Что подразумевает под собой соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Самое важное по теме: "Что подразумевает под собой соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Что подразумевает под собой соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Разрыв договора покупки или продажи недвижимости, это процесс завершения действий с обеих сторон, который должен быть сохранен на бумаге.

Согласно закону, желательно согласие двух человек и полное повторение всех процедур, проведенных в процессе сторон заключения сделки и подписания этого договора, в противном случае, это запрещено.

Навигация по статье

Причины — исключения

Несмотря на то, что договоры, связанные с законом могут прекращать свое действие только в с согласия двух человек, существуют исключения.

В виде исключения мы представим следующие факты, нарушающие условия сделки:

  • Неуплата оговоренной суммы в случае успешно оформленной сделки. Суть данного нарушения заключается в том, что человек, приобретя недвижимость, не отдает полную ее стоимость.
  • Отказ от передачи недвижимости. Суть указанного нарушения заключается в нежелании одной стороны покидать недвижимость, принадлежащую другой стороне.
  • Наличие сюрпризов. Суть этого нарушения заключается в появлении неожиданных обстоятельств, о которых умолчали. Примером подобных обстоятельств может быть родственник или другой претендент на квартиру, продаваемую одной из сторон.

Помимо приведенных выше вариантов исключений, которые могут привезти к разрыву сделки в одностороннем порядке, представим виды нарушения закона, которые аннулируют ее:

  • нарушение норм, предписанных законом
  • недееспособное состояние покупателя или продавца
  • недееспособное состояние покупателя или продавца в момент заключения сделки
  • покупатель или продавец не достиг возраста 18 лет
  • в случае совершения сделки под чьим – то воздействием
  • если сделка заключена для скрытия других действий
  • если сделка заключена без документов, указывающих на права сторон
  • если одна из сторон является юридическим лицом с неверно оформленными основными документами, примером подобного нарушения может стать сделка неодобренная правообладателем организации

Исходя из всех перечисленных исключений, мы можем отметить, что прежде чем идти на сделку необходимо знать все свои права и всю нужно информацию о второй стороне, чтобы избежать серьезных ошибок и проблем.

Правила и причины расторжения сделки до и после регистрации имущества

После совершения той или иной сделки, связанной с соглашением о покупке или продаже квартиры могут возникнуть нюансы, которые не были оговорены в процессе. До регистрации квартиры эти нюансы легко исправить, так как имущество находится во владении продавца и перешло к покупателю только теоретически.

[1]

Однако чаще всего покупатель спешит оформить регистрацию нового приобретения, не задумываясь о возможной недоговоренности. Именно представленные ниже неуказанные нюансы могут аннулировать сделку и создать почву для появления проблем:

  • изменение обстоятельств у продавца или покупателя
  • не вовремя внесенная оплата за имущество
  • коммунальные долги на проданном имуществе
  • недееспособность продавца или покупателя

Итак, отметив основные причины, связанные с прекращением действия соглашения о расторжении договора купли – продажи квартиры после регистрации, рассмотрим какие существуют правила для разрыва сделки до и после регистрации.

Правила завершения сделки до регистрации

В случае неудовлетворения купленного имущества необходимо:

  • обратиться к тому же нотариусу и или в туже организацию, где вы составляли соглашение на покупку квартиры
  • отдать в ЕГПР соглашение о расторжении до истечения срока регистрации сделки
  • обе стороны должны подать в Росреестр заявление о прекращении договора
  • если одна из сторон отказывается от разрыва договора по взаимному согласию, вторая сторона должна в суде показать письменный отказ

Итак, указав порядок шагов прекращения действия договора покупки и/или продажи до регистрации имущества, рассмотрим порядок шагов расторжения сделки после этой регистрации.

Правила расторжения сделки после регистрации

Прекращение сделки после регистрации имущества может проходить двумя путями:

  • по взаимному согласию
  • по одиночному согласию

В первом случае необходимо придерживаться следующего порядка действий:

  • продавцу и покупателю нужно подать заявление о прекращении действия сделки в Росреестр
  • оформить обратный договор покупки и/или продажи квартиры: продавец станет покупателем, а покупатель продавцом, в таком процессе обе стороны обмениваются тем, что им принадлежит и идет перерегистрация имущества на прежний адрес

Отрицательной стороной этого процесса является увеличенная оплата налога по сравнению с нормой.

Во втором случае желательно действовать согласно приведенному ниже алгоритму:

  • использовать возможность до суда договориться со второй стороной о прекращении сделки
  • в случае отказа абонента, предоставить суду письменное заявление второй стороны об отказе расторгать соглашение покупки и/или продажи квартиры
  • в случае не получения ответа в течении 30 дней оформить иск
  • предоставить суду документы (расписку, заявление, банковскую выписку), указывающие на важность причин расторжения соглашения, так как просто желания расторгнуть договор в одностороннем порядке мало
  • потребовать расторжения договора, возвращение имущества и выплату моральной компенсации и переданной суммы продавцу

Подводя итог, всему вышеперечисленному, мы можем отметить, что существует достаточное количество причин, из-за которых идет продажа жилья, и совершаются не совсем законные сделки. Чтобы следовать законам и правильному оформлению сделки не торопитесь, а тщательно консультируйтесь с юристами по этим вопросам.

Об особенностях расторжения и регистрации договора купли-продажи представлено на видео:

Пример документа о расторжении договора купли-продажи недвижимости и пример заявления в случае одностороннего расторжения договора

В соглашении расторжении договора купли – продажи квартиры необходимо поставить номер, дату его создания и город, в котором находится квартира

Далее необходимы сведения о продавце:

[2]

  • его ФИО
  • паспортные данные
  • дата рождения
Читайте так же:  Оформление земельного пая сельхозназначения

Далее должны идти сведения о покупателе:

  • его ФИО
  • паспортные данные
  • дата рождения

После идет дата заключения соглашения о покупке или продаже недвижимости.

Следом должны быть указаны сведения о передаче имущества одним человеком / организацией другому человеку/организации и отмечено точное местонахождение этого имущества: область, город, улица, дом.

Помимо местонахождения, необходимо указать общую площадь помещения в кв. м. и что в эту площадь входит: сколько комнат, площадь каждой комнаты нужно в отдельности указать.

Далее отметить число, когда документ прекращает свое действие.

Следом нужно уточнить срок, в который один из участников сделки возвращает деньги другой стороне. Здесь нужно указывать точную дату (необходимо помнить, что срок дается 10 календарных дней, в противном случае сделка расторгается.)

Отметить причины, по которым идет обратный обмен имуществом и указать документы, которые это описывают.

Отметить, что одна из сторон должна выплатить дополнительные средства в связи с наличие регистрации имущества.

После, необходимо отнести соглашение на регистрацию в Росреестр и создать его в трех экземплярах, два из которых получат участники, а третье уйдет в организацию государственной регистрации.

В заявлении физического лица о прекращении и/или возобновлении государственной регистрации нужно указать фамилию, имя и отчество заявителя и паспортные данные:

  • серию
  • номер
  • кем и когда выдан
  • адрес фактического проживания
  • адрес регистрации
  • место рождения
  • дату рождения

[3]

Затем указать ФИО доверенного нотариуса, и территорию, на которой он работает.

Следом указать дату написания заявления, и под каким номер она будет значиться в реестре.

После указать данные проживающего:

  • фамилию, имя и отчество
  • адрес регистрации
  • адрес фактического проживания
  • семейное положение
  • контактный телефон
  • паспортные данные
  • место и дату рождения.

После указывается причина, по которой идет разрыв сделки. указывается каким имуществом владеет предъявитель и где это имущество расположено.

Также указывается полное или частичное владение имуществом. Указывается, какой именно вид сделки нужно отменить, выбрав из существующих вариантов.

Указывается, кому передается имущество в ком виде пользования.

Затем пишутся все сведения о второй стороне:

  • ФИО
  • адрес регистрации
  • адрес фактического проживания
  • семейное положение
  • контактный телефон
  • паспортные данные
  • место и дату рождения

Как написать заявление

Указывается дата написания заявления и передачи его в орган государственной регистрации.

Следом идут примечания, в которых подробно расписывается перечень причин, который послужил прекращению сделки между сторонами.

Итак, мы привели соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, образец которого позволит правильно оформить документы и снизит риск ошибиться в случае каких-либо не оговоренных моментов.

Советы и предостережения

В случае передачи денег или других вещей до отмены сделки их нельзя будет вернуть обратно, когда сделка будет расторгнута. Примером подобных вещей может стать вложенный задаток, который останется с тем, кто он был отдан.

В случае если сделка была оформлена с учетом прав несовершеннолетнего, она считается законной.

В договоре необходимо прописать перечень ситуаций, в случае действия которых сделка считается разорванной. Примером таких ситуации или форс-мажоров может быть:

Все перечисленные и другие ситуации должны помочь не совершить ошибку при заключении сделки между двумя людьми и помешать возникновению никому не нужных проблем.

Всегда необходимо уточнять сумму недвижимости, так как продавец, чтобы сэкономить говорит цену имущества без учета налогов и таким образом происходит факт мошенничества, с которым можно столкнутся после передачи имущества и денег от одного человека к другому.

В случае заключения договора у покупателя есть около 3 – х лет, чтобы расторгнуть сделку, если на то будут веские причины.

Если в процессе заключения сделки выявлен факт мошенничества, необходимо обратиться не только в суд, но и правоохранительные органы для заведения уголовного дела по соответствующей статье.

В процессе составления договора необходимо предусмотреть возможное несогласие с той или иной стороны и включить в документ:

  • причины, по которым договор будет расторгнут
  • возможность возврата проданного / купленного имущества в случае расторжения сделки
  • право требовать возмещение моральной и финансовой компенсации в случае серьезного нарушения соглашения
  • дату и срок передачи финансовых средств в случае быстрой регистрации имущества
  • наличие возможности расторжения договора в случае не выполнения обязанностей одной или обеих сторон
  • срок передачи имущества от продавца к покупателю

Исходя из всех перечисленных выше пунктов, мы можем отметить, что только определенные и четко проговоренные условия помогут вам правильно оформить сделку.

Для составления соглашения о прекращении действия договора покупки или продажи квартиры необходимо подписывать не только основные документы, касающиеся каждой из сторон, но и вспомогательные, так как там указываются причины ее расторжения, дата, условия и сроки, при которых произойдет обмен уже существующим имуществом.

Продавец может себя обезопасить, если:

  • найдет помощника в виде грамотного юриста, который правильно его проконсультирует, ответив на все интересующие клиента вопросы
  • внимательно прочтет каждый пункт договора и возможные его варианты для подбора необходимого и соответствующего всем его требованиям документа
  • акцентирует внимание на наличие возможности расторжения договора и возвращении имущества, морального вреда в случае несоблюдения правил сделки и возложенных на стороны обязательств
  • укажет точные сроки передачи финансовых средств до и после регистрации имущества
  • указанные моменты могут помочь избежать риска не только продавцу, но и покупателю, так как и та и другая сторона должна помнить о возможных неизбежных обстоятельствах, которые способны помешать сделке, даже если на первый взгляд их нет. Обеим сторона необходимо быть юридически наученными, проконсультированными, внимательными, острожными и серьезно подходить к подобной сделке
Читайте так же:  Раздел наследства по завещанию и по закону

Расторжение договора через суд

В реальности редко бывает, когда покупатель и продавец мирно решают разорвать сделку без участия суда.

Чаще всего приходится ходить по всевозможным инстанциям, собирать необходимые документы, чтобы вернуть свои деньги и отдать предыдущему владельцу его имущество.

Именно поэтому, прежде чем проводить сделку покупки или продажи квартиры необходимо проконсультироваться со специалистом в этой сфере и выяснить все нюансы, которые могут возникнуть в данном сложном с точки зрения юриспруденции процессе.

Будьте внимательны и бдительны, когда совершаете действия, связанные с вашей недвижимостью и большими суммами денег. Именно ваш серьезный подход к подобного рода сделкам есть залог успеха.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Как правильно составить соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры

Основные нюансы расторжения сделки покупки недвижимости мы расскажем в этой статье. Соглашение легче расторгнуть, если обе стороны согласны. Но такое бывает редко. Разногласия рассматривает суд, если одна из сторон отказывается разорвать договоренность.

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

Собрать доказательства и направить иск в суд. Для того чтобы расторгнуть соглашение нужно доказать, что вторая сторона нарушила основные условия соглашения. Правило установила статья 450 Гражданского кодекса. При этом должно соблюдаться условие: вторая сторона понесла значительные убытки. Не получила то, что рассчитывала получить при заключении сделки.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры? Можно. Для этого нужно обратиться в суд.

Для примера, когда допускается расторжение договора купли продажи квартиры.

Покупатель отказался платить

Пример № 1. Решал спор Верховный суд Республики Бурятия. Апелляционное определение по делу № 33-5226.

Суть спора. Стороны договорились о перечислении оплаты в рассрочку. Первый платеж покупатель делает до марта 2014 года, а второй платеж перечисляет до марта 2015 года. В ЕГРЮЛ содержится информация о том, что право владения недвижимости получил приобретатель. Но покупатель нарушил сроки платежей. Поэтому вторая сторона составила исковое заявление. Истец ищет ответ на вопрос, как расторгнуть договор купли продажи квартиры.

  • Нет оснований расторгнуть соглашение. Истец не представил доказательств, что имеются существенные нарушения условий договоренности.
  • Истец не смог доказать, что понес значительные убытки.
  • Поскольку право владения подтверждено официально, истец вправе требовать оплаты и процентов. Правило установлено статьей 395 Гражданского кодекса.

Продавец или члены его семьи отказываются выписываться из квартиры и не освобождают ее для нового собственника

Пример № 2. Предметом рассмотрения явилась сделка с нестандартными условиями. Поясним подробнее. Обычно покупатель приобретает недвижимость без долгов. А собственники жилья выписываются до совершения сделки. Это «чистая продажа». Но покупатель и продавец могут договориться между собой и заключить соглашение на других условиях.

Гражданский кодекс декларирует, что стороны самостоятельно определяют условия соглашения. Например, покупатель может перечислять платежи в рассрочку или взять на себя погашение коммунальных платежей. Советуем взвесить все за и против, прежде чем ставить подпись под договором.

Не исключено, что вторая сторона не выполнит свои обязанности. Например, откажется выписываться из квартиры. В таком случае покупателю придется обращаться в суд. Цель иска — отмена договора купли продажи квартиры.

Нижегородский областной суд рассматривал спор между сторонами, связанный с продажей жилья. Апелляционное определение принято 1 ноября 2016 года, дело № 33-13440/2016.

Суть спора. Женщина купила квартиру. Условия покупки:

  • Покупательница оплачивает коммунальные долги, которые оставил продавец.
  • Собственники обязуются через две недели выписаться из квартиры.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Стороны поставили подписи под соглашением. Свидетельство о праве владения женщина получила. Дальше начались проблемы. Каждая из сторон договора имеет свое видение ситуации.

Позиция истицы. Позиция ответчика.
Выселить жильцов. Желает оспорить договор купли-продажи квартиры
Признать за покупательницей право на недвижимость. Называет причины расторжения договора купли-продажи квартиры:
  • в действительности продавец не собирался продавать недвижимость;
  • совершил сделку под влиянием угроз со стороны покупателя;
  • покупатель не перечислил деньги по сделке.

Суд отвечал на вопрос, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.

  • Договор купли продажи квартиры оставить в силе. Бывшие жильцы обязаны выписаться и покинуть жилплощадь.
  • Нет доказательств, что ответчика принудили к продаже. Все условия соглашения сторонами соблюдены.
  • Бывшие жильцы не имеют права пользоваться квартирой. Поэтому они обязаны сняться с регистрации.
  • Кассовый ордер подтверждает, что истица произвела платеж.

Одна из сторон соглашения понесла убытки в результат заключения соглашения

Пример № 3. Приведем пример из практики судов. Московский городской суд признал недействительным соглашение о покупке квартиры.

Суть спора. Истица купила жилье, но получила совсем не тот результат, на который рассчитывала. Квартира стала объектом уголовных разбирательств, истице пришлось тратить время на походы по судам. В результате женщине пришлось уволиться с работы. Она не получила выгоду, которую рассчитывала получить при совершении сделки.

Суд посчитал, что имеются основания признать сделку недействительной. Признал, что истица потеряла право собственности на квартиру. Постановил, что продавец должен вернуть истице уплаченные средства. Апелляционное определение вынесено в сентябре 2016 года, дело № 33-31426/2016.

Возникают обстоятельства, которые сложно предугадать

Форс-мажор не зависит от воли сторон и служит основаниям разорвать соглашение.

Судья определяет, действительно ли обстоятельства являются форс-мажором, и выносит решение.

Как разорвать договоренность о продаже до официальной регистрации

Да, можно. Сделку отменить легче, пока официально не зарегистрировано право владения за другим собственником. В территориальное управление Росреестра направляется письмо с просьбой остановить регистрацию. Разрыв договоренностей оформляется в письменном виде. Если контрагент не соглашается отменить продажу, нужно доказать, что он не выполнил обязанности, взятые по соглашению.

Читайте так же:  Вступление в наследство через шесть месяцев после смерти

Значение имеют условия соглашения. Стороны обговаривают письменно, какие обстоятельства дают права расторгнуть соглашение.

Разрыв соглашения после регистрации

После официальной государственной регистрации, можно расторгнуть договоренность. Но вернуть то, что выполнено по договору, уже не получится.

3 действия для отмены соглашения, если вторая сторона возражает

  • Направить требование отменить договоренность.
  • Подождать тридцать дней.
  • Направить заявление в суд.

Как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры, и к чему приведет отмена сделки

Если согласия между сторонами нет, остается один выход — обращаться в суд. Нужно убедить судью, что имеются обстоятельства, которые позволяют расторгнуть договоренность.

Последствия расторжения соглашения:

  1. Стороны могут не выполнять обязанности.
  2. Сторона, которая получила убытки, вправе получить компенсацию.
  3. Вместе с убытками можно требовать уплаты процентов.
  4. Нельзя потребовать возврата исполненного по соглашению. Все, что стороны сделали по условиям соглашения, так у них и остается. Другие условия можно обговорить в соглашении.

Если покупатель не произвел платеж, это не значит, что собственность возвращается продавцу. Квартира так и остается собственностью покупателя. Продавец имеет право требовать произвести оплату и выплатить проценты.

Как аннулировать договор купли продажи квартиры, чтобы вернуть то, что было совершено по сделке

Нужно добиваться, чтобы суд признал соглашение недействительным.

Оснований для признания письменной договоренности недействительной:

  • Нарушаются требования правовых актов.
  • Сторона, подписавшая договор, не может отдавать отчет своим действиям. Нужно доказать недееспособность на момент подписания соглашения.
  • Нарушены права детей при продаже.
  • Подтвержден факт мошенничества при подписании договора.
  • Стороны преследуют иные цели при подписании контракта. Доказывается притворность сделки.
  • На самом деле стороны не имеют намерений оформить продажу недвижимости. Доказывается, что договоренность является мнимой.

Доказывается одно из перечисленных обстоятельств, если требуется признать недействительным соглашение о продаже квартиры.

Если сделку признают недействительной, для покупателя наступают неприятные последствия. Придется вернуть купленное жилье. Поэтому важно уделить внимание тщательной проверки документов, если вы самостоятельно заключаете сделку. Обращаться к услугам проверенных агентств по недвижимости.

Приведем пример из практики Пермского краевого суда. Дело № 33-2667 рассмотрено 18 марта 2013 года.

Суть спора. Женщина продала недвижимость. Опекун обратился в суд, чтобы признать продажу недействительной. Покупатель взял в банке кредит на покупку жилья. Истец настаивал, что соглашения недействительны.

  • Медицинские документы и показания свидетелей подтверждают, что женщина, которая продала недвижимость, страдает расстройством психики.
  • Женщина не осознавала, что делает, когда ставила подпись под договором.
  • Ответчик не смог опровергнуть вывод, сделанный судебными экспертами.
  • Последствие признания сделки недействительной: ответчик должен вернуть квартиру. Восстанавливается запись о прежнем владельце. Продавец обязан вернуть деньги покупателю.

Как обезопаситься покупателю

Дадим простой совет: доверяй, но проверяй. Не соглашайтесь на сделку, если условия вызывает у вас сомнения.

Случаи, когда от покупки лучше отказаться:

  • Недвижимость продается по доверенности.
  • Возникают сомнения в том, что продавец отдает отчет своим действиям.
  • Продается недвижимость, которая является предметом залога.
  • В квартире прописаны дети до восемнадцати лет, а письменное согласие опеки на совершение сделки отсутствует.

Важно! Если появляются сомнения в понимании продавцом своих действий, не постесняйтесь, спросите справку из диспансера.

Справки от нотариуса в расчет не берутся, поскольку нотариусы не наделены правом проверять дееспособность. Если справка из диспансера у человека, продающего недвижимость, отсутствует, советуем отказаться от покупки.

Как составить соглашение о расторжении сделки

3 условия, которые указываются в соглашении о прекращении договора

  • Взаимное желание покупателя и продавца расторгнуть сделку.
  • Прекращение обязанностей, которые приняли на себя стороны.
  • Соглашение имеет такой же вид, как и сам договор.

Соглашение нужно заключить в письменной форме. Если предусмотрена регистрация договора, то и соглашение нужно регистрировать.

Как совершить безопасную сделку

2 совета, как совершить безопасную сделку

  • Письменно закрепить решение совершить сделку. Закрепите в предварительном договоре цену и порядок платежей. Предварительное соглашение — это гарантия защиты прав для обеих сторон. Покупатель получает гарантию, что получит недвижимость. Продавец получает гарантию оплаты. При попытке уклониться от совершения сделки, вторая сторона может требовать исполнения в судебном порядке. Шесть месяцев отводит закон, чтобы направить заявление в судебную канцелярию с целью заключить соглашение.
  • Прописать порядок выполнения обязательств.

Акцентируйте внимание на порядке расчетов. Откройте в ячейку в банке. Согласуйте передачу денег через банковскую ячейку. Деньги передаются после того, как официально прошла регистрация. Совершается безопасная сделка. Покупатель гарантированно становится собственником недвижимости, а продавец получает плату по сделке.

Какой срок расторжения договора купли продажи квартиры

Закон отводит три года на подачу иска. Срок начинает считаться с момента, как началось исполнение соглашения. Когда недействительной признается оспоримой, устанавливается срок для оспаривания один год.

Совет. Заявляйте ходатайство о том, чтобы суд применил срок в три года. Без ходатайства одной из сторон, судья может не применить исковую давность.

Заключение

Покупка недвижимости — это ответственное мероприятие. Чтобы не пришлось, потом ходить по судам и доказывать нарушения, тщательно проверяйте документы. Внимательно читайте условия соглашения. Если нюансы сделки вызывают у вас подозрения, от покупки советуем отказаться.

3 совета, как правильно закрепить договоренность

  1. Подписать предварительное соглашение. Обговорить в нем условия совершения сделки.
  2. Прописать права и обязанность. Обговорить срок для передачи квартиры. Закрепить порядок проведения расчетов.
  3. Установить ответственность за нарушение условий соглашения.

Основания и процедура расторжения договора купли продажи квартиры: по обоюдному согласию или по инициативе стороны, образцы документов

В ряде затруднительных случаев в сделке купли продажи возникает необходимость повернуть ситуацию назад. Законом предусмотрен ряд юридических инструментов, они применяются разными лицами в разных ситуациях. Сегодня рассмотрим, какими способами происходит расторжение договора купли продажи квартиры (ДКП).

Читайте так же:  Какие документы необходимы для регистрации права собственности на основании решения суда

Общая информация

Расторжение контракта влечет прекращение всех взаимодействий между его участниками. Помните, что по общему правилу на в результате расторжения граждане не вправе требовать назад полученные вещи и деньги. Это значит:

  • если квартира передана – продавец не сможет получить ее назад «автоматически», нужно будет заявлять дополнительное требование;
  • аналогично с авансом (задатком) – покупателю придется заявлять о неосновательном обогащении в рамках дела о прекращении договорных отношений.

Чтобы предупредить подобное развитие событий, в контракт включают специальный раздел, что при расторжении купли продажи возвращается имущество, к этому дню приобретенное в рамках соглашения.

Договор купли продажи можно расторгнуть, если договоренности все еще действуют. Вариантов бывает всего несколько:

  • период четко установлен в договоре до определенного числа – тогда ориентироваться следует на него;
  • срок определен моментом исполнения сторонами своих обязательств – тогда нужно оценить, прошла ли регистрация, оплата и снятие с учета (прописки) семьи продавца.

Если все манипуляции по контракту выполнены и/или срок действия по нему истек – договор считается завершенным. Завершенный договор уже не подлежит расторжению. Имеет смысл подумать о признании сделки недействительной.

Причины для инициирования расторжения купли продажи в общем виде можно передать так:

По виду причин избирается конкретный способ расторжения – путем составления соглашения или в судебном порядке. Прекратить договоренности только по воле одной стороны (без суда) путем простого уведомления невозможно, даже если заранее стороны прописали такую возможность в договоре.

Расторжение договора по соглашению сторон

Когда граждане решили не продолжать взаимодействие после проставления подписей в бумагах, им необходимо составить специальный документ. Порядок действий в данном случае будет зависеть от того, прошла государственная регистрация прав или нет. Как расторгнуть договор купли продажи квартиры по соглашению – рассмотрим далее.

Внимание! Если контракт подписан, но не передан на регистрацию, а стороны решили его расторгнуть, то устной договоренности недостаточно. Обязательно оформите соглашение, иначе недобросовестный контрагент обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации прав в ЕГРН.

Образец соглашения

В тексте документа о прекращении ДКП необходимо отразить:

Порядок действий

Стороны расторгают не только письменные договоренности, но и возвращают друг другу все, что получили в рамках сделки. Порядок расторжения зависит от выполненных действий и факта регистрации.

Пошаговая инструкция:

  1. Составить и подписать текст соглашения.
  2. Если по контракту ничего не передано, а сам он не прошел регистрацию – больше ничего предпринимать не нужно.
  3. Если передана квартира, ее необходимо возвратить с составлением передаточного акта. О том, как составить акт приема-передачи жилья к ДКП мы писали здесь.
  4. Если передали деньги в оплату жилья – их также нужно вернуть. Порядок возврата регламентируется соглашением. Можно оформить распиской.
  5. Если переход права состоялся, то соглашение нужно передать на регистрацию в Росреестр, чтобы регистраторы совершили соответствующую запись в ЕГРН.

После завершения регистрационных действий и полного расчета соглашение можно считать исполненным, а контракт купли продажи квартиры – прекращенным.

Как расторгнуть в судебном порядке

Аннулировать контракт через суд приходится во всяком случае, если имеет место конфликт сторон. Важно заранее продумать порядок действий и правильно сформулировать требования – тогда суд встанет на защиту потерпевших.

Стоит отметить, что если сторона не является на подачу документов для регистрации – это не основание для аннулирования покупки и расторжения сделки купли продажи. В таких случаях заявляют иск о понуждении к регистрации.

По желанию продавца – основания

Чаще всего основания для расторжения договора купли продажи – это всегда серьезные нарушения договоренностей другой стороной. Если, например, покупатель просрочил внесение очередного платежа на 1 день – такое нарушение нельзя назвать существенным вплоть до расторжения всей сделки.

Другая ситуация, если покупатель отказывается оплачивать квартиру или явно уклоняется на протяжении длительного времени от внесения платежей. В данном случае продавец вправе сначала потребовать надлежаще исполнить договор, а затем – обратиться в суд с требованием о расторжении.

Есть и другие основания для расторжения:

  • если покупатель не принимает квартиру (не подписывает акт, не является на осмотр, не выходит на связь);
  • если покупатель нарушает другие условия договора, о которых стороны договорились в тексте.

Важно! При формировании иска обязательно укажите, какие последствия для вас несет нарушение договора.

По желанию покупателя – основания

Договор расторгается судом по требованиям покупателя, если они вызваны следующими обстоятельствами:

  • продавец уклоняется от передачи квартиры;
  • переданная квартира имеет значительные недостатки, которые были выявлены только после ее приема;
  • продавец не выписывает членов своей семьи из квартиры;
  • продавец нарушает другие пункты договора, что приносит покупателю значительный ущерб.

Внимание! Если продавец не передает вам технические документы на квартиру – заявите требование о понуждении его к этому. Так вы лучше защитите свои интересы, чем если будете требовать расторгнуть саму сделку.

Документы и образец иска 2019 года

Исковое заявление пишется в трех экземплярах (для истца, ответчика и суда), к нему прикладываются доказательства, и пакет документов направляется в судебную канцелярию по месту нахождения ответчика.

В иске указывают:

  • наименование суда, истца и ответчика;
  • название документа – исковое заявление;
  • изложение фактических обстоятельств (в том числе ссылку на договор купли продажи);
  • правовое обоснование требований (ссылки на нормы ГК РФ);
  • сведения о досудебном порядке;
  • требования к ответчику (после слова «прошу…»);
  • перечень приложений, дату и личную подпись истца.
Читайте так же:  Пошаговая инструкция составления дарственной дома

К исковому также прикладывается комплект материалов для ответчика – само заявление и копии доказательств. Суд самостоятельно отправит их нарушителю.

К требованию нужно приложить:

  • квитанцию об оплате пошлины;
  • договор купли-продажи и акт к нему (если есть);
  • сведения об оплате;
  • актуальную выписку из ЕГРН;
  • досудебную претензию и ответ на нее;
  • другие документы, если необходимы.

Размер пошлины зависит от цены договора – он может составить от 400 до 60 000 рублей.

Порядок действий

Вы сможете расторгнуть договор, если будете придерживаться следующего порядка действий:

  1. Направьте ответчику досудебную претензию – попробуйте уладить конфликт миром. Чтобы составить претензию, возьмите будущий иск и поменяйте шапку, наименование документа и обращение к суду. Требования оставьте такими, какие будете заявлять в суде, иначе досудебный порядок не будет соблюден.
  2. Дождитесь ответа на претензию в течение 30 дней с даты ее вручения. Если ответа не последовало или он вас не устроил – подготовьте пакет документов для суда.
  3. Исковое и доказательства передайте сотрудникам канцелярии лично или бандеролью с описью. Дождитесь назначения дела.
  4. В назначенный день подойдите на заседание сами или отправьте представителя с нотариальной доверенностью. Поясните свою позицию суду, представьте дополнительные доказательства по его просьбе.
  5. Решение, принятое судом, вступает в силу в течение 30 дней. В этот период его можно обжаловать, если вас не устроил результат.

С решением на руках обратитесь в Росреестр для аннулирования записи о праве собственности покупателя. Возвратом денег придется заниматься самостоятельно или через Службу судебных приставов.

Практика по расторжению в суде

Конфликты, доходящие до суда, формируют практику разрешения споров по делам о расторжении договоров купли продажи. Суды в целом выступают одинаково, разрешая дела однотипно. Далее рассмотрим самые актуальные судебные позиции.

С ипотекой

Возможно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, под которую взята ипотека – да. Проблема заключается в том, что квартира останется в залоге у банка даже после возврата продавцу. В итоге продавец рискует получить назад обремененное имущество, по которому необходимо выплачивать ипотеку. В интересах продавца – чтобы долг был погашен максимально быстро. Если покупатель решит не оплачивать ипотеку, квартиру изымут и продадут с торгов.

По таким делам банк привлекают третьим лицом, однако это не помогает продавцу защитить свои интересы. Обезопасить себя поможет только тщательная проверка покупателя.

После регистрации

Расторгнуть договор после регистрации можно, если стороны еще не закончили его исполнять. Например, если покупатель не перевел полную оплату или продавец еще не передал имущество по акту. Если же все манипуляции выполнены, то расторгнуть договор практически невозможно.

Исключением является ситуация, когда обнаружены существенные недостатки в качестве квартиры – такие, из-за которых проживать в ней невозможно. В этом случае можно заявить иск о расторжении договора и возврате уплаченных средств на основании ст. 475 ГК РФ. Срок для подачи такого требования – не более 2 лет со дня передачи квартиры.

С рассрочкой

Расторжение договора с рассрочкой возможно по основаниям, указанным выше в статье. Обязанность по оплате прекращается только в момент внесения последнего платежа, поэтому период рассрочки совпадает с периодом действия ДКП.

Как признать ДКП недействительным

Нельзя путать процедуры расторжения договора и признания его недействительным, хотя последствия у них достаточно схожи. Расторжения договора вправе требовать только стороны и только в период, пока он действует.

Потребовать признать сделку недействительной может сторона или заинтересованное лицо, право которого нарушено (например, несовершеннолетний или кредитор в банкротстве). Срок для подачи такого иска – 1-3 года в зависимости от основания:

  • нарушено чье-то право;
  • не получено согласие, которое требовалось;
  • сделка подписана под влиянием обмана, угрозы или шантажа;
  • сделка прикрывает другой договор или совершена для вида;
  • ряд других оснований.

Внимание! Если вы требуете расторжения договора, нельзя просить в иске «признать сделку недействительной» — и наоборот. Это существенная ошибка.

Способы защиты

Договор купли продажи квартиры – это риск для обеих сторон. Чтобы обезопасить себя, необходимо формулировать соглашение четко, прописывать в нем конкретные сроки и действия, избегать размытых формулировок.

Определить, как лучше прописать тот или иной пункт в договоре, поможет наш дежурный юрист. Просто напишите свой вопрос в чат.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Расторжение ДКП на квартиру редко происходит по взаимному соглшению. Чаще это многомесячные конфликты и судебные заседания. Защитить свою позицию и правильно составить иск поможет наша статья.

Источники


  1. Прокуронова, С. С. Теория государства и права. Конспект лекций / С.С. Прокуронова. — М.: Издательство Михайлова В. А., 2000. — 949 c.

  2. Неосновательное обогащение. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 375 c.

  3. Керимов, Д.А. Проблемы общей теории права; М.: Современный гуманитарный университет, 2012. — 121 c.
Что подразумевает под собой соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here