О возможности приобретения в ипотеку нежилого помещения

Самое важное по теме: "О возможности приобретения в ипотеку нежилого помещения" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Дают ли банкиры ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости

Купить складское, офисное либо торговое помещение и вместо арендной платы за чужую недвижимость тратиться на выплату кредита под залог собственной – такую возможность дает коммерческая ипотека. На каких условиях ее предлагают банки и как взять заём?

Особенности коммерческой ипотеки

Рынок ипотечных кредитов для бизнеса в России развит слабо, но можно ли взять ипотеку на коммерческую недвижимость в принципе – вопрос решенный. К числу кредитных продуктов крупных банков уже относятся займы под залог офисных, торговых, ресторанных, складских и других нежилых помещений компаниям и индивидуальным предпринимателям.

Коммерческая ипотека отличается от жилищной важными особенностями:

  • более высокие ставки по кредиту – от 11,8% в Сбербанке против 9% и ниже (при определенных условиях) по жилищной ипотеке;
  • гораздо меньшие сроки займов – не более 10 лет против 25-30 лет;
  • более длительные сроки рассмотрения заявок.

Нередко, получив от претендента на заём требуемый пакет документов, подтверждающих платежеспособность субъекта бизнеса, кредитор направляет к ИП либо в компанию своего представителя для проверки, как идут дела у заемщика.

Еще одна особенность коммерческой ипотеки – банки чаще отказывают в кредитовании, поскольку ликвидность объекта недвижимости, предлагаемого в качестве залога, часто ниже, чем, например, у квартиры. Особенно если подается заявка на заём под залог производственного либо складского помещения.

Что сегодня предлагают банки

Крупнейший в РФ кредитор Сбербанк предоставляет ипотечный заём для ИП и малых предприятий «Бизнес-Недвижимость», который в случае залога имеющегося недвижимого объекта можно использовать не только на покупку другого помещения, но и на погашение задолженности по кредитам, взятым у других банков либо лизинговых компаний.

  • минимальная ставка – 11,8%;
  • минимальная сумма – 150 тыс. руб. для малого агробизнеса, 500 тыс. руб. для всех остальных клиентов;
  • максимальная сумма – до 600 млн руб. для городов, указанных на сайте кредитора, до 200 млн руб. для всех остальных;
  • максимальный срок – 10 лет;
  • первоначальный взнос – при займе под имеющуюся недвижимость не требуется, под приобретаемую – не менее 20% для агробизнеса, 25% для остальных;
  • комиссия за выдачу займа – отсутствует.

Сбербанк принимает поручительство и гарантии юридических и физических лиц в качестве дополнительного обеспечения, что особенно полезно для ИП, многим из которых трудно убедить кредиторов в своей платежеспособности.

ВТБ 24 реализует программу «Бизнес-ипотека» для приобретения объекта коммерческой недвижимости любого назначения.

  • ставка – от 13,5%;
  • сумма – не менее 10 млн руб.;
  • срок – до 10 лет;
  • первоначальный взнос – от 15%.

При наличии дополнительного залогового имущества аванс, или первоначальный взнос не требуется.

ВТБ Банк Москвы

Другая банковская организация группы ВТБ кредитует покупку не только помещений, но и земельных участков для использования в коммерческих целях.

Ипотека для бизнеса доступна по условиям:

  • ставка – в описании кредита на сайте банка не указана, определяется индивидуально;
  • сумма – до 150 млн руб.;
  • срок – до 7 лет.

ВТБ Банк Москвы предлагает бизнес-заемщикам привлекательные дополнительные возможности:

  1. Взять ипотеку на объект жилой недвижимости с переводом его в коммерческий статус впоследствии.
  2. Волучить заемные средства единовременным платежом либо в виде кредитной линии.
  3. Заменить первоначальный взнос:
  • дополнительным залоговым имуществом;
  • внесением гарантийного депозита;
  • залогом векселя банка;
  • поручительством гарантийного фонда.
  • Россельхозбанк

    Банк со 100% участием государства предоставляет коммерческую ипотеку согласно параметрам:

    • ставка – индивидуальная;
    • сумма – от 0,5 млн до 20 млн руб.;
    • срок – до 10 лет;
    • первоначальный взнос – необязателен, но его отсутствие повышает ставку;
    • комиссия за выдачу займа – взимается с юрлиц согласно тарифам банка;
    • возврат кредита возможен дифференцированными платежами, в т.ч. по индивидуальному графику.

    Он, как и ВТБ Банк Москвы, дает выбор между единовременной выплатой заемных денег и кредитной линией.

    В качестве дополнительного обеспечения кредитором принимаются не только поручительства, но и транспортные средства, оборудование, даже товарно-материальные ценности.

    В силу направленности Россельхозбанк лояльно относится к представителям агробизнеса – сельхозпредприятиям и фермерам.

    Абсолют Банк

    АКБ «Абсолют Банк» обещает желающим взять ипотеку на коммерческую недвижимость быстрое решение по заявке, сопровождение персонального менеджера от подачи заявки до закрытия кредитного договора, оптимальное решение сложных ситуаций, возникающих в процессе погашения займа.

    Предлагаемые параметры бизнес-ипотеки:

    • ставка – от 17,45%;
    • размер кредита – до 60% стоимости приобретаемого объекта недвижимости либо до 80% при предоставлении дополнительного залога;
    • минимальная сумма – 1 млн руб.;
    • максимальная сумма – 15 млн руб. в Московском регионе, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 9 млн руб. в остальных субъектах федерации;
    • срок – до 10 лет.

    Банковская организация БФА, работающая в Москве и Санкт-Петербурге, дает бизнес-субъектам двух столиц ипотеку по ставке от 17,25% в размере от 0,5 млн до 25 млн руб., но не более 70% стоимости залогового объекта недвижимости.

    Росбанк позволяет взять бизнес-ипотеку по ставке от 13,34% до 15,19% в сумме от 1 млн до 100 млн руб. на любой срок от 3 мес. до 7 лет. Он также дает выбор между единоразовой выплатой займа и кредитной линией, равными ежемесячными платежами либо по индивидуальному графику.

    Банк УРАЛСИБ обещает ипотеку под коммерческую недвижимость по ставке от 13,9% сроком от 1 до 10 лет на сумму от 0,5 млн до 170 млн руб. в виде единоразового займа либо кредитной линии. Комиссия за выдачу – 1,2% суммы.

    ЮниКредит Банк выдает от 0,5 млн до 73 млн руб. на срок до 7 лет при первоначальном взносе не менее 20%. Погашение долга и здесь возможно аннуитетными платежами либо по индивидуальному графику.

    Читайте так же:  Процедура оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

    ТрансКапиталБанк дает бизнесменам возможность взять ипотечный кредит на сумму от 300 тыс. руб. сроком до 10 лет как на приобретение недвижимости по ставке от 16,5%, так и на любые цели – под 19%.

    МТС Банк предлагает под залог приобретаемой бизнес-недвижимости от 1 млн до 25 млн руб. в кредит до 5 лет по ставке от 16%, до 10 лет – 16,5-17% в зависимости от первоначального взноса.

    РНКБ предоставляет бизнесменам, за исключением представителей агробизнеса, по ставке от 15% от 1 млн до 70 млн руб. на срок до 7 лет, первоначальный взнос от 20%.

    Банк Интеза соглашается выдать от 1 млн до 120 млн руб., или до 80% стоимости недвижимого объекта на срок до 10 лет по плавающей ставке.

    Заключение

    Основные требования к заемщикам у банков, предоставляющих ипотеку для бизнеса, сводятся к наличию опыта хозяйственной деятельности (обычно не менее 1 года), статусу резидента РФ и способности подтвердить платежеспособность. К недвижимости – полная ликвидность и расположение в пределах транспортной доступности от офиса банка.

    Полный список требований и необходимых документов, прилагаемых к заявке на ипотечный заём, а также точную последовательность действий для получения кредита следует уточнять в выбранном банке.

    Можно ли оформить в банке ипотеку на нежилое помещение для физических лиц

    Необходимость покупки недвижимости, не предназначенной для проживания, обуславливается как хозяйственными, так и коммерческими целями. Ипотека на нежилое помещение для физических лиц поможет купить как гараж или дачу, так и офис или небольшой цех.

    Специфика нежилого помещения

    Нежилое помещение, приобретаемое физическим лицом в ипотеку, обуславливает ряд нюансов:

    • приобретенный объект будет передан в залог кредитору;
    • при покупке апартаментов регистрация (прописка) в таких помещениях невозможна, что предполагает проблемы с образованием несовершеннолетних детей, с медобслуживанием, постановкой на воинский учет;
    • стоимость коммунальных услуг в нежилых помещениях выше, нежели в жилых;
    • погасить часть займа средствами маткапитала не получится;
    • налоговый вычет по уплаченным процентам по такой ипотеке и по сумме стоимости помещения не предусмотрен.

    Особенности кредитования нежилой недвижимости потребительского назначения

    Не каждый банк кредитует физических лиц на покупку или строительство помещения, не предназначенного для проживания. Легче найти кредитора, который одобрит ипотеку на покупку такой недвижимости, при условии ее потребительского назначения, например, это могут быть:

    • гараж или машино-место;
    • садовый домик;
    • дача;
    • участок под ИЖД;
    • приусадебная хозяйственная постройка;
    • апартаменты.

    Шансы на одобрение ипотеки существенно повышаются, если объекты нежилой недвижимости реализуются по единому договору вместе с жильем: квартирой, жилой дачей или частным домом. Тогда можно рассчитывать на те процентные ставки, что предоставляются по обычным ипотечным договорам.

    Ипотека нежилой недвижимости коммерческого назначения

    Сделки по покупке физическим лицом нежилой недвижимости коммерческого назначения (складов, офисов, цехов, производственных комплексов и так далее) кредитуются редко.

    Ситуация объясняется просто: кредитование граждан осуществляется под более низкую процентную ставку, нежели юридических лиц. Для кредиторов это означает упущенную выгоду.

    Чаще такие займы предоставляют:

    • индивидуальным предпринимателям;
    • руководителям фермерских хозяйств;
    • учредителям предприятий малого бизнеса;
    • руководителям юридических лиц.

    В таком случае ипотека под нежилое помещение предоставляется на основании тщательного анализа хозяйственной деятельности предприятия, в чьих интересах заключается сделка. Непосредственный заемщик предоставляет стандартные документы по себе как по физическому лицу (паспорт, подтверждение наличия дохода), а также по аффилированному юридическому лицу согласно требованиям банка.

    Не всякая кредитная организация ответит утвердительно на вопрос, можно ли купить нежилое помещение в ипотеку физическому лицу с коммерческой целью.

    Условия кредитования, нередко, устанавливаются индивидуально, так:

    • процентная ставка варьируется от 11,5% годовых до 20%;
    • сумма займа – 150 тыс. – 200 млн рублей;
    • первоначальный взнос от 20%;
    • срок кредитования – 5-15 лет;
    • возраст заемщика – 21-65 лет;
    • постройка, в которой расположена недвижимость, должна быть капитальной;
    • наличие обременений на право собственности на данный объект недопустимо.

    Где и на каких условиях предпринимателям и физическим лицам можно взять ипотеку под нежилое помещение?

    Обычно большинство начинающих предпринимателей для размещения своих торговых, офисных, складских или производственных площадей арендуют помещения. Приобретать собственную недвижимость на начальном этапе, вкладывать крупный капитал просто нецелесообразно.

    Стоит поработать, как минимум, полгода для того, чтобы убедиться в успешности созданного бизнеса, а затем уже принимать решение о покупке недвижимости. Помочь в этом может ипотека на нежилые помещения, которая предоставляется многими банками.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Определение и классификация типов недвижимости

    Нежилые помещения являются частью сооружений или зданий, которые не предназначены для проживания, но относятся к недвижимому имуществу. Они имеют четкую привязку к земельному участку и перемещение их невозможно.

    Можно выделить наиболее крупные типы нежилых помещений:

    • Торговые – приспособленные для ведения торговой деятельности.
    • Офисные – предназначены для ведения различной деятельности, могут располагаться в жилых домах, в торговых центрах, в административных зданиях и т.д.
    • Промышленные – подходящие для ведения производства.
    • Объекты общепита – приспособленные для размещения кафе, ресторанов, баров, столовых и т.д.
    • Образовательные – в подобных помещениях возможны занятия педагогической деятельностью.
    • Медицинские – подходящие для медицинской практики.
    • Свободного назначения – их можно назвать универсальными, так как они подходят для ведения разных видов деятельности.

    Можно ли купить недвижимость не для проживания?

    Ипотеку на нежилые помещения могут оформить физические лица (в том числе и те, которые являются индивидуальными предпринимателями) и юридические лица.

    Можно ли купить коммерческую недвижимость?

    Ипотеку на покупку коммерческой недвижимости (офиса, склада, производственного или торгового помещения) получить можно, но у нее существует целый ряд особенностей:

    • Высокая процентная ставка (по сравнению с жилищной ипотекой).
    • Первоначальный взнос составляет 20 – 30%.
    • Заем можно получить только на короткий период времени (не превышающий 10 лет).
    Читайте так же:  Завещание на дом и земельный участок

    О том, можно ли взять ипотеку на коммерческую недвижимость и кто имеет на это право, рассказывается в этой статье.

    Как взять такой заем?

    При выдаче коммерческого ипотечного кредита каждая ситуация рассматривается в индивидуальном порядке, к заемщикам предъявляются достаточно жесткие требования:
    • Учитывается доходность, если предприятие убыточно, то кредит не одобрят.
    • Срок предпринимательского стажа должен быть не менее одного года (начинающим предпринимателям кредит не выдадут).
    • В обязательном порядке объект недвижимости должен быть застрахован.

    Коммерческая недвижимость становится объектом залога при покупке ее в ипотеку (ст. 6 ФЗ № 102 «Об ипотеке» от 16.07 1998 г.). Но заложить ее можно только после заключения сделки купли-продажи.

    Все нюансы оформления и получения ипотеки на нежилое помещения от Сбербанка и других организаций вы найдете тут, а о том, как оформить ипотеку на коммерческую недвижимость физическим и юридическим лицам, рассказано здесь.

    Список кредитующих организаций

    Коммерческую ипотеку предлагает достаточно большое количество банков:

    • Банк ВТБ 24 – главные достоинства коммерческой ипотеки: возможна отсрочка до 6 месяцев по уплате основного долга. Здесь возможно получить кредит без внесения первоначального взноса, предоставив при этом дополнительный залог. Процентная ставка – 16,5%.
    • Росбанк – возможно оформить ипотеку на широкий спектр объектов коммерческой недвижимости с процентной ставкой 15,1%. Комиссия за досрочное погашение не взимается, отсрочка до полугода на выплату основного долга.
    • Альфа-банк – может выдать ипотечный кредит, если предпринимательский стаж заемщика составляет 9 месяцев.

    О том, какие банки предлагают коммерческую ипотеку и на каких условиях, читайте здесь.

    Предложение Сбербанка

    Особо стоит выделить коммерческую ипотеку Сбербанка. Здесь предлагается для покупки коммерческой недвижимости финансовый продукт «Бизнес недвижимость» с процентной ставкой от 11%. Преимущества данного предложения:
    • Займ можно получить под залог уже имеющегося объекта недвижимости, а не только нового.
    • Сроки кредитования составляют 120 месяцев.
    • Никаких дополнительных комиссий за выдачу займа и его досрочное погашение не предусмотрено.
    • Возможность рефинансирования имеющейся задолженности в других банках (по ипотечным кредитам).
    • Допускается покупка строящегося объекта коммерческой недвижимости у застройщиков, аккредитованных в Сбербанке.
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    В итоге можно сказать, что ипотека на коммерческую недвижимость позволяет многим предпринимателям расширить свой бизнес или производство, увеличить свой доход. Безусловно, это предложение достаточно выгодно и востребовано, но банки с большой осторожностью одобряют такие займы.

    Перед тем как выдать средства, заемщик достаточно долго серьезно и тщательно проверяется, ведь риски невыплаты займа очень высоки. Поэтому бизнес-ипотека нацелена, прежде всего, на грамотных и опытных бизнесменов, способных расширить свое дело.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Коммерческая ипотека для юридических лиц

    Если частным клиентам банки предлагают ипотеку на жилую недвижимость, спрос юридических лиц финансовые организации удовлетворяют возможностью получить залоговый кредит для покупки коммерческой площади.

    Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

    Особенности коммерческой ипотеки

    Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

    Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.

    Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

    Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

    Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки. Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

    Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк, к примеру, гарантирует такие условия на 2019 год:

    • Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
    • Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
    • Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
    • Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
    • Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
    • Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

    Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

    • Срок кредитования до 10 лет.
    • Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
    • Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

    Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

    • Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
    • Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
    • Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

    Особенности рынка коммерческой недвижимости

    На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.

    Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

    Читайте так же:  Правила получения градостроительного плана земельного участка

    Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

    С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

    При выборе коммерческой недвижимости следует максимально просчитывать ее ликвидность, это увеличит шансы на положительное решение банка. Финансовая организация быстрее выдаст ипотеку в большом размере на приобретение целевого помещения в стратегическом центре, чем выдаст незначительную сумму на покупку торгового помещения, расположенного в неудобном для покупателей месте.

    Требования к заемщику и необходимые документы

    Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:
    • Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
    • Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
    • Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
    • Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

    Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

    • Заявление на предоставление кредита.
    • Анкета.
    • Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
    • Документы по хозяйственной деятельности.
    • Финансовая отчетность.

    Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

    Порядок и схемы оформления кредита

    Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

    Оформление ипотеки по схеме №1

    Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:
    1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
    2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
    3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
    4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
    5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

    Оформление ипотеки по схеме №2

    Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

    1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
    2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
    3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
    4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

    Оформление кредита по схеме №3

    Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:
    1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
    2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
    3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

    Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

    Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.

    Коммерческая ипотека без первоначального взноса

    Коммерческая ипотека без первоначального взноса – предложение на первый взгляд заманчивое, но так ли оно выгодно для заемщика на самом деле? Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге.

    Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.

    В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога. Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

    Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки, к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

    Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

    Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.

    Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

    Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

    Читайте так же:  Насколько правомочно фактическое принятие наследства

    Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2019 году

    Приветствуем! Тема нашей встречи сегодня – коммерческая ипотека. Ипотека под коммерческую недвижимость только начинает развиваться в нашей стране, еще не все требования и порядок выдачи стандартизированы, имеются пробелы в законодательном регулировании данного вида кредитования. Тем не менее, многих руководителей организаций и индивидуальных предпринимателей волнует вопрос, можно ли взять коммерческую ипотеку, как осуществлять по ней бухгалтерский учет, калькулятор расчета платежей и много других вопросов ответы, на которые мы дадим в этом посте.

    Особенности коммерческой ипотеки

    Коммерческая ипотека – это, как правило, приобретение недвижимости для использования в качестве офиса, торгового или производственного помещения. Такую недвижимость может купить как компания (юридическое лицо), так и просто человек (физическое лицо).

    Первая особенность коммерческой ипотеки состоит в предмете покупки. Если классическое ипотечное кредитование подразумевает приобретение и одновременный залог жилой недвижимости, иными словами квартиры или дома, то коммерческая ипотека выдается для приобретения складов, офисов или производственных помещений.

    Экономический смысл ипотеки на коммерческую недвижимость состоит в том, чтобы приобрести стабильное место работы, не зависеть от арендодателя, который в любой момент может расторгнуть договор (в соответствии с процедурами, предусмотренными договором).

    При принятии решения о приобретении нежилого помещения рекомендуется учитывать следующие факторы:

    • Размер аренды. Если арендные платежи сравнимы с платежами по ипотеке, то покупка помещения в ипотеку имеет экономический смысл. В противном случае выгоднее арендовать цех, офис или торговую точку.
    • Риски расторжения договора. Если такие риски минимальны, то, возможно, не стоит увеличивать кредитную нагрузку. Если же арендодатель настаивает на скорейшем освобождении помещения, то выгоднее взять ипотеку и обрести стабильность.

    Вторая особенности коммерческой ипотеки состоит в сроках кредитования. Они значительно меньше по сравнению с ипотекой жилья. Если по ипотеке для физических лиц срок кредитования достигает 30 лет, то для приобретения коммерческой недвижимости банки предлагают кредитные продукты на срок до 10 лет.

    [2]

    Также отличается и ставка кредитования. По ипотеке для физических лиц она в настоящее время не превышает 10-11% годовых, а для юридических лиц стоимость денег может достигать 18-19% годовых (чаще всего встречаются ставки в размере 13-15% годовых).

    Такие различия связаны с более высокими рисками по коммерческой ипотеке. Законодательством предусмотрено, что в случае получения стандартного ипотечного кредита, он направляется только на приобретение жилых помещений, которые передаются в залог немедленно. В отношении займов на покупку коммерческих объектов такой нормы закона нет.

    Сначала должен состояться переход права собственности на нежилое помещение, и только потом она может быть передана в залог. Следовательно, у банка возникает период, когда кредит ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, за что и вынужден платить заемщик.

    [3]

    Также необходимо отметить, что оценка объекта коммерческой ипотеки затруднена. Сделок на рынке нежилых помещений значительно меньше, чем на рынке жилой, поэтому, чтобы определить адекватную цену объекта, необходимо приглашать оценщика, что также требует дополнительных расходов.

    Для физических лиц

    Такой вид кредитования применяется только для определенных категорий. Это владельцы бизнеса, руководители организации и индивидуальные предприниматели. Такие условия обусловлены тем, что приобретенное в ипотеку здание должно приносить доход и использоваться в коммерческой деятельности.

    Если же физическое лицо приобретет, например, производственное помещение, чтобы сдавать его в аренду, риски для банка очень высоки (если арендатор расторгнет договор, не понятно, из какого источника человек будет гасить кредит).

    Для получения коммерческой ипотеки физическому лицу необходимо предоставить следующий пакет документов:

    • Копия паспорта (всех страниц),
    • СНИЛС;
    • При наличии супруги и детей, следует представить документы на них (свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей);
    • Копию военного билета (при запросе банка мужчинам призывного возраста);
    • Страховой полис на страхование собственной жизни и здоровья (выгодоприобретателем должен быть банк);
    • Документы по объекту недвижимости, который планируется приобрести (свидетельство о праве собственности, справку об отсутствии обременений, проект договора купли-продажи, оценка объекта);
    • Справка о величие доходов за последние 6 месяцев.

    В определенных случаях банк имеет право потребовать документы организации, владельцем которой является физическое лицо. Чаще всего это правоустанавливающие и финансовые документы, позволяющие банку оценить состояние организации и возможность платить арендную плату за приобретаемое нежилое помещение.

    Коммерческая ипотека для физических лиц выдается, только если здание удовлетворяет определенным требованиям, а именно:

    • Здание должно быть капитальным;
    • Объект недвижимости должен быть без каких-либо обременений;
    • Нежилое помещение должно находиться на территории, где банк имеет право выдавать кредиты.

    Схем приобретения физическим лицом коммерческой недвижимости в ипотеку бывает три:

    • Первая подразумевает выплату покупателем продавцу аванса в размере первоначального взноса, затем регистрацию продавцом права собственности на покупателя. После этого покупатель передает нежилое помещение в залог в банк, банк перечисляет средства продавцу.
    • Вторая схема, аналогичная, только продавец сначала передает предмет сделки в залог, а потом продает ее с обременением покупателю.
    • Третья схема требует регистрации отдельной фирмы, на которую регистрируется объект сделки, а покупатель затем на кредитные средства покупает эту фирму.

    [1]

    Для ИП и компаний

    Ипотека на коммерческую недвижимость выдается при соблюдении заемщиком определенных критериев:

    • Компания должна быть резидентом Российской Федерации, то есть осуществлять свою деятельности на территории нашей страны более 180 дней в году, а также быть зарегистрированной в соответствии с законами РФ и состоять на налоговом учете в одном из регионов страны.
    • Выручка компании не должна превышать 400 миллионов рублей в год.
    • Компания должна вести свою деятельность не менее 6 месяцев, а фактически многие банки не выдают кредиты, если компания не может предоставить отчетность за год. Наличие деятельности подтверждается бухгалтерской и управленческой отчетностью, а также постоянными операциями по расчетному счету.

    При оформлении коммерческой ипотеки банк обязательно проверит финансовое состояние потенциального заемщика и его правоспособность. Для этого требуется предоставить в банк определенный пакет документов:

    • Заявление и заполненная анкета заемщика. В данных документах указывается сумма, цель, желаемый срок и уровень процентной ставки. Также в анкете раскрываются определенные данные о бизнесе клиента, его учредителях и руководстве.
    • Устав, учредительный договор, выписка из ЕГРЮЛ и другие документы, подтверждающие, что организация имеет право заключать сделки и привлекать кредиты.
    • Финансовые отчеты и другие документы, которые потребует банк, чтобы оценить свои риски и принять решение о возможности выдачи кредита.
    Читайте так же:  Вопросы по наследству

    После того, как кредит одобрен, сама сделка может осуществляться в трех вариантах:

    • Первый самый длительный по срокам, но самый простой. Покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос и предоставляет банковскую гарантию об оплате остальной суммы после регистрации договора залога. Продавец передает право собственности покупателю, тот оформляет залог недвижимости в пользу банка, банк перечисляет денежные средства продавцу.
    • Второй вариант заключается в том, что залог в пользу покупателя оформляет продавец и переход права собственности на помещение происходит с обременением (то есть покупатель приобретает заложенную по его же кредиту помещение или здание).
    • Третья схема предполагает создание специального юридического лица, на которое оформляется объект купли-продажи. Покупатель приобретает само юридическое лицо, но не имеет право отчуждать имущество, пока полностью не рассчитается с банком.

    Необходимо отметить, что во всех схемах первую часть стоимости объекта недвижимости покупатель оплачивает из своих средств (делает первоначальный взнос), чтобы снизить риски продавца и банка. В некоторых случаях возможна коммерческая ипотека без первоначального взноса. Она предоставляется только, если приобретаемое здание или помещение очень ликвидное и покупатель готов предоставить дополнительный залог по займу.

    Коммерческая ипотека для ИП выдается ровно на тех же основаниях, что и для юридических лиц. Необходимо предоставить пакет документов, и, если заемщик удовлетворяет требованиям банка, ему будет предоставлен кредит.

    Ипотека в бухгалтерском учете

    В соответствии с требованиями законодательства по бухгалтерскому учету для ООО, операции по ипотеке отражаются следующим образом:

    • Сумма задолженности по кредиту отражается на счете 67 «Долгосрочные займы»;
    • Информация о наличии выданного залога по кредиту на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные»;
    • Начисленные проценты входят в расходы предприятия и уменьшают налогооблагаемую прибыль;
    • Операции по получению и гашению кредита отражаются на счете 51 «Расчетный счет»;
    • Операции по договору купли-продажи объекта недвижимости отражаются на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или на счете 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» — в зависимости от того, как определено в учетной политике предприятия;
    • На приобретенные здания или помещения обязательно начисляется амортизация в соответствии с методом, указанным в учетной политике предприятия и отражается на счете 02 «Амортизация основных средств»;
    • Само здание или помещение по остаточной стоимости учитывается на счете 01 «Основные средства».

    При отражении ипотечных кредитов в регистрах бухгалтерского учета необходимо особое внимание уделять формам документом. Ипотека в бухгалтерском учете не терпит вольностей, поскольку данные операции касаются такого сложного актива, как недвижимость, а также отношений с банками. Неверное оформление операций может привести к существенным санкциям.

    Банки и программы

    Чаще всего коммерческая недвижимость в ипотеку приобретается с помощью Сбербанка. Данный банк предлагает своим клиентам отработанный продукт, который называется «Бизнес-Недвижимость». Активно на данном рынке также работают банк ВТБ24, Россельхозбанк, Альфа-Банк. Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц может быть получена в Росбанке (сумма до 1 миллиона рублей), РосЕвроБанке и Юникредитбанке (срок кредита – до 84 месяцев, ставки и суммы оговариваются в индивидуальном порядке).

    Сравнить условия большинства банков по коммерческой ипотеке можно следующим образом:

    Наименование банка Величина первоначального взноса, % Процентная ставка, % от Максимальная величина кредита, тыс руб Срок, лет
    Сбербанк 20 11,8 10 000 10 ВТБ24 20 10,9 60 000 10 Росбанк 20 11,31 100 000 7 Россельхозбанк 20 12 200 000 8 Уралсиб 20 13,1 170 000 10 АК Барс 20 10 150 000 8

    Таким образом, коммерческая ипотека довольно индивидуальный кредитный продукт, следовательно, чтобы фирма его получила, потребуются значительные временные затраты. Отвечать на вопрос, стоят ли они того, необходимо в каждом отдельном случае.

    Рекомендуется просто взять калькулятор и сравнить величину арендной платы и планируемых платежей по ипотечному кредиту. Это поможет ответить на многие вопросы. Но при этом, необходимо учитывать и то, что те, кто брал ипотеку и уже по ней рассчитался, редко жалеют о своем решении.

    Используйте наш ипотечный калькулятор для расчета ипотечного платежа.

    Также вам будет интересно узнать, как взять нужную коммерческую недвижимость или деньги на бизнес с помощью ипотеки под залог имеющегося жилья.

    По всем сложным вопросам вы можете обратиться к нашему онлайн-юристу. Который, на бесплатной консультации, подскажет вам интересные варианты решения вашего вопроса.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Будем ждать ваши лайки, комментарии и вопросы.

    Источники


    1. Перевалов, В.Д. Теория государства и права / ред. В.М. Корельский, В.Д. Перевалов. — М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2003. — 616 c.

    2. Шнитенков, А. В. Глава 23 УК РФ. Преступления против интересов службы в коммерческих и иных организациях. Постатейный комментарий. Судебная практика: моногр. / А.В. Шнитенков. — М.: Юстицинформ, 2018. — 917 c.

    3. ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.
    4. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.
    5. Авакьян, С.А. Конституционное право России: Методическое руководство к семинарам; М.: Российский Юридический Издательский Дом, 2013. — 370 c.
    О возможности приобретения в ипотеку нежилого помещения
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here