Каковы отличия для участников сделки при заключении договоров в простой письменной или нотариально з

Самое важное по теме: "Каковы отличия для участников сделки при заключении договоров в простой письменной или нотариально з" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Содержание

  • Каковы отличия для участников сделки при заключении договоров в простой письменной или нотариально заверенной форме?

    Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
    • Сделки подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

    Согласно п. 2 статьи 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно:

    1. в случаях, указанных в законе;
    2. в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

    Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении, хотя по закону оно и не требовалось. На практике это происходит чаще всего при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон (или одной из стороны). Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.

    Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то напомним, что последствием несоблюдения нотариальной формы, будет являться ничтожность совершенной сделки, то есть отсутствие правовых последствий ее заключения.

    Итак, законом установлена обязательность нотариального удостоверения для следующих видов сделок:

    Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

    Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.

    Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Нотариальная форма договора залога предусмотрена п. 2 ст. 22 закона N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», где указано, что «договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению».

    Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ).

    Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

    Перевод долга. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 ГК РФ (п. 4 ст. 391 ГК РФ).

    Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

    Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 1124 ГК РФ). Составление завещания в простой письменной форме допускается только в виде исключения в случаях, предусмотренных статьей 1129 настоящего Кодекса (ст. 1124 ГК РФ).

    Наследственный договор должен быть подписан каждой из сторон наследственного договора и подлежит нотариальному удостоверению (п. 7 статьи 1140.1 ГК РФ).

    Согласие супруга. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

    Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ).

    Соглашение об уплате алиментов заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 100 СК РФ).

    Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона) (ст. 42 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.07.2017).

    Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.07.2017).

    Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 11 ст. 21 закона N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

    Договор инвестиционного товарищества, включающий в себя политику ведения общих дел (инвестиционную декларацию), все вносимые в него изменения (за исключением установленного частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона случая), дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом подлежат нотариальному удостоверению по месту нахождения уполномоченного управляющего товарища (п. 1 ст. 8 закона N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

    Читайте так же:  Иск о восстановлении срока для принятия наследства образец заявления

    Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения подлежат обязательному нотариальному удостоверению и хранению у нотариуса по месту нахождения партнерства и вступают в силу для участников соглашения об управлении партнерством и третьих лиц с момента такого удостоверения. Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения не подлежат государственной регистрации, и сведения о нем и о содержащихся в нем положениях не вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (п. 2 ст. 6 закона N 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

    Сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства, в том числе предусматривающая обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства, должна быть совершена в нотариальной форме (п. 3 ст. 12 закона N 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

    Каковы отличия для участников сделки при заключении договоров в простой письменной или нотариально заверенной форме?

    Подскажите, какие риски я беру на себя при заключении договора в простой рукописной форме?

    Выбор «удостоверять — не удостоверять», перед которым стоят участники сделки, имеет важное значение.

    На данный момент в законодательстве отсутствует требование о нотариальном удостоверении большинства сделок с недвижимостью. Сделки купли-продажи, дарения квартир, нежилых помещений, машиномест, договоры долевого участия, договоры уступки и многие другие договоры распоряжения объектами недвижимости – могут быть заключены в простой письменной форме.

    В то же время, граждане могут обращаться и к нотариусам для удостоверения данных сделок. Нотариусы удостоверяют сделки, наложение запретов, осуществление иных действий, подтверждающих и защищающих права. Установленный Основами законодательства Российской Федерации о нотариате 1993 г. порядок совершения нотариальных действий дополнительно гарантирует обратившимся гражданам соблюдение их прав и законных интересов.

    Какие достоинства нотариального оформления сделки с недвижимостью? Какие полномочия у нотариуса и какими действиями он обеспечивает повышенную надёжность сделки с недвижимостью? Для проверки сделки на соответствие закону нотариус осуществляет комплекс следующих действий: установление личности, проверка право- и дееспособности сторон, проверка полномочий представителя, принадлежности отчуждаемого имущества, отсутствия противоречий требованиям действующего законодательства (ст. 42, 43, 45, 54 Основ законодательства о нотариате), а также гарантии возмещения ущерба. Мы видим, что нотариальное удостоверение сделки является действенной формой защиты прав граждан, обращающихся к нотариусу как к квалифицированному юристу. Следует подчеркнуть, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также другие сделки по желанию сторон. Следовательно, обращение к нотариусу — это право граждан и организаций, но не обязанность, которая вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов становится все более обременительной.

    В целях экономии средств, граждане могут, не обращаясь к услугам нотариусов самостоятельно подготовить тексты договоров, либо обратиться за квалифицированной помощью к профессионалам (к юристам, адвокатам). Такие варианты значительно сэкономят денежные средства граждан. Если сделка будет оформлена в письменной форме, с соблюдением всех требований закона, то Росреестр обязан будет провести регистрацию сделки с недвижимостью независимо от того, заключена она в простой письменной или нотариальной форме. Договор должен соответствовать требованиям законодательства, и к нему должны быть приложены необходимые документы.

    Гражданам и организациям в большинстве случаев действующим законодательством предоставлено право самостоятельно решать, обращаться ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от цены отчуждаемой недвижимости либо заключать договоры в простой письменной форме. Заключение договоров в простой письменной форме избавляет граждан от желания занизить цену недвижимости с целью «сэкономить» на уплате нотариальной пошлины или тарифа. Указание реальной цены договора является действенной гарантией возврата всей фактически уплаченной суммы покупателю, если впоследствии сделка будет расторгнута или признана недействительной. В любом случае обязательной является лишь государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде

    Каковы отличия для участников сделки при заключении договоров в простой письменной или нотариально заверенной форме?

    Подскажите, какие риски я беру на себя при заключении договора в простой рукописной форме?

    Выбор «удостоверять — не удостоверять», перед которым стоят участники сделки, имеет важное значение.

    На данный момент в законодательстве отсутствует требование о нотариальном удостоверении большинства сделок с недвижимостью. Сделки купли-продажи, дарения квартир, нежилых помещений, машиномест, договоры долевого участия, договоры уступки и многие другие договоры распоряжения объектами недвижимости – могут быть заключены в простой письменной форме.

    В то же время, граждане могут обращаться и к нотариусам для удостоверения данных сделок. Нотариусы удостоверяют сделки, наложение запретов, осуществление иных действий, подтверждающих и защищающих права. Установленный Основами законодательства Российской Федерации о нотариате 1993 г. порядок совершения нотариальных действий дополнительно гарантирует обратившимся гражданам соблюдение их прав и законных интересов.

    Какие достоинства нотариального оформления сделки с недвижимостью? Какие полномочия у нотариуса и какими действиями он обеспечивает повышенную надёжность сделки с недвижимостью? Для проверки сделки на соответствие закону нотариус осуществляет комплекс следующих действий: установление личности, проверка право- и дееспособности сторон, проверка полномочий представителя, принадлежности отчуждаемого имущества, отсутствия противоречий требованиям действующего законодательства (ст. 42, 43, 45, 54 Основ законодательства о нотариате), а также гарантии возмещения ущерба. Мы видим, что нотариальное удостоверение сделки является действенной формой защиты прав граждан, обращающихся к нотариусу как к квалифицированному юристу. Следует подчеркнуть, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также другие сделки по желанию сторон. Следовательно, обращение к нотариусу — это право граждан и организаций, но не обязанность, которая вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов становится все более обременительной.

    В целях экономии средств, граждане могут, не обращаясь к услугам нотариусов самостоятельно подготовить тексты договоров, либо обратиться за квалифицированной помощью к профессионалам (к юристам, адвокатам). Такие варианты значительно сэкономят денежные средства граждан. Если сделка будет оформлена в письменной форме, с соблюдением всех требований закона, то Росреестр обязан будет провести регистрацию сделки с недвижимостью независимо от того, заключена она в простой письменной или нотариальной форме. Договор должен соответствовать требованиям законодательства, и к нему должны быть приложены необходимые документы.

    Читайте так же:  Статья 1174. возмещение расходов, вызванных смертью наследодателя, и расходов на охрану наследства и

    Гражданам и организациям в большинстве случаев действующим законодательством предоставлено право самостоятельно решать, обращаться ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от цены отчуждаемой недвижимости либо заключать договоры в простой письменной форме. Заключение договоров в простой письменной форме избавляет граждан от желания занизить цену недвижимости с целью «сэкономить» на уплате нотариальной пошлины или тарифа. Указание реальной цены договора является действенной гарантией возврата всей фактически уплаченной суммы покупателю, если впоследствии сделка будет расторгнута или признана недействительной. В любом случае обязательной является лишь государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде

    Что выбрать: сделка в простой письменной форме или нотариальная сделка?

    Согласно закону РФ «О гос. регистрации прав граждан на недвижимое имущество и сделок с ним» физическим лицам необязательно нотариально удостоверять сделки с недвижимостью (это относится к купле-продаже, обмену и дарению). Каждый гражданин, не являющийся юридическим лицом, вправе оформить подобную сделку в простой письменной форме.

    Однако, обсуждения и споры на эту тему не угасают на протяжении нескольких лет. Что лучше? Какие риски? Как сэкономить средства и подстраховаться? Вопросов много. Предлагаем сегодня рассмотреть два этих способа оформления операций с недвижимостью. Но перед этим, хотим напомнить: какую бы форму сделки вы ни выбрали, обязательным остается регистрация перехода права собственности в органах гос. регистрации (регистрационная палата).

    Сделка в простой письменной форме

    Основное преимущество заключается в значительной экономии денежных средств. Составить договор в данном случае можно самостоятельно или с помощью риэлтора или юриста, заказав у них данную услугу.

    Если человек решит составлять договор своими силами в простой письменной форме, ему стоит ознакомиться с существующими образцами, которые широко представлены в интернете, и внимательно прочитать список требований к договору, который мы приводим ниже.

    В договоре должны сообщаться следующие данные:

    1. Данные граждан (сторон), которые участвуют в сделке:
      • ф.и.о.;
      • пол и гражданство;
      • дата, а также место рождения;
      • место проживания (регистрация);
      • паспортные данные участников сделки: номер и серия, когда и кем паспорт выдан, а также необходимо указать данные подразделения паспортно-визовой службы (код).
    2. Предмет договора. Нужно предельно точно описать объект (предмет) договора. Если предметом является земельный участок: указать адрес, не забыть написать кадастровый номер, указать площадь участка, его категорию, а также вид использования.
    3. Те документы, на основании которых ранее были получены (узаконены) права собственности гражданина, а также документы, которые законно подтверждают регистрацию данного права.
    4. Реквизиты документов (правоустанавливающих).
    5. Стоимость (реальная) недвижимого имущества в рублях.
    6. Ранее оговоренные сроки расчета по данному договору, а также порядок расчета.
    7. Информация о том, что отсутствуют или существуют обременения, которые наложены на данный объект недвижимости.
    8. Информация об отсутствии граждан, которые будут иметь право на пользование объектом недвижимости после его продажи, а если такие граждане имеются – их перечень и их права в соответствии с законом.

    Чтобы ничего не упустить при составлении договора в простой письменной форме, и не переживать о возможных негативных последствиях, настоятельно рекомендуем проконсультироваться с юристом или агентом недвижимости. Мы считаем, что составление договора в простой письменной форме будет надежнее доверить профессионалу с достаточно большим опытом работы. Данная услуга стоит относительно не дорого, особенно по сравнению с услугами нотариуса.

    Заверение нотариусом сделки

    Для многих граждан заверение нотариусом сделки кажется необходимой процедурой и это понятно. Ведь всем хочется гарантий, особенно когда дело касается операций с недвижимостью. Как можно самостоятельно проконтролировать соблюдение всех правил по договору, проверить досконально каждый документ и быть уверенным, что никаких подводных камней нет? Сделать это нелегко, за исключением тех случаев, когда участники сделки являются родственниками или друзьями, в других случаях многим из нас нужна независимая сторона, способная оценить чистоту сделки.

    Что делает нотариус при заверении сделки?

    1. Устанавливает личности, совершающие сделку, и дает оценку их дееспособности (обеих стороны).
    2. Ознакомляется с историей объекта недвижимости.
    3. Проверяет, нет ли каких-либо запрещений, арестов и прочих обстоятельств.
    4. При необходимости запрашивает дополнительную информацию в соответствующих источниках.
    5. Делает запись в специальный регистрационный журнал, при этом нотариально заверенные документы долгое время хранятся в архиве, и в случае потери документов участниками сделки, можно получить дубликат у нотариуса.

    [2]

    Итак, главный плюс заверения у нотариуса сделки – получение больших гарантий. Правда, как ранее уже упоминалось, стоимость данной услуги достаточно высокая – от 1% от суммы договора.

    Какую форму сделки выбрать? Безусловно, это решает каждый сам. Со своей стороны можем дать рекомендацию: проконсультируйтесь с опытным агентом недвижимости, который ответить на все возникшие вопросы, развеет сомнения и поможет сделать правильный выбор.

    Каковы отличия для участников сделки при заключении договоров в простой письменной или нотариально заверенной форме?

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Нужно ли нотариально удостоверять соглашение о задатке, который покупатель передает продавцу в счет оплаты за объект недвижимости, в отношении которого стороны намерены в будущем заключить основной договор купли-продажи?

    Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

    Действующее законодательство не требует нотариального удостоверения соглашения о задатке.

    Обоснование вывода:

    1. Статьей 429 ГК РФ определено, что форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к форме основного договора. При отсутствии таких требований к форме основного договора предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. Возможность заключения предварительного договора в устной форме не допускается.

    Читайте так же:  Дарение квартиры после развода

    Как следует из ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора (смотрите решение Советского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 25.11.2015 по делу N 2-6753/2015, решение Кировского районного суда г. Курска Курской области (Извлечение), апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 11.09.2015 по делу N 33-2538/2015). Следовательно, и предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости должен заключаться в форме единого документа, подписанного сторонами.

    Законодатель не обязывает стороны удостоверять такие договоры в нотариальном порядке, поскольку подобное удостоверение необходимо лишь в случаях, предусмотренных законом*(1) (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ), а также когда стороны своим соглашением предусмотрели нотариальное удостоверение совершаемых ими сделок (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

    Таким образом, если стороны сговорились облечь основной договор купли-продажи недвижимого объекта в нотариальную форму, то и предварительный договор должен быть нотариально удостоверен.

    2. В качестве способа обеспечения исполнения обязательств по договору участники сделки могут избрать задаток. В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

    Обратим внимание, что несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет недействительность устного соглашения, а только лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в доказательство совершения указанной сделки, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ). Пункт 3 ст. 380 ГК РФ устанавливает презумпцию, согласно которой в случае сомнения в назначении сумм, выплаченных по договору, эти суммы следует считать авансом, а не задатком. При нарушении формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, выплаченные суммы следует рассматривать в качестве аванса (смотрите, к примеру, решение Партизанского городского суда Приморского края от 07.09.2015 по делу N 2-1659/2015).

    Соглашение о задатке может быть оформлено либо в виде отдельного документа, подписанного сторонами, либо включено в текст договора в качестве одного из его условий (смотрите, например, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска Красноярского края от 12.04.2016 по делу N 2-2626/2016, апелляционное определение Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу N 33-1211/2016). Суды признают в качестве соглашения о задатке и платежное поручение, подтверждающее перечисление задатка (постановление ФАС Центрального округа от 20.09.2013 N Ф10-2819/13 по делу N А64-9145/2012).

    Таким образом, отсутствие нотариальной формы соглашения о задатке, если стороны специально не оговорили такое условие, не может являться основанием для признания его недействительным.

    К сведению:

    Отметим, что положения Гражданского кодекса РФ о задатке с 1 июня 2015 г. дополнены новым правилом, сформулированным в п. 4 ст. 380 ГК РФ: если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором*(2) (ст. 429 ГК РФ).

    То есть с 1 июня 2015 года задатком может быть обеспечено не только денежное обязательство по уже заключенному основному договору, но и исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Таким образом, Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. Но и в этом случае каких-либо особых требований к форме соглашения о задатке не предъявляется.

    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

    Ответ прошел контроль качества

    26 августа 2016 г.

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

    *(1) Так, например, с 2 июня 2016 г. сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество сторонним лицам, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), аналогичные требования установлены для договоров ренты во всех вариациях (ст. 584 ГК РФ).

    *(2) Обратим внимание, что до этого времени условие о задатке, содержащееся в предварительном договоре, признавалось судами недействительным по причине формального противоречия положениям п. 1 ст. 380 ГК РФ, определяющим, что задатком может быть обеспечено лишь договорное денежное обязательство (смотрите, например, апелляционное определение Свердловского областного суда от 26.06.2012 N 33-7743/2012, кассационное определение СК по гражданским делам Орловского областного суда от 14.12.2011 по делу N 33-1823, апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 29.05.2012 по делу N 33-3698/2012).

    Устная, письменная и нотариальная формы сделки

    Довольно часто встречаются ситуации, когда большинство людей не задумывается о правильности соблюдения формы той или иной сделки. При этом они совершают сделку в устной форме, в то время как она должна была быть оформлена в письменной форме или в обязательном нотариальном порядке. Что нужно знать, чтобы избежать негативных последствий, связанных с несоблюдением формы сделки?

    Когда сделка может быть заключена устно?

    Согласно статье 151 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) сделка, для которой законодательством или соглашением сторон не установлена письменная (простая либо нотариальная) или иная определенная форма, может быть совершена устно. В частности к таким относятся все сделки, исполняемые при самом их совершении.

    Законодателем установлено также то, что сделка, подтвержденная выдачей жетона, билета или иного обычно принятого подтверждающего знака, признается заключенной в устной форме.

    Читайте так же:  Как получить деньги по завещательному распоряжению

    В каких случаях сделка должна быть заключена письменно?

    В отличие от устных сделок, Гражданским кодексом установлен перечень сделок, которые в обязательном порядке должны быть заключены в письменной форме. Так в соответствии с пунктом 1 статьи 152 ГК, в письменной форме должны быть заключены сделки:

    • осуществляемые в процессе предпринимательской деятельности, кроме сделок, исполняемых при самом их совершении, если для отдельных видов сделок иное специально не предусмотрено законодательством или не вытекает из обычаев делового оборота;
    • на сумму свыше 100 расчетных показателей (МРП), за исключением сделок, исполняемых при самом их совершении;
    • в иных случаях, когда письменная форма прямо предусмотрена законодательством или соглашением сторон (договоры хранения, за исключением кратковременного хранения, договоры страхования, договоры поручения и др.).

    Сделка, совершенная в письменной форме, должна быть подписана сторонами или их представителями, если иное не вытекает из обычаев делового оборота (пункт 2 статьи 152 ГК).

    Каковы последствия несоблюдения письменной формы сделки?

    Гражданским кодексом в статье 153 закреплено общее правило, согласно которому несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет ее недействительность, но лишает стороны права в случае спора подтверждать ее совершение, содержание или исполнение свидетельскими показаниями. При этом, стороны вправе подтверждать ее совершение, содержание или исполнение сделки письменными или иными, кроме свидетельских показаний доказательствами.

    К примеру, между сторонами (при свидетелях) заключен устный договор займа денежной суммы в размере 250 тыс. тенге. Указанный договор заключен в нарушение положения статьи 152 ГК, согласно которой сделки, на сумму свыше 100 расчетных показателей, должны быть совершены в письменной форме. Данное нарушение не делает такую сделку недействительной, но в случае не возврата суммы займа, кредитор не вправе ссылаться на свидетельские показания при взыскании суммы долга в судебном порядке.

    Иное установлено для сделок, письменная форма для которых прямо указана в законодательных актах или соглашении сторон. В данном случае несоблюдение простой письменной формы сделки влечет их недействительность.

    В каких случаях сделку необходимо оформлять у нотариуса?

    Помимо устных и простых письменных, закон выделяет еще одну группу сделок.

    Так в соответствии с пунктом 1 статьи 154 ГК в случаях, установленных законодательными актами или соглашением сторон, письменная сделка считается совершенной только после ее нотариального удостоверения. Несоблюдение данного требования (нотариального удостоверения сделки) влечет недействительность сделки, с приведением сторон по сделке в первоначальное положение, то есть в положение, существовавшее до совершения сделки.

    Пункт 60 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий в Республике Казахстан обобщает перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Это:

    • договор ренты;
    • завещание;
    • доверенности на управление имуществом и на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, если иное не установлено законодательством;
    • доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, кроме случаев, предусмотренных гражданским законодательством;
    • учредительные документы хозяйственных товариществ (за исключением субъектов малого предпринимательства);
    • брачные договоры;
    • соглашение наследников по закону об очередности их призвания к наследству и о размерах их долей;
    • соглашение об уплате алиментов.

    Таким образом, несоблюдение требования о нотариальном удостоверении вышеуказанных сделок ведет к признанию их недействительными.

    В каких случаях сделка требует регистрации?

    Согласно статье 155 ГК сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной регистрации или иной регистрации, считаются совершенными с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

    Так, в соответствии со статьей 4 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», обязательной государственной регистрации подлежат сделки, совершаемые в отношении недвижимого имущества, а именно влекущие возникновение, изменение или прекращение следующих прав на недвижимость:

    [1]

    • право собственности;
    • право хозяйственного ведения;
    • право оперативного управления;
    • право землепользования на срок не менее одного года;
    • сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее 1 года.

    Помимо указанных сделок, обязательной государственной регистрации, в соответствии со статьей 5 указанного закона, подлежат также следующие права (обременения прав), а соответственно и сделки, с недвижимым имуществом:

    • право пользования на срок не менее 1 года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;
    • право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;
    • залог;
    • арест;
    • ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции;
    • иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов.

    Таким образом, для каждой заключаемой сделки, может быть предусмотрена своя определенная форма, соблюдение которой позволит в последующем избежать неблагоприятных последствий для ее сторон.

    Каковы отличия для участников сделки при заключении договоров в простой письменной или нотариально заверенной форме?

    В чем разница между простой письменной и нотариальной формой сделки?

    Простая письменная форма

    К кому можно обратиться за составлением договора?

    К нотариусу по месту нахождения недвижимого имущества

    Договор составляется самостоятельно или с помощью адвоката

    Удостоверяется нотариусом от имени государства и только в соответствии с действующим законодательством

    Оформляется гражданами от своего имени

    Нотариус независим и беспристрастен при совершении нотариальных действий. Его беспристрастность означает обязанность разъяснить сторонам договора их права и обязанности, предупредить о последствиях, могущих наступить для них в результате совершения данного нотариального действия. Нотариус разъясняет сторонам их право согласиться с совершением нотариального действия или отказаться от него до тех пор, пока договор не подписан, а также разъясняет сторонам их обязанность строго выполнять условия договора и обязанности, возложенные на стороны договором.

    Нотариус устанавливает личность сторон, обратившихся за удостоверением договора; волеизъявление сторон; проверяет их дееспособность, полномочия представителей, принадлежность отчуждаемого имущества; отсутствие зарегистрированных обременений и ограничений в отношении отчуждаемого имущества, а также наличие лиц, имеющих право пользоваться жилым помещением и сохраняющих это право.

    Нотариус несет полную имущественную ответственность при расторжении сделки по вине нотариуса

    Читайте так же:  Порядок получения налогового вычета при продаже квартиры

    Сохранение нотариальной тайны по удостоверяемому договору

    В архиве нотариуса хранятся подлинный экземпляр договора, правоустанавливающие и иные документы, сопровождающие сделку, и любая из сторон по договору вправе получить нотариально засвидетельствованные копии указанных документов

    Нотариус формирует необходимый комплект документов для государственной регистрации

    Нотариусу предоставлено право сдавать самостоятельно удостоверенные им договоры на государственную регистрацию

    Гарантий нет.
    Сами граждане (продавец и покупатель) несут ответственность по договору,сами обращаются за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество

    С нотариально удостоверенного договора в любой момент возможно сделать нотариально заверенную копию.

    С договора в простой письменной форме невозможно сделать нотариально заверенную копию.

    В случае утраты нотариально удостоверенного договора у нотариуса можно получить его дубликат, так как в архиве нотариуса хранится подлинный экземпляр договора. Дубликат договора имеет силу подлинного документа.

    [3]

    В случае утраты договора в простой письменной форме дубликат договора получить невозможно. В УФСГРКиК возможно получить только копию договора, заверенную регистрационным органом. Данная копия не имеет юридической силы подлинного документа.

    Каковы отличия для участников сделки при заключении договоров в простой письменной или нотариально заверенной форме?

    В соответствие с действующем ГК РФ — действительны две формы совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества, это простая письменная и нотариальная форма. Что касается, простой письменной формы сделки, главное преимущество – это цена самого оформления, а так же упрощенность пакета документов необходимых для ее оформления. Так, для того, чтобы совершить сделку в простой письменной форме необходимы:

    Со стороны продавца:
    — правоустанавливающий документ — другими словами документ подтверждающий право продавца, зарегистрированный должным образом;
    — документ удостоверяющий личность — гражданский паспорт РФ, паспорт гражданина иностранного государства с миграционной картой или вид на жительство в РФ;
    — кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества;
    — справка о зарегистрированных лицах для жилой недвижимости;
    — согласие супруга, если собственник состоял в браке на момент приобретения недвижимого имущества;
    — договор на отчуждение права, которым может быть – договор купли продажи, мены, дарения с обязательным содержанием ФИО и паспортными данными сторон, ценой, порядком и сроком передачи имущества — в трех экземплярах;
    — иные документы, в зависимости от конкретного частного случая, например перевод согласия супруга, заверенный нотариально, сделанный на иностранном языке.

    Со стороны покупателя:
    — документ удостоверяющий личность- гражданский паспорт РФ, паспорт гражданина иностранного государства с миграционной картой или вид на жительство в РФ;
    — квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права на имя покупателя;
    — нотариальное согласие супруга, если покупатель находится в браке- насчет этого документа ведутся споры, наш совет-будет не лишнем.

    Что касается нотариальной формы сделки, начнем с плюсов:
    — срок перехода права — по закону 3 дня, реальность 10-14 дней, все таки отличается на много от простой письменной формы;
    — договор по отчуждению права за вас составляет нотариус, супер квалифицированный юрист, который несет ответственность за его содержание;
    — комфорт — к нотариусу вы приходите в определенное время и назначенный час минуя очереди, кроме того как правило в любой уважающей себя нот. конторы есть комната для расчета и аппарат для проверки денежных средств;
    — относительная безопасность – нотариус, запрашивает выписку из ЕГРП и другие документы об отсутствии арестов заранее, до сделки, на что как правило уходит порядка 5-7 календарных дней;
    К минусам, конечно можно отнести – цену услуг нотариуса и усложненность подаваемого пакета документов. Что касается цены, то в среднем сделка обойдется от 15 000 до 30 000 рублей, а пакет документов необходимых для заключения сделки связанной с недвижимостью, нужно уточнять в каждом отдельном случаи и у того, нотариуса к которому вы собрались на сделку.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Конечно, при желании и недобросовестности одной из сторон, а так же хорошем юристе расторгнуть можно любую форму сделки. Достаточно хорошей страховкой является приобретение или продажа недвижимости с привлечением опытного и проверенного агентства недвижимости. Почему, спросите вы? Для покупателей – продавец, работающий с одним агентством недвижимости очевидно более надежен, чем продавец информационный, так как агент, постоянно общается со своим продавцом, знает все его тревоги, проблемы, характер, членов семьи, чуть ли не в третьем поколении и как говорится, что от него ожидать! Кроме того, профессиональные агентства перед сделкой в обязательном порядке, «по своим каналам» выясняют возможные аресты и другие важные моменты, которые могут существенно повлиять на ход самой сделки. Для добросовестного продавца, эксклюзивный договор – это лучшая рекламная компания, защита его от недобросовестного покупателя и односторонних торгов. А постоянное общение, профессиональные навыки и юридическая подкованность хорошего агента по недвижимости — лучшая зашита от судебных споров в дальнейшем.
    В работе нашего агентства мы используем и простую письменную и нотариальную форму оформления перехода права на недвижимое имущество. Выбор только за нашими уважаемыми клиентам

    Источники


    1. Ромашкова И. И. Жилищное право; Питер — Москва, 2009. — 160 c.

    2. Кофанов, Л.Л. Древнее право. Ivs antiovvm; М.: Спарк, 2012. — 313 c.

    3. Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.
    4. Графский, В.Г. Бакунин; Юридическая литература, 2013. — 144 c.
    5. Настольная книга судебного пристава-исполнителя. — М.: БЕК, 2014. — 752 c.
    Каковы отличия для участников сделки при заключении договоров в простой письменной или нотариально з
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here