Как продать квартиру особенности и все этапы проведения сделки

Самое важное по теме: "Как продать квартиру особенности и все этапы проведения сделки" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Как проходит оформление сделки купли-продажи квартиры

Продажа квартиры является серьезной сделкой, которую важно осуществить по всем правилам. Только при соблюдении определенных условий удастся передать недвижимость в собственность другому человеку и получить за это деньги. Проходит сделка купли-продажи квартиры в несколько этапов. Легче всего для ее осуществления обратиться за услугами в агентство. Однако возможно самостоятельное оформление купли-продажи, которое позволит сэкономить деньги на услугах специалиста.

Подготовка к сделке купли-продажи квартиры

Прежде чем передавать ключи в руки покупателя, собственник обязан подготовиться к сделке. Предварительный этап может включать в себя различные моменты, в зависимости от ситуации. Со стороны продавца потребуется привести жилплощадь в надлежащее состояние. Также понадобится собрать полный перечень документов, определиться с выпиской жильцов квартиры и проверить на наличие обременений.

Покупателю предстоит определиться с городом и районом, где хотелось бы приобрести собственность. Также не помешает изучить цены на рынке недвижимости и просмотреть доступные варианты. После этого останется договариваться с продавцами о просмотре жилплощади. Также важно требовать полный перечень документов, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки.

[3]

Нередко люди обращаются к посреднику, чтобы тот позаботился о вышеописанных моментах. Но агенту потребуется заплатить немалую сумму, поэтому дешевле самостоятельно заниматься данным процессом. Для этого понадобится ознакомиться с подробной инструкцией, чтобы понимать, как будет совершаться покупка квартиры.

Необходимые документы

Сделка купли-продажи не может осуществляться без определенного перечня документов. Он может изменяться в зависимости от конкретной ситуации. Однако есть ряд бумаг, которые обязательно должны присутствовать.

От продавца понадобится:

  1. Национальный паспорт. Потребуются копия и оригинал.
  2. Свидетельство о вступлении в брак, а также согласие на продажу от супруга. Потребуется только в том случае, если квартира была приобретена после заключения брачного союза.
  3. Основание, по которому появилось право собственности. Это может быть договор дарения, обмена, купли-продажи, наследования. Обязательно нужно требовать оригинал документа.
  4. Выписка из Росреестра. Она подтвердит, что у человека действительно есть права на квартиру. Также там можно будет посмотреть наличие или отсутствие обременений на недвижимость.
  5. Справка об отсутствии долгов за квартиру. В частности, она покажет, все ли человек выплатил по коммунальным услугам.
  6. Выписка из домовой книги. Стоит требовать полную версию, чтобы можно было просмотреть всех когда-либо прописанных в квартире людей. Возможно, среди них есть граждане, которые на данный момент в силу обстоятельств не присутствуют в доме, однако могут вернуться. В этом случае у них останется право проживать в квартире, даже если сменится ее владелец.
  7. Разрешение от органов опеки и попечительства. Необходимо в том случае, если одним из владельцев выступает несовершеннолетний.
  8. Технический и кадастровый паспорта. Их продавец может получить в БТИ.

Если покупатель сомневается в том, что продавец дееспособный, тогда следует запросить соответствующую справку. Собственник не должен отказаться ее предоставить, если все в порядке.

Важно! Если продажей занимается не владелец, а его представитель, тогда обязательно потребуется доверенность. Причем она должна быть правильно оформлена и оставаться действительной на текущий момент.

От покупателя нужен национальный паспорт для подтверждения личности. Также потребуется составить договор купли-продажи, его обязана подписать каждая из сторон. Причем нужно не менее трех экземпляров, потому как один достанется продавцу, другой покупателю, а третий нужен в регистрационный орган.

Каждой стороне сделки можно посоветовать тщательно проверять документы на подлинность и актуальность. Потому как нередко встречаются мошенники, как среди продавцов, так и среди покупателей. Как итог, человек может потерять свои деньги или недвижимость. В лучшем случае удастся приобрести квартиру с обременениями, например, находящуюся под залогом, в ипотеке или же с прописанными другими жильцами. Чтобы этого избежать, достаточно следить за тем, как будет проходить сделка, а также перепроверять все официальные бумаги.

Пошаговая инструкция проведения сделки

Существуют конкретные этапы продажи квартиры. Однозначно сложно сказать, сколько будет длиться процесс, потому как он может проводиться с разной скоростью. Все зависит от того, насколько быстро договорятся продавец и покупатель и оформят документы. В любом случае полезно знать, по какой схеме будет проходить купля-продажа.

  1. Проверка. После выбора квартиры покупателю потребуется не только ее осмотреть, но и убедиться в подлинности документов. Должен иметься полный список еще до заключения договора. Если официальные бумаги вызывают подозрения, тогда лучше обратиться с вопросом в орган, который их выдал.
  2. Предварительный договор. Без него можно обойтись, но все же его заключение окажется полезным. В нем продавец подтвердит намерение продать жилище, а покупатель согласится его купить.
  3. Оформление купли-продажи. Потребуется правильно заключить основной договор. Его подписание может произойти как до передачи денег, так и после.
  4. Передача денег. Это может быть как наличный, так и безналичный расчет. В первом случае рекомендуется для передачи использовать банковскую ячейку.
  5. Регистрация. Покупатель и продавец должны обратиться в МФЦ и предоставить заявление, соглашение по купле-продаже, а также правоустанавливающую документацию. После оплаты госпошлины в течение 10 дней произойдет регистрация.

Так выглядит схема для сделки по продаже квартиры. Так будет происходить продажа не только в России, но и в Украине, Казахстане и Беларуси.

Что необходимо учитывать

Продавцам можно порекомендовать не подписывать договор о купле-продаже до тех пор, пока не будут выполнены условия сделки. То есть, пока покупатель не передаст деньги. Лучше всего, если заключаться официальный документ будет у юриста, тогда точно удастся все правильно сделать.

Что касается новостроек, то там создается договор долевого участия. Человек получит свидетельство о праве собственности, когда примет квартиру у застройщика. Но перед этим следует тщательно ее проверить, а затем подписать акт приема-передачи. В остальном достаточно следовать стандартной инструкции, чтобы все было в порядке.

Какие трудности могут возникнуть

Большинство сложностей возникает из-за человеческого фактора. Допустим, если покупатель под конец сделки передумывает приобретать объект, либо отказывается от процесса продавец. Также проблемы бывают из-за невнимательности, если не были сразу замечены дефекты квартиры, либо гражданин не прочитал все условия договора.

Читайте так же:  Порядок заполнения 3-ндфл на налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Проще всего обратиться за услугами в агентство, там специалист сам проверит все документы, а также качество и стоимость жилплощади. При самостоятельной покупке не следует спешить и необходимо внимательно пройти каждый этап, чтобы потом не пришлось жалеть.

Этапы сделки купли-продажи квартиры

Организация сделки купли-продажи квартиры очень трудоемкий процесс. Однако если вы намерены самостоятельно провести все этапы сделки от размещения информации о квартире на рекламных досках до оформления документов в регистрационной палате, то наша статья может оказаться для вас полезным руководством к действию.

Этапы сделки

Чтобы продать квартиру, существуют следующие этапы для организации сделки:

  1. выбор объекта и установление окончательной цены;
  2. согласование даты и времени покупки;
  3. проверка всех документов на юридическую чистоту;
  4. составление договора задатка, аванса или предварительного договора;
  5. согласование сделки с банком (тогда, когда расчет будет проводиться через ячейку);
  6. заключение договора купли-продажи квартиры;
  7. передача денежных средств по договору;
  8. передача объекта и подписание передаточного акта;
  9. получение зарегистрированных документов;
  10. согласование освобождения квартиры и переезд.

Купля-продажа квартиры – понятие, основные нюансы и особенности сделки

Купля-продажа квартиры – процесс отчуждения объекта недвижимости с дальнейшим переходом права собственности на покупателя, с передачей денежных средств за отчуждаемый объект продавцу недвижимости. В результате продажи недвижимости осуществляется переход права собственности на нового владельца.

[2]

Рынок недвижимости условно разделен на первичный и вторичный.

На сделке купли-продажи присутствуют продавец, покупатель или их доверенные лица. В случае, когда собственниками жилья выступают несовершеннолетние, на сделке должны присутствовать их законные опекуны или родители.

В процессе купли-продажи осуществляется передача денежных средств продавцу (либо других ценностей, нюансы прописываются в договоре), а на покупателя в течение установленного законом периода переходит право собственности. На руках у продавца остается зарегистрированный договор продажи, у нового собственника – свидетельство о праве собственности. Процесс регистрации происходит в специализированных государственных органах.

С чего начать продавцу

Продажу объекта необходимо начинать с подготовки объекта недвижимости и всех документов на него.

Оценка квартиры

Первоначально нужно определить правильную, а главное, рыночную, стоимость объекта недвижимости. Дело в том, если поставить цену выше, чем предлагаемые на рынке аналоги, звонков будет совсем мало. Если поставить самую низкую цену – есть вероятность продешевить. Поэтому нужно отсмотреть аналоги на рынке, определить среднюю цену и по такой стоимости выставлять в рекламные источники.

На цену квартиры также могут повлиять различные нюансы:

  • Район расположения объекта недвижимости. К примеру, спальные районы пользуются большим спросом, чем отдаленные или находящиеся в промышленной зоне. Соответственно, выше у них и рыночная цена.
  • Этаж и этажность дома. Так, например, крайние этажи на вторичном рынке стоят на 5% ниже аналогов на средних этажах. Первые этажи дешевле аналогов на 10%. Не путать с верхними этажами в новостройках и многоэтажных новых домах: там, обычно, чем выше этаж, тем цена дороже.
  • Состояние квартиры. Немаловажный пункт. Если в квартире заменены сантехника, электрика, напольные покрытия, выровнены стены и потолок, стоят новые окна и межкомнатные двери, цена за такие квартиры будет достаточно высокой.
  • Материал постройки дома, состояние дома (панельный или кирпичный дом, старый дом или новый).
  • Готовность и чистота документов. К этому пункту относятся: наличие всех документов на квартиру, готовность всех собственников присутствовать на сделке, отсутствие обременений в виде ипотеки, отсутствие арестов и долгов по коммунальным платежам.

Реклама квартиры

После определения рыночной стоимости квартиры нужно сделать правильную и эффективную рекламную компанию:

С чего начать покупателю

Для покупателя процесс выбора квартиры также достаточно сложный и хлопотный. Во-первых, нужно уложиться в планируемую стоимость. Во-вторых, квартира должна нравиться и человек должен хотеть там жить. В-третьих, сделка должна быть проведена максимально безопасно, лишена подводных камней.

Выбор параметров квартиры

Когда решают вопрос о покупке квартиры, у людей должно быть сформировано представление, что они хотят приобрести и за какие деньги. Если вы будете хотеть абстрактную квартиру или выбирать по принципу «я рассматриваю все варианты», сделка по покупке может затянуться не на один месяц.

При выборе квартиры покупатель должен четко понимать следующие параметры:

  • какой район наиболее благоприятен для вас в качестве дальнейшего места проживания;
  • какая площадь квартиры вас интересует, сколько комнат, этаж дома;
  • наличие обязательных элементов квартиры (удаленность от города, транспортная развязка);
  • состояние квартиры;
  • цена.

Поиск лучшего предложения

Для каждого покупателя определенно есть «лучший» вариант. Кто-то выбирает лучший вариант по цене, кто-то по состоянию квартиры. Для того, чтобы выбрать лучший вариант, нужно постараться максимально просмотреть все информационные источники с предложениями квартир на рынке, выбрать для себя наиболее подходящие по всем интересующим вас параметрам и отправляться на просмотр квартир.

Не забывайте спрашивать про торг на просмотрах, а к понравившемуся вам варианту старайтесь не проявлять живой интерес: это только раззадорит ваших продавцов и в дальнейшем будет сложнее сбить стоимость.

Проверка квартиры

После того, как вы нашли вариант вашей мечты, который подходит вам по всем интересующим вас критериям, нужно проверить квартиру на юридическую чистоту.

Основные моменты при проверке квартиры:

  • проверьте все правоустанавливающие документы: наличие печати на договорах, свидетельство о праве собственности распечатано на гербовом бланке;
  • проверьте паспорта всех собственников, сверьте фотографии с истинными владельцами;
  • убедитесь, что среди собственников нет малолетних детей (либо есть разрешение из органов опеки на продажу);
  • закажите выписку ЕГРП (в ней отражена информация по поводу арестов и обременений на квартиру);
  • попросите на день сделки справку из ЖЭКа, что в квартире нет долгов по коммунальным платежам;
  • попросите справку о составе семьи и о количестве прописанных лиц; на день сделки в квартире могут быть прописаны только собственники квартиры;
  • попробуйте посмотреть в ЖЭКе поквартирную карточку (в ней отражена информация о людях, выбывших на воинскую службу или в тюрьму).

Основные документы для купли-продажи квартиры:

  • Для продавца:
    • паспорт;
    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • свидетельство;
    • договор купли-продажи.
Читайте так же:  Порядок продажи квартиры в ипотеке и покупки другой в ипотеку

Остальные документы (справки из жэка, выписки ЕГРП, разрешение органов опеки и попечительства на продажу, если дети несовершеннолетние, кадастровый, технический паспорта) предоставляются по требованию продавцу и на регистрацию сдаются как дополнительные документы.

  • Для покупателя:
    • паспорт;
    • согласованный договор купли-продажи.
  • Заключение предварительного договора

    Иногда, прежде чем подписать основной договор, стороны подписывают предварительный договор.

    Во-первых, договор дает основание продавцу снять с рекламы свой объект недвижимости, а покупателю не нужно больше тратить время на поиски квартиры. Во-вторых, в предварительном договоре фиксируются стоимость квартиры, дата, до которой должна быть совершена сделка по отчуждению недвижимости, прописаны все нюансы сделки, неотделимые улучшения квартиры. Иными словами, предварительный договор ничем не отличается от основного договора.

    Должно быть прописано:

    • адрес отчуждаемого объекта;
    • номера документов, на основании которых она принадлежит физлицам;
    • полные паспортные данные сторон;
    • цена квартиры;
    • характеристика (например, двухкомнатная квартира);
    • порядок расчетов: например, в день подписания предварительного договора передается 70 000 (семьдесят тысяч рублей);
    • сроки освобождения объекта;
    • неотделимые улучшения объекта;
    • перечислены прописанные лица (или отсутствие прописанных в квартире);
    • надпись: квартира не состоит в аресте, обременении;
    • договор составляется в двух экземплярах;
    • ставятся подписи сторон и дата

    Выбор банка для проведения сделки

    Для проведения сделки также следует заранее выбрать банк. Именно в банке безопаснее всего проводить расчеты по сделке. Безусловно, можно передать денежные средства прямо у окна регистрационной палаты, но тогда о проверке подлинности купюр не может идти речи.

    Может быть прописана формулировка «расчет произведен до сдачи документов на регистрацию». В этом случае существенно то, что денежные средства должны быть переданы заранее.

    Заключение договора купли-продажи квартиры

    Подписание происходит в установленный заранее день. Стороны приходят в регпалату со всеми необходимыми и подготовленными заранее документами.

    Заключение договора по отчуждению недвижимости происходит следующим образом:

    • в зависимости от формулировки в договоре производится расчет по договору (либо до сдачи документов, либо после нее);
    • оплачивается государственная пошлина;
    • в окно регистратору сдаются документы от продавца и покупателя;
    • регистратор готовит заявление для продавцов и покупателей (о сдаче документов на регистрацию, о том, что продавец и покупатель на момент сделки находились в браке или не в браке – подписываются согласия супругов на продажу);
    • всем сторонам выдаются расписки о сдаче документов на регистрацию;
    • по истечении установленного срока для совершения регистрации стороны вновь встречаются в регистрирующих органах и получают готовые документы.

    Закладка денег в ячейку либо открытие аккредитива

    Иногда стороны для достижения максимальной безопасности по расчетам договариваются об открытии аккредитива и закладке денег в ячейку. Смысл это операции в том, что до момента перехода права собственности денежные средства лежат в банке и основанием для снятия их служит зарегистрированный договор купли-продажи.

    Регистрация договора купли-продажи

    Сроки регистрации зависят от формы проведения сделки. Например, регистрация по ипотечной сделке в среднем проводится в течение 5 рабочих дней, тогда как регистрация сделки с использованием наличных денег может занимать больше времени.

    Завершение расчётов по сделке, подписание передаточного акта

    После того, как документы сданы на регистрацию, стороны могут подписать передаточный акт по квартире. Иногда его подписывают до сдачи документов на регистрацию и сдают регистрировать вместе со всеми основными документами. Эта очередность зависит от того, как условие про акт прописано в договоре.

    В передаточном акте должны быть отражены следующие моменты:

    • адрес квартиры;
    • ее характеристика;
    • основные моменты, которые собственники посчитают нужными отразить при передаче квартиры (наличие мебели, неотделимых улучшений);
    • момент об отсутствии долгов, пригодности для проживания;
    • пункт об отсутствии претензий;
    • дата составления акта.

    Расходы при купле-продаже квартиры

    Государственная пошлина. Она рассчитывается индивидуально в зависимости от количества участников сделки. Также к расходам можно отнести оплату выписки из ЕГРП.

    Какие могут возникнуть проблемы

    При купле-продаже квартиры могут возникнуть такие проблемы, как, например, появление прописанных ранее родственников, несогласие на сделку одной из сторон собственников жилья, отсутствие нужных для сделки документов.

    Что такое альтернативная продажа квартиры и как ее реализовать на практике

    Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 22 января 2018. Время чтения 7 мин.

    Альтернативная продажа квартиры – одновременная продажа собственного и приобретение нового жилья. Она оформляется отдельными договорами купли-продажи, которые подписываются одновременно. Синхронно происходят все расчеты и регистрация перехода права собственности.

    Вариантов отчуждения недвижимости много: купля-продажа, дарение, завещание, мена, переуступка и некоторые другие. Все эти способы поименованы в законе, где установлен механизм их реализации. Неофициально риелторы делят куплю-продажу на прямую и альтернативную. Что такое альтернативная продажа квартиры, и каким законом регулируется она: это обычная сделка купли-продажи квартиры, предусматривающая последующую покупку жилья на вырученные деньги.

    Сложность альтернативной продажи заключается в проведении сделок по продаже и покупке одновременно. В цепочке может участвовать несколько квартир и продавцов, а объектами могут быть как квартиры в новостройках, так и вторичное жилье.Подписанию договоров предшествует большая организационная работа со сторонами.

    Пошаговая инструкция

    Порядок совершаемых действий при альтернативной продаже включает в себя одновременный поиск подходящего варианта квартиры и продажу имеющегося жилья. В общем, не детализированном виде, он включает в себя:

    • оценку недвижимости;
    • поиск покупателя на свою квартиру;
    • поиск новой квартиры для себя;
    • проверку юридической чистоты сделки (документы, владельцы, жильцы);
    • заключение предварительных договоров по двум объектам;
    • внесение денег в депозит;
    • заключение основных договоров;
    • регистрация договоров в Росреестре;
    • подписание актов приема-передачи;
    • получение выписки и окончательные расчеты.

    Каждый из пунктов предполагает совершение не единичного действия, а комплекса, обеспечивающего успешное завершение этапа.

    Оценка квартиры

    Производится самостоятельно или с привлечением экспертов, которые готовят заключение о стоимости квартиры. Дополнительно собственник вправе взять справку из БТИ, в которой указывается цена недвижимости, или воспользоваться суммой, указанной в кадастре.

    Самостоятельная оценка проводится на основании изучения о продаже квартир, имеющих аналогичные характеристики и местонахождение.

    Поиск покупателя и квартиры для себя

    Этап предполагает изучение объявлений о продаже квартир и размещении собственного на различных информационных ресурсах и поиска аудитории, готовой покупать жилье в определенном ценовом сегменте. Допустимо привлечь риелторов, которые займутся решением организационных вопросов, поиском кандидатур и подходящих вариантов.

    Читайте так же:  Порядок освобождения от уплаты земельного налога

    Стоимость услуг агентств недвижимости довольно значимая: риелторы берут в районе 5% от стоимости жилья, что составляет довольно крупную сумму. Уплачивается она до совершения продажи либо по частям: все зависит от договоренности с клиентом. При этом агентство не гарантирует идеальное оказание услуг в срок, на который рассчитывает клиент.

    Рис. 2. Договор с реквизитами. Источник: ЮК «АиП»

    Проверка юридической чистоты

    Предполагает нивелирование всех рисков, связанных с возможным последующим оспариванием сделки. Нюансов много:

    • дееспособность продавца (его физическое и психическое здоровье, а также свободное от давления волеизъявление);
    • соблюдение интересов несовершеннолетних;
    • соблюдение требований закона при оплате квартиры средствами материнского капитала;
    • подлинность документов;
    • снятие с регистрации жильцов;
    • соблюдение срока для принятия наследства;
    • проверка полномочий представителя.

    Для выполнения проверки допустимо пригласить юриста. Такие услуги обычно оказывают и риелторы, помогающие оформить сделку.

    Заключение предварительных договоров

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    После поиска покупателя и подходящей квартиры для покупки стороны фиксируют свои намерения посредством подписания предварительных договоров купли-продажи. Чаще всего такие соглашения предполагают выплату аванса или задатка, подтверждающего серьезность намерений.

    Предварительные договоры заключаются в простой письменной форме и не порождают обязательств по передаче квартиры (статья 429 ГК РФ). В случае эксцесса одна из сторон сможет требовать только понуждения к подписанию основного соглашения.

    Обратите внимание! Предварительные договоры рекомендуется заключать у нотариуса и подробно описывать условия возврата аванса в случае отказа одной из сторон от сделки.

    Внесение денег в депозит и ипотека

    Оплата может производиться по безналичному расчету или наличными деньгами через ячейку. Для альтернативных сделок чаще всего используется несколько ячеек, как минимум – две.

    С привлечением заемных средств ситуация осложняется преодолением банковских барьеров. Начинать следует перед размещением объявления о продаже квартиры, поскольку процедура может затянуться.

    Заключение основных договоров

    После подготовки документов стороны приступают к основному этапу. Основной договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Привлечение нотариуса необходимо только в отдельных случаях. Но стороны по обоюдному согласию вправе оформить нотариальную сделку.

    Договоры подписываются одновременно, чтобы все последующие операции, включая окончательные параллельные расчеты, прошли удачно.

    Регистрация права собственности

    На регистрацию договоры также подаются одновременно. Особенности сделок, связанные с приостановкой процесса, рекомендуется оговаривать письменно. Все сделки из цепочки связаны между собой, поэтому вполне допустимо урегулировать вопросы регистрации в соглашениях и предусмотреть последовательность действий сторон.

    Иные действия, такие как передача квартир, денег, подписание актов также происходит одновременно.

    Особенности альтернативной продажи

    В самой простой схеме альтернативной продажи участвует 3 человека: покупатель квартиры №1, продавец квартиры №1, он же покупатель квартиры №2 и продавец квартиры №2.

    Сделки оформляются отдельные, но они связаны между собой расчетами, поскольку деньги, принятые от покупателя, передают продавцу. Заключается два отдельных предварительных соглашения, по которым стороны вносят задатки.

    Стороны готовят документы и недвижимость для продажи и подписывают основной договор. По сложившейся практике подписание и расчеты проводятся в один день и даже у одного нотариуса.

    Регистрация права собственности проводится синхронно. При приостановлении действий по одному из соглашений регистрация другого приостанавливается по инициативе самих сторон.

    В рамках альтернативной продажи допустимо купить квартиру в любом фонде: первичном или вторичном.

    Порядок расчетов при совершении альтернативных сделок

    При альтернативных сделках расчеты и другие операции должны проходить синхронно. Основная сложность заключается в организации действий всех участников.

    Чаще всего расчеты проводятся через ячейку наличными деньгами. В случае привлечения заемных средств порядок действий такой:

    1. Одобрение кредитной организации на предоставление денег. Оно действует ограниченный срок, около 4 месяцев.
    2. Если покупатель также приобретает жилье в кредит, желательно, чтобы банки совпадали.
    3. После согласования всех условий сторона вносит задаток, совпадающий с предоплатой за жилье.
    4. Расчеты производятся чаще всего через банковскую ячейку, даже при получении кредита. Есть и иные способы, к примеру аккредитив, но он сложнее.

    Соответственно, в залог оформляется приобретаемая квартира, а не недвижимость, стоящая на продаже.

    Рис. 3. Банковская ячейка. Источник: Сравни.ру

    Налогообложение

    Доходы, полученные налогоплательщиками от продажи квартир и другого недвижимого имущества, облагаются налогом. Исключение составляет имущество, находившееся в собственности более 5 лет или полученное в результате дарения от близких родственников и некоторые другие случаи. Так как речь идет о купле-продаже, то продавец должен заплатить налог, если владеет квартирой менее 5 лет.

    Обратите внимание! Продавец вправе уменьшить свою налоговую базу на налоговый вычет в размере 1 млн руб.

    Предусмотрен и другой вариант уменьшения налоговой базы, такой как вычет в размере понесенных расходов. Разница между ценой проданной квартиры и приобретенной облагается налогом. Если она отрицательная, то налог не начисляется.

    Не рекомендуем жульничать с ценой, указываемой в договоре, особенно если речь идет о малознакомых людях. Стоимость указывается реальная по нескольким причинам:

    • Занижение цены вызовет вопросы у проверяющих органов.
    • Низкая цена – фактор риска, этим приемом пользуются мошенники для того, чтобы расторгнуть договор и остаться в выигрыше между разницей в фактически полученных деньгах и той сумме, которую им придется вернуть.

    Что касается покупателя, если ранее он не пользовался вычетом, предоставляемым на покупку нового жилья, то закон предоставляет ему такую возможность. Для этого следует обратиться с декларацией, заявлением и приложить подтверждающие документы.

    Важно! Декларация о доходах подается всегда. Налоговая не знает, за сколько вы купили или продали квартиру. И после продажи, скорее всего, вам придет письмо с просьбой отчитаться о полученных доходах.

    Риски, возникающие при альтернативной продаже

    Альтернативная продажа сложна организацией. Все сделки проводятся одновременно, отсюда и специфические подводные камни. Помимо них, на куплю-продажу распространяются риски, возникающие при традиционной купле-продаже.

    Таблица 1. Описание рисков, возникающих при совершении альтернативных сделок

    Риск Описание
    Несогласованность действий или неорганизованность Альтернативная продажа предполагает совершение синхронных сделок. Прежде всего, из-за оплаты: получив деньги от покупателя, продавец передает их в оплату другой квартиры. Задержки могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку
    Неадекватные ожидания участников цепочки Приводят к увеличению сроков оформления купли-продажи или повышению цены
    Риск частичной регистрации Сделки, заключаемые участниками цепочки, не связаны между собой для регистратора. Более того, договоры могут попасть к разным сотрудникам Росреестра. На случай приостановления регистрационных действий по одному из соглашений стороны предусматривают порядок действий. Определяется, что по другим договорам также подается заявление о приостановлении
    Внезапный отказ от сделки или одностороннее изменение ее условий Отказ кого-либо из участников цепочки от сделки практически полностью сорвет всю организацию по выстраиванию отношений внутри и их оформлению. Спасет только быстрая замена стороны, иначе с большой долей вероятности сделка не состоится. Аналогично дело обстоит с изменением условий заключения соглашения: на них соглашаются либо ищут альтернативу
    Читайте так же:  Восстановление пропущенных сроков вступления в наследство - образец заявления

    Продавать квартиру по описанному альтернативному способу довольно трудоемкоиз-за сложной организационной структуры. Поэтому для совершения сделки и ее удачного завершения рекомендуется привлекать помощников.

    Больше информации в видео:

    Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

    Как правильно оформить куплю продажу квартиры: обо всем по порядку

    Многие люди в целях улучшения жилища не идут на сбор нужной суммы, а просто продают уже имеющуюся квартиру, а на вырученные деньги покупают новое жилье, где уже имеется ремонт, где удобная планировка и все те условия, которые были необходимы для семьи. Возможно, за такую квартиру придется доплатить, но эти же деньги могли пойти на улучшение старой жилплощади, поэтому вариант продажи квартиры значительно выгоднее ремонта.

    Продажа квартиры приносит с собой некие проблемы и трудности, которые вам, как продавцу, предстоит пройти. В порядок купли-продажи квартиры входит и оформление договора, и сбор всех необходимых документов, и история квартиры в юридическом и коммунальном плане. Также не стоит забывать и о том, что все справки о том, что квартира во всех планах чиста, необходимо собрать в течение одного месяца. Конечно, если квартира находится в полном порядке, то времени много не понадобится, но вот если есть некие проблемы, то срок значительно увеличится.

    Порядок и правила

    Чтобы совершить продажу квартиры, придется пройти через несколько этапов по оформлению данной сделки.

    В первую очередь вам будет необходимо оценить вашу продаваемую квартиру, это можно осуществить тремя основными путями:

    1. С помощью специалиста по оценке жилплощади.
    2. Провести сравнительный анализ с ценами на другие объекты в вашем районе.
    3. Выставить квартиру на продажу, поставив при этом значительно завышенную цену, постепенно ее снижая в процессе продажи.

    Если вашу квартиру будут просматривать менее 2 раз в неделю, то данный факт означает, что выставленная цена слишком завышена, тогда вам придется немного ее снизить.

    Следующим этапом продажи квартиры станет размещение объявления о ее продаже. Это следует сделать на многих сайтах по недвижимости, в газетах, путем обычной расклейки на досках объявлений, и везде, где еще позволяет возможность.

    В объявлении следует указать всю информацию о квартире, которая сможет заинтересовать потенциального покупателя, например, наличие перепланировок, количество собственников, все ее характеристики и т.д. Что касается фотографий вашей жилплощади, то их должно быть немалое количество, при этом на них должно быть видно, что квартира светлая, уютная, убранная. На фотографиях следует отметить всю мебель и сантехнику, которая предлагается вместе с квартирой.

    [1]

    Не менее важным этапом совершения данной сделки будет являться демонстрация продаваемой жилплощади. Показывать квартиру потенциальному покупателю лучше всего не одному человеку, дабы защитить себя от мошеннических действий. При осмотре квартиры нужно попросить у пришедших посетителей их контактные данные и паспорт также для безопасности.

    Если вы на предыдущем этапе нашли достойного покупателя для вашей квартиры, то следующий этап говорит о том, что нужно получить аванс и позаботиться о том, чтобы квартира была снята с продажи. Если вы взяли аванс, а покупатель после этого отказался от покупки, то вы вправе не возвращать взятую денежную сумму. Также на данном этапе покупатель может попросить вас представить ему все документы на квартиру правоустанавливающего характера, и вы обязаны это выполнить. Ознакомьтесь в этой статье с тем, что гласит закон о налогах с продажи квартиры.

    Еще один немаловажный этап продажи квартиры – это разговор об условиях сделки. Здесь вам предстоит преодоление многих непростых моментов оформления сделки, которые потребуют немалого времени:

    1. Вы должны выбрать банковскую ячейку для денежных средств.
    2. Затем вам также предстоит решить, сколько потребуется ячеек, и кто будет оплачивать их аренду. Количество ячеек зависит от количества людей, получающих оплату за проданную квартиру.
    3. Также следует обговорить, на каких условиях доступ в ячейку будет открыт. Обычно ячейка бывает доступна при предъявлении определенного набора документов.
    4. Затем следует совершить выбор регистратора.
    5. Определиться с тем, кто будет составлять ДКП.
    6. Еще следует договориться о стоимости, указанной в ДКП.
    7. Обговорить сроки освобождения в юридическом и физическом плане.
    8. Весьма важно обсудить то, какие справки вы должны предоставить покупателю.

    Следующим важным этапом продажи квартиры является оформление сделки купли-продажи. Здесь вам необходимо еще раз перепроверить условия доступа в банковскую ячейку. Вы можете увидеть образец договора купли-продажи квартиры по следующему адресу: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/dogovor.html

    Следующий крайне важный этап продажи квартиры – это процесс получения новых документов и обмен расписками.

    Затем подписывается акт приема-передачи жилья, и передаются ключи новым владельцам. На этом этапе происходит контрольная проверка состояния жилища, наличие обещаемой мебели и т.д.

    Правила оформления

    Договор купли-продажи квартиры обязательно должен быть оформлен только в письменном виде, а в его содержании нужно указать следующую информацию:
    1. Написать что это за документ.
    2. Внести место, где договор подписывается.
    3. Обязательно поставить дату, когда договор был заключен.
    4. Необходимо наличие всех устанавливающих личность данных о покупателе и продавце жилплощади.
    5. Также важно вписать все данные обеих сторон и реквизиты доверенностей.
    6. Нужно указать, что является предметом договора, то есть описать квартиру со всеми подробностями и особенностями.
    7. Нужно написать на каком основании квартира принадлежит владельцу, вписать все документы правоустанавливающего характера.
    8. Обязательно нужно указать какова цена на квартиру.
    9. Нужно прописать тот срок, в который необходимо заплатить сумму за покупку жилья.
    10. Также очень ценна информация и о лицах, которые имеют право пользования квартирой, также указать какие именно права у них имеются.
    11. И заключительный этап в договоре – это его подписание обеими сторонами.
    Читайте так же:  Документы для регистрации сделки купли-продажи жилой недвижимости

    Договор можно оформить самостоятельно по согласию сторон, а можно также осуществить его оформление и подписание у нотариуса. В некоторых случаях потребуются дополнительные документы, например, при продаже квартиры по договору дарения, с ипотекой, авансом и прочим.

    Вопрос о том, как восстановить свидетельство о рождении возникает в случае потери или порче оного. Вы можете его восстановить через сайт госуслуг. Инструкцию смотрите здесь.

    Документов

    Для того чтобы продать квартиру, потребуется большое количество документов, которые необходимо подготовить заранее:

    • ряд документов, которые способны удостоверить личность продавца квартиры;
    • если продавец состоит в браке, то необходимо согласие супруга на продажу, которое будет заверено нотариусом;
    • документы правоустанавливающего характера;
    • выписка из домовой книги;
    • кадастровый паспорт и план жилья;
    • если владелец жилья – несовершеннолетнее лицо, то необходимо представить документ, свидетельствующий о том, что органы опеки не имеют ничего против продажи;
    • и, конечно, необходимо наличие договора купли-продажи.

    Вы можете узнать в этой статье более полный перечень документов, нужных для продажи квартиры

    Что касается вопроса о задатке, то его оформить можно 2 способами. Первый – это с помощью нотариуса, но за это придется выложить немалую сумму, зато документ будет иметь юридическую силу. Второй способ не нотариальный, в данном случае это будет в качестве некой договоренности между сторонами, но в бесплатном варианте.

    Договор касательно задатка должен содержать в себе информацию о сроках выписки старых владельцев и иных нюансов сделки. В случае отказа покупателя от приобретения квартиры продавец имеет право не возвращать сумму задатка.

    Заключение договора

    В первую очередь, перед тем как составлять договор продажи квартиры, необходимо проверить все ли документы готовы. Для того чтобы грамотно составить договор можно обратиться к риэлтеру, юристу, нотариусу или к другому профессионалу, который имеет немалый опыт в данной сфере.

    Договор должен быть составлен исключительно в письменном виде, а нотариальное заверение не требуется. Конечно, его подпись может и стоять, но от этого ничего не изменится, вы просто потратите на это лишние деньги.

    Есть и некоторые условия, которые необходимо учесть в момент составления и подписания договора продажи квартиры:

    1. Обязательно должен быть указан точный адрес продаваемой квартиры, желательно удостовериться в точности, выйдя на улицу и посмотрев на номер самим.
    2. Обязательно нужно указать цену за жилье.
    3. Также не стоит забывать и том, что договор должен содержать в себе дату и подпись сторон.
    4. Стоит прописать и то, что если условия договора коим-то образом не будут выполнены одной из сторон, то последуют некоторые санкции. Выписаться нужно из квартиры старым жильцам до того, как договор будет подписан.
    5. Обязательно нужно прописать информацию о продавце, покупателе, обо всех документах, которые носят правоустанавливающий характер.

    Также важно, чтобы в качестве приложения к договору выступали фотографии квартиры и ее описание.

    Бывает иногда и такой вариант, когда немалая часть стоимости квартиры оплачивается сразу, а затем в течение нескольких месяцев выплачивается оставшийся долг. Но если действительно так происходит, это необходимо прописать в договоре, помимо этого нужно составить и подписать договор займа, на основе которого и будут производиться оставшиеся выплаты.

    Где оформляем?

    Вообще процесс продажи квартиры несет за собой множество вопросов, в том числе и где оформить договор купли-продажи на квартиру самостоятельно.

    Что касается формы договора, здесь все ясно – он должен быть составлен в письменном виде. Отсюда вытекает и то, что к нотариусу в таком случае идти не обязательно, но все же большинство договоров подписываются именно там, потому что там наверняка точно проверят наличие всех необходимых документов, правильность составления договора и многие другие нюансы. Если договор подписан у нотариуса, то это означает, что ваша сделка весьма надежная.

    Но помимо нотариуса в составлении договора вам могут помочь и риэлтеры, которые специализируются на подобных сделках, поэтому большое количество договоров подписывается именно там. Самое главное в данном деле – верно выбрать риэлтерскую контору, основываясь на положительные отзывы об агентстве. Для этого можно посмотреть всю информацию в интернете и выбрать то, что для вас приемлемо. Также может быть осуществлена продажа квартиры с риэлтором.

    А уже после подписания договора его необходимо отнести его в регистрационную палату и получить право собственности на квартиру новым владельцам.

    Закон о выписке из квартиры был издан уже давно в нашей стране. Почему вы о нем еще не знаете?

    Вас интересует приватизация квартиры с долгами? Ознакомьтесь здесь со всеми подводными камнями этой сделки прежде!

    Если вам понадобился дубликат свидетельства о рождении, то эта статья — для вас!

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-46-83 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Источники


    1. Розен, Александр Последние две недели. Прения сторон / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Москва, 2016. — 528 c.

    2. Кодекс профессиональной этики адвоката; Проспект — М., 2016. — 179 c.

    3. Поттешер, Ф. Знаменитые судебные процессы / Ф. Поттешер. — М.: Прогресс, 2013. — 302 c.
    4. Журнал учета проверок юридического лица, индивидуального предпринимателя, проводимых органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля. — М.: ДЕАН, 2010. — 872 c.
    Как продать квартиру особенности и все этапы проведения сделки
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here