Каковы риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Самое важное по теме: "Каковы риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?

Оформление незаконной перепланировки квартиры — достаточно сложное мероприятие, так что рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки или продажи собственности. Главное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была произведена покупка помещения с незаконной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался реализацией.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку в установленный срок и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане, согласно предписанию. При определенных условиях возможно узаконить перепланировку «задним числом», либо как планируемую.

ДЕЙСТВИЯ В СЛУЧАЕ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Конечно, для того, чтобы не остаться обманутым, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать проблем в будущем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым, а также работы по изменению несущих конструкций. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом» или как планируемую.

Почему так? Дело в том, что при оформлении перепланировки с затрагиванием несущих стен квартиру посещает инженер автора проекта дома с целью оценки состояния несущих конструкций и составления технического заключения.

Если при перепланировке помещения был устроен проем в несущей стене, очевидно, что тогда согласовать эту перепланировку как планируемую не получится и собственник будет отвечать за незаконные действия предыдущего жильца как положено: получит штраф, предписание, БТИ в красных линиях.

ЗАПРЕЩЕННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос мокрых помещений на жилые зоны, демонтаж несущих перегородок, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа.

Непозволительно объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения.

Если в перепланировке присутствовали такие мероприятия, собственнику не удастся их согласовать и его обязуют провести перепланировку, возвращающую все на место, а это может стоить больших денег.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ОФИЦИАЛЬНО

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться проблемы с банком.

Большинство организаций отказываются от таких сделок по причине того, что согласно жилищному кодексу если собственник не согласует незаконную перепланировку, исполнительные органы имеют право изъять площадь в судебном порядке.

Когда покупателю все-таки удается получить от банка добро на покупку, тот подписывается под обязательством провести оформление перепланировки в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года.

[2]

Это очень неудобно, так как может обнаружиться, что перепланировка имеет недопустимые мероприятия. Тогда проведение обратной перепланировки и ее оформление может потребовать больше времени и денежных трат.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Что касается людей, задумавших продать свое недвижимое имущество, то на деле легальная продажа квартиры с незаконной перепланировкой по цене обыкновенной практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры продают со значительными уступками в цене, так что лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки перед продажей, а еще лучше непосредственно до проведения мероприятий. Более того, продажа квартиры с согласованной перепланировкой очевидно выгодна, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

Каковы риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Чтобы нивелировать риски при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, дисконт к цене такой квартиры должен, как минимум, превышать расходы на возможные работы по приведению квартиры в исходное состояние

Часто перепланировки действительно улучшают качество и потребительские свойства жилых помещений. Если бы это было не так, в затратах на перепланировку не было бы никакого смысла. Однако, перепланировка в МКД может легко нарушить нормы и правила эксплуатации дома, причинить ущерб соседям, а то и создать опасность для жильцов всего МКД. Поэтому власти неодобрительно смотрят на перепланировки, но ресурсов их отследить у них в данный момент нет.

Незаконный архитектор должен действительно крупно насолить своим соседям, чтобы они начали жаловаться на него в жилинспекцию, которая в свою очередь имеет право доступа в подозрительную квартиру по судебному решению. В 2018 г. срок получения такого решения был сокращен до 10 дней.

Таким образом на рынке экспонируется довольно много квартир с незаконной перепланировкой. При этом, продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

Чего следует опасаться при сделках с такими квартирами?

Как отмечают эксперты, рисков признания сделки недействительной по основанию незаконной перепланировки практически нет, зато проблемы с наличием в квартире будущего владельца незаконной перепланировки переходят полностью к нему.

Начать с того, что если перепланировка не зафиксирована в экспликации, то у нового собственника при возникновении в будущем проблем с жилинспекцией практически нет аргументов, чтобы доказать, что незаконную перепланировку произвел не он.

Основной риск состоит в том, что если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры выдадут предписание о приведении квартиры в исходное состояние, а также наложат штраф, хотя и небольшой (до 2,5 тыс. руб) по сравнению со стоимостью антиперепланировки.

Читайте так же:  Завещательный отказ и завещательное возложение, что это

Вторая неприятность состоит в том, что такую квартиру в разы труднее продать. Связано это с тем, что даже если покупатель и готов закрыть глаза на свои будущие риски, он все равно не сможет купить ее по ипотеке, а на сегодняшнем рынке более половины покупателей — ипотечные. Банки очень строго следят за ликвидностью приобретаемых в залог квартир и, в отличие от жилинспекций тщательно проверяют соответствие реальной планировки квартиры той, что находится в базе данных Росреестра. Соответственно, даже не ипотечные покупатели будут по возможности избегать приобретения такой квартиры, чтобы впоследствии не столкнуться с трудностями при ее продаже.

Кроме того, попытка узаконить перепланировку — довольно рискованное мероприятие. Ведь если будет получен отказ, квартиру опять-таки придется восстанавливать в доперестроечном виде и не когда-нибудь, а прямо сейчас.

Существуют и более серьезные риски, если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние. Суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

Т.о. дисконт к цене такой квартиры должен, как минимум, превышать расходы на возможные работы по приведению квартиры в исходное состояние, чтобы покупка такой квартиры могла быть рентабельна

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры?

Достаточно часто владельцы квартир хотят изменить текущую планировку, но стараются избежать дополнительных трат и бюрократии. По этой причине они решают игнорировать законодательные нормы и не согласовывают ремонтные работы. В будущем неузаконенная перепланировка квартиры способна принести большие проблемы для собственника. Далее в статье рассмотрим особенности изменений в жилье без согласования, последствия при купле-продаже имущества и другие нюансы такой ситуации.

Содержание статьи:

Особенности незаконного перепланирования и штрафы

Неузаконенный вариант перепланировки – это различные виды работ по преобразование жилой территории без документального разрешения. Однако согласование не требуется в случае косметического ремонта любого рода, замены отделочных материалов и тому подобного. Незаконными преобразованиями считаются следующие:

  • изменения, которые требуют согласия специальной Жилищной комиссии;
  • виды ремонтных преобразований, которые запрещаются по закону (например, частичное преобразование несущих стен).

В первой ситуации неузаконенную перепланировку квартиры возможно оформить без особых последствий. В другом случае владельца жилья может ожидать административное наказание в форме штрафа, а также траты на возвращение жилью изначального вида.

Внимание! Последствия для владельца квартиры с неузаконенной перепланировкой также наступают при покупке или получении имущества по наследству.

Во время оформления права владения недвижимостью технический паспорт не относится к обязательному перечню документов. По этой причине будущий владелец может не узнать о проведении существенных преобразований внутри квартиры.

За несанкционированные изменения в 2019 году предполагаются штрафы:

  • для имущества в многоквартирных сооружениях – до 2500 рублей;
  • для лиц, изменивших жилье другого вида без согласования – до 1500 рублей (при обнаружении первого нарушения допустимо предупреждение).

Данные штрафы нельзя назвать большими, однако вместе с ними контролирующая служба обязует собственника вернуть начальный вид квартиры (незаконные преобразования, которые не соответствуют техническим стандартам). Демонтаж изменений принесет большие финансовые траты со стороны владельца.

Купля-продажа квартиры

Многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Теоретически подобный вариант вполне возможен, но следует знать о переносе ответственности на другое лицо. Потенциальные покупатели часто готовятся к сделке, изучают особенности имущества и с небольшой охотой согласятся купить квартиру с неузаконенной перепланировкой.

По этой причине ключевые трудности во время продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой подразумевают поиск заинтересованного гражданина, который готов купить «проблемную» недвижимость.

Внимание! Некоторые покупатели, наоборот, нацелены на приобретение имущества с юридическими проблемами, поскольку надеются на существенное понижение цены (около 30% по сравнению со средней стоимостью на рынке).

Каковы риски при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой? Такая сделка грозит новому владельцу существенными затратами. Именно он в роли собственника должен пройти всю разрешительную процедуру со штрафами и бюрократическими нюансами. Если такое решение является осознанным, то стоит перестраховаться и пригласить опытного специалиста для осмотра жилья.

Как поступить, если вам обманным образом продали квартиру с неузаконенной перепланировкой? В подобной ситуации стоит обращаться в суд и требовать компенсации от бывшего владельца за все расходы, которые были связаны с оформлением новой планировки жилья.

Квартира в ипотеке

Договоры большинства банков включают тотальный запрет на изменение планировки жилья. Если собственник в квартире с ипотекой провел неузаконенную перепланировку без одобрения второй стороны – стоит готовиться к неприятным последствиям. Возможные варианты:

  • специальный сотрудник банка может без предупреждения посетить квартиру для проверки технического состояния (наличия перепланировок и т. п.). При этом владелец не может препятствовать осмотру, поскольку данный пункт прописан в кредитном договоре;
  • практика ремонтных работ, которые не согласованы в законном порядке, может спровоцировать отказ страховой организации на сотрудничество. Отсутствие подобной страховки считается весомым основанием для прекращения ипотечного договора по инициативе кредитора (банка);
  • реакция банка может быть разной: от принуждения к согласованию изменений в предусмотренном законом порядке до немедленного расторжения договора с оплатой неустойки. А также банк в обязательном порядке уведомит Жилищную инспекцию про обнаруженные нарушения.

Проведение несанкционированных изменений в квартире с ипотекой является наиболее рискованным вариантом. В подавляющем большинстве случаев попытки владельцев договориться с банком остаются безуспешными и ведут к расторжению договора об ипотеке.

Если вы решились на приобретение квартиры с неоформленной перепланировкой – стоит оценить объемы выполненных работ, наличие изменений в несущих конструкциях и т. д. Если последние перестройки отсутствуют, то вы имеете право на согласование перепланировки в качестве планируемой.

При комплексном оформлении изменений по планировке с участием несущих стен на место выезжает специальный инженер для оценки состояния конструкций и вынесения особого заключения.

Например, если перепланировка включает проем в несущей стене – согласовать такой вариант не получится. В этом случае новый собственник будет в ответе за незаконные операции, проведенные предыдущими жильцами (будет наложен штраф и т.д.).

Изначально незаконная перепланировка кажется владельцам квартиры наиболее оптимальным и не затратным вариантом. На практике у собственника может возникнуть ряд проблем при сделках купли-продажи имущества. Наиболее сложный вариант – квартира в ипотеке, поскольку из-за перепланировки банк имеет право расторгнуть общий кредитный договор, и, как показывает практика, именно так обычно и происходит.

Читайте так же:  Нюансы оплаты налога на имущество несовершеннолетними детьми

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: 4 основных варианта

С неузаконенной перепланировкой можно в своей квартире жить годами, до момента, пока вы не пожелаете ее продать. Узаконивание перепланировки занимает от 2 месяцев и стоит несколько тысяч рублей. А неузаконенные изменения в жилище чреваты проблемами с поиском покупателя и составлением договора. Но продать квартиру с капитальными трансформациями все-таки можно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Итак, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой и как это сделать?

Перепланировки, незаконные «по умолчанию»

Некоторые изменения не допускаются законом ввиду их негативного влияния на благоустройство остальных квартир. К таким относятся:

  1. Демонтаж капитальных стен.
  2. Объединение лоджии или балкона с кухней или жилой комнатой.
  3. Объединение комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой.
  4. Капитальные ремонтные работы, включающие изменения в электрическом, газовом или сантехническом оборудовании, обслуживающем весь дом.
  5. Оборудование «теплого пола» с подключением к общей сети элекропитания.
  6. Работы по перепланировке с критическим изменением веса межэтажной плиты перекрытия.
  7. Объединение санузлов с жилыми комнатами и менять общую площадь квартиры.
  8. Ремонтные работы на мансардном этаже с изменениями кровли и эксплуатацией чердака, который считается общей собственностью всех жильцов. Однако допускаются подобные действия при условии предварительного согласования со всеми соседями в доме.

Это те случаи, при которых узаконивание почти невозможно, что может стать серьезным препятствием в процессе продажи. Иногда риэлторы умалчивают факт наличия перепланировки и квартира продается. Все дальнейшие тяжбы с этим объектом возлагаются на покупателя.

Как узаконить перепланировку квартиры? Пошаговая инструкция тут.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: основные варианты

При несложных изменениях останется только внести некоторые правки в технический паспорт жилья. С перепланировкой не возникнет проблем, если она была сделана в целях обоснованного улучшения жилищных условий.

Это такие работы, как:

  • Расширение жилплощади за счет коридора или вспомогательной конструкции (антресоли, кладовки).
  • Перенос дверного проема на некапитальную стену.
  • Снос подоконной части к балкону с целью монтажа раздвижных дверей (без выноса радиатора отопления на балкон).
  • Объединение помещения или продел проема без затрагивания несущих стен.

Основные варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Узаконить через суд задним числом

При согласии покупателя, узаконивание перепланировки перед продажей можно не делать. Договор купли-продажи может быть составлен и так. Если при подготовке бумаг возникла необходимость пригласить представителя органов БТИ, то последние имеют право поставить в договоре штамп, обязывающий заняться узакониванием уже нового владельца.

Покупатель же имеет право обратиться в суд, чтобы оформить изменения в квартире задним числом. Если речь о разрешенных трансформациях, то решение принимается по упрощенной схеме, иногда менее чем за месяц. В среднем в 2015 году процедура стоит от 10-15 тыс. и занимает до 6-8 месяцев (если были затронуты капитальные конструкции).

Обращению в суд предшествует подача документов в гос. органы на уровне МВК. Иск подается после их отказа. Подать запрос в обход этих структур не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются — читайте в этой статье.

Сделать 10% скидку

Если перепланировка эксклюзивная и удобная, то квартира продается даже по завышенной цене. Другое дело с проблемными документами: люди боятся покупать квартиры с самовольной планировкой.

Здесь риэлторы обычно предлагают владельцам сделать 10% скидку, чтобы покрыть расходы покупателя на оформление нового техпаспорта. Дальше заключение договора купли-продажи проходит по стандартной схеме.

Вернуть, как было

В самых сложных случаях при продаже жилья БТИ может потребовать вернуть обстановку внутри квартиры в изначальное состояние. Подобное решение выносится относительно категорически неприемлемых изменений, приносящих вред другим квартирам дома.

Продажа и покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Как купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Банки начали снисходительно относиться к недвижимости с самовольной перепланировкой. Особенно если в дальнейшем нет препятствия для ее законного оформления. В таком случае договор с покупателем заключается в стандартном режиме, но кредитодатель обязывает заемщика оформить все бумаги по перепланировке в течение 6 месяцев со дня покупки.

Перед покупкой объект осматривает аккредитованный оценщик от банка. Если преобразования жилплощади нерадикальные, специалист одобряет прием жилья в качестве залога по ипотеке.

Обязательная документация для перепланировки

  • Свидетельство права собственности (договор наследования, приватизации, купли-продажи).
  • Справка из домовой книги с перечнем всех прописанных жильцов.
  • Согласие всех совершеннолетних, кто прописан на жилплощади. Оно обязательно заверяется в ТСЖ.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: судебные прецеденты

Допустим, что вы решили объединить туалет и ванную, несколько задевая сантехнический шкаф. Снос не несущей стены в пределах санузла допускается.

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой. Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид.

На этот счет есть в законе приписка, позволяющая новому собственнику вернуть жилье продавцу и отсудить заплаченные средства за вычетом судебных издержек. Суд на стороне покупателя, особенно этот нюанс обнаружился постфактум.

Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор. После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

  1. Можно продать квартиру с любой планировкой, узаконенной или нет. Главное, согласовать этот нюанс с покупателем.
  2. Если перепланировка качественная, нестандартная и узаконенная, жилье можно продать дороже на 10-15% от среднерыночной стоимости.
  3. В 20% случаев квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются даже без осмотра представителями БТИ. При таком раскладе сложности могут всплыть только в попытке перепродать недвижимость.
  4. 4.В случае незаконной перепланировки, которую практически невозможно узаконить самостоятельно, можно обращаться в специализированные конторы. Это стоит денег, но шансов на благополучный исход дела больше.
  5. Если квартира продана, то все проблемы с узакониванием перепланировки ложатся на покупателя. До момента, пока новый владелец не решит доказать в суде, что изначально не был уведомлен в незаконности трансформаций в квартире.
  6. В 2015 году штраф за неузаконенную и незаконную перепланировку составляет от 3000 руб.

В свете того, что банки начали давать ипотеку на квартиры с «осложнениями», а закон старается защитить будущих владельцев от возможных проволочек с такой недвижимостью, при продаже жилья разумнее действовать в законном поле. Для сторон сделки купли-продажи это единственный взаимовыгодный подход.

Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, вы можете прочесть здесь.

Читайте так же:  Наследственное право

Покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: на что необходимо обратить внимание и какие документы нужны? Смотрите следующее видео:

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры всегда была непростым мероприятием. Однако всем хочется провести сделку без лишней бумажной волокиты, как можно быстрее и, разумеется, с наибольшей для себя выгодой. Но самовольная перепланировка, выполненная вами, либо прежними хозяевами, может создать трудности в оформлении и уменьшить выгоду продавца.

Казалось бы, чем здесь может помешать просторная гостиная, которую вы получили в результате объединения кухни с комнатой? Эта планировка помещений наоборот должна быть весомым аргументом для покупателей! Но на деле продажа квартиры с незаконной перепланировкой имеет ряд юридических особенностей.

Во-первых, квартира должна быть юридически чистой. В то же время, самовольная перепланировка является обременением, а продажа квартиры с незаконной перепланировкой — дело не из приятных.

Что это означает для собственника и для покупателя? Первым делом, если вы являетесь собственником квартиры, которую хотите продать, то вам следует удостовериться в соответствии имеющейся планировки квартиры поэтажному плану БТИ. Для покупателя отсутствие красных линий на поэтажном плане говорит о том, что в дальнейшем, после оформления покупки, у него не будет проблем с соседями, с Мосжилинспекцией и управляющей компанией.

Во-вторых, если в вашей квартире все-таки была произведена самовольная перепланировка, а на поэтажном плане обозначены красные линии, то наилучшим выходом из этой ситуации будет узаконивание перепланировки «задним числом» в соответствии с действующим законодательством. В данное время узаконить перепланировку постфактум можно при помощи разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. (Данный документ вы можете заказать в нашей организации, у нас есть все необходимые допуски СРО на разработку проектной документации).

Опыт риелторов показывает, что при продаже квартиры с незаконной перепланировкой, она теряет до 20 % в своей стоимости, а узаконенная перепланировка прибавляет к цене недвижимости примерно столько же. Кажется, что для собственника такие аргументы должны быть весомым доводом в пользу своевременного согласования всех преобразований.

Но если работы уже выполнены, и вам предстоит продажа квартиры с незаконной перепланировкой, какие документы потребуются для ее утверждения? И сколько времени займет этот процесс, а также какова будет стоимость согласования выполненных работ?

Для начала вам потребуется получить в БТИ поэтажный план до перепланировки с экспликацией. Кроме того, как говорилось выше, должно быть обязательно разработано техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Важный нюанс: Оно заказывается только у автора проекта дома (при затрагивании несущих конструкций) или в любом проектном бюро с допуском СРО (если несущие конструкции не затрагиваются).

Сроки согласования ранее выполненной перепланировки зависят от ее сложности.

  • При простой перепланировке, если не затронуты несущие перегородки или проведена простая перестановка сантехнического оборудования ждать придется 1-2 месяцев.
  • При более сложной, например демонтаж подоконных блоков, расширение ванной и санузла — 2-4 месяца
  • Если же затронуты несущие конструкции, тогда срок согласования может достигать 4-6 месяцев.

Стоимость согласования перепланировки зависит от многих факторов, и может серьезно варьироваться. К стоимости получения разрешительных документов прибавьте и выплату обязательного административного штрафа, хотя для жилых помещений он не такой большой (2500 рублей). Но может накладываться неоднократно.

Узаконить перепланировку «задним числом» возможно только в том случае, если работы были выполнены без нарушения ППМ 508, а также различных строительных и санитарных норм и правил. Но даже с учетом мягкости жилищного законодательства, опыт тех, кто уже сталкивался с согласованием уже выполненной без разрешения перепланировки, говорит о том, что согласовывать работы проще и легче до того, как они начнутся.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой: в чем риски и куда общаться, чтобы узаконить?

Квартиры с измененной планировкой обладают повышенной комфортностью за счёт более рационального зонирования пространства.

Такое жильё «с изюминкой» более привлекательно для покупателя.

Но на деле приобретение такой жилплощади может доставить некоторые проблемы её новому обладателю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Чем рискует покупатель?

Множество квартир вторичного рынка, выставленных на продажу, когда-то были перепланированы их владельцами для повышения комфортности внутреннего пространства.

[1]

Законом такие преобразования собственникам разрешены, но только в том случае, если они согласованы с контролирующими органами (ст.25-26 ЖК РФ).

Что делать, если при покупке выявлена незаконное изменение планировки? Покупая такое жилье, важно выяснить, узаконены ли преобразования и отражены ли они в поэтажном плане и техпаспорте.

Если продавец перепланировал всё самовольно, то в документах фактически значится другая квартира, и после её приобретения при оформлении у вас возникнут проблемы.

Если уже купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать? Хуже всего, если вы купили её, не обратив внимания на неточности в документах, а затем решили её продать. В этот момент и могут начаться неприятности.

В результате новый владелец не только обязан будет заплатить штраф, оформить необходимые разрешения за свой счёт (ст. 7.21 КОАП), но и в случае недопустимых изменений его обяжут вернуть жилому помещению первоначальный вид и устранить все запрещённые переустройства (статья 29 ЖК РФ).

Читайте так же:  Как получить деньги по завещательному распоряжению

Стоит ли брать?

Каковы риски при приобретении жилья с измененной и неузаконенной планировкой? Не опасно ли совершать такую покупку в ипотеку?

Принимая решение о покупке такой квартиры прежде всего изучите документы и проверьте соответствие поэтажного плана реальной организации пространства внутри.

Кроме того, продавец должен показать пакет документов, который отражает легализацию всех внесённых изменений, в который входят:

  • проект новой планировки;
  • заключения Роспотребнадзора, МЧС, Пожарного надзора и др.;
  • разрешение от Жилинспекции;
  • акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

Если все эти бумаги у продавца в наличии, можете быть спокойны и смело оформлять сделку.

При этом существуют виды переустройства, согласование которых не требуется по закону. К ним относятся следующие виды изменений:

  1. Ликвидация встроенных шкафов и устройство на их месте ниш.
  2. Остекление лоджий, балконов, если на них не вынесены батареи.
  3. Перенос газовых плит или сантехнического оборудования внутри одного помещения.
  4. Объединение санузла путём сноса внутренних перегородок.

Такие виды изменений считаются несущественными, поскольку планировка жилья после них не изменяется.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать перепланировку лоджии, балкона, кухни или санузла.

Как узаконить имеющуюся переделку?

Если сделано незаконное изменение планировки квартиры, куда обращаться при покупке?

Если всё-таки вы решили купить жилье с самовольно измененной планировкой, то договориться с продавцом можно на два варианта развития событий:

  1. Продавец снижает цену на 10-15 %, и вы самостоятельно узакониваете сделанную им переделку. По закону это допустимо сделать и после сделанных изменений(ст. 29 ЖК). Снижение цены в этом случае является обязательным условием, так как потребуется затратить значительные средства на оформление всех документов.
  2. Продавец самостоятельно проводит процесс узаконивания, и только после получения им нужных бумаг вы оформляете сделку. При таком варианте ваш переезд в новую собственность отложится на 30-45 дней, поскольку именно в течение этого времени проводится процедура оформления.

От какого жилья нужно отказаться?

В соответствии с действующими государственными нормативами (СНиП) недопустимыми являются следующие виды переустройства:

  • расширение санузла за счёт территории коридора или жилых комнат;
  • утепление балкона за счёт переноса на него радиаторов отопления или устройства тёплого пола путём присоединения к домовым коммуникациям;
  • снос подоконного блока и расширение проёма путём сноса несущих перегородок при объединении балкона или лоджии с пространством жилого помещения. А также срезание балконного порожка при подобном объединении;
  • снос несущих стен или устройство в них арок или ниш;
  • объединение кухни, оборудованной газовой плитой, с комнатами;
  • расширение площади лоджии при помощи выносных конструкций (это также запрещено и для балконов).

Особенную бдительность покупателю стоит проявить при покупке жилья в старом фонде, поскольку там недопустимые переделки встречаются очень часто. Такая покупка доставит массу непреодолимых проблем.

Узнайте из наших статей, с чего начать оформление, как и где заказать проект и получить разрешение на перепланировку.

Преодолеваем бумажные барьеры

Оформить допустимые виды перепланировки вполне возможно «задним числом». Регламент этой процедуры законодательно закреплён статьёй 29 ЖК.

При покупке жилья в долевую собственность заявление на перепланировку должны написать все владельцы.

Чтобы узаконить измененную планировку в купленной недвижимости нужно пройти следующие этапы:

К заявлению следует приложить все заключения инстанций, Проект, договор с проектной организацией, правоустанавливающие документы, техническое заключение.

  • Получив разрешение, вновь обратитесь в БТИ для составления нового поэтажного плана.
  • Последним этапом является получение нового Свидетельства о собственности и кадастрового паспорта квартиры в Росреестре.
  • Когда нужно обращаться в суд?

    После сделки, возможно, придётся обращаться в суд для решения возникших проблем. Подавать иск придётся в двух случаях:

    если администрация отказала в узаконивании произведённого продавцами переустройства. Суд назначит строительно-техническую экспертизу, после проведения которой есть шанс получить разрешение узаконить произведённые изменения. Положительное решение суда можно получить только в том случае, если произведённые изменения являются разрешёнными;

  • если обнаружили, что была проведена недопустимая переделка, вы вправе потребовать расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств.
  • Стоимость и сроки согласования

    Сумма, которая понадобится для оформления всех необходимых документов, зависит от расценок организаций, в которых будете заказывать проект и получать разрешения. Можно назвать только примерную цену различных документов:

    • проект – от 20 тысяч рублей;
    • поэтажный план – от 5 тысяч рублей;
    • госпошлина за тех. план – от 1200 рублей;
    • исковое заявление — 300 рублей;
    • кадастровый паспорт – 200 рублей.

    Кроме того возможно придётся оплатить разрешения отдельных инстанций по их требованию.

    Всю процедуру согласования, включая изготовление проекта, можно провести за 30-45 дней.

    На подготовку решения администрации даются сроки в 30 дней, такое же время займёт подготовка к судебному заседанию после подачи иска.

    Тщательно проверяйте все документы и решайте все вопросы до подписания договора покупки. Только в этом случае сможете избежать дальнейших проблем с приобретённой недвижимостью.

    О рисках и ответственности расскажут в этом видео:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    +7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

    Как продать квартиру с незаконной перепланировкой? Нужно ли узаконить изменения перед сделкой?

    Решаясь на перестройку жилища, собственники часто не задумываются о том, что когда-нибудь возникнет необходимость его продажи.

    Поэтому проводят все конструктивные перемены без всякого согласования с необходимыми инстанциями, ошибочно полагая, что с личной жилплощадью можно делать всё, что только захочется.

    Можно ли продать жилье с незаконной перестройкой? В результате при продаже могут возникнуть серьёзные проблемы.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

    Законная и незаконная

    Как продать квартиру с незаконным переустройством? Нужно ли узаконивать произведенные работы при продаже?

    В соответствии со статьями 25 —26 ЖК РФ любые перемены внутреннего плана должны проводиться после согласования с Жилинспекцией.

    Именно в этих статьях содержатся нормы и правила оформления документации и перечисляются допустимые и недопустимые перемены.

    Читайте так же:  Как написать заявление на выписку из квартиры - образец

    На основе федерального закона приняты дополнительные региональные постановления, описывающие варианты переустройства жилплощади.

    Переустройство, проведённое по этим правилам и оформленное должным образом, считается законным. Продать жилплощадь с официально согласованными изменениями можно без всяких проблем, поскольку все изменения по сравнению с первоначальным планом отражены в документах.

    Можно ли продать переустроенную квартиру? Проблемы при продаже возникнут, если процедура является самовольной и документов и разрешения на неё никто не давал. Получается, что в документах значится одна жилплощадь, а по факту план её совершенно другой.

    Продавать жилье с неузаконенным переустройством нельзя.

    Даже если покупатели не сразу поймут, что документы не соответствую реальному плану, впоследствии они могут потребовать расторжения договора в связи с этим обстоятельством.

    Суд удовлетворит иск, поскольку введение покупателя в заблуждение считается нарушением закона.

    Кроме того, владельца обяжут возместить несостоявшимся покупателям расходы на переезд и моральный вред.

    Несогласованная переделка считается административным нарушением и наказывается штрафом, а также обязательством возвращения первоначального вида КОАП ст. 7.п.21).

    О том, как согласовать перепланировку в ипотечной жилплощади, рассказано в нашей статье.

    Способы продажи

    Можно ли продать жилье без узаконивания проведенных работ? Как продать такое жилье без разрешения? Для продажи в этом случае существует два способа:

    Составить договор с покупателями

    Оговорив данный момент с потенциальными покупателями, можно включить пункт о необходимости оформления перемен после перехода прав собственности.

    Покупатель в этом случае берёт на себя проведение процедуры узаконивания, а также все расходы по их оплате.

    Такой вариант сразу удешевит вашу жилплощадь процентов на 10-20. Поэтому, прежде чем принимать решение, просчитайте все расходы на оформление и оцените разницу.

    Такой вариант продажи, скорее всего, будет невозможен, если покупатели оформляют ипотеку. Банк вряд ли согласится выдать кредит на покупку проблемного жилья.

    Оформить ранее выполненную переделку

    Регламент подобного оформления незаконного переустройства содержится в статьях 25-29 ЖК. Процедура узаконивания самовольной планировки состоит из следующих этапов:

    1. Обращение в БТИ поэтажного плана и техпаспорта. На них нужно нанести линии, демонстрирующие внесённые вами правки.
    2. С планом обратитесь в архитектурно-строительный отдел города с заявлением на разрешение.
    3. Если правки внесены незначительные, далее нужно составить эскиз.

    Ускорить процесс при условии проведённых грандиозных изменений поможет обращение к специалистам по согласованию.

    Часто такие услуги предоставляют проектные организации, поэтому можно одновременно заказать проект и его согласование в одной и той же фирме.

    О том, как согласовать переуйстройство лоджии, балкона, кухни или санузла, узнайте на нашем сайте.

    Изменения, не требующие согласования

    Существует ряд изменений, которые по закону не считаются переустройством и не требуют согласования. К ним относятся следующие виды перекраивания:

    • демонтаж встроенной мебели;
    • сдвиг технического оборудования в пределах одного помещения;
    • остекление балконов и лоджий в пределах первоначального их размера;
    • совмещение санузла путём сноса перегородки, являющейся ненесущей стеной.

    Такое переустройство при некоторых обстоятельствах можно узаконить по упрощённому варианту на основе составления эскиза.

    Объединение двух комнат путём сноса перегородок и балкона или лоджии с жилым пространством считается перепланировкой и требует соответствующего оформления.

    О том, с чего начать оформление перепланировки, где и как заказать проект и получить разрешение на такие работы, читайте в наших статьях.

    [3]

    Что нельзя узаконить?

    Трудности в продаже могут быть связаны с тем, что по закону существуют недопустимые изменения.

    Если при перестройке пространства были нарушены какие-либо существующие законодательные нормы, узаконить их, а, следовательно, и продать такую жилплощадь будет невозможно.

    Единственным выходом в этой ситуации будет решение вернуть квартире первоначальный вид.

    Недопустимыми изменениями считаются:

    • утепление застеклённого балкона путём переноса в него батарей или монтажа тёплого пола с использованием системы отопления или водоснабжения дома;
    • монтаж каминов в панельных домах;
    • перенос санузла или кухни в пространство над или под жилыми помещениями;
    • снос перегородки между комнатой и кухней, оборудованной газовой плитой;
    • снос несущих стен между комнатами и при выходе на балкон или лоджию;
    • оборудование в несущих стенах арок или ниш;
    • дмонтаж газовых стояков, вентиляционных шахт;
    • остекление лоджий или балконов, оборудованных пожарными лестницами;
    • снос подоконного блока при объединении балкона с кухней или комнатой.

    Разрешено ли продавать жилплощадь с неузаконенными переделками? Возможность продажи перекроенной квартиры всё-таки существует. Чтобы продать жилье с неузаконенным переустройством без проблем, следует предпринять следующие шаги:

    1. Снизить цену процентов на 10. Это привлечёт покупателей с которыми можно заключить соглашение о самостоятельном решении проблемы.
    2. Если перепланировка не узаконена, сразу отказывайте покупателям, планирующим оформить ипотеку.

    Кстати, этот вариант, по отзывам, выгоднее, чем снижение цены за квартиру.

    Продажа квартиры с перепланировкой возможна, если учесть все нюансы оформления сделки.

    Для того чтобы быстро и выгодно для себя решить все проблемы при осуществлении сделки, целесообразнее обратиться за помощью к опытным юристам.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    +7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

    Источники


    1. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 644 c.

    2. Фаградянц, И. Немецко — русский словарь — справочник. Переписка с официальными лицами и учреждениями: структура письма, образцы обращений, примеры писем; М.: ЭТС & Polyglossum, 2011. — 208 c.

    3. Пиголкин, Ю.И. Атлас по судебной медицине / Ю.И. Пиголкин. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2015. — 726 c.
    4. Романовский, Г.Б. Гносеология права на жизнь; СПб: Юридический центр, 2013. — 370 c.
    5. Еникеев, М.И. Основы общей и юридической психологии / М.И. Еникеев. — М.: ЮРИСТЪ, 1996. — 631 c.
    Каковы риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here