, не ведется ли в отношении владельца вторички либо его супруги процедура банкротства. При ней недвижимое имущество может быть арестовано. Все данные о собственнике и юридическом статусе квартиры, реализуемой на вторичном рынке, можно получить из основных документов.

Если вам сложно самостоятельно провести проверку объекта перед покупкой, целесообразно обратиться за помощью к нотариусу.

Где можно запросить дополнительную информацию по квартире?

Если при проверке чистоты сделки при покупке квартиры на вторичке у вас возникли сложности с документами (продавец предоставил не все бумаги либо дал сомнительные выписки), вы можете запросить их в государственных инстанциях:

  • в районном БТИ можно запросить технический паспорт квартиры. В МФЦ выдают данные по задолженности и выписку из придомовой книги. В Кадастровой палате Росреестра можно получить кадастровый паспорт вторички;
  • доверенность на продажу имущества нужно проверять на сайте Федеральной нотариальной палаты. Что касается ЕГРП, то ее можно заказать как в МФЦ, так и на портале Росреестра. Выписку из ЕГРП выдадут на проверку любому заявителю, независимо от того, является он собственником вторички или нет;
  • информацию о процедуре банкротства в отношении владельца жилья можно найти на официальном портале ФССП. Здесь уточняется, начато ли в отношении человека исполнительное делопроизводство.

Следует учитывать, что проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке в 2019 году по основным документам должна проводиться за несколько дней до сделки. При спорных вопросах в суде не рассматривают справки по недвижимости, полученные раньше, чем за месяц до сделки. Риелторы и вовсе рекомендуют ориентироваться на документы, выданные не ранее чем за две недели до оформления договора купли-продажи.

Особенности оформления покупки квартиры на вторичном рынке

Многим будет полезно узнать, как правильно оформить покупку квартиры или дома на вторичном рынке. Большинство людей предпочитают всё же покупать именно вторичное жилье, так как считают его более качественным. У многих просто нет доверия к новостройкам и застройщикам, поэтому они стараются обходить такие квартиры стороной. Однако при покупке недвижимости на вторичном рынке необходимо знать о многих нюансах. Очень важно обратить внимание на многие моменты, чтобы в итоге не допустить серьезных ошибок. Из данной статьи вы узнаете о порядке оформления сделки и всех нюансах, которые нуждаются в очень тщательном изучении.

Покупка недвижимости, особенно, если она дорогая, – это очень серьезный шаг. Здесь нужно обращать свое внимание на каждую мелочь. Конечно же, процесс можно значительно упростить, если обратиться в агентство, и вашей сделкой займется профессиональный риэлтор. Однако такая помощь может обойтись вам очень дорого – 100-200 тысяч рублей. Если же делать всё самостоятельно, то можно очень неплохо сэкономить.

На самом деле, всё действительно можно сделать без посторонней помощи. Главное – не торопиться, запастись временем и терпением. Если вы покупаете жилье в только что построенном доме, то в качестве продавца чаще всего выступает сам застройщик. В случае с вторичным рынком вам придется иметь дело с самим хозяином квартиры. Именно это вызывает основные сложности.

Вы должны быть готовы к тому, что несколько недель вам придется посвятить именно выбору квартиру. Вы будете самостоятельно смотреть жилье, так как этим не будет заниматься риэлтор, ездить на просмотры и готовить документы. Если вы уже покупали квартиры, то особых сложностей не возникнет, а вот первый раз будет достаточно сложно.

До того как начинает оформляться сделка и вносится задаток, вам необходимо очень внимательно изучить все документы на квартиру. Особое внимание нужно обратить на следующие моменты:

  • Когда именно было приобретено данное жилье. Эта информация поможет вам узнать, сколько времени жилье уже находится в эксплуатации.
  • Сколько собственников у недвижимости. Этот момент точно не стоит игнорировать, ведь в сделке должны в обязательном порядке участвовать все собственники. Проще всего покупать квартиру у одного собственника. С несколькими продавцами сделка оформляется дольше.
  • Посмотрите, если среди собственников несовершеннолетние дети. Если таковые есть, то это значительно усложнит процедуру сделки. Дело в том, что продавцу придется получить разрешение от органов опеки, чтобы продать квартиру, а значит, процедура может очень сильно затянуться. В некоторых случаях лучше всего просто отказаться от покупки подобной недвижимости.
  • Важно убедиться в том, что никто из собственников жилья не служит в армии и не находится в тюрьме. Подобные моменты сделают покупку квартиры просто невозможной.
  • Необходимо убедиться в том, что все зарегистрированные готовы выписаться из квартиры.
  • Обязательно посмотрите паспорт. В квартире не должно быть несогласованных перепланировок. Подобные моменты могут очень серьезно усложнить сделку.
  • Ознакомьтесь с бумагами, в которых указано, когда проводился капитальный ремонт в доме.
Читайте так же:  Как оспорить кадастровую стоимость дома порядок действий

Ни один из этих моментов нельзя упускать из виду, если вы не хотите потерять задаток или ждать свою квартиру очень долго. Лучше потерять свое время на начальном этапе и всё тщательно проверить.

Проверка квартиры

После того как вы убедились, что все документы в порядке, можно приступить к осмотру квартиры. Данный этап также важен, так как ваша невнимательность может обернуться тем, что в квартире будет невозможно жить и придется потратить очень много денег на капитальный ремонт.

Важно! При проверке не стоит стесняться и задавать вопросы продавцу. Также не лишним будет задать интересующие вопросы другим жильцам дома, чтобы сразу узнать обо всех проблемах, если таковые имеются.

В квартире необходимо осмотреть всё – окна, пол и стены. Если она находится на последнем этаже, то нужно убедиться в том, что крыша не протекает, и у вас не будет неприятных сюрпризов. Особое внимание уделите трубам, сантехнике и батареям. Всё должно быть в рабочем состоянии. Не лишним будет проверить и вытяжку, так как очень часто они оказываются просто нерабочими. Данный момент в дальнейшем может очень сильно усложнить вам жизнь.

Если будет вноситься задаток, то необходимо правильно оформить договор, который будет полностью соответствовать российскому законодательству. В первую очередь вы должны помнить, что договор о внесении задатка в обязательном порядке создается в письменном виде. Здесь не приемлемы варианты с электронными версиями, так как такой документ будет просто считаться недействительным. В договоре прописываются все самые важные моменты – сумма, данные о собственниках. Необходимо следить за тем, чтобы в итоге не выяснилось, что вы внесли задаток только за одну часть квартиры, а вторую вам потом не захотят продавать.

Необходимо обсудить с продавцом все нюансы сделки, чтобы потом не возникло никаких проблем. Лучше всего скачать образы договоров купли-продажи в интернете. Делать это нужно только на проверенных ресурсах, которые предлагаю исключительно актуальную информацию. С этим могут возникнуть проблемы, особенно, если вы не очень сильны в юридических вопросах.

Важно учесть, что, согласно российскому законодательству, договор купли-продажи совсем необязательно регистрировать у нотариуса. Однако сделать это всё-таки можно для того, чтобы защитить себя от различного рода проблем, которые могут появиться в будущем. В любом случае сделка может быть оспорена в суде, если не все документы были оформлены правильно.

Не забывайте, что к основному договору должен обязательно прилагаться акт, который подтверждает, что квартира была передана и теперь находится в вашей собственности. Наличие этой бумаги обязательно, иначе сделка так и не будет закончена, что нужно учитывать. Обычно, в то же время, когда подписывается этот акт, передаются и ключи от квартиры. Однако бывают и исключения, которые также имеют место быть.

Как вы видите, самостоятельно приобрести квартиру на вторичном рынке достаточно проблематично, так как необходимо учесть множество нюансов. Именно поэтому многие предпочитают пользоваться услугами профессионалов. В таком случае вам не придется самостоятельно искать объявления, проверять квартиры и готовить документы. Это значительно сэкономит ваше время. Если вы покупаете недвижимость первый раз и не уверены, что сможете обратить должно внимание на все важные моменты, то от затеи совершить сделку самому лучше всего отказаться. В конечном итоге экономия на услугах агентства обернется вам только лишними расходами.

Избежать больших лишних трат при приобретении недвижимости можно следующим образом:

  • Еще до осмотра квартиры изучить все важные моменты. Посмотреть образцы договоров и изучить все юридические вопросы.
  • Проконсультироваться с юристом, но при этом не пользоваться его услугами при непосредственном оформлении покупки.

Второй вариант будет наиболее оптимальным, такой подход убережет вас от серьезных ошибок. При покупке квартиры на вторичном рынке очень сложно уследить за всеми моментами, что является проблемой. При этом последовательность действий здесь точно такая же, как в случае с приобретением новом жилья.

Как Проверить Чистоту Сделки При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Читайте так же:  Особенности наследования имущества по завещанию и по закону

Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит, после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган (ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ).

  • конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
  • признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
  • возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
  • появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
  • выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.

Покупаете квартиру? Не доверяй, а проверяй

Например, ниже показан бумажный образец такой выписки на квартиру в Москве. В ней я увидела такую историю сделок: Косарёва приватизировала квартиру в январе 2002 года. Потом продала её Балденковой в августе 2006 года. Балденкова продала в январе 2006 года Галениусу. Галениус умер и квартира перешла в наследство Холодовскому в ноябре 2015 года. Холодовский продал Ахмалетдинову в мае 2016 года. На момент заказа выписки (март 2017 года) Ахмалетдинов являлся последним хозяином.

Для этого САМИ закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. Она называется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах (дальше буду называть её обычной). Заказать её может любой человек на любую недвижимость в любом МФЦ (Многофункциональном центре, «Мои документы»). Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.палате. Просто покажите свой паспорт и скажите адрес квартиры. Стоит 250 рублей и делается 1-2 рабочих дня — подробная инструкция заказа. Она будет в бумажном виде с печатью.

Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке: рекомендации специалистов

  • жильё продаётся по доверенности или по поддельным документам: впоследствии доверенность может быть аннулирована или признана недействительной по причине, например, смерти собственника до того, как был подписан договор купли-продажи по доверенности;
  • приватизация была произведена с нарушениями;
  • история смены владельцев объекта недвижимости включает в себя сделки сомнительного характера;
  • отчуждаемое жилое помещение было получено его владельцем по наследству, по договорам ренты или дарения, что влечёт возможные проблемы с нарушением интересов третьих лиц, которые затем могут оспорить свои права;
  • был нарушен порядок оформления в собственность квартиры, купленной на средства материнского капитала;
  • одним из собственников является недееспособный или несовершеннолетний человек;
  • жилое помещение находится в залоге, под судебным арестом либо под другим скрытым обременением;
  • в числе собственников — лица, находящиеся под арестом, безвестно отсутствующие или военнослужащие;
  • отчуждение права собственности на жилое помещение в доме, который находится в плане на расселение жильцов.

Нельзя стесняться и бояться обидеть продавца, требуя от него те или иные документы, необходимые для проверки чистоты сделки купли-продажи. Некоторый психологический дискомфорт вполне оправдан: вы покупаете квартиру, готовитесь потратить огромные деньги, поэтому возмущение продавца и его недовольные вопросы вроде: «вы мне не доверяете?!» придётся пережить.

Основные нюансы проверки документов и продавца при покупке квартиры на вторичном рынке

Не лишним будет проверить продавца на недееспособность. Это нужно сделать в любом случае, даже если у вас не возникает никаких подозрений. Если человек на время подписания договора находился в наркотическом опьянении, или же он в принципе не совсем отвечает за свои поступки, то в итоге эту сделку можно будет оспорить. Поэтому рекомендуется не игнорировать подобные моменты и всё очень тщательно проверять.

Злоумышленники действуют по поддельному паспорту. Человек снимает квартиру на очень длительный срок, берет паспортные данные у собственника и делает поддельные документы. Потом по ним продается недвижимость. Получается, что вы отдаете деньги посторонним людям, которые не имеют никакого отношения к этой квартире. Именно поэтому рекомендуется очень тщательно проверять не только саму квартиру, но и продавца.

Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Обратите внимание, что если передать деньги до сдачи документов в регистрационный отдел, можно попасть в неприятную ситуацию. Продавец просто не явится на регистрацию сделки, откажется от нее полностью или будет затягивать момент передачи документов. Тот факт, что он составил расписку, поможет в возврате денег, но это все равно будет сложно сделать даже через суд.

Не стоит концентрировать свое внимание только на квартире, обратите внимание на ее владельца. Может случиться так, что в погоне за «чистой» во всех отношениях квартирой вы пропустите самое важное. Например, продавец может продавать чужую квартиру. Поэтому до того момента, как вы начнете уточнять все нюансы по недвижимости, проверьте, кто с вами общается, имеет ли он отношение к данному жилью. Попросите паспорт продавца, перепишите данные и утончите информацию по поводу подлинности документа на сайте ФМС или в территориальном подразделении ФМС.

Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция, советы и рекомендации экспертов

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

  1. Количество прописанных в квартире лиц и кем они друг другу приходятся.
  2. Кто и куда выписан. При выписке из текущего места жительства обязательно указывается место, куда эти лица выписываются.
  3. Сохраняется ли право на проживания в данной квартире у лиц, выписанных из нее.
  4. Наличие лиц, временно выписанных из квартиры. Это важный момент. Существует категория лиц, которые могут быть временно выписаны из квартиры в связи с отбытием (например, в места лишения свободы, в армию, на долгосрочное лечение в психиатрическое, наркологическое учреждение), а затем, они имеют законное право вернуться в квартиру и проживать в ней.
  1. Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
  2. Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.
Читайте так же:  Наследство от родителей

Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

  • Большое количество перепродаж квартиры;
  • Подозрительное поведение продавца;
  • Сокрытие данных о владельце;
  • Осуществление продажи квартиры не ее собственником, а по доверенности. В таком случае настоятельно рекомендуется проверить подлинность документа и его срок действия. Обратите внимание на полномочия;
  • Продажа объекта по цене, которая значительно меньше стоимости аналогичных квартир;
  • Встречная продажа;
  • Обязательно проверьте действительность документов, которые подтверждают личность продавца;
  • Внимательно осмотрите документы о сроках, на протяжении которых осуществляется капитальный ремонт дома.

Может быть нарушен порядок оформления собственности квартиры, которая была приобретена за счет материнского капитала. Дело в том, что в законодательстве указана прямая норма, в результате чего такая квартира должна быть обязательно оформлена не только на родителей, но и на их детей.

Проверка чистоты сделки при покупке квартиры вторичка

  • Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
  • Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
  • Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.
  • 2.

Конфликты и споры, срок давности которых не истек, могут обернуться проблемой для нового собственника. Однако не всегда это повод отказываться от хорошей сделки — можно попросить у продавца показать судебное решение, чтобы проверить, является ли он законным владельцем. Если объект часто перепродавался или в квартире долго никто не жил, это также должно насторожить покупателя. Старые квартиры могут быть не зарегистрированы в ЕГРП. Это говорит о том, что объект юридически чист. Но если сомнения все же имеются, можно направить запрос в Департамент жилищной политики. 3. Изучить договор Обязательно следует обратить внимание, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если они есть, нужно узнать, выполнялись ли эти условия. Также стоит посмотреть, когда договор вступил в действие.

Как Проверить Чистоту Сделки При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

Обзорное ставит целью изучение характеристик квартиры на предмет подходящих условий проживания. Например, покупателю сразу не понравится планировка или не устроит совместный санузел.Детальный осмотр проводится после обзорного, обычно через несколько дней, что называется, свежим взглядом. В ходе подробного изучения технических особенностей квартиры осмотрите розетки, инженерные сети, работу счётчиков и иные части дома. Детальный осмотр претворяет скорое заключение договора купли-продажи.

Чтобы этого избежать возьмите у продавца справку об отсутствии задолженности. В договоре купли-продажи пропишите пункт об ответственности продавца за ее погашение. Как проверяют чистоту риелторы Самостоятельно проверить недвижимое имущество сложно и занимает немалое количество времени, в связи с этим многие предпочитают воспользоваться услугами агентств недвижимости.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

  1. Оцените общее состояние квартиры. Поинтересуйтесь, как давно в ней проводился ремонт, насколько старая проводка, в каком состоянии находится водопровод.
  2. Загляните в ванную и на кухню: нет ли там плесени, грибка.
  3. Обратите внимание на состояние стен. Они должны быть чистыми, без щелей и дыр.
  4. Будет лучше, если Вы выберете удобную Вам планировку, не стоит рассчитывать ее переделать. Кроме этого узнайте, проводилась ли перепланировка в квартире ранее. Она должна быть проведена законно, иначе Вам придется платить штрафы за неосторожные действия предыдущих владельцев.
  5. Убедитесь, устраивает ли Вас расположение окон относительно частей света. Подумайте, где будет солнце зимой, а где летом. Не будет ли эта квартира слишком темной или слишком жаркой.
  6. Помимо самой квартиры обратите внимание на состояние всего дома. Посмотрите, работает ли мусоропровод, чисто ли в подъезде, не нуждается ли в ремонте лифт.
  7. Узнайте у продавца, кто станет Вашими будущими соседями. Во многом от них будет зависеть Ваше комфортное проживание.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Соответственно, чем выше стоимость квартиры – тем выше сумма, которую Вы сможете вернуть. Если стоимость, указанная при заключении договора не соответствует реальной, то такая сделка может считаться недействительной и быть оспоренной в суде. К тому же, если вдруг Вы захотите расторгнуть договор, то Вам вернут только сумму, оговоренную в документе.

  • Пользуясь услугами риэлтерского агентства, обратите внимание на прописанную в договоре ответственность риэлтора.
  • Как обезопасить процесс передачи покупателю денежных средств? Подумайте о безналичном расчете. Сегодня банки предлагают аккредитив. Его суть состоит в том, что Продавец открывает на свое имя счет в банке, куда Покупатель переводит средства. Деньги будут доступны Продавцу только после предоставления в банк определенных документов, подтверждающих заключение сделки. Подробности этой процедуры Вы сможете узнать в Вашем банке.
  • Если Вы решили проводить операцию с наличными деньгами, то можно арендовать у банка ячейку. В присутствии банковского служащего деньги кладутся в ячейку, проверяются на подлинность и пересчитываются. Вы можете заранее оговорить, когда наличные будут доступны Продавцу, и какие документы он должен будет предоставить банку в подтверждение совершения сделки.
  • Источники


    1. Берус, Виталий А.С. Лаппо-Данилевский. История. Философия. Методология / Виталий Берус. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. — 160 c.

    2. Кудрявцев, И. А. Комплексная судебная психолого — психиатрическая экспертиза / И.А. Кудрявцев. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 498 c.

    3. Дмитриева, Т.Б. Клиническая и судебная подростковая психиатрия / Т.Б. Дмитриева. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2017. — 981 c.
    4. Шумега, С.С Технология столярно- мебельного производства; М.: Лесная промышленность, 2012. — 288 c.
    Основные нюансы проверки документов и продавца при покупке квартиры на вторичном рынке
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here