О возможности продажи квартиры в ипотеке

Самое важное по теме: "О возможности продажи квартиры в ипотеке" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

О возможности продажи квартиры в ипотеке

Можно ли законно продать квартиру в ипотеке, зависит от конкретной ситуации. Нередко люди в период выплаты кредита желают купить другую недвижимость, например, из-за переезда в иной город. Поэтому и становится важно обменять собственность, чтобы не платить уже ненужную ипотеку. Однако важно все сделать законно, иначе сделку сочтут недействительной. Сейчас рассмотрим пошаговую инструкцию, как продать квартиру в ипотеке.

Основные моменты

Купив квартиру в ипотеку, у людей появляется обязанность на протяжении долгих лет выплачивать кредит. Причем срок может быть разный, как 10 лет, так и 30 лет. Однако для семей, не распоряжающихся крупными финансовыми суммами, кредитование является единственной возможностью приобрести собственное жилье. Проблема ипотечной недвижимости заключается в том, что за годы может многое измениться в жизни, например, купленную квартиру захочется продать.

Как правило, подобное происходит, если семья желает уехать в другой город и не возвращаться на прежнее место жительства. Из-за этого им становится уже не выгодно оплачивать кредит, и гораздо проще продать квартиру. Также подобная необходимость возникает, если супруги разводятся, и им не хочется иметь общую собственность. Могут быть и другие поводы продавать квартиру, но если она связана с ипотекой, то тогда уже не так просто это сделать.

Важно! До тех пор, пока кредит не выплачен, недвижимость находится под залогом у банковского учреждения. Следовательно, на квартире обременение, и из-за этого сделки купли-продажи проводить нельзя.

Поэтому и возникают сложности, если требуется реализовать недвижимость, находящуюся в ипотеке. В лучшем случае сделку сочтут недействительной, поэтому ее аннулируют. Однако, отвечая на вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, все-таки существует возможность реализовать имущество. Но сделать это можно только при определенных условиях. Сейчас разберемся, как происходит сделка купли-продажи в случае с ипотечным кредитом.

Возможные способы

Существует несколько способов, как продать ипотечную квартиру. Поэтому человек может выбрать тот, который лучше всего подойдет для конкретной ситуации. В любом случае стоит быть готовым к тому, что потребуется немало времени и сил, чтобы реализовать недвижимость, потому как ее мало кто захочет приобрести. Однако если все сделать правильно, то можно будет продать квартиру и купить другую при необходимости.

Из наиболее распространенных вариантов можно отметить следующие:

  1. Преждевременно погасить ипотеку. Данный способ является наиболее простым ответом на вопрос, как продать квартиру с обременением ипотекой. Потому как её, по сути, выкупят, погасив остаток задолженности. При этом сам человек сможет вернуть себе ту сумму, которую уже потратил на кредит. Однако не всегда удается найти такого покупателя, да и вопрос о преждевременной оплате потребуется заранее согласовывать с банком.
  2. Привлечение другого банка. В этой ситуации нужно будет использовать перекредитование с помощью другого финансового учреждения. Однако в этой ситуации появится новый долг, зато с квартиры получится снять обременение.
  3. Получение новой ипотеки покупателем. Бывает и такое, что у клиента нет всей суммы, чтобы сразу отдать продавцу. Однако если человек твердо решил, что покупаю конкретную недвижимость, то тогда можно поступить следующим образом. Покупатель отдаст средства для погашения задолженности, после чего продавец оплатит кредит и снимет обременение. Далее квартиру можно будет без труда выставить на продажу, и приобрести ее можно будет, опять же, в ипотеку. В этом случае покупатель будет оплачивать кредит, а продавец получить свою часть суммы.

Также можно попробовать договориться с банком о том, что сменится заемщик. Конечно, подобное не каждое финансовое учреждение позволит, хотя им и непринципиально, кто именно выплачивает кредит. Однако если получится, то данный вариант является достаточно хорошим. Потому как в этом случае удастся без лишних трудностей передать права на имущество другому человеку, а самому получить выплаченную сумму и избавиться от ипотеки.

Независимо от того, какой вариант будет выбран, продажа квартиры по ипотеке должна проходить с разрешения банка. Потому как до тех пор, пока ее окончательно не оплатили, недвижимость будет находиться под залогом. Значит, ее реализовывать или обменять удастся только, если финансовое учреждение не будет против выбранной схемы действий.

Самостоятельная продажа

Как уже известно, при выполнении определенных условий можно продать человеку квартиру в ипотеке. Нередко люди решают самостоятельно ее реализовывать, потому как не хотят тратить деньги на услуги агентства по недвижимости. Конечно, данная процедура нередко оказывается трудоемкой, при этом важно знать порядок продажи квартиры.

В этой ситуации будут в сделке участвовать три стороны, среди которых продавец, покупатель и банк. Потому как находящиеся в залоге квартиры нельзя продать без предварительного согласования с финансовым учреждением. Более того, следует соблюдать определенную последовательность действий и точно знать, как именно проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке. Тогда с уже проданной собственностью не должно возникнуть проблем, так как ее реализуют законно.

По закону, если квартира в кредите, который еще не оплачен, то тогда ее продажа возможна только с разрешения банка. Если сделка произошла без согласия, то она обязательно аннулируется. Поэтому в первую очередь для недвижимости, находящейся в ипотеке, надо получить разрешение. При этом стоит убедиться, что отсутствует штраф за досрочный расчет, потому как он хоть и не запрещает сразу погасить задолженность, но ощутимо увеличивает расходы.

Когда продаваемая собственность уже имеет разрешение от финансового учреждения, тогда можно приступать к поиску покупателей. Тут стоит понимать, что может потребоваться немало времени, потому как данная процедура непростая. Не так много людей желает приобрести недвижимость, которая имеет обременения, в частности, ипотечный кредит. Поэтому, вполне вероятно, что потребуется дешевле продавать имущество в связи с вышеописанными трудностями.

Покупатель рискует, приобретая недвижимость в ипотеке, и поэтому он не захочет отдавать полную рыночную стоимость. Поставив низкую цену, будет выше вероятность найти клиентов, и это произойдёт значительно быстрее. Далее уже нужно договариваться об условиях и заключать предварительный договор купли-продажи.

Легче всего выбрать досрочное погашение ипотеки. Но для того нужно, чтобы покупатель согласился выдать средства, оставшиеся по задолженности. Расчет будет производиться с банком от имени заемщика или от официального поручителя. Понадобится положить деньги на счет в банке, с которого брали ипотеку, а затем дождаться свидетельство о снятии обременения. После этого пройти в регистрационную палату, где нужно будет оформить сделку купли-продажи. По ее окончании будут переданы права на недвижимость от одного человека к другому, а сам продавец сможет поучить оставшуюся денежную часть.

Читайте так же:  Порядок и способы продажи части земельного участка, который находится в собственности

Некоторые люди могут не захотеть самостоятельно возиться с продажей, поэтому им можно посоветовать обратиться в агентство по недвижимости. Тогда именно оно возьмет на себя обязательства по осуществлению сделки, поиску клиентов и перерегистрации прав. Данный вариант окажется значительно проще, потому как от владельца имущества почти ничего не потребуется. Однако придется отдать часть выручки за работу специалистов, поэтому прибыль окажется меньше. Учитывая тот факт, что ипотечное жилье и так теряет в цене, то данный вариант будет невыгодным. Поэтому лучше для человека, если он самостоятельно будет заниматься процессом продажи.

Как продать квартиру в ипотеке

О своем личном жилье грезят многие наши соотечественники. Ни для кого не секрет, что многие граждане сейчас берут ипотеку для покупки квартиры. Однако может таким образом сложится жизненная ситуации, что необходимо продать эту квартиру.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Каким образом выполнить эту процедуру? На эти вопросы смотрите ответы в рамках данной статьи.

Согласие банка

Заемщик по ипотеке, являющийся собственником квартиры, может принять решение продавать ее по многим причинам, например:

  • Уменьшения своих или семейных доходов,
  • Отсутствия возможности вносить плату кредит в результате возникших экономических сложностей,
  • Приобретения другой недвижимости, к примеру, большей площадью в результате увеличения семьи,
  • Получения прибыли с продажи жилья дороже ее начальной стоимости.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке разумеется можно, но достаточно непросто.

В данной процедуре принимают участие три стороны:

  1. Владелец ипотечного жилья.
  2. Покупатель квартиры.
  3. Банк, выдавший ипотечный займ. Поскольку квартира пребывает в залоге по кредиту, то продать без согласия банка нельзя.

Вследствие чего, перед заключением основной сделки купли-продажи с покупателем, который выразил желание приобрести ипотечную квартиру, потребуется получить согласие у банка на такой договор в письменном виде.

Нормы законодательства

Основным федеральным законом, устанавливающим правила выдачи ипотечных кредитов, является ФЗ 102 от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке».

Согласно ст. 29 данного закон, обладатель объекта ипотеки имеет возможность владеть и пользоваться квартирой, однако при этом должен держать ее в надлежащем состоянии.

Кроме того, собственник не должен наносить жилью преднамеренный вред. Также он не может продавать ее иным лицам без получения согласования банка. В противном случае данная сделка будет считаться недействительной. В соответствии с законом, в случае разногласий, право собственности на недвижимость отойдет банку.

Реструктуризация долга

Если происходит ситуации, когда уменьшается доход на семью или семья лишается возможности платить ипотеку в следствие начавшихся финансовых тяжестей, то можно обратиться в банк за реструктуризацией кредита.

Для добросовестных клиентов банка существует возможность поменять условия ипотечного договора.

При различных обстоятельствах может изменять такие условия договора:

Сменить валюту кредита Зачастую случались ситуации, при которых заемщики оформляли кредит в долларах США или евро. И вслед за сильными колебаниями валют, условия выплаты могли значительно ухудшаться
Отсрочить или «заморозить» выплату на определенный срок В этом случае заемщик оплачивает лишь проценты по ипотеке
Уменьшить процентную ставку

Когда заемщик желает продать старое жилье и купить новое, более дорогостоящее жилье, банк скорее всего без каких-либо проблем предоставит кредит.

В особенности если за вторым займом заемщик обратится в тот же банк.

Как самостоятельно продать квартиру в ипотеке?

Самостоятельно можно осуществить продажу квартиры в ипотеке как за наличные деньги, так и путем продажи жилья покупателю, который сам имеет ипотечный кредит.

Процедура продажи «ипотечного» жилья за наличные деньги:

С участием банка

Каким образом совершается продажа квартиры при помощи банка? С помощью банка это сделать намного проще, чем самостоятельно.

Этапы продажи такие же, как и при продаже жилья за наличные деньги.

Однако розыск покупателя ложится целиком на плечи сотрудников банка, а не на продавца.

Стадии продажи:

Заявление в банк От заемщика о продаже квартиры и досрочном погашении кредита
Поиск покупателя и подготовка предварительного договора, который подписывается сторонами
Аренда банковских ячеек для осуществления расчетов
Внесение покупателем суммы в банковскую ячейку что регулируется в соглашении
Оформление договора купли-продажи регистрация его в Росреестре

Продажа квартиры в ипотеку

Чтобы реализовать квартиру, которая является объектом ипотечного кредита, следует придти на прием в отделение банка, в котором оформлен займ. Сотрудником банка будет предоставлена информация по поводу условий такой продажи.

С материнским капиталом

При рождении второго и последующего ребенка в семье, появляется возможность получения из бюджета средств материнского капитала. Сертификат материнского капитала может быть применен для погашения части ипотечного займа.

Как приобрести квартиру от застройщика в ипотеку смотрите здесь.

То есть если кредит был получен до получения данного сертификата, он может быть использован в дальнейшем. В настоящий момент с помощью него можно «закрыть» ипотеку досрочно.

Такой сертификат может быть принят для погашения кредита в большинстве банков.

Следовательно, задача продажи жилья для погашения ипотечного кредита может утратить свое значение.

В особенности этот вопрос остро стоит в регионах страны, где цены на жилье не столь высоки как в столице. С помощью материнского капитала допустимо погашать до 40% задолженности.

По военной ипотеке

По программе военной ипотеки составная часть денежных средств на покупку жилья военнослужащему предоставляет Минобороны РФ.

Наряду с ипотечным договором составляется и соглашение о жилищном целевом займе.

Данное соглашение фиксируется соответствующим образом, и в единственном экземпляре направляется в Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (Росвоенипотека) — учреждение, контролирующее выдачу жилищных займов военнослужащим с целью покупки жилья.

В случае неодобрения Росвоенипотекой сделка по продаже квартиры «не пройдет» в банке.

Благодаря этому при продаже квартиры, находящейся в «военной» ипотеке необходимо получить не только согласие банка, но и одобрение данного учреждения.

Риски на стороне продавца

Продавец ипотечного жилья несет определенные риски, связанные с его продажей:

Нужно сосредоточить внимание на проверке покупателя Первым делом следует проверить имеющиеся документы у контрагента. Если есть какие-то подозрения или сомнения, не стоит связываться с таким человеком. Если сомнений нет, и стороны договорились о просмотре квартиры, то лучше чтобы продавец был не один. Чтобы предупредить риск возможного ограбления квартиры, продавец должен:
  1. Проверить паспорт покупателя и тщательно переписать все его паспортные данные.
  2. Рекомендуется не выставлять на показ дорогую технику, ювелирные украшения, деньги и документы. Покупателю не обязательно это видеть. Он пришёл смотреть квартиру, а не внутреннее убранство
Читайте так же:  Восстановление срока принятия наследства
Продажа квартиры по заниженной стоимости Чтобы заемщик не «продешевил» при продаже, банк заказывает у независимой оценочной организации отчет о реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. При составлении отчета оценщиком учитываются следующие факторы:
  • год строительства здания, в котором находится квартира;
  • материалы строительства;
  • месторасположение объекта;
  • транспортная сеть;
  • инфраструктура района;
  • площадь;
  • ремонт в помещениях квартиры;
  • иные обстоятельства, влияющие на изменение рыночной стоимости продаваемого жилья
Неправильное оформление документов, в результате чего сделка может быть признана незаконной затем чтобы не случилась такая неприятность, нужно обратиться к юристу, который посмотрит верность составления. Особенное внимание следует сосредоточить на акте передачи квартиры и основном договоре продажи квартиры Вероятность «попадания» на недобросовестных риелторов, которые обязываются совершить продажи квартиры в короткие сроки Чтобы этого избежать лучше сотрудничать с надежным агентством недвижимости, которое возьмет на себя все юридические вопросы Проблемы во время передачи денежных средств Произвести расчет можно как в наличной, так и в безналичной форме.

Следовательно, наиболее разумно продавать квартиру при участии банка, который выдавал ипотеку, им будет предоставлена депозитная ячейка для расчетов

Комплект документов

Для продажи квартиры, которая находится в ипотеке, потребуется собрать необходимые бумаги.

Исчерпывающий перечень необходимых документов можно узнать, обратившись в банк.

В большинстве случаев неизменны для представления указанные документы:

Документы, доказывающие стабильное финансовое положение клиента Обыкновенно, к ним относятся
  1. Справка о доходах 2-НДФЛ.
  2. Либо справка о доходах по форме банка.
Основной договор а также закладная по долгу Справка о погашении кредита из банка Подтверждение платежа покупателя в пользу продавца за квартиру и подтверждение, что средств для закрытия ипотеки достаточно Справка из банка о снятии залога на квартиру

Предварительное соглашение

Но в первую очередь ,перед заключением основной сделки, сторонам следует заключить предварительный договор. В нем контрагентами указываются условия сделки.

Данные соглашение может корректироваться сторонами по их усмотрению.

П предварительном договоре прописываются следующие условия:

Данные продавца и покупателя Ф.И.О., реквизиты паспортов
Сведения приобретаемой квартиры Площадь, точный адрес, этаж и т.д.
Ссылка на документ, подтверждающий право собственности на жилье
Полная стоимость помещения квартиры
Сумма вносимая как задаток и оставшаяся сумма
Срок, для заключения основной сделки купли-продажи
Обязательство продавца по снятию регистрации всех третьих лиц из продаваемого жилья
Иные существенные условия которые контрагенты хотели бы включить в договоре

Составление предварительного договора можно поручить грамотному специалисту.

Особенности

При оформлении договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, есть отдельные нюансы, которые необходимо учитывать сторонам, а именно:

Схема оплаты сторонам нужно урегулировать этот вопрос на стадии предварительного договора. Деньги могут передаваться по наличному или безналичному расчету. При передаче наличных денег продавцом пишется расписка о том, что расчет по договору осуществлен.
Кроме того, продавцу необходимо выполнить оценку объекта недвижимости Что является обязательным требованием банка, поскольку на квартиру накладывается обременение.
Продавцом предварительно снимается обременение с продаваемой квартиры. Что можно сделать после закрытия покупателем задолженности перед банком. Банком выдается справка о погашении долга по этому объекту недвижимости. Далее стороны обращаются в Росреестр за удостоверением факта снятия обременения
Уплата налога продавцом В случае пребывания в собственности более трех лет, налог на доход физических лиц не платится. Если квартира принадлежит собственнику менее этого срока, то необходимо будет заплатить налог при стоимости квартиры свыше 1 млн. руб.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку, смотрите здесь.

Видео: Как продать квартиру, купленную в ипотеку. 3 способа.:

Основные риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Такая процедура, как продажа квартиры по ипотеке подразумевает риски продавца. Хотя многие специалисты утверждают, что на сегодняшний день это чуть ли не единственный безопасный способ купли-продажи.

Общие сведения

Когда речь заходит о продаже недвижимости, многие собственники задумываются о том, какой способ выбрать. В последние годы особую популярность имеет продажа по ипотеке, так как в этом случае в сделке участвует третья сторона – банк. И считается, что так гораздо эффективнее и безопаснее продать квартиру.

Главное в данном случае для владельца – это поиск надежного покупателя, которому банк не откажет в предоставлении средств. Помимо этого, квартира не должна иметь обременений, незаконных перепланировок и т. д. Продажа квартиры через ипотеку включает следующие этапы:

  1. Проверка недвижимости банком, оценка рыночной стоимости.
  2. Оформление страховки.
  3. Подготовка документов.
  4. Заключение предварительного договора с покупателем.
  5. Передача документов.
  6. Оформление основного договора.
  7. Передача денег.

Продажа квартиры по ипотеке имеет определенные риски для продавца, хотя сделка и считается гораздо безопаснее, чем обычная купля-продажа.

На первом этапе проверку жилья осуществляет банк. Аудит состоит из осмотра:
  1. Всех имеющихся строительных конструкций.
  2. Коммуникаций дома, которые проверяют на наличие коррозий, трещин и т. д.
  3. Целостности дверей и окон.
  4. Электропроводки.

Помимо кредитора такую проверку может осуществить и потенциальный покупатель. Кроме того, именно будущий владелец оплачивает услуги оценочной компании, которая определяет рыночную стоимость жилья. Без этого стороны не имеют права самостоятельно устанавливать цену на жилплощадь.

Далее жилье нужно застраховать. Это условие банка, поэтому без этого этапа не обойтись. Страхование необходимо в первую очередь для сохранения ликвидности квартиры. Оплата этой услуги осуществляется за счет покупателя. Если же страховой случай наступит до того, как на него будет зарегистрировано право собственности, выплату получит продавец. Но только тогда, когда докажет, что жилье было повреждено непреднамеренно.

Когда все эти этапы выполнены, осуществляется передача недвижимости под залог банка. То есть, покупатель подписывает ипотечный договор с банком. При этом квартира становится залогом только после подписания сторонами договора купли-продажи. На этом этапе они могут заключить предварительное соглашение, которое предоставляется банку в качестве подтверждения.

После подписания контрактов участники сделки передают друг другу необходимые документы. Эта процедура осуществляется в присутствии сотрудника банка. Основными документами являются:

  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из Росреестра;
  • справки из БТИ и т. д.

Стороны обязательно заключают основной договор купли-продажи и осуществляют передачу денег. Далее покупателю остается лишь зарегистрировать право собственности.

Риски продавца

Итак, продажа своей квартиры в ипотеку имеет риски для продавца, о которых ему следует знать. На первом этапе риск заключается в том, что банк может отказать в предоставлении покупателю денежных средств. И если продавец уже получил залог, то его придется вернуть и искать другого кандидата на роль покупателя.

Что касается передачи денежных средств, то здесь риски вообще минимальны. Вся процедура контролируется банком, средства также выдает он. При наличном расчете купюры не могут быть фальшивыми, что гарантирует безопасность сделки. Если собственник жилья все же боится быть обманутым, банк и вовсе может исключить покупателя из этой цепочки.

Справка: денежные средства будут переданы банком на основании предоставленных документов. Этот пункт может быть предварительно оговорен и внесен в ипотечный договор.

На этом риски продавца при продаже собственной квартиры по ипотеке не заканчиваются. Сложности могут возникнуть, если стоимость жилья была завышена. Тогда при срыве сделки продавцу придется возвращать гораздо больший задаток, чем был получен.

Читайте так же:  Кто является наследником имущества после смерти мужа

Передача денег

Чтобы обезопасить себя, продавец и покупатель могут выбрать один из нескольких вариантов передачи средств. О первом было сказано выше – это безналичное или наличное предоставление средств банком. Покупатель не принимает никакого участия в данной процедуре. Для этого собственнику жилья достаточно открыть в данном банке счет или явиться для получения наличности.

Еще один способ – это передача средств через банковскую ячейку. Процедура осуществляется следующим образом:

  • покупатель кладет наличные деньги в ячейку;
  • продавец может взять их только после того, как предоставит договор купли-продажи и выписку из Росреестра.

Какой способ передачи денег за квартиру выбрать, решают стороны.

Преимущества и недостатки

У продажи квартиры с помощью банка есть как плюсы, так и минусы. К преимуществам такой сделки можно отнести:

  1. Минимальное количество рисков для обеих сторон. Продавец уверен, что получит деньги без обмана, а покупатель – что квартира является юридически чистой и ликвидной, то есть пригодной для дальнейшей продажи.
  2. Минимальное количество вложений. Это хорошо в первую очередь для собственника, так как ему не нужно нести дополнительные расходы. А покупателю нужно лишь внести первый взнос из личных средств, а всю остальную сумму предоставляет банк.

Есть у продажи недвижимости по ипотеке и свои недостатки:

  1. Длительный срок продажи. Все проверки и оформление документов затягивают процедуру. Это очень невыгодно, если нужно продать жилье очень срочно.
  2. Получить остаток средств за сделку продавец может после того, как покупатель зарегистрирует право собственности.

Перед оформлением купли-продажи сторонам следует учесть все преимущества и недостатки данной сделки. При необходимости можно привлечь опытного юриста.

Важно знать

Продажа квартиры по ипотечному кредиту представляется многим гражданам очень сложной процедурой. Не все доверяют банкам, а кто-то хочет завысить цену. Но если решение принято, то нужно знать следующее:
  1. Банк следует выбирать только тот, который имеет хорошие отзывы клиентов и работает не менее 10 лет.
  2. Все оригиналы документов для сделки лучше не передавать лично покупателю. Для этого стоит воспользоваться услугами посредника, то есть банка.
  3. Наличие незаконной перепланировки. В большинстве случаев банки отказывают в ипотеке для таких квартир. Если удастся, то можно провести сделку, но тогда стороны (чаще, покупатель) должны гарантировать узаконивание перепланировки в течение 6 месяцев. Если же работы нельзя узаконить, то придется приводить жилплощадь в первоначальный вид.
  4. У банка есть право запрашивать дополнительные бумаги, проверять правоустанавливающие документы и т. д.
  5. Если покупатель получил отказ от кредитного учреждения, можно обратиться в другой банк.
  6. В случае, когда жилье покупается с целью продажи для приобретения другого жилья, не все банки согласны на такие сделки. Слишком большое количество объектов недвижимости и рисков для самого банка.
  7. Практически невозможно снизить стоимость квартиры, чтобы уменьшить налог на прибыль (он платится, если недвижимость находится в собственности менее 3 лет). На это часто идут небольшие кредитные учреждения, но и условия ипотечного кредитования будут соответствующие.

Риски любого продавца при продаже собственной квартиры по ипотеке практически несущественны. Всю сделку ведет банк, так как это он рискует в итоге не увидеть вложенных средств. Главное, чтобы все документы были в порядке. А собственник лишь получает деньги и может распоряжаться ими по своему усмотрению. Все остальное – это уже заботы банка и его заемщика.

Как правильно продать квартиру по ипотеке: особенности сделки купли-продажи

Снижение уровня сбережений у населения заставляет владельцев недвижимости обращать внимание на продажу квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья облегчит процесс сделки и обережёт всех участников от мошенничества.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

  1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
  2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
  3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Шаг второй. Предварительный договор

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки составляется предварительный договор. Этот документ не передаёт право собственности на квартиру, а лишь регулирует обязанности сторон трёхсторонней ипотечной схемы и сроки их исполнения. Пример предварительного договора Сбербанка можно скачать здесь.

Читайте так же:  Сколько стоит договор купли-продажи дома, оформление соглашения, законодательные аспекты и нюансы сд

Стоимость квартиры, порядок внесения задатка, оформление расписки, финансовые обязательства сторон по оплате юридических услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Шаг третий. Получение гарантий оплаты

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

  1. Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
  2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
  3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Шаг пятый. Получение денег

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

  1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
  2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

[3]

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья. И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Неспособность большинства жителей России купить жилую недвижимость за счет собственных средств, сделала актуальным ипотечное кредитование, воспользовавшись которым купил квартиру, как минимум, каждый второй россиянин.

Но неблагоприятные финансовые обстоятельства, ставшие следствием семейных неурядиц, потери трудоспособности или постоянного высокооплачиваемого места работы, могут сделать актуальным вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка или другого кредитного учреждения.

Как продать квартиру с обременением ипотекой

Существует несколько возможностей для продажи жилой недвижимости, право собственности на которую находится в залоге кредитной организации, а именно:
  1. Самостоятельное снятие обременения с последующей продажей квартиры. В зависимости от необходимости посторонней помощи возможны следующие варианты:
    • привлечение потребительского кредита в другом финансовом учреждении на сумму остатка по ипотеке;
    • привлечение средств потенциального покупателя для полной выплаты банковского займа.
  2. Продажа квартиры по переуступке ипотечного кредита, заключающееся в продаже квартиры после снятия обременения в виде передачи долговых обязательств другому лицу, согласованному финансовым учреждением кредитором.
  3. Снятие обременения при согласовании процедуры кредитной организацией, выдавшей ипотеку. В зависимости от степени участия банка-кредитора возможен ряд сценариев:
    • самостоятельный поиск покупателя, сбор всех необходимых документов и выполнение процедур. Функция банка заключается в согласовании сделки и выдаче справки установленного образца о сумме остатка.
    • обращение к помощи банка при поиске покупателя, оформлении документации и взаимодействии с органами юстиции, технической инвентаризации и т.п.;
    • ипотечный кредит для покупки объекта недвижимости с обремененным правом.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, самостоятельно

Самостоятельное решение ипотечной проблемы является достаточно сложным, не совсем законным и редко реализуемым по следующим причинам:

1. Не каждый имеет достаточный доход для получения положительного решения по дополнительному кредиту, учитывая существующую статью расхода в виде ипотеки;

2. Заключение соглашения между сторонами по предоставлению средств для погашения остатка долга перед банком, не имеет документального подтверждения и может быть нарушено после снятия обременения на квартиру, путем отказа от сделки по передаче права собственности;

3. Документальное оформление соглашения о передаче права в данном случае будет ничтожно, так как продавец не имеет законных оснований для распоряжения собственностью.

Таким образом, потенциальная возможность подобного сценария не исключена, но реализация возможна только при наличии близких доверительных отношений между покупателем и продавцом.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, переведя долг

Данный способ применим для лиц, не имеющих суммы достаточной для покупки жилья, но позволяющей выплатить покупателю разницу между стоимостью продажи квартиры и остатка по кредиту с учетом процентов. Плюсы и минусы такого варианта заключаются в следующем:
  1. Кредитная стоимость квартиры обычно превышает ее рыночную стоимость, по причине переплаты банковских процентов, в результате складывается следующая ситуация при переуступке долга:
    • текущий кредитор в лучшем случае получает небольшой доход, а скорее всего просто передает кредитное бремя;
    • новый кредитор обретает право пользования квартирой за минимальную стоимость и может сократить переплату за счет досрочного гашения долга.
  2. Новому заемщику для рассмотрения его кандидатуры требуется собрать полный комплект документов, необходимых при ипотеке и по результатам рассмотрения его кандидатура может быть отвергнута.
  3. Условия кредитования при переуступке могут отличаться от действующих, за счет приведения в соответствие текущим процентным ставкам.
Читайте так же:  Неприватизированное жилье, можно ли его наследовать

Как продать квартиру в ипотеке с согласия банка

Продажа жилья, имеющего обременение права, по согласованию финансового учреждения является наиболее распространенным сценарием. Большинство банков с готовностью идут навстречу заемщикам и оказывают содействие при снятии обременения и передаче права собственности другому лицу.

Для того, чтобы получить согласие кредитной организации следует поставить ответственного представителя в известность о всех подробностях предстоящей сделки, в том числе предоставить информацию о ее участниках, способе оплаты, месте и времени проведения.

По результатам изучения предоставленных данных банк может выдать обязательные к исполнению рекомендации по процедуре купли-продажи.

Самостоятельное оформление сделки

Продать квартиру выгоднее всего всегда получается при нахождении нового владельца собственными силами, за счет отсутствия комиссии посредника и необходимости существенных уступок. Однако такой сценарий характеризуется большим временем поиска подходящего варианта и выполнения всех необходимых процедур. Пошаговая инструкция в этом случае будет иметь следующий вид:

Посреднические банковские услуги

При обращении с письменным заявлением в кредитную организацию о получения разрешения на её продажу, возможно, что будет получено предложение от кредитора по условиям заключения сделки и предложены варианты. Помимо этого, участие банка в процедурах может заключаться в следующем:
  1. Открытие двух банковских ячеек или депозитов для сопровождения заключения сделки, имеющих следующее назначение:
    • одна из ячеек будет содержать денежную сумму, соответствующую остатку по ипотеке;
    • во второй, до перехода официального права собственности, будут содержаться оставшиеся средства, причитающиеся продавцу.
  2. По факту наличия требуемых сумм в ячейках или на депозитах, банк готовит документы о снятии обременения и направляет их в Росреестр.
  3. После получения, в регистрирующем сделки с недвижимостью органе, свидетельства без отметки об ипотеке, происходит заключение сделки купли-продажи квартиры при участии нотариуса, выбранного банком.
  4. Договор и переход права на жилье подлежат регистрации в Росреестре в установленном порядке.
  5. После окончания регистрационных действий, участники сделки получают доступ к ячейкам (депозитам) и могут получить, причитающиеся им деньги.
  6. Если квартира на момент продажи находилась в собственности менее 3 лет, то следует оплатить налог на доход, превышающий 1 млн. рублей.

Посреднические услуги банка обходятся заемщику в определенную сумму наличности, определяемую как процент от сделки.

Как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24

Процедура снятия обременения и передачи права собственности жилой недвижимости, купленной по кредиту ВТБ 24 не отличается от других финансовых учреждений, но имеет свою специфическую особенность.

При обращении в банк с целью узнать возможно ли продать квартиру, заемщик может попросить выполнить процедуру перехода права собственности у кредитной организации, которая имеет свою актуальную на 2019 год базу объектов жилого фонда выставленных на торги. Покупателям такой недвижимости в ипотеку предлагается ряд льготных условий, например, всего 20%-й первоначальный взнос.

Однако такой вариант имеет два отрицательных для заемщика момента:

[2]

  • посреднические услуги банка обойдутся в процент от суммы сделки;
  • стоимость квартиры может быть достаточной для погашения долга, но существенно ниже среднерыночной.

Видео: Процедура продажи ипотечной квартиры

Специфика военной ипотеки

Особенности покупки квартир в кредит военнослужащими заключается в предоставлении части суммы на покупку квартиры на основании договора целевого жилищного займа (далее – ЦЖЗ), согласовываемого в ФГКУ «Росвоенипотека» и выдаваемого государством, на возмездной основе.

В зависимости от оснований увольнения заёмщика из рядов вооруженных сил возможны два алгоритма действий по снятию обременения с ипотечного жилья, каждый из которых имеет свои особенности.

Увольнение до наступления пенсионных оснований

Если военнослужащий разрывает контракт до того, как получает право на получение пенсии, он теряет льготные права и должен выполнить следующую последовательность действий:
  1. Вернуть в полном объеме средства выданные в объеме ЦЖЗ и кредитования. Накопления, сделанные при реализации накопительно-ипотечной системы (далее – НИС), использованы быть не могут.
  2. После погашения ЦЖЗ получить доверенность от ФГКУ «Росвоенипотека» для снятия обременения и уведомление об отсутствии задолженности.
  3. Подать документы в Росреестр и в регламентированном порядке получить новое свидетельство без отметки об ограничении прав и выписку из ЕГРП, подтверждающую снятие обременения.
  4. В течение трех рабочих дней направить в ФГКУ «Росвоенипотека» копии документов.

Увольнение по выслуге или на льготных основаниях

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если срок службы составил 20 лет или военнослужащий заслужил право на льготное увольнение (участие в боевых действиях, ранение и т.п.) процедура снятия обременения упрощается за счет следующего:
  • нет необходимости возврата ЦЖЗ;
  • средства, накопленные при участии в НИС, могут быть использованы для погашения кредита в банке.

Обобщая все вышесказанное можно сделать вывод о том, что квартира, купленная в ипотеку, не является ярмом, снять которое можно лишь спустя много лет регулярных платежей. При возникновении объективной необходимости, снятие обременения возможно и лишь некоторые банки создают препятствия для этого в виде штрафных платежей и чрезмерного комиссионного сбора.

[1]

Основная масса финансовых организаций заинтересована в возврате кредитных средств и готова пойти навстречу добросовестному заемщику, вплоть до оказания помощи по поиску покупателя и оформлению сделки.

Источники


  1. Кудрявцев И. А., Ратинова Н. А. Криминальная агрессия; Издательство МГУ — Москва, 2013. — 192 c.

  2. Рыжаков А. П. Защитник в уголовном процессе; Экзамен — М., 2013. — 480 c.

  3. Нешатаева, Т.Н. Иностранные предприниматели в России – судебно-арбитражная практика / Т.Н. Нешатаева. — М.: Дело, 2013. — 216 c.
  4. Ивакина, Н.Н. Основы судебного красноречия (риторика для юристов); М.: Юристъ, 2012. — 384 c.
  5. Бредихин, А. Л. Правоведение. Учебное пособие / А.Л. Бредихин. — М.: Феникс, 2015. — 256 c.
О возможности продажи квартиры в ипотеке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here