Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве

Самое важное по теме: "Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

О всех нюансах в договоре долевого участия в строительстве

Прежде, чем дать понятие договору долевого участия в строительстве и рассмотреть все нюансы договора важно отметить следующее:

  • Привлекать денежные средства граждан для строительства на основании договора долевого участия имеют право только застройщики или же агенты, которые на законном основании действуют от лица застройщика;
  • Застройщик имеет право привлекать денежные средства ДДУ для строительства только после:
    • получения им разрешения на строительство;
    • государственной регистрации права собственности на земельный участок, который предоставлен для строительства;
    • опубликования или представления участнику проектной декларации;
  • Нагологвый и бухгалтерский учет долевого участия в строительстве должен быть выбран застройщиком в зависимости от используемого способа организации долевого строительства.

Итак, согласно нормам Закона «Об участии в долевом строительстве»214-ФЗ, вступившему с 1 апреля 2005 года, между сторонами, то есть застройщиком и инвестором, заключается договор долевого участия в строительстве, по которому застройщик обязуется своими силами и в предусмотренный срок построить объект недвижимости и передать данный объект долевого строительства инвестору, который, в свою очередь, должен в полной мере, при соблюдении условий договора, уплатить обусловленную договором цену за объект долевого строительства.

Наглядно это можно увидеть на примере выдержки из договора:

[1]

Данный же закон 214-ФЗ также устанавливает такие обязательные условия долевого строительства, которые так или иначе должны быть прописаны в договоре:

  • Должно быть определение конкретного объекта долевого строительства, которое подлежит передаче инвестору в соответствии с проектной документацией;
  • Должны быть указаны сроки передачи объекта застройщиком инвестору;
  • Также должны быть указаны цена договора, порядок и срок ее уплаты;
  • Должен быть указан гарантийный срок на объект долевого участия в строительстве.

Однако перед тем, как обсудить, все описанные выше условия ознакомимся для начала с порядком регистрации договора долевого участия в строительстве.

Регистрация договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия заключается в письменной форме и в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, причем действительным он считается также с момента такой регистрации.

Регистрация договора долевого строительства и его порядок описывается в Законе №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для регистрации договора застройщиком подаются следующие документы:

  • договор с самым первым участником;
  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство;
  • план объекта недвижимости с подробным описанием местоположения и количества жилых и нежилых помещений, которые находятся в составе этого объекта.
  • договор поручительства, в случае, если застройщик в качестве исполнения своих обязательств выбрал поручительство.

Регистрация договора долевого участия происходит в течение месяца. Оригинал договора со штампом о регистрации возвращается инвестору, вторая копия остается у застройщика и третью копию оставляет себе регистрационный орган.

Отметим, что к моменту подачи договора долевого участия на регистрацию текст договора должен быть составлен уже с учетом всех возможных условий, которые застройщик может предложить инвестору. Как правило, текст договора в дальнейшем не должен меняться. Однако, если инвестор все же посчитает, что договор является незаконным или обременительным, то здесь может потребоваться помощью юриста для проведения правовой экспертизы, чтобы решить – подписывать такой договор или нет.

И вот теперь, прежде чем перейти к этапу — заключение договора долевого строительства, то есть подписать данный договор можно как раз и рассмотреть те условия, на которые инвесторами в первую очередь должно быть обращено особое внимание.

Условие №1 Определение конкретного объекта, которое подлежит передаче инвестору

Итак, согласно требованиям Закона №122-ФЗ, к договору долевого участия в строительстве должны быть приложены документы:

  • С описанием объекта долевого строительства, которые составлены застройщиком и согласованы с инвестором;
  • С указанием месторасположения объекта долевого строительства на плане строящегося объекта недвижимого, а также и планируемая площадь объекта долевого строительства;
  • Описание объекта, в котором указывается состояние объекта на момент передачи его инвестору.

Наглядно это можно увидеть из следующих выдержек примера договора:

Условие №2 Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства инвестору

Безусловно, в договоре должен быть прописан конкретный срок передачи объекта долевого строительства инвестору. Наглядно это можно увидеть ниже:

Кроме того, в договоре должны быть прописаны и следующие нюансы:

  • В случае, если возникли непредвиденные ситуации, в результате которых строительство недвижимости может затянуться, то застройщик должен своевременно, а именно в течение двух месяцев до истечения договора долевого строительства, предупредить инвестора о сложившейся ситуации и предложить иные условия договора. Причем изменения условий договора должно осуществляться в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
  • Если произошло нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства инвестору (без предупреждения), то застройщик обязан уплатить неустойку в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый просроченный день.

Условие №3 цена договора, срок и порядок ее уплаты

Как мы уже отмечали, долевое участие в строительстве имеет множество нюансов и подводных камней, но данное условие требует более внимательного подхода к делу и более детального рассмотрения.

Для начала поговорим о порядке уплаты по договору, поскольку порой головной болью участников долевого строительства становится обязательное требование застройщиком внести N-ную сумму по договору долевого участия ДО его непосредственной регистрации.

Как раз таки в этот промежуток времени, когда застройщик требует внести деньги, но договор долевого строительства еще не зарегистрирован, очень часто можно встретить злоупотребления со стороны застройщика, например, такого рода, как двойная продажи квартиры. Если такое все же случилось, то законным участником ДДУ считается тот, чей договор прошел регистрацию первым, независимо от сроков оплаты. Второй же участник при этом может рассчитывать только возврат своих денежных средств через суд и на проценты за пользование чужими денежными средствами, также он вправе потребовать возместить понесенные убытки.

Читайте так же:  Регистрация недвижимости в мфц

Но таких ситуаций все же можно избежать, главное знать необходимые нюансы. Здесь же нужно помнить то, что до проведения государственной регистрации договора долевого участия, он считается не действующим, то есть незаключенным. И застройщик не имеет никакого права требовать у участника долевого строительства какие-либо денежные средства.

За незаконное привлечение денежных средств участников, то есть до регистрации договора долевого участия, застройщик может быть оштрафован надзорным органом на сумму до 1 млн руб. за каждый такой случай.

С другой стороны многие застройщики все-таки продолжают изобретать всевозможные юридические конструкции для получения денежных средств от участника договора долевого строительства до регистрации и ухитряются обойти требование о регистрации ДДУ, избежав и положенного штрафа. Один из примеров можно увидеть ниже:

Согласитесь, что конструкция весьма странная, поскольку вставлена в сам договор долевого участия, который, как мы уже говорили, до регистрации является недействительным.

Еще одними наиболее распространенными уловками получения денег с участника до регистрации ДДУ являются вексельные схемы, предварительные договоры долевого участия и договоры займа.

Таким образом можно сделать следующие основные замечания:

По договору долевого участия в соответствии с Законом 214-ФЗ оплата должна производиться только после государственной регистрации договора.

Если по договору долевого участия застройщик пытается получить деньги до регистрации договора, и при этом прибегает к всевозможным схемам, то это скорее всего свидетельствует о его напряженной финансовой ситуации, но документы, вероятно, в порядке.

Теперь же можно ответить и на вопросы, касающиеся того, когда и каким образом по условиям договора инвестор должен внести деньги.

Денежные средства должны быть уплачены участником путем перечисления на расчетный счет застройщика, а так же иным другим, разрешенным действующим законодательством способом в день заключения Основного договора долевого участия, то есть на этот момент времени он уже должен быть зарегистрирован. Причем уплата цены договора может производиться путем единовременного внесения платежа или в установленный договором период.

Здесь также необходимо отметить, что в случае, если в соответствии с договором возникла просрочка внесения платежа участником ДДУ, то застройщик также имеет полное право требовать расторжения договора в судебном порядке.

Условие №4 Гарантийный срок на объект долевого участия в строительстве

В статье 7 Закона 214-ФЗ сказано, что гарантийный срок на объект долевого строительства (помимо инженерного и технологического оборудования, входящего в состав данного объекта) устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Причем указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства инвестору, если иное не предусмотрено договором.

А договором, как правило, очень часто предусмотрено иное, причем не в пользу участника договора:

Как видим в данном случае гарантийный срок исчисляется не со дня передачи объекта инвестору, а со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Однако, если возникла ситуация, когда застройщик построил объект с отступлениями от условий договора или им же существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства, то Вы имеете полное право в соответствии с законом и по своему выбору потребовать от застройщика:

[2]

  • возмещения своих расходов на устранение недостатков;
  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов.

И напоследок прежде, чем заключать договор долевого участия, желаем Вам несколько раз все внимательно перепроверить, а еще лучше обратиться к квалифицированному юристу. Всега помните поговорку: «Семь раз отмерь, один раз отрежь.»

Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве

Несмотря на огромный выбор уже готового жилья на рынке недвижимости, многие люди всё равно выбирают покупку квартир по договору долевого участия в строительстве, правда, при этом стоит знать, на что необходимо обратить свое внимание при подписании этого документа. Нужно учесть множество моментов, чтобы не начать сотрудничать с не самым добросовестным застройщиком. Важно учитывать, что федеральный закон не установил какой-то единый образец договора (в 2019 году ничего не изменилось), поэтому, в принципе, застройщики могут прописывать там любые условия, что и является основной проблемой дольщиков. Однако если вы будете максимально внимательными, то сможете самостоятельно разобраться во всех вопросах.

Предмет покупки

Участвуя в долевом строительстве, первое, на что вам нужно обратить внимание, – это объект, который вы планируете купить. Покупатель должен несколько раз перечитать договор, чтобы понять, что именно является предметом покупки. Ваша внимательность убережет вас от очень серьезных ошибок. Здесь вы должны изучить следующие пункты:

Важно! Так как не существует единого образца ДДУ, то застройщик может прописать туда всё, что посчитает нужным. Дольщикам следует быть очень внимательными, чтобы не столкнуться с проблемами, которые указаны выше.

Каждый дольщик должен обращать внимание не только на объект покупки, но и на сроки, которые установлены для передачи квартиры. Дело в том, что застройщик в документе может указать любые сроки, например, что квартира будет вам передана только через 10 лет. При этом вы не будете иметь права как-то на это повлиять, ведь договор о вашем долевом участии уже подписан. Кроме того, чаще всего застройщики указывают определенный квартал, в который передается квартира. Это не очень удобно для дольщиков. Дело в том, что если сроки будут сорваны, то вам необходимо подождать еще два месяца с момента окончания сроков, а только уже потом разрывать договор с застройщиком. Таким образом, нужно дождаться окончания квартала, а потом еще двух месяцев. Если у вас есть какие-то сомнения по поводу застройщика, то такой договор лучше не подписывать.

Также некоторые застройщики указывают в договоре, что срыв сроков не по их вине можно отнести к форс-мажорным обстоятельствам, и дату в таком случае можно перенести. То есть, срыв срок, когда дольщик может разорвать договор, считается только в том случае, если он произошел исключительно по вине самого застройщика. Условно, к форс-мажорным обстоятельствам относят стихийные бедствия и войны. Однако застройщик в договоре может указать и дополнительные условия, например, слишком низкие зимние температуры. Именно поэтому юристы рекомендуют дольщикам – очень внимательно изучать все эти моменты.

Читайте так же:  Наследование. рф

Не стоит забывать, что любая строительная компания старается свести свои риски к минимуму. Соответственно, застройщик может постараться снять с себя ответственность не только за сроки, но и за качество квартир. Например, в договоре может быть указано, что если дом сдан в эксплуатацию, то дольщик не может ничего требовать от застройщика. Однако в данной ситуации у покупателей есть некоторая защита. Согласно федеральному закону, застройщик всё-таки обязан устранить имеющиеся недостатки за свой счет в гарантийный срок.

Официальная регистрация документа

Помните, чтобы договор имел юридическую силу, он обязательно должен быть официально зарегистрирован. В бумаге обычно указываются сроки, в которые застройщик должен зарегистрировать данный договор. Обратите внимание на сроки, в которые зарегистрированный документ должен быть передан дольщикам. Эти момент очень важны, ведь компания очень долго может тянуть с регистрацией, что в итоге приведет не к самым приятным последствиям.

Не стоит начинать сотрудничество с компаниями, которые планируют регистрацию через несколько месяцев. Не следует слушать отговорки по этому поводу. Такое поведение говорит лишь о том, что застройщик где-то хочет вас обмануть, и связываться с ним точно не стоит.

Стоимость квартиры

Еще один важный пункт договора – точная стоимость покупаемой квартиры. Цена обязательно должна быть прописана в документе. Иногда указана не точная цена, а условные единицы, что значительно затрудняет сделку.

Также в документе четко прописывается, каким именно образом осуществляется оплата квартиры. Например, может быть указано, что оплата должна производиться сразу в полном объеме. Также существуют варианты рассрочки. Каждый выбирает для себя именно тот вариант, который для него наиболее удобен. Обязательно обратите внимание на тот пункт, в котором указано, в какой именно момент все обязательства перед застройщиком будут выполнены.

Также вам нужно заранее выяснить, кто именно будет заниматься оформлением прав собственности уже готовой квартиры. В некоторых случаях этим занимается сам застройщик, а значит, оплачивает все расходы, которые связаны с данной процедурой. Но здесь стоит отметить, что чаще всего данным вопрос занимаются дольщики.

При заключении договора ознакомьтесь с пунктом, который касается коммунальных услуг. Застройщик может указать в договоре, что дольщик оплачивает все коммунальные услуги с того момента, как дом будет сдан в эксплуатацию, вне зависимости о того, перешла ли квартира в руки дольщика фактически. В идеале всё должно происходить несколько иначе. То есть, коммунальные услуг оплачиваются дольщиком только после подписания акта принятия. В любом случае все эти моменты будут прописаны в договоре, и вы обо всё будет знать заранее.

Не пропускайте ту часть договора, в которой прописаны условия разрыва документа и выплат неустоек. Их размер должен быть четко прописан. Размер неустоек может быть равен 1% от стоимости жилья или же, например, даже 15%. Все эти вопросы решаются заранее и прописываются в самом важном документе – ДДУ.

Не забывайте о том, что если какие-то пункты в договоре не прописаны, и дело дошло до судебного разбирательства, то будут учитывать пункты, которые регулируются законом о защите прав потребителей. Именно поэтому юристы рекомендуют не всегда настаивать на том, что абсолютно все нюансы были прописаны в договоре. Также помните, что существует и федеральный закон о долевом строительстве, в котором прописаны многие важные моменты.

Конечно же, еще до своего знакомства с договором вы должны получить подробную информацию о самом застройщике. Этот даст вам понять, были ли с ним проблемы у других дольщиков и как качественно он выполняет свою работу. Если вы видите, что у компании очень много негативных отзывов, то сотрудничать с ней не стоит. Даже если у вас получится вернуть свои деньги, то вы в любом случае потеряете время, ведь вам придется дожидаться окончания строительства и доказать свою правоту.

Также не стоит начинать сотрудничество с теми застройщиками, которые предлагают очень «хитрые» договоры. Ведь в документе можно всё прописать так, что в любом случае дольщик ничего не сможет предъявить застройщику. Договор должен быть максимально честным, чтобы вы могли рассчитывать в конечном итоге на защиту своих прав.

В больших городах огромный выбор застройщиков, поэтому вы всегда можете выбрать наиболее привлекательную для себя компанию. Не стоит выбирать фирму только из-за низких цен на квартиры, так как это вряд ли закончится хорошо. Лучше всего выбирайте фирмы, которые уже хорошо зарекомендовали себя на рынке и не имеют отрицательных отзывов от других покупателей.

Что нужно знать при заключении договора долевого строительства?

Привлекая средства на основании договора, строительные компании строят и передают дольщику в собственность квартиру в новом доме. Исполнение такого договора имеет немало рисков, о которых надо знать, чтобы защитить свои права и вложенные средства.

Суть и условия долевого участия в строительстве?

Долевое строительство – форма инвестиции в возведение жилого дома на основании договора.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «о долевом строительстве», положения которого актуальны и в 2017 году.

Права и обязанности у сторон появляются с момента заключения договора, являющегося специфическим документом, поскольку, как вид сделки, не предусмотрен Гражданским кодексом РФ.

Он содержит черты договоров подряда, инвестирования, купли-продажи, возмездного оказания услуг, но не является ими и имеет свои особенности.

Инвестор строительства может уполномочить заказчиков на выполнение инвестиционного проекта, которые, в свою очередь, привлекают застройщика – строительную компанию, осуществляющую строительство.

Читайте так же:  Как оспорить наследство по закону и по завещанию

Объектом строительства является не отдельная квартира, а жилой дом, и кредитором становится не отдельный участник, а множество дольщиков — граждан и юридических лиц.

Поэтому до решения о подписании договора и передаче денег дольщику следует собрать максимум информации о застройщике и о будущем доме.

Выяснение информации о застройщике

Застройщик должен быть юридическим лицом. Лучшая характеристика застройщика – это его построенные объекты, отсутствие судебных споров, исполнение сроков ввода домов в эксплуатацию и разумные цены.

Важно внимательно изучить его учредительные и разрешительные документы, лицензии, наличие отвода и прав на участок для строительства, предусмотренную законом проектную декларацию на строительство.

Не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком, декларация должна быть напечатана в газете или на сайте в Интернете.

Декларация обязана содержать следующую исчерпывающую информацию о застройщике:

  • фирменное наименование и местонахождение;
  • о государственной регистрации, о виде, номере лицензии, сроке ее действия;
  • об учредителях застройщика;
  • о прежних объектах строительства за 3 года;
  • о финансовом результате деятельности, наличии кредиторской и дебиторской задолженности;
  • об иных сделках по привлечению средств для строительства.

Застройщик может заключить договор и принять деньги от дольщика только после регистрации собственности или долгосрочной аренды на землю.

Разрешительные документы заказчика на строительство

Как правило, на сайте застройщика публикуются разрешительные документы на строительство и на землю, и до заключения договора долевого участия их все следует внимательно изучить.

Каждому, кто желает вступить в число дольщиков на любом этапе строительства, следует ознакомиться со следующими документами:

  • разрешение на застройку;
  • проектная документация на дом;
  • документы о праве или аренде на участок, зарегистрированный в установленном порядке;
  • проектная декларация.

[3]

Рекомендуется также обратить внимание на наличие и содержание:

  • учредительных документов;
  • бухгалтерского баланса;
  • аудиторского заключения о деятельности за последний год.

В разрешении на строительство дома необходимо проверить срок его действия. Если его срок истек, а строительство не ведется, это может свидетельствовать об утрате права аренды на участок и, следовательно, невозможности заключения договора, привлечения средств, начала ведения работ.

Еще один обязательный для застройщика документ – договор поручительства или страхования ответственности. Отсутствие такого договора исключает возможность оформления разрешения на застройку и регистрацию договора строительства.

Проектная декларация на объект строительства

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Составление и обнародование проектной декларации за 14 дней до совершения договора с первым участником – обязательное требование для начала привлечения средств от дольщиков.

Декларация представляет собой документ, несущий информацию о застройщике, включающую:

  • его наименование и адрес;
  • сведения о регистрации и учредителях;
  • сведения о финансовой стабильности компании;
  • разрешения на строительство;
  • срок получения разрешения на ввод;
  • проект жилого дома, его местоположение, состав;
  • сроки строительства;
  • общее имущество;
  • стоимость;
  • подрядчики.

Условия проектной декларации могут меняться в случае квартального изменения результатов финансовой деятельности и кредиторской задолженности. Изменения должны быть опубликованы не позднее, чем через 10 дней со дня их внесения, в том же порядке, что и основная декларация.

Нюансы договора участия в долевом строительстве

Предметом договора является недвижимое имущество – квартира в составе дома. Она должна быть описана в договоре предельно точно и полно.

Обязательно должны быть указаны следующие характеристики квартиры:
  • адрес, номер на плане дома;
  • площадь квартиры, лоджий, балконов;
  • наличие коммуникаций, оборудования.

В договоре необходимо указать цену, порядок расчета, срок сдачи дома, гарантийный срок (не меньше 5 лет), способ передачи квартиры дольщику, условия об отделке квартиры.

Договор может предусматривать возможность оплаты строящейся квартиры в рассрочку, то есть траншами в согласованные сторонами сроки, или за счет средств жилищного сертификата, материнского капитала, кредитных средств, что влечет возникновение и регистрацию ипотеки в силу закона.

В тексте должны быть указаны:

  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • способы изменения условий договора;
  • основания для его досрочного прекращения.

Договор составляется в письменной форме, без нотариального удостоверения, но с обязательной регистрацией.

Образец договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь.

Государственная регистрация договора

Для регистрации договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком сторонами должны быть поданы заявления и представлены следующие документы:

  • договор строительства в оригинале;
  • документы юридического лица (устав и изменения к нему, свидетельство о регистрации в налоговом органе, протокол избрания директора, нотариальная доверенность);
  • план дома с описанием местоположения, количества и площади всех помещений;
  • проектная декларация;
  • экспликация квартиры на поэтажном плане;
  • разрешение на строительство дома;
  • документы об уплате заявителями госпошлины (350 рублей для граждан);
  • нотариальное согласие супруги дольщика;
  • договор страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств или договор поручительства.

К договору, при строительстве дома экономкласса, прилагается договор об освоении территории и утвержденный органом местной власти список граждан, имеющих право на жилье экономкласса.

Первичный договор регистрируется в срок до 10 рабочих дней, а последующие – в течение 5 дней.

Права дольщиков

Главной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная оплата суммы, указанной в договоре.

С момента регистрации договора в залоге у дольщиков находятся:

  • участок, принадлежащий застройщику;
  • строящийся на этом участке дом.

Участник строительства вправе уступить другому лицу принадлежащее ему право требования по договору с заключением соглашения об уступке права. Об уступке права должен быть уведомлен застройщик.

Дольщик обязан принять завершенную строительством квартиру в установленном порядке по передаточному акту, причем приемку он должен начать не позднее 7 рабочих дней после получения уведомления от застройщика, если иное не установлено договором.

В случае выявленных строительных недостатков дольщик вправе потребовать составления акта несоответствия квартиры и не подписывать акт приемки.

После регистрации права собственности на квартиру последнего участника у всех дольщиков возникает право долевой собственности на общее имущество дома.

Участник может в одностороннем порядке прекратить договор и потребовать от застройщика возврата уплаченных денег и предусмотренных законом компенсаций. Если недостатки выявлены в гарантийный период, дольщик также имеет право на устранение нарушений и компенсации.

Читайте так же:  Как продать долю в квартире по наследству

Видео: Разбор вопросов граждан об участии в долевом строительстве

В программе юристом разбираются часто задаваемые вопросы, касающиеся сути долевого строительства, условиях заключения договора участия в нем. Дается разграничение такого типа договоров от предварительной купли-продажи.

Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ №214 и его образец, актуальный на 2019 год

Покупая квартиру на стадии строительства можно значительно сэкономить финансовые средства.

Однако велик риск «заморозки» стройки или мошенничества со стороны застройщика и, как следствие, неполучения купленной жилплощади. Именно для этого и предусмотрен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ).

Предмет договора

Предметом договора долевого строительства являются обязательства сторон, непосредственно относящиеся к созданию объекта недвижимости, получению разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также к передаче и приему объекта долевого строительства (на основании п. 1 ст. 4 Закона №214-ФЗ).

Текст договора четко определяет передачу строго определенного объекта недвижимости в установленный договором срок.

Договором определяется объект долевого строительства, который должен получить его участник при получении застройщиком разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию (на основании пп. 1 п. 4 ст. 4 Закона №214-ФЗ).

В договоре долевого строительства обязательно должно быть указано:
  • наименование объекта недвижимости;
  • состав;
  • проектная площадь;
  • адрес;
  • конкретное расположение.

То есть указывается, какую именно квартиру получит участник, в каком доме, по какому адресу, на каком этаже, какой площади, планировки. Также уточняется, в каком виде объект подлежит передаче: с черновой отделкой или внутреннюю отделку осуществляет застройщик.

Существенные условия договора

С первых строк договора должно быть понятно, между кем он заключен. Поэтому следует как можно подробнее описать, кто выступает в роли «застройщика».

Указывается следующая информация:

  • полное официальное наименование компании-застройщика;
  • дата и место ее регистрации;
  • свидетельство о регистрации;
  • свидетельство о внесении компании в ЕГРЮЛ.

Заключается договор только с той компанией, название которой значится в документах, разрешающих строительство, правоустанавливающем документе на землю и проектной декларации.

Согласно уставу, от лица организации выступает генеральный директор, а значит, и договор должен быть подписан именно им.

Если документ визируется иным представителем компании, то это означает осуществление его деятельности по доверенности. Такой вариант может создать определенные сложности в случае возможных судебных разбирательств.

Легитимность ДДУ обеспечивают точные характеристики объекта недвижимости, включая кадастровый номер участка, строительный адрес объекта и номер приобретаемой квартиры.

С 2015 года в качестве обязательного введен пункт о финансовых гарантиях, посредством которых обеспечивается выполнение обязательств застройщиком.

Договор долевого строительства всегда содержит сведения о площади квартиры. Тем не менее, многие застройщики добавляют в ДДУ пункт, согласно которому при излишке квадратных метров дольщик обязан доплатить некоторую сумму, либо застройщик выплатит часть денег за недостающую площадь.

Как предусматривает Федеральный закон «О защите прав потребителей», если покупатель получает квартиру меньшей площади, то застройщик обязан пересмотреть цену и вернуть излишек.

Если же площадь квартиры оказалась больше, то дольщик не обязан ничего доплачивать, поскольку это вина застройщика.

Нередко застройщик пытается включить в договор пункт, согласно которому он имеет право на изменение проектной документации дома, в том числе этажности и планировки квартиры, без согласования с дольщиком.

Закон «О защите прав потребителей» и положения ФЗ №214 такое дополнение считают незаконным, поскольку покупатель должен располагать максимально подробной информацией о приобретаемом товаре.

Сроки строительства и сдачи объекта

Особого внимания требуют сроки, прописанные в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома:

  1. Срок ДДУ – его действие должно заканчиваться только после выполнения обязательств обеими сторонами.
  2. Конкретная дата получения дольщиком объекта недвижимости по акту – довольно часто застройщик указывает годовой квартал, когда дольщик должен получить ключ от квартиры. Это вполне законно, но крайне неудобно для участника долевого строительства.

Если компания не выполнит своих обязательств, то дольщик на основании ФЗ №214 может расторгнуть договор и подать судебный иск по истечении двух месяцев с момента завершения назначенного срока.

Гарантийный срок – по закону застройщик несет ответственность за квартиру в течение пяти лет, а за инженерное и технологическое оборудование – три года. Любое сокращение этих сроков является незаконным.

Порядок расчетов

Немаловажное значение имеют пункты, касающиеся финансовой стороны сделки.

Договор должен четко определять стоимость объекта, желательно в рублевом эквиваленте.

Оговаривается в ДДУ не только срок осуществления оплаты дольщиком покупки, но и источники денежных средств (собственный капитал или банковский займ).

Важно прописать в договоре, кем именно будет осуществляться процесс регистрации прав собственности готового объекта недвижимости, застройщиком или дольщиком, и кто будет оплачивать расходы.

Уточнения требует и пункт об оплате коммунальных платежей. Нередко строительная организация возлагает на дольщика оплату «коммуналки» с момента ввода здания в эксплуатацию. Согласно законодательным нормам, дольщик обязан оплачивать коммунальные платежи лишь после получения объекта недвижимости по акту.

Пределы ответственности сторон договора

При заключении договора долевого участия в строительстве важно четко знать пределы ответственности сторон:

Основания и порядок расторжения договора

Расторжение ДДУ возможно при неисполнении обязательств одной из сторон. Подача искового заявления в суд возможна по истечении двух месяцев после указанного в договоре срока.

При этом следует обратить внимание на размер неустойки, выплачиваемой дольщиком, если расторжение договора долевого участия произошло по его инициативе.

Ее величина может варьироваться от 1 до 15% от общей стоимости объекта. Иных наказаний для дольщика законом не предусмотрено.

Если в договоре долевого строительства отсутствует хотя бы один из положенных законом пунктов, он не считается заключенным. То же касается и отсутствия регистрации ДДУ в Росреестре.

Юридическая помощь при долевом участии в строительстве

В видео-сюжете юрист отвечает на вопросы граждан, касающихся заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Разъясняется, в чем суть данного соглашения, какая форма договора наиболее безопасна для покупателя недвижимости, на что нужно обратить внимание при заключении сделки, какие моменты обязательно должны быть прописаны в тексте договора.

Читайте так же:  Все документы, какие нужны для прописки новорожденного ребенка

Договор долевого участия в строительстве — на что обратить внимание

Приобретение жилья в новостройке, по мнению многих граждан, является наиболее выгодным вариантом. Это связано не только с низкой стоимостью жилого помещения, но и с возможностью покупки жилплощади, где никто никогда не проживал.

Несмотря на многочисленные плюсы, сделка такого рода сопровождается высокими рисками, и первый из них – это опасность попасть в руки к мошенникам. Еще одной проблемой может стать долгострой. Чтобы понизить риски и исключить возможные негативные последствия, покупателю стоит побеспокоиться о заключении договора долевого участия в строительстве.

Недостаточно просто составить соглашение и его подписать. Важно, чтобы в документе были указаны все существенные условия и содержалась только достоверная информация. В статье читатели смогут узнать о том, на что обратить внимание при составлении и подписании ДДУ в 2017 году, а также какие моменты документа являются наиболее значимыми.

Зачем нужен ДДУ и какие данные о застройщике необходимы?

Вряд ли можно рассчитывать, что подписание договора полностью исключит вероятность обмана в отношении покупателя. Хотя в ФЗ № 214 и прописаны все возможные нюансы заключения такого соглашения, от всех рисков получить защиту не получится. Даже сегодня у застройщиков достаточно возможностей для махинаций с текстом соглашения.

Многие строительные фирмы стараются включить выгодные для себя пункты и исключить положения, защищающие покупателя. Именно по этой причине стоит внимательно читать договор перед его подписанием, а также заранее произвести полную проверку всех приложенных документов.

Чтобы подготовить документ, нужно будет получить все официальные данные о фирме, включая финансовые данные и учредительную документацию. С недавнего времени вышеупомянутый законодательный акт обязует строительную организацию выкладывать на своем ресурсе полные сведения об организации, а также об объектах, строительством которых она занимается.

Поэтому, чтобы получить желаемую информацию, покупателю достаточно зайти на ресурс фирмы и изучить представленные документы. Кроме этого, представитель фирмы обязан будет по первому требованию потенциального покупателя показать оригиналы или копии уставных и финансовых документов.

Существенные условия договора

Под существенными условиями следует понимать те пункты, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Закон не обязывает застройщика придерживаться стандартной формы соглашения, однако рекомендует пользоваться образцом, который предлагается в интернете или у нотариуса.

На самом деле, важно, чтобы в документе присутствовало всего лишь пять основным пунктов. В качестве существенных условий соглашения можно указать следующие:

  1. Предмет соглашения – квартира, которая передается дольщику после погашения всех взятых им финансовых обязательств. Необходимо четко прописать все параметры жилого помещения, включая адрес, этаж, площадь и другие характеристики.
  2. Точная дата передачи объекта покупателю. Это пункт наиболее важен, поскольку именно с этого дня начинает считаться неустойка за просрочку. Рекомендуется не допускать в соглашении неточных формулировок относительно даты и исключить пункты о возможном переносе срока без согласования с покупателем.
  3. Стоимость жилья. Стороны сделки должны достигнуть итоговой договоренности о стоимости объекта и указать данный показатель в соглашении. Кроме того, необходимо вписать порядок погашения долга и сроки внесения платежей.
  4. Гарантии застройщика – это пункт, в котором строительная организация гарантирует обслуживание постройки в течение 5 лет и на два года дает гарантию относительно работы всех инженерных коммуникаций.
  5. Условия страхования ответственности. Здесь строительная фирма может выбрать три варианта – договор поручительства, страховка по ДДУ или вступление в ОВС. Страхование оформляется на 2 года больше, чем основное соглашение.

Все перечисленные моменты чрезвычайно важны для заключения сделки. Если хотя бы один из них отсутствует, документ будет считаться недействительным.

Что еще следует принимать во внимание при подписании ДДУ?

Кроме перечисленных условий, крайне важно, чтобы условия соглашения не противоречили действующему законодательству. В документе должны содержаться полные сведения об участниках сделки, а также условия расторжения и форс-мажорные обстоятельства.

Далее следует учитывать, что подписанный договор вступит в законную силу только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре и подписан сторонами. Наиболее распространенной причиной изменения стоимости квартиры является несоответствие его реальной площади проектной.

Последние поправки, внесенные в ФЗ № 214, обязали стороны допустимыми считать отклонения не больше 5% от итоговой площади помещения. Если неточность составляет больший процент, то расторжение соглашения произойдет через суд.

Заключение

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Приобретая жилье в новостройке, гражданин экономит собственные сбережения, однако не стоит забывать, что риски по такой сделке очень высоки. Только правильно составленный и проверенный ДДУ сможет обезопасить покупателя от совершения невыгодной покупки и позволит отстоять свое право в судебной инстанции.

Источники


  1. Мархгейм, М. В. Правоведение / М.В. Мархгейм, М.Б. Смоленский, Е.Е. Тонков. — М.: Феникс, 2009. — 416 c.

  2. Картрайт, Г. Обвиняется в убийстве. История судебных процессов над Калленом Дэвисом / Г. Картрайт. — М.: Прогресс, 2017. — 384 c.

  3. Десницкий, С. Е. Слово о прямом и ближайшем способе к научению юриспруденции. Юридическое рассуждение о вещах священных, святых и принятых в благочестие, с показанием прав, какими оные у разных народов защищаются… и др. / С.Е. Десницкий. — Москва: Гостехиздат, 2016. — 193 c.
  4. Жилина, Е. А. Юридическая служба предприятия: cоздание и управление / Е.А. Жилина. — М.: КноРус, 2010. — 168 c.
  5. Прыкин, Б.В. Компактэкономика. Курс лекций; М.: Academia, 2011. — 500 c.
Нюансы, которые необходимо знать о договоре долевого участия в строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here