Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости — 2 способа пересмотра цены

Самое важное по теме: "Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости — 2 способа пересмотра цены" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости — 2 способа пересмотра цены

Ситуации, когда в таком уведомлении обнаруживается неожиданно большая цифра, не редкость. Причина кроется в размере кадастровой стоимости имущества, исходя из которой теперь и рассчитывается налог.

Так, в Москве квартиры стоимостью до 10 млн руб. облагаются налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости, свыше 10 млн руб. — по ставке от 0,15%. Окончательная сумма налога определяется с учетом площади и инвентаризационной стоимости имущества.

Молодая семейная пара, проживающая в Бутово в однокомнатной квартире на пятом этаже 16-этажного панельного дома, площадью 38 кв.м и рыночной стоимостью — по самым смелым оценкам ее хозяев — около 6 млн руб., была немало удивлена, узнав, что кадастровая стоимость их жилья составляет 9 млн руб. До 2015 года муж (банковский служащий, является единственным собственником квартиры начиная с 2009 года) уплачивал налог в размере 220 руб. С учетом же пересмотра кадастровой стоимости размер налога за 2015 год составил 1028 руб., а в 2020 году семейный бюджет не досчитается уже 4263 руб.

Кадастровая стоимость квартиры, дома или участка определяется в ходе массовой оценки государственными экспертами (или экспертами, которых наняло государство), использующими для этого рыночную информацию и характеристики объекта из общедоступных источников. При этом оценщики не выезжают на место, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (текущее состояние квартиры, удаленность от дорог и так далее), что приводит к ошибкам. В результате может выясниться, что кадастровая стоимость имущества явно завышена по сравнению с его рыночной стоимостью, что и влечет за собой ощутимое увеличение налога. Единственный способ бороться с такой несправедливостью — оспорить результаты оценки.

Прикидываем шансы

Кадастровая стоимость объектов прописывается в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Узнать ее можно на сайте Росреестра или запросив в территориальном подразделении Росреестра выписку из ГКН.

Перед началом спора с государством гражданину следует определить, стоит ли игра свеч. Для этого у независимого эксперта нужно заказать оценку рыночной стоимости квартиры. Проведение этой процедуры и подготовка отчета — недешевое удовольствие. Если владельцу московской квартиры оно обойдется примерно в 3–5 тыс. руб., то за оценку жилого дома или земельного участка придется заплатить минимум 10 тыс. руб.

Правильно подготовленный отчет об оценке — главное условие успешного оспаривания результатов. Не стоит экономить и пренебрегать проверкой выбранного эксперта. Он должен соответствовать минимальным требованиям: состоять в саморегулируемой организации оценщиков (каждая такая СРО обязана размещать в интернете сведения о своих членах), а также застраховать свою профессиональную ответственность (отказать заказчику в ознакомлении с договором страхования оценщик не имеет права). Также нелишним будет поиск информации об эксперте и СРО на специализированных форумах, сайтах отзывов и на сайте Росреестра.

Если составленный по итогам оценки отчет покажет, что рыночная стоимость квартиры кадастровой стоимостью 9 млн руб. составляет 6 или 7 млн руб., то есть смысл всерьез задуматься об оспаривании результатов. Тем более что в 2016–2019 годах налог на имущество уплачивается в пониженном размере, а начиная с 2020 года собственникам придется ежегодно отдавать государству немаленькую сумму кровно заработанных.

Выбираем способ

Кадастровую стоимость объекта гражданам можно оспорить двумя способами: обратиться в комиссию по рассмотрению подобных споров в территориальное подразделение Росреестра или в Верховный суд республики, краевой, областной суд. При этом для обращения в суд предварительное обращение в комиссию необязательно.

Заявление собственника московской квартиры в первом случае примет комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по городу Москве. Во втором случае — Московский городской суд. Ответчиком по подобным делам являются правительство Москвы, утвердившее результаты кадастровой стоимости, и управление Росреестра по городу Москве. Затягивать с обращением не стоит: сделать это можно в течение пяти лет с момента внесения в ГКН оспариваемых сведений, но только до того момента, пока в ГКН не внесут новые данные.

Цена вопроса

Каждый из способов имеет свои особенности, связанные как с перечнем необходимых документов, так и с временными и материальными затратами собственника.

При обращении в комиссию нужно подать заявление, приложив к нему справку о кадастровой стоимости объекта (ее можно получить в вашем филиале Федеральной кадастровой палаты Росреестра или в МФЦ), нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности и отчет об оценке его рыночной стоимости. Если в этом отчете рыночная стоимость квартиры более чем на 30% отличается от кадастровой, то нужно положительное заключение о соответствии отчета предъявляемым законом требованиям. Его можно получить в СРО выбранного вами оценщика. Это обязательное требование. В Москве такое заключение стоит в среднем 7–10 тыс. руб. Для обращения в суд кроме указанных документов потребуется представить квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб.

Стоит учитывать, что комиссия при принятии решения ориентируется на размер рыночной стоимости квартиры, указанной в отчете оценщика, а суд с учетом имеющихся доказательств может определить рыночную стоимость и в ином размере.

Формально комиссия должна рассматривать заявление не более одного месяца, однако на практике процедура редко занимает менее двух месяцев. Суд тоже обычно не укладывается в отведенные сроки. Вместо предусмотренных законом двух месяцев собственник может ждать судебное решение полгода и даже больше, дополнительное время может занять судебная экспертиза объекта недвижимости (осуществляется экспертами, приглашенными судом). Ее проведение с большой долей вероятности выльется для владельца в дополнительные расходы, которые составят не менее 5 тыс. руб.

В практике был случай, когда успешный предприниматель, собственник трехкомнатной квартиры площадью 117 кв.м, расположенной на пятом этаже 11-этажного кирпичного дома в центре Москвы, предвидя существенное увеличение размера налога, пытался в суде оспорить кадастровую стоимость своего жилища. Она составляла 32 млн руб., однако собственник получил заключение оценщика с рыночной стоимостью его квартиры 26 млн руб.

Суд назначил судебную экспертизу. Через несколько месяцев ее результаты показали, что рыночная стоимость квартиры составляет 31 млн руб. В итоге суд определил рыночную стоимость квартиры исходя из результатов этой экспертизы. Недовольный собственник в настоящее время готовится к уплате налога за 2015 год в размере 13,16 тыс. руб. (а ранее он не превышал 1,8 тыс. руб.).

Если собственник хочет обратиться в суд с помощью своего представителя, то такой специалист обязательно должен иметь высшее юридическое образование. То есть помимо затрат на подготовку документов и возможное проведение судебной экспертизы владелец должен планировать расходы на юристов (30–50 тыс. руб. на ведение дела).

Читайте так же:  Оформление наследства на земельный участок

Таким образом, обращение в комиссию при Росреестре, как правило, является более быстрым, удобным и менее затратным способом для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. В тех случаях, когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью имущества относительно невелика (до 2 млн руб.), разумно выбрать именно этот способ защиты своих прав.

Если все прошло удачно, новые сведения о кадастровой стоимости вносятся в ГКН. Нужно иметь в виду, что налог на имущество будет рассчитываться на основании новых данных лишь начиная с того года, когда собственник обратился в комиссию или в суд. Заставить налоговиков пересчитать уплаченный налог за прошлые годы, к сожалению, не получится.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

– Как оспорить кадастровую стоимость участка земли и частного дома на ней, чтобы уменьшить налог?

Отвечает генеральный директор строительной компании Werkhaus Татьяна Петухова:

Для снижения кадастровой стоимости нужно обратиться в отделение Росреестра с заявлением. К нему необходимо приложить:

  • выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об оценке объекта на бумаге и в электронном виде.

[3]

На это заявитель в течение 30 дней получает положительный или отрицательный ответ. В случае отказа собственник в течение 10 дней может обратиться в суд. Для этого пишется исковое заявление, в роли истца выступает сам собственник, а в роли – ответчика отделение кадастра.

Исковое заявление подается по адресу нахождения ответчика в районный суд. Необходимо приложить документы, подтверждающие незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ ее исправить от администрации ГКН. Вам потребуются:

  • правоустанавливающий договор, акт и т. п.;
  • свидетельство о виде права, гражданский паспорт собственника;
  • справки, подтверждающие наличие причин снижения стоимости;
  • отчеты от независимых оценщиков;
  • отказ Росреестра;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • копия искового заявления для ответчика.

Нотариально заверенные копии перечисленных документов отправляются по почте заказным письмом с уведомлением в Государственный кадастр недвижимости. Если в течение месяца не будет получен ответ с мотивированным отказом, то к документам, подаваемым в суд, можно подать почтовую квитанцию, опись отправленных документов и уведомление. Но существуют и иные причины снижения кадастровой стоимости, такие как: изменение категории земель, изменение площади участка, изменение ВРИ (вида разрешенного использования) участка.

Очень внимательно и даже осторожно нужно относиться к предлагаемым на рынке услугам по снижению кадастровой стоимости. По опыту наших клиентов, люди сталкиваются с компаниями, которые за немаленькую плату берутся за понижение кадастровой стоимости. Однако, получив отказ от ГКН, не продолжают работу по снижению в судебном порядке. Так как подобные случаи, к сожалению, не редкость, я рекомендую собственникам заранее оговаривать с юридическими компаниями, что именно входит в стоимость услуги по понижению, в частности – входят ли в нее судебные процессы. Также не оплачивайте всю сумму до получения самой услуги в полном объеме.

Отвечает юрист консалтинговой группы «Дивиус» Юрий Афанасьев:

Как правило, кадастровая стоимость во всех регионах страны завышена, а должна быть равна рыночной стоимости. Поэтому цель оспаривания кадастровой стоимости – установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Кадастровую стоимость можно оспорить в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (при Росреестре) и в суде.

Необходимо определиться, кто будет заявителем: юрлицо или физлицо (гражданин). Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», юридическому лицу необходимо обратиться сначала в комиссию, а потом только в суд. Гражданин вправе обращаться сразу в суд. Как показывает практика, лучше сразу идти в суд, так как комиссия практически никогда не принимает положительного решения.

Для оспаривания кадастровой стоимости составляется отчет, который определяет рыночную стоимость объекта недвижимости. Ранее действовало правило об обязательной экспертизе данного отчета в СРО оценщиков. В настоящий момент экспертизу проводить закон не требует, но, как показывает практика, суды считают отчет без экспертизы недопустимым доказательством.

Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, отчет и экспертиза направляется в комиссию; к заявлению также прикладываются: нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на недвижимое имущество, выписка из единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Также целесообразно приложить копию паспорта заявителя.

В случае отказа комиссии в удовлетворении заявления заявитель вправе обратиться с исковым заявлением в суд. К исковому заявлению прикладываются те же документы, что и для комиссии, а также иные документы, которые предусмотрены процессуальным законодательством. Оплачивается госпошлина. Для физлица – 300 рублей, для юрлица – 2 тысячи рублей (за каждый объект недвижимости).

Еще можно изменить кадастровую стоимость в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то есть ошибки. А если это земельный участок, то изменить вид разрешенного использования или категорию земли. Однако самый распространенный, возможный и действенный способ – это установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Отвечает ведущий юрисконсульт группы компаний «Юриспруденция Финансы Кадры» (ГК «ЮФК») Александр Стратийчук:

Исправлять ляпы оценщиков спешить не стоит, так как каждый случай и каждая переоценка несет бремя материальных и нематериальных расходов.

Прежде чем инициировать процесс переоценки, следует учесть несколько моментов. В первую очередь оценить реальную стоимость Вашего имущества, то есть элементарно проштудировать рынок недвижимости, изучить спрос и предложение, тем самым примерно установить реальную стоимость. Окончательную же процедуру переоценки будет проводить специализированная организация.

Второй шаг – изучить процедуру переоценки (несколько подробнее об этом ниже), сроки ее проведения, затраты на ее проведение, в том числе нематериальные, и практику изменений цены по Вашему субъекту и даже муниципалитету.

В третью очередь Вам необходимо рассчитать рентабельность своих затрат к итоговой выгоде в случае успешной переоценки.

Ко всему вышесказанному стоит еще добавить знание Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – 237-ФЗ). Положениями 237-ФЗ уже с января 2017 года закрепляются новые стандарты, правила и методические указания проведения кадастровой оценки. Согласно п. 1 ст. 11 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Из этого следует, что уже с января 2018 года уполномоченные органы начнут проводить оценку по новым методикам.

Читайте так же:  Как оспорить договор дарения квартиры после смерти бывшего владельца

Оспоренная стоимость, согласно п. 4 ст. 18 237-ФЗ, будет применяться с первого января того года, в котором поступило заявление в суд или комиссию об оспаривании кадастровой стоимости. А это значит, что вернуть переплаченные налоги выйдет за период не более одного года при условии, что дело рассматривалось в «межсезонье» (например, в период с декабря 2016-го по январь 2017-го) или просто дольше года. Следовательно, уже вполне вероятно, что с 1 января 2018 года Ваш объект попадет под новую государственную кадастровую оценку, которая не менее вероятно будет оценена по реальной рыночной стоимости.

Однако предположим, что Вы все просчитали, оценили и пришли к выводу о необходимости сделать переоценку самостоятельно. Тогда Вас ожидает один из двух путей. Первый подразумевает оспаривание стоимости в специализированной комиссии, а затем, в случае неуспеха, в суде. Второй путь процедуры оспаривания направляет сразу в суд в обход комиссии.

Какой из названных путей окажется быстрее и дешевле – достоверно нельзя сказать. Все зависит от случая и различных влияющих факторов, таких как сумма предполагаемого занижения, правильность составления заключения оценщиков, глубина анализа комиссией и (или) судом конкретного случая и иных. Уточнить данный вопрос лучше у специалистов.

Следует отметить, что, согласно абз. 1-3 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года, по второму пути могут пойти только физические лица, но 237-ФЗ такой обязанности не устанавливает. Также п. 2 ст. 24 237-ФЗ закрепляет возможность проведения кадастровой оценки в течение переходного периода (с 01.01.2017 года по 01.01.2020 года). Как это будет реализовываться, если еще не стало реализовываться, в настоящее время не ясно.

Мы же рассмотрим переоценку, начиная с комиссии. Оба названных закона фиксируют строгий срок на рассмотрение поданных заявлений в 1 месяц с момента поступления документов в комиссию. В комиссию подаются заявления и документы, установленные ст. 24.18 135-ФЗ или п. 9 ст. 22 237-ФЗ, в зависимости от того, по какому закону Вы решили действовать. По сути, оба закона примерно одинаково регулируют порядок действий комиссии с незначительными различиями и больше влияют на содержание первичного пакта документов для подачи.

Итого, без учета возможных комиссий, Ваши расходы по любому из названных законов составят от 20 тысяч рублей за оценку объекта, от 15 тысяч рублей за заключение СРО на оценку (данный документ в комиссию предоставлять не обязательно, но на практике лучше приложить), 400 рублей за выписку ЕГРН и иные дополнительные расходы, в том числе на транспорт, то есть минимум 35 тысяч 400 рублей плюс месяц ожидания с даты подачи документов в комиссию.

Если Вам повезет, то на этом все, если же нет, то идем в суд. Согласно ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), для подачи искового заявления в суд Вам понадобятся документы, названные выше, а также исковое заявление. Если сами не сможете его составить, то за него придется заплатить от 5 тысяч рублей. Также в расходы входит квитанция об оплате госпошлины за обращение в суд (300 рублей – для физлиц; 6 тысяч рублей – юрлица).

[2]

Судебное разбирательство займет от двух месяцев с момента подачи документов в суд, а также потребует один месяц на вступление в силу судебного акта. Только после этого Вы сможете получить судебный акт на руки, но это при условии, что вторая сторона не пойдет в апелляционную инстанцию. С вступившим в законную силу решением Вам необходимо обратиться в уполномоченный орган для внесения новой стоимости в реестр. Судебные сроки, названные выше, следует воспринимать как примерные, так как на практике они почти всегда больше.

Теперь подведем итоги. В лучшем случае, если все дело ограничится только комиссией, расходы по времени займут примерно два месяца, один из которых пойдет на оценку. Расходы по финансам составят от 35 тысяч 400 рублей.

При успешном течении дела в суде рассчитывайте на четыре месяца (месяц на сбор документов + два месяца на рассмотрение в суде + месяц на вступление в законную силу решения; срок на внесение изменений уполномоченным органом – до месяца с момента подачи документов) и финансовые расходы от 40 тысяч 800 рублей.

Худшие расчеты приводить в пример не будем, так как они бывают, мягко говоря, намного худшими.

Отвечает судебный юрист Павел Смирнов (Екатеринбург):

Итак, Вы получили извещение от налоговой службы. Внимательно посмотрите в документ, который Вам прислали из ИФНС: за что предлагается платить и как называется этот налог. Прежде всего нужно определиться, какими документами Вы располагаете и какой налог хотите уменьшить. Встречается несколько вариантов оформления земли и дома на ней: в собственность оформлен земельный участок «с постройками», либо в собственность оформлен только дом, либо оформлен отдельно дом и отдельно земельный участок. Почему это важно? Потому что за дом и за землю предусмотрены разные налоги. Налог на дом (на имущество) исчисляется по формуле, включающей кадастровую стоимость дома, а налог на землю зависит от кадастровой стоимости земли. Кадастровая стоимость земли и кадастровая стоимость дома устанавливается разными государственными органами в разных документах.

Если Вы не располагаете временем или желанием вникать, как исчислена итоговая цифра налога, лучше сразу обратиться с этим вопросом к юристу. Если же располагаете, все равно без юриста не обойтись: согласно Кодексу административного судопроизводства (КАС РФ), выступать в суде по делам об оспаривании кадастровой стоимости земли вправе только лица с высшим юридическим образованием, копию диплома нужно даже приложить к исковому заявлению!

Для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в обязательном порядке необходимо обратиться к лицензированному оценщику для переоценки земли. Это недешево. Но без заключения оценщика – документа с «новой» цифрой невозможно обосновать неправильность «старой» цифры.

Рекомендую с калькулятором вычислить свою экономию на налогах с учетом оплаты работы оценщика и юриста в суде. Может оказаться, что сальдо не в Вашу пользу, и игра не стоит свеч.

Утешают два момента: во-первых, пенсионеры (как правило) освобождены от уплаты земельного налога под жилым домом решением органа местного самоуправления, и, во-вторых, граждане (в отличие от организаций) вправе обращаться непосредственно в суд, минуя «непрозрачные» комиссии при Росреестре, тем самым экономя время и нервы.

Читайте так же:  Порядок выписки из квартиры несовершеннолетнего ребенка при продаже

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Верховный суд рассказал, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости.

«Российский налоговый курьер» , № 19 2015г.

Иск нужно подавать в суд общей юрисдикции.

Досудебный порядок обжалования на ИП не распространяется.

В каких случаях арендатор вправе оспорить кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость недвижимости влияет на расчет налога на имущество и земельного налога (п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 390 и п. 1 ст. 402 НК РФ). Если собственник здания, помещения или земельного участка считает, что кадастровая стоимость объекта завышена, он вправе оспорить ее (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон N 135-ФЗ).

Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, как грамотно оспорить кадастровую стоимость недвижимости (Постановление от 30.06.2015 N 28, далее — Постановление).

Пошаговая инструкция по оспариванию кадастровой стоимости представлена на с. 41. Схема поможет организациям и предпринимателям уменьшить кадастровую стоимость объектов недвижимости и сократить имущественные налоги.

Шаг 1. Независимая оценка рыночной стоимости недвижимости

Если кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную, в качестве кадастровой суд вправе установить рыночную стоимость (ч. 11 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ и п. 2 Постановления). Поэтому процесс оспаривания собственник начинает с оценки рыночной стоимости объекта (подробнее читайте во врезке ниже).

Справочно. Кто вправе подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости

Ходатайствовать о пересмотре кадастровой стоимости вправе собственник объекта недвижимости — юридическое или физическое лицо (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ). Из этого правила есть несколько исключений. Инициировать пересмотр кадастровой стоимости также вправе (п. 6 Постановления):

— бывший собственник недвижимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика. Он вправе подать заявление до конца того календарного года, в котором объект выбыл из его собственности;

— арендатор недвижимого имущества, если арендная плата устанавливается исходя из кадастровой стоимости объекта. Неважно, в чьей собственности находится арендуемое имущество — в государственной, муниципальной или частной. Но, если арендатор оспаривает кадастровую стоимость объекта, находящегося в частной собственности, необходимо предъявить письменное согласие собственника на ее пересмотр. Его можно оформить как отдельный документ либо прописать в договоре аренды;

— лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды государственного или муниципального земельного участка, если выкупная цена или арендная плата зависит от кадастровой стоимости.

Важно, чтобы рыночная стоимость объекта была определена на ту же дату, на которую проведена кадастровая оценка (ч. 4 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ и п. 12 Постановления). Например, на 1 января 2015 г. Иначе суд оставит заявление собственника без рассмотрения (п. 11 Постановления).

Оценщик должен соответствовать двум требованиям (ст. ст. 4 и 24.7 Закона N 135-ФЗ и п. 20 Постановления):

— являться членом саморегулируемой организации оценщиков;

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

— застраховать свою ответственность.

Если оценщик не отвечает этим требованиям, суд не примет составленный им отчет об оценке недвижимости (п. 20 Постановления). Этот отчет не является допустимым доказательством (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ и п. 1 ст. 61 Кодекса административного судопроизводства РФ Кодекс административного судопроизводства РФ вступил в силу с 15 сентября 2015 г. (ст. 1 Федерального закона от 08.03.2015 N 22-ФЗ).»> ).

Кодекс административного судопроизводства РФ вступил в силу с 15 сентября 2015 г. (ст. 1 Федерального закона от 08.03.2015 N 22-ФЗ).

При наличии неясностей суд вправе вызвать оценщика как свидетеля (п. 22 Постановления).

Шаг 2. Досудебное обжалование кадастровой стоимости объекта

Кадастровую стоимость недвижимости можно оспорить двумя способами (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ):

— в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия);

Комиссии созданы при каждом территориальном управлении Росреестра. Информация о работе комиссий размещена на сайте Росреестра www.rosreestr.ru. В меню на главной странице сайта нужно открыть закладку «Деятельность» => «Кадастровая оценка» => «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» => «Информация о работе комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Для организаций предусмотрена обязательная досудебная процедура. То есть перед подачей искового заявления в суд компания обязана оспорить кадастровую стоимость в комиссии (п. 9 Постановления). Для этого нужно подать в комиссию соответствующее заявление, приложить к нему отчет оценщика о рыночной стоимости объекта и другие обязательные документы.

Организация сможет обратиться в суд, только если комиссия:

— отказала в пересмотре кадастровой стоимости;

— не рассмотрела заявление компании в течение одного месяца со дня его поступления (ч. 19 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Для физических лиц досудебное обжалование кадастровой стоимости не является обязательным (п. 10 Постановления).

Значит, индивидуальный предприниматель вправе обращаться сразу в суд. Но при желании может предварительно оспорить кадастровую стоимость в комиссии.

Шаг 3. Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости организация или предприниматель подает в суд общей юрисдикции, а не в арбитражный суд. Но не в районный или городской суд, а в областной или краевой суд либо суд города федерального значения (п. 3 Постановления). Ведь споры о пересмотре кадастровой стоимости подведомственны именно этим судам общей юрисдикции (пп. 8 п. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Заявитель вправе просить суд о выполнении одного из следующих требований (п. п. 1 и 2 Постановления):

— установить в качестве кадастровой стоимости объекта его рыночную стоимость (подробнее читайте во врезке ниже);

— оспорить решение комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости;

— оспорить действия или бездействие комиссии.

Обратите внимание! Как оспорить кадастровую стоимость объекта, находящегося в долевой собственности

Участник долевой собственности вправе обратиться в комиссию или суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников. Ведь каждый собственник самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях (п. 2 ст. 392 и п. 3 ст. 408 НК РФ, п. 6 Постановления). Суд пересматривает кадастровую стоимость этого объекта в целом (п. 17 Постановления).

Несогласие других сособственников учитывается судом, но само по себе не является основанием для отказа в изменении кадастровой стоимости.

Не следует включать в исковое заявление иные требования. Например, о перерасчете налога на имущество, земельного налога или арендных платежей (п. 5 Постановления).

Читайте так же:  Покупка квартиры без риэлтора пошаговая инструкция

Эти требования рассматривают арбитражные суды (ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ). У суда общей юрисдикции нет полномочий для их рассмотрения. При наличии подобных требований суд вправе вернуть исковое заявление без рассмотрения (пп. 2 п. 1 ст. 135 ГПК РФ и пп. 2 п. 1 ст. 129 Кодекса административного судопроизводства РФ).

К исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить следующие документы (п. 11 Постановления):

— справку о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества. В ней должна быть указана дата, на которую определена кадастровая стоимость;

— копию свидетельства о праве собственности на объект (если заявителем является собственник). Ее нужно заверить у нотариуса;

— отчет оценщика о рыночной стоимости объекта. Он должен быть составлен на ту же дату, на которую проведена кадастровая оценка (ч. 4 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ и п. 12 Постановления);

— экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, подтверждающее соответствие отчета оценщика требованиям законодательства (в отдельных случаях);

— решение комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости;

— копию платежки или иного документа об уплате госпошлины. Заявитель уплачивает ее за каждый объект недвижимости, кадастровую стоимость которого оспаривает (п. 30 Постановления). За рассмотрение иска в суде организация вносит в бюджет по 2000 руб. за объект, предприниматель — по 300 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Суд обязан рассмотреть исковое заявление в течение двух месяцев со дня его получения (п. 1 ст. 154 ГПК РФ и ст. 141 Кодекса административного судопроизводства РФ). В случае необходимости суд вправе привлечь к участию в деле специалистов нужного профиля, вызвать оценщика для дачи пояснений и даже назначить экспертизу (п. п. 21, 22 и 23 Постановления).

Шаг 4. Перерасчет имущественных налогов

Если суд изменил кадастровую стоимость объекта, в резолютивной части решения он обязан указать (п. 25 Постановления):

— новую кадастровую стоимость (п. 3 ст. 249 Кодекса административного судопроизводства РФ). Сведения об этой стоимости должны внести в государственный кадастр недвижимости;

— дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Эта информация необходима, чтобы определить дату перерасчета имущественных налогов. Если заявителем является организация, в резолютивной части решения суд отражает дату ее обращения в комиссию. В отношении предпринимателя он указывает дату подачи иска в суд. Если ИП предварительно обращался в комиссию, ставится дата подачи заявления в комиссию.

Новая кадастровая стоимость недвижимости, установленная судом, используется для расчета налога на имущество и земельного налога с начала календарного года, в котором заявитель начал процесс обжалования (п. 15 ст. 378.2 и п. 1 ст. 391 НК РФ). То есть подал заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию (если это организация) или суд (если это ИП).

Если индивидуальный предприниматель до суда обращался в комиссию, он ориентируется на дату подачи заявления в комиссию (п. п. 25 и 28 Постановления).

Налоги можно пересчитать только после внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Эта стоимость применяется до утверждения результатов очередной кадастровой оценки недвижимости (п. 28 Постановления).

Пример. ООО «Организация» в апреле 2015 г. обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости офисного здания, которая была установлена по состоянию на 1 января 2015 г.

Суд уменьшил кадастровую стоимость до уровня рыночной (согласно отчету независимого оценщика). Решение суда вступило в силу 25 августа 2015 г.

Росреестр внес сведения о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости 10 сентября 2015 г.

В сентябре организация вправе пересчитать налог на имущество за 1-е полугодие 2015 г. исходя из кадастровой стоимости офисного здания, установленной решением суда. Эту же стоимость компания будет использовать при расчете налога на имущество за 9 месяцев и по итогам 2015 г.

Для перерасчета арендной платы или выкупной цены, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта, условие о внесении новых сведений в государственный кадастр недвижимости не предусмотрено (п. 28 Постановления). То есть арендные платежи или выкупную цену стороны вправе пересчитать сразу после вступления в законную силу решения суда.

Если суд отказал в пересмотре кадастровой стоимости конкретного объекта на определенную дату, организация или предприниматель не вправе повторно ее обжаловать (п. 27 Постановления). Но они могут подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости по этому же объекту, которая установлена на другую дату. Например, на 1 января следующего года.

Платить не буду! Как оспорить кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость жилья значительно выше рыночной, то имеет смысл провести процедуру оспаривания.

После введения нового алгоритма, когда налог на имущество стал рассчитываться исходя из кадастровой стоимости жилья, а не как раньше – из инвентаризационной, многие граждане столкнулись с ростом суммы имущественного налога.

Именно поэтому нередко возникает желание оспорить кадастровую стоимость квартиры, тем самым снизив налогооблагаемую базу. Как это сделать, «Вести.Недвижимость» рассказала адвокат Виктория Данильченко.

Когда кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной на 10-15%, то оспаривать ее чаще всего не имеет смысла, так как расходы на оспаривание составят значительную сумму и экономия на выплатах налога на недвижимость не будет столь существенной, чтобы их покрыть.

Если же кадастровая стоимость жилья значительно выше рыночной, то имеет смысл провести процедуру оспаривания. Для этого, необходимо собрать следующий пакет документов:

  • выписку из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость недвижимости. Такую справку можно заказать на сайте Росреестра или запросить в территориальном органе Росреестра;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости;
  • подготовленное экспертом (экспертами) саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение, оно необходимо в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости;
  • общегражданский паспорт.

После того, как вы собрали все необходимые документы, есть два способа оспорить кадастровую оценку вашей квартиры.

Основной способ – это подать заявление в специальную Комиссию при Росреестре. По закону Комиссия должна в течение 30 дней рассмотреть заявление и вынести решение. В случае если оно отрицательное, возможно прибегнуть ко второму способу и действовать через суд.

Причем, если вы обращаетесь как физическое лицо, обратиться в суд можно сразу, минуя Комиссию. Для этого необходимо предоставить аналогичный пакет документов, как и для Комиссии и оплатить госпошлину. Подобные дела суд обычно рассматривает в течение одного-двух месяцев.

В случае, если суд занимает позицию истца и кадастровая стоимость подлежит корректировке, все изменения будут действовать с 1 января того года, в котором был подан иск.

Читайте так же:  Процедура перевода земли из ижс в коммерческую

Дополнительно несколько советов

  1. В последние годы популярно стало коллективное оспаривание кадастровой стоимости жилья в рамках одного многоквартирного дома, дачного объединения и т.д. Подача коллективного иска позволяет сэкономить на расходах на подготовку документов для подачи в Комиссию или суд, а также на услугах представителя.
  2. Как показывает практика, при коллективном иске стоимость услуг по оценке получается значительно ниже, ведь специалистам требуется меньше времени на оценку однотипных объектов с почти одинаковым местоположением, площадью, транспортной доступностью и удаленностью от города.
  3. Важно знать, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее 5 лет с момента внесения сведений в кадастр.

[1]

Как оспорить кадастровую стоимость

kak_osporit_kadastrovuyu_stoimost.jpg

Похожие публикации

От кадастровой стоимости напрямую зависит размер налога на имущество физических лиц, исчисляемый в процентном отношении от ее величины. Необоснованное или ошибочное завышение данного параметра приводит к существенным налоговым переплатам, непредвиденным и неправомерным расходам средств налогоплательщика. Поэтому вопрос, «можно ли оспорить кадастровую стоимость?», актуален для многих граждан, имеющих в собственности недвижимость. Закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ должен упростить эту процедуру.

Варианты оспаривания

Кадастровая стоимость объекта определяется посредством специальной методики в ходе проведения государственной оценки. По результатам оценочных мероприятий определяется цена недвижимости, информация о ней заносится в кадастр, и, исходя из ее величины, налогоплательщикам начисляется имущественный налог. С 2019 года имущественные налоги будут рассчитываться только на основании указанной в ЕГРН (Едином госреестре недвижимости) кадастровой стоимости объекта.

Кадастровую стоимость можно оспорить двумя законными способами:

в специальной комиссии, занимающейся разрешением подобных споров;

в судебной инстанции.

Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности» (ст. 24.18) установлено, что для граждан предварительное обращение в комиссию необязательно, они вправе сразу обратиться в суд. Для юридических лиц и госорганов необходимым является обращение в обе инстанции (в суд и комиссию).

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога через комиссию

Подобные комиссии созданы в каждом подразделении Росреестра (по субъектам РФ). Несогласному налогоплательщику нужно обратиться в одну из них с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. К заявлению в т.ч. прикладываются:

правоустанавливающий документ на недвижимость;

выписка из ЕГРН (с указанием кадастровой стоимости объекта);

отчет об определении рыночной стоимости на дату определения стоимости по кадастру (если налогоплательщик полагает, что при оценке была допущена ошибка).

Поступившие документы рассматриваются комиссией в течение месяца, после чего ими принимается то или иное решение.

Как оспорить кадастровую стоимость физическому лицу в суде

Налогоплательщик – физическое лицо имеет право подать судебный иск:

либо по поводу оспаривания ранее установленной кадастровой стоимости;

либо о несогласии с решением комиссии.

Дело должно быть рассмотрено в 2-месячный срок. При необходимости он может быть продлен еще на один месяц.

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости разрешат с момента ошибки

Государство сделало налогоплательщикам приятный новогодний «подарок». С января 2019 года, гражданин, сумевший добиться уменьшения кадастровой стоимости объекта, вправе вернуть переплаченный из-за ошибки налог, начиная не с года оспаривания, а с момента (года), когда из-за ошибки начала выплачиваться неправильная сумма налога. Соответствующие изменения внесены в пункт 15 ст. 378.2 Налогового кодекса.

Однако ФНС предупреждает тех, кому удалось оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога: период, за который можно вернуть переплаченную из-за ошибки сумму, не безграничен. Он составляет три года, предшествующих налоговому периоду, когда справедливость восторжествовала. Разъяснения на этот счет размещены на официальном сайте налоговой службы, а также в отдельных письмах Минфина. В частности, в письме Минфина РФ № 03-05-05-02/69137 от 27.09.2018, в качестве аргумента приводится положение ст.78 НК, согласно которому вернуть переплаченный налог можно лишь за последние три года.

Когда выгоднее подать заявление

Несмотря на то, что только со следующего года появится возможность возвращать переплаченный налог за три последних года, нельзя однозначно сказать, что всем налогоплательщикам выгоднее дождаться его наступления. Когда лучше оспорить кадастровую стоимость участка или другой недвижимости, зависит от времени проведения очередной государственной оценки определенного объекта. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности» (ст.24.12), ее проводят раз в три года. Лишь в трех городах федерального значения (Санкт-Петербург, Москва, Севастополь) кадастровая оценка проходит чаще – каждые два года.

Перед тем, как оспорить кадастровую стоимость (квартиры, участка и т.д.), следует выяснить, изменится ли она с начала следующего года. Если да, то с оспариванием надо поспешить, подав заявление в 2018 году, так как уменьшить «старую» величину уже не удастся (ст.24.18 закона «Об оценочной деятельности»).

Однако если кадастровая стоимость не претерпит изменений в 2019г., оспаривать ее размер выгоднее после вступления положений закона № 334-ФЗ от 03.08.2018 г. в законную силу, то есть после 1-го января 2019.

Что еще изменится для налогоплательщиков в 2019 году

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Так как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости вправе не только сам налогоплательщик, но и государственные органы, по ныне действующему закону есть вероятность, что она, при пересмотре, может быть увеличена, и гражданину доначислят сумму имущественного налога. Со следующего года такой риск пропадает, потому что поправки, внесенные в НК, запрещают пересчитывать размер ранее уплаченного налога, если это влечет его увеличение. Поэтому оспаривать кадастровую стоимость объекта можно будет только с целью уменьшения величины налога на имущество физлиц и земельного налога (ст. 1 закона № 334-ФЗ).

Источники


  1. Толчеев Н. К. Справочник судьи и адвоката по гражданским делам; ТК Велби, Проспект — М., 2014. — 262 c.

  2. Файкс, Г. Полиция возвращается. Из истории уголовной полиции ФРГ; М.: Юридическая литература, 2012. — 240 c.

  3. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, Юрайт, 2010. — 384 c.
  4. Малахов, В. П. Теория государства и права / В.П. Малахов, И.А. Горшенева, А.А. Иванов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2009. — 160 c.
Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости — 2 способа пересмотра цены
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here