Договор купли-продажи доли квартиры

Самое важное по теме: "Договор купли-продажи доли квартиры" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Договор купли-продажи доли в квартире — образец

Особенности покупки или реализации комнаты

В силу ст. 288 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) одним из объектов права собственности является жилое помещение. К таким помещениям относятся (ст. 16 Жилищного кодекса РФ, далее — ЖК РФ):

  • жилой дом и его часть;
  • квартира и ее часть;
  • комната.

Таким образом, комната может быть предметом договора купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи комнаты составляется в том случае, если комната оформлена как отдельный объект недвижимого имущества. От него следует отличать договор купли-продажи доли в квартире:

  • При покупке комнаты в собственность покупателя переходит комната, указанная в договоре, а договор купли-продажи доли в квартире подразумевает, что в собственность покупателя конкретная комната в квартире, где он приобрел долю, не переходит. Распоряжение общей квартирой, а также ее раздел происходит по соглашению всех сособственников такой квартиры.
  • При дальнейшем распоряжении своей долей в жилом помещении (за исключением ее безвозмездной передачи) в силу ст. 250 ГК РФ сособственники будут иметь преимущественное право ее приобретения, при распоряжении комнатой соседи подобного права не имеют.

Особенности продажи квартиры, находящейся в долевой собственности

Оформление договора купли-продажи квартиры в долевой собственности происходит, когда сособственники квартиры продают свои доли одновременно одному или нескольким лицам. При продаже квартиры сособственниками в силу п. 1 ст. 42 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ требуется нотариальное удостоверение договора. Подробности можно узнать, прочитав нашу статью «Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долях?».

Если доли продаются одновременно, с составлением одного документа, то соблюдать преимущественное право (далее — ПП), т. е. уведомлять сособственников и собирать от них отказы или ждать месяц до подачи документов на регистрацию, не потребуется (апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2012 № 11-10326).

Если же продажа каждой доли происходит не разово и с каждым собственником оформляется отдельный договор, то соблюсти порядок ПП покупки будет необходимо.

Особенности покупки или реализации комнаты в коммунальной квартире

В силу п. 6 ст. 42 ЖК РФ при реализации комнаты, расположенной в коммунальной квартире, собственники других комнат, находящихся в этой квартире, имеют преимущественное право купить ее. Продавец должен уведомить собственников других комнат письменно.

В уведомлении следует указать (п. 2 ст. 250 ГК РФ):

  • стоимость, по которой реализуется комната;
  • другие условия продажи, например условия проведения оплаты (одноразовая выплата, отсрочка или рассрочка платежа).

Обращаться за регистрацией перехода права к покупателю по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно:

  • после получения отказов от покупки комнаты от всех собственников комнат, расположенных в коммуналке;
  • по истечении 30 дней с момента извещения таких собственников, если отказы не были получены.

Следует помнить, что собственникам комнат в коммуналке кроме собственно комнаты принадлежит доля в праве собственности на общее имущество. К последнему относятся помещения, расположенные в коммуналке и используемые для обслуживания нескольких комнат (кухня, коридор, кладовая, туалет, ванная комната и т. д.). Доля в праве общей собственности переходит к новому собственнику комнаты вне зависимости от того, отражен данный факт в договоре или нет (п. 3 ст. 42 ЖК РФ).

Если комната в коммуналке принадлежит одному собственнику либо находится в совместной собственности супругов, заверять сделку нотариально не нужно. Если она находится в долевой собственности, то без нотариуса не обойтись.

Образец договора купли-продажи 1/2 доли в квартире

При продаже 1/2 доли в квартире или другом жилом помещении нужно учитывать следующее:

  • Требуется уведомить второго собственника, чтобы он имел возможность воспользоваться ПП приобретения доли (исключением является тот случай, когда долю приобретает сам сособственник).
  • Уведомление о продаже доли должно содержать в себе: кадастровый номер квартиры, размер продаваемой доли в ней, адрес квартиры, цену, по которой продавец намеревается продать долю, Ф. И. О. продавца (п. 4.2 ст. 42 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2018 № 218-ФЗ, далее — закон о госрегистрации).
  • В ответ на извещение о продаже доли необходимо получить отказ сособственника или дождаться истечения 30-дневного срока с момента его надлежащего уведомления.
  • Продажа доли в жилом помещении требует нотариального удостоверения договора (п. 1 ст. 42 закона о госрегистрации).
  • Переход права собственности на долю в жилом помещении, в том числе в квартире, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Договор купли-продажи 1/2 доли квартиры можно скачать по ссылке: Образец договора купли-продажи доли в квартире.

Особенности покупки или реализации доли в квартире между родственниками

Говоря об особенностях договора купли-продажи части квартиры между родственниками, следует отметить, что в силу п. 3 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ не могут покупать квартиры или доли в них либо продавать их детям, не достигшим 18 лет, ограниченно дееспособным или недееспособным родственникам:

  • родители;
  • опекуны, попечители, их супруги;
  • близкие родственники указанных выше лиц.

На сделки с недвижимостью, принадлежащей детям до 18 лет, ограниченно дееспособным или недееспособным членам семьи, требуется разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). С правилами продажи доли, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет, можно ознакомиться в нашей статье «Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?».

При продаже доли в квартире родственникам действуют общие правила сделок с долями:

  • соблюдается преимущественное право покупки доли сособственником;
  • оформляется нотариальный договор;
  • регистрируется переход права собственности.

Ознакомиться с нюансами сделок с долями, совершаемыми между родственниками, можно, прочитав нашу статью «Продажа доли в квартире между близкими родственниками».

Пакет документов на продажу доли в квартире

Для регистрации перехода права собственности на долю в жилом помещении в Росреестр представляется комплект документов в соответствии со ст. 18 закона о госрегистрации:

  • заявление о госрегистрации прав (заполняется непосредственно в МФЦ или Росреестре);
  • документы, удостоверяющие личность продавца, покупателя либо их представителей (доверенность, удостоверяющая полномочия представителя, должна быть заверена нотариально);
  • договор купли-продажи доли в квартире, удостоверенный нотариусом;
  • акт приема-передачи;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца на реализуемую долю (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, если имеется);
  • технический план на квартиру, составленный кадастровым инженером, если квартира ранее не была поставлена на кадастровый учет;
  • квитанция об уплате госпошлины (представлять необязательно, т. к. данные о произведенных платежах регистратор получает из информационной системы в силу п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации);
  • доказательства уведомления других собственников квартиры о продаже доли (отказы сособственников прикладываются, если с момента их извещения прошло менее 30 дней).
  • согласия супругов покупателя и продавца на покупку/продажу доли в квартире, заверенные у нотариуса (при наличии супругов);
  • разрешение органов опеки и попечительства, если один из сособственников не достиг 18 лет, является ограниченно дееспособным или недееспособным;
  • согласие залогодателя, если доля находится в залоге (например, при покупке доли были использованы кредитные средства).
Читайте так же:  Стоимость услуг и перечень документов для отказа от наследства у нотариуса

Таким образом, продать или купить комнату в квартире можно в том случае, если такая комната является отдельным объектом недвижимого имущества, на который зарегистрированы права. Ярким примером служит комната в коммуналке. При покупке последней надо помнить, что вместе с правом собственности на комнату покупатель приобретает право на долю в общем имуществе квартиры, таком как кухня или санузел. В остальных случаях речь идет о продаже доли в жилом помещении (квартире). Собственники соседних комнат в коммуналке и сособственники жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, имеют ПП приобретения реализуемой комнаты или доли.

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Договор купли-продажи доли в квартире

Тип документа: Договор купли-продажи недвижимости

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 22,4 кб

Договор о купле-продаже доли в квартире представляет собой внушительных размеров документ, который включает в себя семнадцать пунктов. Стоит отметить, что, как и любой другой договор, данный документ начинается с шапки, в которой указывается место и время проведения заполнения и подписания договора. Следующим этапом является «распределение ролей», другими словами фиксируется, кто является «Продавцом», а кто «Покупателем». Также указывается такая информация о сторонах соглашения, как ФИО и паспортные данные.

Особенности содержания рассматриваемого договора

Для того чтобы договор в дальнейшем представлял собой по-настоящему ценный документ, в нем должна быть максимально полно зафиксирована такая информация, как:

  • адрес квартиры, которая является непосредственным объектом сделки;
  • денежная сумма, в которую оценивается рассматриваемая жилая площадь;
  • обязанности каждой из сторон при выполнении данного соглашения;
  • действия при признании данного договора недействительным или при наличии возникновения форс-мажорных обстоятельств, которые будут признаны таковыми по согласию обеих сторон.

Когда на документе ставятся подписи каждого участника договора, он становится действительным.

Договор купли продажи доли в квартире

ДОГОВОР
купли-продажи доли квартиры

город Москва «___»_______________ год

Мы, гражданка РФ _________________ ____________ г.р., __________________________________________________________________именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
гражданин РФ _________________________________ ______________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны» заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Образец договора купли-продажи доли в квартире

Доля в квартире как предмет купли-продажи

Жилой объект, состоящий из одной или нескольких комнат, а также вспомогательных помещений (кухни, санузла, коридора и т. д.) и именуемый квартирой, как и все остальные объекты недвижимости, может находиться в общей долевой собственности нескольких лиц. Это влечет за собой существенные ограничения для долевого собственника: пользование, владение и распоряжение квартирой должны осуществляться во взаимодействии с другими собственниками (ст. 246, 247 ГК РФ).

В частности, доля в праве общей долевой собственности на квартиру (далее — доля в квартире) может выступать предметом купли-продажи. В связи с тем, что квартира является неделимым объектом, доля в праве на нее не может быть выделена в натуре (п. 4 ст. 244 ГК РФ), а носит абстрактный характер, то есть ее принадлежность собственнику не означает его права владеть, пользоваться и распоряжаться конкретными помещениями в квартире. Однако сособственники вправе заключить соглашение о порядке использования общего имущества и распределить комнаты между собой по договоренности. Вспомогательные помещения при этом будут в любом случае находиться в общем пользовании.

Одновременно с продажей доли в квартире продается и доля в общем имуществе многоквартирного дома, пропорциональная площади, приходящейся на долю собственника.

Продажа доли в жилом помещении возможна только при условии соблюдения права преимущественной покупки совладельцев. Об этом пойдет речь ниже.

Существенные условия договора купли-продажи доли в квартире. Бланк для заполнения

Как и любая сделка с недвижимым имуществом (см. статью «Договор купли-продажи квартиры 2017-2018 (скачать образец)»), рассматриваемый договор составляется в виде письменного документа (ст. 550 ГК РФ). При его составлении особое внимание рекомендуется уделить формулировке существенных условий, без согласования которых сделка будет считаться незаключенной.

К ним относятся:

  • Предмет. Необходимо детально охарактеризовать целую квартиру с указанием адреса местоположения, площади, кадастрового номера, количества комнат и др., а также обязательно четко указать размер продаваемой доли (ст. 554 ГК РФ). Если между совладельцами имеется действующее соглашение о порядке пользования квартирой, рекомендуется обозначить этот факт.
  • Цена и порядок ее уплаты (единовременное внесение платы, рассрочка платежа и т. д., ст. 555 ГК РФ).
  • Наличие/отсутствие и список лиц, проживающих и сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи (ст. 558 ГК РФ).

Стороны вправе предусмотреть и иные существенные условия. В остальной части у договора купли-продажи доли в квартире не имеется особенностей, он составляется аналогично договорам, где предметом продажи выступает целый жилой объект.

Бланк договора купли-продажи доли в квартире можно скачать здесь: Образец договора купли-продажи доли в квартире.

Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора

В отличие от договора продажи квартиры полностью, рассматриваемый договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Нотариус проверяет законность совершаемой сделки, в том числе принадлежность продаваемой доли продавцу, соблюдение преимущественного права покупки и т. д.

За удостоверение договора нотариус взимает госпошлину в размере 0,5% от суммы договора, однако размер пошлины не может составлять менее 300 и более 20 тыс. руб. (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ).

Под суммой договора для целей исчисления госпошлины может приниматься по желанию сторон не только цена продаваемого имущества, но и рыночная, кадастровая или инвентаризационная оценка при условии предъявления нотариусу соответствующего документа (письмо департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 31.01.2017 № 03-05-06-03/4737).

Следующим этапом заключения договора является подача документов в управление Росреестра для государственной регистрации перехода права на долю в квартире и права собственности покупателя. Документы могут быть представлены в Росреестр как сторонами (или одной стороной) по сделке, так и направлены нотариусом (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I). Полномочие по экспертизе документов принадлежит нотариусу, регистратор же не проверяет законность нотариальной сделки, а только заносит необходимые сведения в реестр.

Право преимущественной покупки

Одним из самых важных и сложных моментов при заключении договора купли-продажи доли в квартире является соблюдение права преимущественной покупки сособственников. Приняв решение о продаже доли, ее владелец обязан в письменной форме известить о своем намерении всех лиц, владеющих на праве собственности оставшейся частью общего имущества (ст. 250 ГК РФ).

Читайте так же:  Образец завещания

Уведомить их можно следующими двумя способами (п. 2.3 Методических рекомендаций, утв. решением правления ФНП от 28.03.2016):

  1. Обратившись к нотариусу и направив с его помощью извещение о продаже с удостоверенной подписью собственника. Данный способ является предпочтительным, т. к. нотариус лично проконтролирует процесс извещения и получения ответа, что предотвратит возможные сомнения при удостоверении сделки.
  2. Отправив телеграмму с предложением о покупке. При выборе данного способа извещать следует именно телеграммой, а не письмом с описью вложения, т. к. последнее не будет принято нотариусом как бесспорное подтверждение направления предложения о покупке.

Сособственник вправе принять решение о покупке в течение 1 месяца с момента доставки ему предложения. Если ответа от него не поступило, то только по истечении этого месяца продавец получает безусловное право продать свою долю любому иному лицу. В случае же если совладелец лично удостоверит у нотариуса свой отказ от преимущественного права покупки, сделка по продаже доли может быть осуществлена и до истечения данного срока.

Какие еще документы могут потребоваться при заключении договора купли-продажи доли в квартире

При подготовке сделки по продаже доли в квартире также следует проанализировать ситуацию с точки зрения необходимости получения следующих документов:

  1. Нотариально удостоверенного согласия супруга, в случае если продаваемая доля была приобретена продавцом в период его нахождения в браке и по возмездным основаниям.
  2. Согласия органов опеки и попечительства, в случае если собственником является несовершеннолетнее лицо. Такое согласие потребуется и в ситуации, если среди сособственников, отказывающихся от права преимущественной покупки, есть лица, не достигшие 18-летнего возраста, так как считается, что отказ затрагивает интересы ребенка (п. 4.4 Методических рекомендаций, утв. решением правления ФНП от 28.03.2016).
  3. Справки о наличии/отсутствии лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства на момент совершения сделки. В такой справке указываются все лица, проживающие в целой квартире, с указанием зарегистрированных членов семьи собственника продаваемой доли.

Таким образом, в данной статье нами предложен образец договора продажи доли в квартире, а также рассмотрены его основные особенности. Наиболее важным правилом при его заключении является обязательное соблюдение преимущественного права покупки совладельцев. Данный договор подлежит нотариальному удостоверению.

Договор купли продажи доли квартиры

Здесь вы можете посмотреть и скачать шаблон договора купли-продажи доли квартиры за 2018 год в удобном для вас формате. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Новый образец 2019 года

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ КВАРТИРЫ

Московская область, г. Люберцы

«__» _____ 200__ г.

Мы, ______________________________________________________, _______________ г.р.,

место рождения: ______________________________________________________________,

гражданство: ____________________, пол: __________, паспорт: ___________ № _______,

выдан: ____________________________________________________, _____________ года,

код подразделения: __________, зарегистрированный(ая) по адресу: ___________________

________________________________________ именуемый(ая) в дальнейшем Продавец, и

__________________________________________________________, _______________ г.р.,

место рождения: ______________________________________________________________,

гражданство: ____________________, пол: __________, паспорт: ___________ № _______,

выдан: ____________________________________________________, _____________ года,

код подразделения: __________, зарегистрированный(ая) по адресу: ___________________

________________________________________ именуемый(ая) в дальнейшем Покупатель.

Вместе именуемые Стороны, действуя добровольно, находясь в здравом уме и твердой памяти, заключили настоящий Договор, составленный в простой письменной форме, о нижеследующем:

1. Продавец продает Покупателю, а Покупатель приобретает в собственность в соответствии с условиями настоящего Договора 31/100 доли квартиры № 45, расположенную по адресу: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский проспект, д.00, общей площадью 82,0 (Восемьдесят два целых ноль десятых) кв. м., указанная доля соответствует отдельной жилой комнате 15,3 (пятнадцать целых три десятых) кв.м. находящуюся на 5 этаже жилого дома, (далее – Доля квартиры).

2. Цена за указанную 31/100 Долю квартиры согласована сторонами и составляет сумму в размере 990 000,00 (Девятьсот девяносто тысяч) рублей. Оплата стоимости Доли квартиры Покупателем Продавцу производится в течение 3 (трех) рабочих дней, считая с даты государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности по нему.

3. Отчуждаемая 31/100 доля квартиры принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании Договора дарения доли квартиры от 29.04.2009г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «29» мая 2009 года сделана запись регистрации № 50-50-22/035/2009-383, что подтверждается, Свидетельством о государственной регистрации права от «29» мая 2009 года, бланк: серия 50 НГ № 738590, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.

4. Продавец гарантирует, что к моменту заключения настоящего договора Доля квартиры никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, предметом долга не является, не обременена правами третьих лиц, временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования этой квартирой.

5. Расчеты между Сторонами осуществляются через индивидуальный депозитарный сейф Банка.

6. На момент подписания договора купли-продажи в вышеуказанной квартире зарегистрирован постоянно Иванов Иван Иванович, который обязуется сняться с регистрационного учета в течении 2х недель с момента регистрации настоящего договора.

7. Сособственники, имеющие преимущественное право выкупа доли квартиры уведомлены нотариально согласно ст.250 ГК.

8. Продавец обязуется передать Долю квартиры Покупателю по передаточному акту в пригодном для постоянного проживания состоянии, без задолженностей по квартплате, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию.

9. Продавец гарантирует, что он заключает настоящий Договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, не на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий Договор не является для него кабальной сделкой.

10. С даты подписания настоящего Договора Продавец не вправе отчуждать Долю квартиры третьим лицам, обременять Долю квартиры правами третьих лиц, допускать ухудшения состояния Доли квартиры.

11. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до завершения сторонами всех обозначенных условий.

12. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание статей Гражданского кодекса Российской Федерации: 160,161,178, 179,209, 223,250 283, 292, 339, 343, 348, 349,421, 433, 450, 460,461, 549, 550, 551, 554, 555, 556, 557, 558, ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации Сторонам настоящего Договора известно и понятно.

[2]

13. Стороны подтверждают, что никаких дополнений и изменений к изложенным условиям Договора не имеют, а также подтверждают, что не лишены дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого Договора.

14. Расходы, связанные с заключением настоящего Договора несут Покупатель и Продавец 50/50.

15. Настоящий Договор составлен и подписан в 3 (трех) подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и по одному экземпляру выдается Сторонам

16. Переход права собственности по настоящему договору подлежат регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Предварительный договор купли продажи доли квартиры

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи ½ доли квартиры

Читайте так же:  Особенности приватизации с несовершеннолетними детьми

город Москва «___»______________ год

Мы, гражданка РФ _______________________ _________ г.р., место рождения: город ________, паспорт серии _____ № ________, выданный ОВД «__________» города _______ _________ г., код подразделения _________, зарегистрированная по адресу: ________________________, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
гражданин РФ именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны» заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи ½ доли квартиры (далее по тексту – «Основной договор»), расположенной по адресу: г_______________________, состоящей из 1 (одной) комнаты, общей площадью ____ кв. м., жилой площадью ____ кв.м., расположенная на 3-м этаже, с кадастровым условным номером ____________________, (далее по тексту – «Жилое помещение»).
1.2. Указанное в п. 1.1 настоящего Договора Жилое помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права _____ _________, выданным ___________ г., Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, запись о государственной регистрации № _________________.
1.3. Основной договор Стороны обязуются заключить в срок до ____________ года.
1.4. Жилое помещение передается Продавцом Покупателю на условиях и в сроки, предусмотренные разд. 2 настоящего Договора.

2. УСЛОВИЯ ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. С момента заключения настоящего Договора до даты, указанной в п. 1.3 настоящего Договора, Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Жилого помещения.
3.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.
3.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки и выплатить штраф в размере __________ руб. __ коп.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.
4.2. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по настоящему Договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.
При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов они решаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
4.3. Настоящий Договор может быть пролонгирован или расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.
4.4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Жилое помещение никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и иным запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений, собственники Жилого помещения не лишены дееспособности, на учете в ПНД или НД не состоят.
4.5. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

5. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец:
гражданка РФ _______________________ __________ г.р., место рождения: город Москва, паспорт серии ______ № _________, выданный ОВД «_________» города Москва __________ г., код подразделения _______, зарегистрированная по адресу: ____________________________,

гражданин РФ
________________________________________/__________________

Договор купли-продажи доли жилого дома

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

1. ПРЕДМЕТ И ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего договора является продажа доли жилого дома (далее – «Доля дома») Продавцом и приобретение (купля) ее Покупателем.

1.2. Жилой дом, доля которого отчуждается по настоящему договору купли-продажи, находится в общей (совместной) долевой собственности.

1.3. Принадлежащая Продавцу на праве собственности доля дома составляет , каковая и отчуждается Продавцом в пользу Покупателя. Доля исчислена из размера жилой площади дома.

1.4. Данные по дому, доля которого является предметом купли-продажи по настоящему договору:

1.5. Покупатель, приобретая долю дома у Продавца, автоматически приобретает право пользования общей долевой собственностью, т.е. строениями, расположенными на одном земельном участке с домом, в соответствующей пропорции.

1.6. По исполнении настоящего договора доля дома переходит в собственность Покупателя.

1.7. Доля жилого дома передается Продавцом Покупателю после того, как органами государственной регистрации будет зарегистрирован переход права собственности на нее к Покупателю. После этого сторонами договора подписывается акт передачи доли дома.

1.8. На момент заключения договора доля дома принадлежит Продавцу на праве собственности, не заложена или арестована, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Продавцом. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора.

1.9. На момент передачи доли дома Продавец обязуется погасить все задолженности, если таковые имеются, по коммунальным платежам, электроэнергии, газу, телефону и др.

1.10. Продавцом гарантируется, что лиц, сохраняющих за собой право пользования вышеназванной долей дома после перехода ее в собственность Покупателя, не имеется.

1.11. Продавцом предъявлены документы о согласии местных органов опеки и попечительства на отчуждение доли дома, являющейся предметом настоящего договора (прилагаются к экземпляру договора, подлежащего передаче органу государственной регистрации).

2. ЦЕНА ПО ДОГОВОРУ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Согласно справке Бюро технической инвентаризации инвентаризационная стоимость доли дома составляет рублей.

2.2. Стоимость доли дома, согласованная (оцененная) сторонами настоящего договора купли-продажи, составляет рублей.

2.3. Расчет между сторонами будет осуществлен в следующем порядке: Сумма платежа (п.2.2 договора) передается Продавцу в присутствии работника регистрирующего органа по завершении регистрации права собственности Покупателя на долю дома и записи об этом в регистрационный реестр.

2.4. Продавец, сполна получивший от Покупателя причитающуюся по договору сумму стоимости проданной им доли дома, обязуется выдать об этом Покупателю расписку, подтверждающую данный факт.

3. ИНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

3.1. С момента перехода права собственности на упомянутую выше долю дома к Покупателю последний принимает на себя бремя уплаты налога на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию общей долевой собственности – жилого дома и придомовой территории.

3.2. Продавец вправе оставить в отчуждаемой доле дома некоторые предметы быта и обстановки, которыми Покупатель может распорядиться по своему усмотрению.

3.3. Покупатель претензий к техническому и санитарному состоянию приобретаемой доли дома не имеет.

3.4. Стороны договора ознакомлены с положениями ст.ст. 209, 288 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.7 Жилищного кодекса РСФСР и ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР.

3.5. Расходы, связанные с заключением и исполнением настоящего договора, стороны его оплачивают поровну. Расходы по регистрации права собственности на долю дома (переходу права собственности), возникшие у сторон в связи с реализацией данного договора, каждая из сторон его несет в своей доле (размере).

3.6. Продавцом по настоящему договору выполнено требование ст.250 ГК РФ, и совладелец жилого дома как общей долевой собственности поставлен в известность Продавцом о намерении продать принадлежащую ему долю дома и о преимущественном праве совладельца на ее приобретение (копия заявления прилагается).

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

4.1. Сторона договора, моральные и/или имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также компенсации морального вреда.

Читайте так же:  Покупка квартиры на вторичном рынке риски, варианты мошенничества и способы себя обезопасить

4.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

5. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

5.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны его будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений.При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

[1]

5.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами.

6. ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ СТОРОН

6.1. По всем вопросам, не нашедшим решения в условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих моральные и имущественные интересы сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7. ВОЗМОЖНОСТЬ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

7.1. Стороны согласились, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон его при наличии к тому оснований, которые стороны сочтут достаточными для расторжения договора.

7.2. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон судом в случаях существенного нарушения договора другой стороной, когда такое нарушение влечет для первой стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств, т.е. настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего договора.

8. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий договор (переход к Покупателю права собственности на долю дома) подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

9. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА ВО ВРЕМЕНИ

9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания исполнения сторонами договора своих обязательств по нему.

9.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны его от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении настоящего договора.

Как оформляется купля-продажа доли в квартире

Продажа или покупка недвижимости – это соглашение о переходе права собственности. Операции с жилплощадью сопровождаются составлением договора купли-продажи. При сделках с квартирами, имеющими нескольких хозяев, применяются особые правовые нормы.

Понятие долевой собственности

Статья 224 (пункт 1) Гражданского кодекса РФ закрепляет, что имущество, принадлежащее двум и более владельцам, находится в их общей собственности. Различают совместную и долевую разновидности общего права.

Особенности долевого варианта заключаются в следующем:

  • в имуществе выделены конкретные процентные доли;
  • владельцами могут быть люди, не являющиеся родственниками;
  • каждый собственник может самостоятельно распоряжаться своей частью (продавать, завещать, дарить);
  • расходы на содержание жилья (коммунальные услуги, налоги, затраты на ремонт) распределяются пропорционально.

Продать совместную квартиру невозможно без согласия всех владельцев. Право на долю жилплощади законодатель разрешает передавать при соблюдении нескольких условий.

Форма договора

Законом не предусмотрена строгая форма документа купли-продажи квартиры. Непременное условие – составление договора в письменном виде. Устное соглашение не считается доказательством заключения сделки.

Образец договора включает:

  • личную информацию о покупателе и продавце (ФИО, реквизиты паспорта, адрес по факту и по прописке);
  • перечень правоустанавливающих документов;
  • существенные условия.

Продажа квартиры в долевой собственности требует обязательного участия нотариуса (Федеральный закон № 218-ФЗ). Сотрудники нотариальной конторы проверяют правильность составления документа, разъясняют правовые последствия сделки, заверяют подписи сторон.

Существенные условия

Договор купли-продажи будет признан недействительным без согласования участниками нескольких обязательных пунктов.

К существенным условиям относятся:

  • подробное описание объекта (адрес, технические характеристики);
  • цена (в рублях) и способ передачи денег;
  • согласие дольщиков на продажу;
  • перечень лиц, зарегистрированных в квартире;
  • информация об отсутствии обременений (подробнее об обременениях на квартиру);
  • права, обязанности, ответственность сторон.

Дополнительно стороны могут отразить в соглашении обязательство продавца по погашению задолженности по налоговым и коммунальным платежам.

Пошаговая инструкция заключения сделки

Наличие права собственности на недвижимость предполагает свободное распоряжение имуществом. Приобретение доли отличается от покупки жилплощади у единственного хозяина.

Алгоритм заключения сделки на продажу части квартиры состоит из следующих этапов:

  1. Выделить долю. В правоустанавливающем документе значение указывается в виде дроби от площади (например, 1/3 или 1/5). Перед продажей необходимо определить, какая часть квартиры выставляется на продажу.
  2. Оценить стоимость. Владелец может самостоятельно оценивать долю или обратиться к независимому специалисту (читайте, как происходит оценка стоимости).
  3. Уведомить сособственников о желании продать свою часть квартиры.
  4. Найти покупателя.
  5. Подписать соглашение купли-продажи и заверить его у нотариуса.
  6. Зарегистрировать переход прав собственности.

Минимальный размер доли, которую можно реализовать, устанавливается региональными властями (от 8 кв. м на одного человека).

Подтверждение права собственности всех продавцов

Право собственности имеет причину возникновения. В качестве подтверждения выступают свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН.

При покупке долей квартиры с каждым собственником заключается отдельный договор, в котором указывается стоимость доли.

Если владелец части квартиры несовершеннолетний, то потребуется разрешение органов опеки на заключение сделки. Для получения согласия необходимо представить доказательство того, что жилищные условия ребенка не ухудшаются.

При одновременной продаже всех долей квартиры не требуется предъявлять извещение о намерении совершить сделку.

Пакет документов для нотариального оформления сделки

Договор купли-продажи долей квартиры удостоверяется нотариально (ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Продавец представляет нотариусу бумаги, подтверждающие законность сделки.

Пакет документов включает:

  • копии паспортов сторон;
  • доверенность представителя (если от имени участника действует иное лицо);
  • отказы остальных собственников (в письменном виде);
  • выписка из ЕГРН с указанием размера доли;
  • правоустанавливающие документы (например, договор дарения, свидетельство на наследство);
  • кадастровый и технический паспорта;
  • справка о лицах, зарегистрированных в квартире;
  • сведения об отсутствии долга по коммунальным платежам.

Покупатель вправе запросить дополнительные документы, например, согласие супруга на продажу.

Стоимость и сроки нотариального оформления

Минимальные тарифы на услуги нотариуса устанавливаются Федеральной нотариальной палатой на основании налогового законодательства (глава 25.3 Налогового кодекса РФ). В разных регионах стоимость оформления договора купли-продажи может различаться.

Итоговая цена складывается из следующих величин:

  • удостоверение сделки (3 000 рублей + 0,2% от суммы договора);
  • оплата госпошлины (2 000 рублей);
  • техническая работа (зависит региона и статуса конторы).

Если часть квартиры приобретается посторонним человеком, процент от суммы договора составляет 0,4%.

Сроки нотариального оформления законом не установлены. Продолжительность зависит от количества документов и срочности проведения сделки.

Читайте так же:  Можно ли отменить дарственную на квартиру при жизни дарителя

Регистрация в Росреестре. Размер госпошлины. Сроки

Информация о заключении сделки и смене собственника вносится в единый реестр недвижимости. Участники соглашения могут самостоятельно обратиться в Федеральную службу регистрации или воспользоваться услугами нотариуса.

Список документов, которые передаются в Росреестр, включает:

  • заявление;
  • заверенный договор;
  • уведомление владельцев остальных долей квартиры о сделке;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

За регистрацию перехода права собственности взимается 2 000 рублей (ч. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса России).

Сроки внесения сведений в ЕГРН зависят от способа подачи документов. Договоры, заверенные нотариально, обрабатываются в течение 3 дней. При личном обращении в Росреестр срок увеличивается до 5 рабочих дней.

Передача денег за квартиру

Порядок и способ передачи денежных средств по документу купли-продажи являются существенными условиями договора. Если стороны заключают предварительное соглашение, то обязательно согласовывается размер задатка. Задаток уведомляет о серьезности намерений покупателя, а продавцу дает возможность оплатить расходы (например, погасить долги по ЖКУ).

Варианты окончательной оплаты могут быть следующими:

  • наличные деньги;
  • банковская ячейка;
  • безналичный перевод на счет.

Вручение задатка в счет общей стоимости сопровождается составлением расписки. В расписке необходимо указать цель и сумму аванса.

Особенности сделки продажи доли в квартире

Законодательство не запрещает владельцам жилого помещения распоряжаться своей частью имущества. Однако Гражданский кодекс РФ закрепляет равные права собственников. Это означает, что при заключении сделки необходимо учитывать интересы всех дольщиков. Часть жилплощади, предназначенную к продаже, необходимо выделить в натуре.

Выделяемое помещение должно быть:

  • изолировано от остальной площади;
  • иметь отдельные коммуникации (водопровод, канализацию);
  • быть пригодным для фактического проживания.

В ситуации с квартирой практически невозможно добиться выполнения всех требований. Определить границы отчуждаемой части можно двумя путями: по договоренности или по судебному решению.

Право преимущественной покупки

Статья 250 ГК РФ устанавливает приоритетное право на выкуп доли совладельцами квартиры. Преимущественное право покупки доли в общей квартире означает необходимость предложить другим дольщикам приобрести часть недвижимости.

При согласии кого-либо из собственников на покупку заключается сделка. Если несколько лиц изъявляют желание выкупить имущество, продавец самостоятельно решает, кому передать свою часть. Закон разрешает разделить долю пропорционально между всеми участниками.

Особенности процедуры извещения о продаже состоят в следующем:

[3]

  1. Уведомление о намерении распорядиться долей направляется каждому совладельцу квартиры.
  2. Извещение дольщиков обязательно в любой ситуации (даже если покупателем является один из собственников).
  3. Преимущественное право выкупа действует в срок, установленный законом и указанный в уведомлении.

При отказе заинтересованных лиц от покупки жилплощадь выставляется для свободной продажи. От соблюдения порядка извещения зависит законность сделки купли-продажи.

Форма и содержание уведомления

Уведомление сособственников о продаже доли – обязательное условие продажи доли в квартире. Официальная бумага необходима для нотариального удостоверения сделки и последующей регистрации в Росреестре.

Закон не регламентирует строгий образец извещения. Единственное требование к документу – письменная форма.

В уведомлении необходимо указать:

  • Ф.И.О. адресата;
  • цель письма (намерение продать часть квартиры);
  • характеристики доли (размер, реквизиты свидетельства о праве собственности);
  • цена и условия продажи;
  • предложение выкупа;
  • требование дать ответ о согласии (отказе) в письменном виде;
  • срок действия преимущественного права покупки.

Стоимость доли должна соответствовать сумме, которую владелец планирует получить при продаже постороннему лицу.

Порядок отправки (вручения) уведомления

Собственник вправе самостоятельно составить и разослать извещения или воспользоваться услугами нотариуса.

Существует несколько вариантов отправки уведомления:

  • вручить лично (на экземпляре продавца ставятся дата и подпись получателя);
  • заказным письмом с описью вложения;
  • телеграммой.

Если продавец не располагает сведениями о фактическом месте проживания совладельцев квартиры, письмо направляется по последнему известному адресу.

Сроки извещения

Статья 250 (пункт 2) ГК РФ устанавливает период в 30 дней для того, чтобы участники долевой собственности приняли решение о выкупе доли или отказались от предложения.

Отсчет срока начинается от даты получения дольщиками уведомления или от даты возврата неврученного извещения. По истечении месяца продавец вправе передать долю посторонним покупателям.

Закон запрещает изменять предложенные условия после рассылки уведомлений. Собственник не может предложить дольщикам купить его часть по завышенной стоимости, а в будущем реализовать по реальной цене.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

Документ о продаже (покупке) доли оформляют по общим правилам заключения сделок о реализации недвижимости.

Отличительные особенности договора приобретения долевой квартиры заключаются в следующем:

  • указание размера и стоимости отчуждаемой доли;
  • сведения об уведомлении совладельцев о преимущественном праве выкупа;
  • ответственность сторон при нарушении правил заключения сделки.

Нотариально заверенный договор передается в Росреестр с документами, которые подтверждают соблюдение процедуры извещения.

Договор купли-продажи доли в квартире можно скачать здесь.

Судебная практика

Если продавец нарушает приоритетное право выкупа части квартиры остальными собственниками, договор может быть оспорен в суде.

Владельцу жилья, интересы которого не соблюдены, закон предоставляет 3 месяца для обжалования сделки. Началом течения срока считается дата, когда дольщик узнал о факте нарушения.

Споры о признании договоров купли-продажи долей относятся к категории наиболее сложных судебных дел. Рассмотрение таких исков занимает не один месяц. Предсказать, каким будет решение суда в той или иной ситуации, невозможно.

Озерский городской суд Московской области рассмотрел иск А. о признании первоочередного права покупки. Ответчик продал одну третью часть квартиры постороннему человеку, не известив истца о намерении. Судья установил, что уведомление о реализации доли А. не направлялось. Сделка признана недействительной, права и обязанности покупателя по договору переведены на истца.

Б. подала в Невский районный суд г. Санкт-Петербурга иск о признании сделки притворной. В судебном заседании было установлено, что брат истца, отбывая наказание в исправительной колонии, продал свою долю.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Б. признала, что о факте перехода права собственности она узнала в 2015 году (т. е. сразу после продажи). Оспорить договор купли-продажи Б. решила в 2018 году. Решением суда ей было отказано в требованиях, поскольку пропущен срок обращения с иском.

Источники


  1. Журнал учета проверок юридического лица, индивидуального предпринимателя, проводимых органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля. — М.: ДЕАН, 2010. — 872 c.

  2. Зайков, Д.Е.; Звягинцев, М.Г. 100 распространенных вопросов по оформлению земли; Издательский дом Ра’, 2011. — 192 c.

  3. Файкс, Г. Полиция возвращается. Из истории уголовной полиции ФРГ; М.: Юридическая литература, 2012. — 240 c.
Договор купли-продажи доли квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here