Что это такое — покупка квартиры с обременением

Самое важное по теме: "Что это такое — покупка квартиры с обременением" с комментариями от профессиональных юристов. В случае возникновения вопросов, просьба задавать их нашему дежурному юристу.

Что такое обременение на квартиру и в чем заключаются его особенности?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Большинство владельцев недвижимости или ее покупателей хотели бы знать об особенностях проведения продажи или купли обремененных квартир. Важным является возможность проведения операций без проблем и дополнительных разбирательств.

[2]

Например, многие не знают, что это такое — обременение на квартиру, и чем оно осложняет заключение договоров. Под обременением предполагается ограничение прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим человеком или организацией. Это может быть как банковское, так и государственное учреждение, либо конкретное лицо.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Виды обременения

Для разрешения сложившейся ситуации ограничения прав, необходимо понимать его суть. Нужно знать, что значит квартира с обременением определенного типа, как она будет влиять на порядок действий владельца-продавца и найденного покупателя.

Согласно закону выделены следующие виды обременений:

Подразумевает получение финансов в счет временной (до момента возврата долга) передачи части прав на недвижимость кредитному учреждению.

Поскольку владелец получил деньги, то он должен предоставить организации весомую гарантию их обратной передачи. Именно поэтому до момента возврата средств и закрытия договора проводить операции собственник не способен.

Приобретение недвижимости с арендаторами — неприятное явление. Поэтому владелец не должен проводить операцию до момента выселения жильцов и полного освобождения жилой площади.

Проблема состоит в сроке договоренности между хозяином и постояльцами, он может составлять около года на момент продажи квартиры. Тогда процедура выселения потребует судебного вмешательства.

Обеспечение владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока позволяет получить в собственность его квартиру. По этой причине продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, должна исключаться.

Если же нынешний владелец передумал передавать недвижимость или более не нуждается в помощи второй стороны, требуется провести расторжение договора. Также понадобится и возвращение ранее полученных финансов и пересчет денег, выданных на покупку предметов первой необходимости, продуктов или лекарств.

Подробнее о том, что такое пожизненная рента квартиры — читайте здесь.

Данное обременение является наиболее сложным. Необходимость ареста может быть вызвана отсутствием достаточной оплаты счетов и услуг. В таком случае ограничения будут применены со стороны госслужб и никакие посторонние организации не смогут повлиять на принятое решение.

Особым случаем является не просто лимитирование операций и их запрет, но и невозможность владельца жить в личной квартире.

5. Доверительное управление

Вариант с доверительным управлением подразумевают присмотр за собственностью постороннего лица. Договор составляется на определенный срок, поэтому и права частично передаются временному хозяину.

Например, при выезде заграницу владельцы желают, чтобы за их недвижимостью следили и вовремя оплачивали приходящие счета. Отведенное право распоряжения может быть снято раньше срока только при смерти исполнителя или по согласию обоих сторон.

Чем опасна квартира с обременением для покупателя и владельца?

Продажа обремененной квартиры не менее опасная операция, чем ее приобретение.

Владелец, который в силу специфических обстоятельств не снял ограничения и осуществил передачу прав, будет вынужден долго разбираться с возникнувшими проблемами. Самой сложной процедура будет, когда собственник после подписания бумаг отправился заграницу и не имеет возможности вернуться для разрешения ситуации.

Владельцы, которые желают знать, как продать квартиру с обременением, должны сразу обратиться за профессиональной помощью. Лучше всего заручиться поддержкой юриста, способного прояснить все нюансы ситуации и найти наиболее удобное решение.

Если же продажа прошла, а ограничения не были сняты, то потребуется потратить много времени на урегулирование вопросов с судом и новоиспеченными хозяевами. Оплата всех затраченных средств на проведение заседаний и принятие решений будут взиматься с самого виновника.

Поэтому бывшему владельцу выгодней и безопасней будет избавиться от ограничений до момента продажи.

Покупатель также подвергается опасности при покупке обремененной недвижимости. Имеющиеся ограничения не позволяют ему полноценно распоряжаться имуществом. Возврат денег до решения проблем также невозможен, а судебные рассмотрения могут затянуться на долгие годы.

Сложнейшими случаями практики считается покупка квартиры, где прописан несовершеннолетний или он является владельцем ее части. Обговаривать нюансы и выполнять полноценную передачу можно лишь при содействии опекуна. Не все попечители будут согласны на подобные действия.

Важно учитывать и возможность полного распоряжения правом собственника. В некоторых случаях будет невозможно проживание (наличие арендаторов или пожизненных жильцов), а аннуляция договора, возврат потраченных финансов и обратная передача квартиры будут чересчур долгими.

Поэтому предупредить подобные явления необходимо перед приобретением недвижимости. Покупатель снизит риск участия в проблемной сделке при изучении домовой книги, сведений о квартире, ее ограничениях. Это позволит избежать последующих тяжб и потери личного времени и средств.

Как продать и купить недвижимость с обременением?

Выполнение передачи прав становится возможным только после снятия ограничений. Когда на недвижимость наложен арест, лучшим решением станет разрешение споров с государственными службами.

Читайте так же:  Размер госпошлины при вступлении в наследство на квартиру как рассчитывается

Ипотека потребует возвращения кредитору заимствованных средств, а при сдаче в аренду необходимо обсудить с нынешними жильцами необходимость переезда. Многие из случаев решаются быстро, некоторые требуют значительных затрат времени.

Если владелец не имеет возможностей для снятия ограничений, то рекомендуется повременить с продажей. Согласно заключенному договору могут последовать разбирательства с судом, гос.службами, третьими лицами (арендаторами, управляющим).

Все нюансы обременения нельзя скрывать от покупателя. В большинстве случаев человек, желающий стать хозяином собственной квартиры, идет на уступки и помогает оппоненту решить проблему с ограничением (если они могут быть сняты самим покупателем после переоформления).

Покупка обремененной квартиры осуществляется после изучения всех бумаг по нынешнему ограничению и его особенностях.

Проводить составление договора по продаже и покупке необходимо у нотариуса. При заключении используются дополнительные бумаги (от банка, гос. структуры) о возможности проведения операции. Юрист составит уникальный документ, в котором будут описаны все условия передачи и последующего распоряжения новым владельцем.

Например, могут быть в стандартный договор внесены пункты о сроках выписки/выселения проживающих в квартире посторонних. При ипотечном обременении важны гарантии выплат в определенные сроки.

Опекунское разрешение на продажу (при прописке несовершеннолетнего) также должно быть учтено. Каждый тип ограничения имеет свои особенности и должен подкрепляться рядом бумаг, подтверждающих достоверность составляемого договора.

Договор купли-продажи

Предлагаем образец договора купли-продажи обремененной квартиры: Скачать бланк.

Как проверить, снято ли обременение и как правильно его снять?

Снятие обременения опирается на получение подтверждающего документа от учреждения, которое устанавливало ограничения. Для банка это будет выдача бумаги о выплате ипотеки, для гос. органов справка о снятии запретов в связи с выплатой долгов, принятием решения о распределении имущества между супругами.

Подробно о снятии обременения после выплаты ипотеки написано в этой статье.

Для доверительного управления станет подтверждением истекший договор, свидетельство о смерти управляющего лица или документ, гарантирующий обоюдное решение о расторжении договора.

Получение бумаг производится после подачи и рассмотрения заявления от владельца по решению вопроса об ограничении.

Для покупателя важным этапом перед приобретением станет проверка снятия обременения. Поскольку нужно удостовериться в правильности решения при помощи подтверждения от Госреестра. Узнать об отсутствии ограничений можно при подаче заявки в соответствующую службу и получении выписки по недвижимости.

ЕГРП выписка содержит всю информацию по обременению и включает информацию по проводимым ранее операциям. Понадобится документ, как продавцу, так и покупателю.

Вот так выглядит эта выписка (образец):

Срок действия бумаги с момента получения составляет 30 дней. Но самыми точными и надежными данные считаются в течение 1-3 дней после выдачи выписки. Время на подготовку сведений, их упорядочивание составляет около 1-2 дней.

При выполнении операций, связанных с продажей или покупкой обремененного жилья, нужно рассматривать не только прилагаемые документы, но и специальную выписку. Она позволит в точности узнать об особенностях действующих ограничений, количестве собственников квартиры и прочих нюансах.

Предварительная подготовка бумаг позволит владельцу быстрее передать недвижимость новому владельцу и освободить себя от долгов. А покупатель при поддержке юриста и тщательной проверке бумаг сможет в сжатые сроки получить в собственность квартиру.

Рекомендуем посмотреть видео про продажу недвижимости в этом случае:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Как продать «проблемную» квартиру: виды обременений

Недвижимое имущество, которое необходимо продать, не всегда бывает «чистеньким». Продажа квартиры с обременением может вызвать массу неудобств, высосать кучу сил, времени и денег. А как продать такую собственность законно и без лишних проблем? Эта статья расскажет об этом.

Для начала зададимся вопросом «Что такое собственность?». Она состоит из трех частей: права имения, права использования и права распоряжения. И в том случае, если хотя бы одно право неполноценно, назвать имущество чьей-либо собственностью довольно непросто. А это значит, что полные права на это самое имущество передать нельзя.

Данные ограничения прав на недвижимость называют обременениями, и по закону их не так уж и мало.

Разновидности обременений

Базовые типы обременений прописаны в Федеральном законе № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997г.:

  • ипотека (наиболее распространенное бремя);
  • распоряжение по доверию;
  • аренда;
  • арест недвижимости.

Но это далеко не все ограничения. В качестве тяготы также могут выступать несовершеннолетние и недееспособные собственники, договор о ренте пожизненно и т. д.

Если квартира отягощена, это не всегда значит, что ее невозможно продать. И все же об ограничениях лучше сообщить покупателю, чтобы избежать дальнейших неприятностей.

В соответствии с законом, упомянутым выше, любые ограничения прав на имущества нужно подвергать регистрации, так как в противном случае их не признают законными. Данные о любых корректировках в правах на недвижимое имущество и о различных обременениях вносят в Реестр. Эти сведения доступны всем желающим получить их, а это значит, что перед заключением договора потенциальный покупатель может запросить их и понять, есть ли какие-либо ограничения прав на желаемую недвижимую собственность.

Предлагаем вашему вниманию самые популярные виды обременений и действия, которые нужно выполнить для законной продажи «проблемной квартиры».

Читайте так же:  Наследство по завещанию, кто может оспорить и в какие сроки

Залог или ипотека

Очень часто квартира приобретается по ипотечной программе или сдается банку в залог для получения определенной суммы. Совершить сделку купли-продажи с такой квартирой возможно, необходимо только разрешение от залогодержателя. Чаще всего банки без проблем дают добро, т.к. им без разницы, от кого они получат деньги.

В зависимости от договора, события, главные роли в которых играют продавец, покупатель и залогодержатель, могут идти по разным путям.

  1. Покупающая сторона возмещает сумму продавцу, которую он уже отдал за погашение залога или ипотеки, и самостоятельно выплачивает залогодержателю остальные деньги.
  2. Приобретатель может деньги банку или залогооблагающей компании, погашая кредит, после чего купить квартиру.
  3. Еще один вариант совершения купли-продажи. Покупатель может передать сумму, равную задолженности, сразу, а другие деньги только после того, как бывший владелец погасит задолженность.

Арестованное имущество

Арест собственности подразумевает частичное или всеобъемлющее запрещение распоряжаться, а иногда и пользоваться недвижимой собственностью. Арестовать недвижимость могут правоохранительные службы, суды и их исполнители.

Совершить продажу арестованной квартиры крайне тяжело, но в некоторых случаях возможно. Нужно, чтобы наложивший арест орган одобрил продажу квартиры, но так как суды и правоохранительные органы не настолько гибки, как, например, банки, сделку не санкционируют. Поэтому, к сожалению, необходимо сначала выполнить свои обязанности для снятия ареста с недвижимости и только после этого продавать квартиру.

Пенсионеры и инвалиды, проживающие одни, могут заключить рентный договор, расплачиваясь жильем за собственное содержание. По ст. 604 ГК РФ, лицо, получившее права на квартиру по ренте, может использовать и управлять собственностью, а также продавать ее только с дозволения получателя ренты.

При переходе прав на квартиру от одного лица к другому договор ренты идет в придачу. Поэтому, чтобы эффективно продать квартиру с данным обременением, необходимо выполнить условия ренты, так как покупатель вряд ли захочет такое жилище.

Стоит заметить, что договор ренты может быть расторгнут по инициативе получателя в том случае, если он не будут соблюдаться установленные условия содержания.

Аренда или наем

Очень часто бывают случаи, когда квартиру, на которую нашелся покупатель, кто-то снимает. Каждый договор об аренде, подписываемый на срок более года, регистрируется и обязательно составляется в письменной форме. Совершить сделку купли-продажи такой квартиры возможно, но следует заметить, что она не подразумевает автоматического договора аренды, и снимающие лица имеют право жить на объекте до конца установленного срока.

Поэтому для избежания различного вида конфликтов с покупателем лучше расторгнуть подобные договоры об аренде еще до сделки. Если договориться с нанимателями не получается, проблему можно решить в судебном процессе.

Недееспособные и несовершеннолетние

Продать квартиру, собственниками которой являются дети или недееспособные лица, можно. Достаточно получить разрешение на сделку от законных опекунов. В том случае, если недвижимость не принадлежит недееспособным и несовершеннолетним, но они прописаны в объекте, решением будет выписка их с данной квартиры и запись на другую жилплощадь не хуже этой.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Приобретение жилого помещения в рамках ипотечного кредита сегодня является стандартным мероприятием. Получение займа в банке позволяет гражданам купить желаемую недвижимость и в дальнейшем распоряжаться ею по своему усмотрению. К сожалению, очень часто встречается такая процедура, как покупка квартиры с обременением по ипотеке. Оформление подобной сделки нуждается в повышенном внимании со стороны покупателя и требует тщательной подготовки различной документации.

Только подготовка всех необходимых документов может стать своеобразной гарантий от правовых осложнений в будущем. Рассмотрим вопрос подробнее и составим алгоритм, который позволит осуществить сделку по покупке имущества с установленными ограничениями.

Что такое обременение?

Прежде чем разбираться в порядке осуществления продажи недвижимости с обременением посредством оформления ипотеки, стоит дать определение тому, что это такое и каким образом устанавливается. Если говорить кратко, то данный термин трактуется как наложение ограничения на собственника, позволяющего распоряжаться имуществом.

Когда на недвижимость наложено обременение, информация прописывается в ЕГРП, и аналогичная отметка проставляется в свидетельстве о праве собственности на жилье.

Какие виды обременений предусмотрены законом?

Реализация такой квартиры законом не запрещена, однако чтобы осуществить сделку, необходимо выполнить ряд условий. Чтобы предпринять конкретные действия, следует выяснить, какой вид ограничения имеет место.

Вид обременения Характеристика
Ипотека Квартира может выступать в роли залогового имущества в банке. Обременение снимается только после полной выплаты долга. Продажа такого жилья возможна, но только с согласия банка. Условием предоставления такого права может стать уплата 50% от оставшейся задолженности по кредиту.
Рента По закону, плательщик ренты не имеет прав на продажу жилья, где проживает получатель. В этом случае потребуется разрешение именно рентополучателя.
Арест Подобная ситуация возникает в том случае, когда собственник не оплачивает длительный период коммунальные платежи или имеет другие задолженности. Правовые сделки с имуществом в этом случае не проводятся, а в случае проведения считаются недействительными.
Аренда До момента завершения срок аренды или до даты расторжения договора найма реализовать квартиру не удастся, поскольку она будет находиться в пользовании другого лица.
Аварийность или ветхость жилья В таких домах квартиры продавать запрещено.
Продажа квартиры с прописанным гражданином По закону, некоторые граждане наделены правом пожизненного пользования жильем, а это означает, что они могут оставаться зарегистрированными в квартире даже после ее продажи.
Читайте так же:  Как оформить наследство после смерти в беларуси

В итоге можно сделать небольшой вывод о том, что продавать квартиру с обременением можно только в определенных случаях при получении согласия заинтересованных лиц.

На что следует обратить внимание при заключении сделки по покупке ипотечной квартиры?

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Заключение сделки, объектом которой выступает ипотечная квартира, требует повышенного внимания со стороны покупателя. Дело в том, что объект сделки может находиться в залоге или под арестом, в результате чего проводить с его участием сделки по отчуждению недвижимости запрещено законом.

Чтобы исключить вероятные проблемы, стоит оформить определенные документы, способные подтвердить статус недвижимости:

  1. Оформить выписку из ЕГРП и проверить, существует ли другое обременение на квартире, кроме ипотечного.
  2. Во время проведения расчетов берется специальная расписка и оформляется банковская ячейка. При таком варианте деньги продавец сможет получить только после оформления прав собственности нового владельца на жилье.
  3. Рекомендуется взять выписку из домовой книги на предмет проверки дополнительных лиц в квартире.
  4. Если осуществляется продажа ипотечной квартиры, то в обязательном порядке потребуется оформить согласие банка.

При правильном подходе никаких проблем в будущем не возникнет, однако если есть сомнения относительно собственной подготовленности к проведению сделки, лучше всего обратиться к опытным риелторам.

Особенности приобретения ипотечной квартиры

Первое и самое главное правило, которое стоит помнить при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, – это то, что любые сделки по отчуждению недвижимости могут быть осуществлены только с согласия банка.

Чтобы оформить такое разрешение, необходимо обратиться в финансово-кредитное учреждение, где будет определена окончательная сумма долга и поставлено условие, что продажа квартиры разрешается только при внесении вноса в размере 50% от суммы. Только после соблюдения этого условия обременение с жилья будет снято и стороны смогут подписать договор купли-продажи. Все остальные мероприятия выполняются в стандартном порядке.

Заключение

Покупка ипотечной квартиры автоматически попадает в разряд сделок по продаже имущества с обременением. Основным условием заключения сделки считается получение согласия от банка и последующая уплата половины оставшегося долга. Только при выполнении таких условий можно снять ограничение и произвести правовую операцию без каких-либо юридических последствий.

Что подразумевается под обременением на квартиру и чем это грозит собственнику?

Значительную часть рынка жилой недвижимости составляют квартиры под обременениями, начиная от распространенной ипотеки до редкого для квартир сервитута.

Любое бремя на квартире порождает для собственника дополнительные права и обязанности.

В чем выражается?

Суть обременения недвижимости заключается в возникновении отдельных прав на нее лиц, не обладающих собственностью на квартиру.

Закон о регистрации содержит понятие обременения – это условия, стесняющие собственника квартиры при пользовании и распоряжении ею, порождая права третьих лиц.

Обременения квартиры могут возникать из договора, соглашения сторон либо на основании судебного акта, вступившего в силу.

Виды обременений

Законными ограничениями права собственности на квартиру могут являться:

  • ипотека;
  • рента;
  • арест;
  • запрет совершения действий;
  • аренда;
  • доверительное управление.

Залогодатель передает свою квартиру банку в качестве ипотечного залога. Залог может выполнять и роль защиты прав собственника квартиры, если она передана доверенному лицу, ведь продать ее можно будет только с согласия залогодержателя.

Рента или пожизненное содержание с иждивением – виды обременений квартиры, позволяющие решить проблему приобретения жилья за счет определенных договором выплат или действий. Но эти ограничения имеют и свои риски, в частности, появление наследников квартиры, оспаривающих право на нее.

Аренда – обременение, возникающее на основании договора коммерческого найма квартиры, передаваемой во временное владение, пользование за плату. Аренда квартиры, заключенная на срок более года, подлежит регистрации, при этом регистрируется одновременно и сама сделка, и факт наложения ограничений.

Арест квартиры, накладываемый судом или судебным приставом на основании судебного акта – это ограничение, налагаемое в счет обеспечения иска о погашении долга собственника квартиры. Снято с квартиры обременение может быть только тем органом, который его наложил, после устранения причин наложения.

Как ограничиваются права собственника квартиры?

Собственник заложенной квартиры сохраняет право отчуждать ее, передавать во временное пользование, передавать в последующую ипотеку, но только с согласия залогодержателя.

В случае реализации заложенной квартиры в счет погашения ипотечного долга собственник обязан ее освободить, но в соответствии с Законом об ипотеке, он имеет право, по решению суда, отсрочить реализацию квартиры на срок до одного года и получить временное жилье.

Арендодатель также не утрачивает права владения и распоряжения квартирой, но в рамках, оговоренных договором аренды. Собственник вправе продать, подарить, заложить арендованную квартиру, причем аренда как обременение сохраняется за новым собственником.

Права получателя ренты следуют за правами на квартиру и не зависят от собственника квартиры на текущий момент.

С переходом права на квартиру, обремененную рентой, новый собственник становится на место плательщика ренты. Собственник – плательщик ренты обременяется правом рентополучателя контролировать судьбу и состояние квартиры.

Арест квартиры полностью исключает возможность распоряжаться ею для собственника , но пользование квартирой сохраняется до решения суда о ее реализации на торгах.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения?

Обременение квартиры ипотекой может быть прекращено в случае:

  • прекращения обязательства;
  • наличия оснований для досрочного прекращения залога;
  • гибели заложенной квартиры;
  • продажи квартиры для погашения долга.
Читайте так же:  Нежелательное наследие – переходят ли долги по кредиту по наследству

Факт возникновения обременений, а также факт их снятия подлежат регистрации в Росреестре.

Для снятия ипотеки в регистрирующий орган представляются заявления залогодателя и залогодержателя либо, при наличии закладной, заявление залогодателя с приложением закладной, имеющей отметку банка об исполнении обязательства, либо решение суда о прекращении ипотеки.

Аналогичный механизм предусмотрен для прекращения обременения в виде запрета на совершение действий с квартирой.

Погашение записи об обременении осуществляется в государственном реестре в течение трех дней с момента поступления заявлений, без оплаты госпошлины.

Можно ли продать обременененную недвижимость?

В случае ипотеки квартира находится в залоге у банка до прекращения обязательства.

Без согласия залогодержателя собственник может проживать в квартире, сдавать внаем, но для любой сделки, направленной на отчуждение жилья, в том числе – продажу, потребуется письменное согласование с банком. Механизм согласования сделки устанавливает банк – залогодержатель.

Продажа квартиры, обремененной пожизненным содержанием, допускается только при наличии нотариально оформленного согласия получателя ренты.

Ограничения, которые полностью исключают продажу квартиры – это арест и запрет совершения регистрационных действий. Эти обременения влекут недействительность заключенного договора купли-продажи жилья. Продажа квартиры возможна только после снятия ареста или запрещения.

Документы для продажи квартиры

Для продажи квартиры потребуется:

  • договор купли-продажи с указанием о наличии на недвижимости обременения;
  • передаточный акт;
  • свидетельство о праве (при наличии);
  • заявление сторон сделки;
  • выписка из домовой книги о проживающих в квартире;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы, удостоверяющие личность заявителей.

Необходимость предоставления иных документов зависит от условий сделки и вида обременения квартиры.

Потребуются, в частности, следующие документы:

  • при обременении ипотекой – согласие залогодержателя;
  • при обременении рентой – нотариальное согласие получателя выплат;
  • при наличии ареста – решение суда, постановление пристава о его снятии;
  • при отчуждении имущества несовершеннолетнего – разрешение органа опеки;
  • при отчуждении квартиры из совместной собственности – согласие супруга;
  • нотариальная доверенность представителя;
  • при доверительном управлении квартирой – подлинник и копия договора о доверительном управлении;
  • для поверенного – подлинник и копия договора поручения.

Правовые последствия для сторон после продажи жилья с обременением

В случае покупки недвижимости с обременением новый собственник принимает на себя риски, связанные с этим ограничением. Например, приобретатель квартиры в ипотеке становится на место залогодателя и несет в дальнейшем обязательства перед банком.

Последствия обременения ипотекой в силу закона, например расчет по сертификату, несет для продавца риск неполучения денег, если сертификат не будет принят к оплате.

Правовые последствия ареста или запрещения, возникшие до регистрации перехода прав на квартиру, опасны для сторон сделки недействительностью договора.

В результате приобретения квартиры по договору ренты надо учитывать, что, несмотря на переход права к новому собственнику, получатель ренты сохраняет возможность проживания в этой квартире. Кроме того, не исключен риск расторжения договора ренты и возврата квартиры прежнему собственнику.

Существенные риски несет покупка квартиры с зарегистрированными в ней несовершеннолетними гражданами, лицами, проходящими службу в армии или отбывающими заключение.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Продажа квартиры с обременением ипотекой, налагает на покупателя необходимость принять на себя все обязательства залогодателя.

Банк, давая согласие на совершение сделки, уведомляет покупателя о заключении с ним в дальнейшем соглашения о перемене должника в договоре залога.

Кроме того, в заявлении о регистрации перехода права, покупатель должен заявить о регистрации ипотеки на его имя.

При регистрации прав собственности ипотека прежнего владельца в реестре прекращается и вносится запись об обременении квартиры ипотекой в отношении нового собственника.

Регистрация ипотеки, возникающей на основании договора купли-продажи, не требует оплаты госпошлины.

В свидетельстве о праве нового собственника, в разделе «обременения» указывается наличие ипотеки или ипотеки в силу закона.

Отсутствие письменного согласия банка влечет приостановление регистрации перехода права на срок до одного месяца, а затем – отказ в регистрации.

Видео: Покупка «ипотечной» квартиры

В репортаже обсуждаются трудности, которые могут возникнуть у покупателя квартиры, находящейся в залоге банка, даются советы по их разрешению.

Квартира с обременением — что это такое

Приобретение собственной недвижимости — ответственный шаг, который требует предварительной подготовки. Для успешного его осуществления просто необходимо ознакомиться с базовой информацией, проконсультироваться со специалистом.

Кроме того, перед заключением договора купли-продажи тщательно изучите все документы на квартиру, ее статус. В противном случае можно столкнуться с серьезными проблемами. К ним относится и обременение на недвижимость. Что это такое? Ответим более подробно на этот вопрос в статье.

Что такое обременение?

Обременение на квартиру или любой другой тип недвижимости представляет собой ограничение прав собственника. В некоторых случаях этот статус объекта называют арестом на определенный срок. Собственник квартиры с обременением значительно ограничен в правах при ее распоряжении. Значительно усложняется процесс совершения таких сделок, как аренда, продажа, дарение, наследование. В некоторых случаях они становятся попросту невозможными.

Данный статус может возникать вследствие:

  • Заключения договора.
  • Решения судебных органов.
  • Заключения соглашения между несколькими сторонами.

Особой чертой обременения является то, что оно может не только ограничивать собственника в его правах, но и накладывать на него определенные обязанности. Как правило, это возможно, если квартира получена по договору ренты или передана иждивенцем.

Разновидности

Существует несколько разновидностей данного понятия. Рассмотрим их более подробно.

Читайте так же:  Особенности раздела ипотечной квартиры при разводе

Ипотека представляет собой временное обременение на квартиру. Оно завершается после полного погашения владельцем недвижимости долга перед кредитной организацией.

Банк должен получить максимальную гарантию того, что заемщик будет выплачивать денежные средства по графику, установленному в договоре. Именно поэтому права собственника имущества ограничиваются до полного погашения займа. Он не может осуществлять большинство сделок с недвижимостью. Это является существенным стимулом к скорейшему погашению ипотеки.

На рынке довольно часто появляются выгодные предложения по покупке недвижимости. Но не всегда продавцы таких объектов действуют в интересах покупателей. Квартира подозрительно низкой стоимости может иметь арендаторов.

Если вы приобрели такую недвижимость, проводить операции, связанные с ней, до выселения арендаторов вы не имеете права. Жилая площадь должна быть полностью освобождена для получения собственником всех прав.

Но не всегда удается достичь полного взаимопонимания и соглашения между собственником и постояльцами. Если компромисс найти не удается, необходимо обратиться в судебные органы.

Рента представляет собой сделку, согласно которой владелец квартиры передает свои права на нее другому лицу при условии полного или частичного содержания, предоставления всего необходимого в течение установленного срока или пожизненно. Заключение договора значительно ограничивает права собственника недвижимости, так как она уже не может быть продана.

Если владелец изменил свое решение и не хочет проводить сделку, ему необходимо пройти процедуру расторжения договора ренты. Она довольно трудная и нередко проводится при участии специалистов и судебных органов. Кроме расторжения документа, необходим пересчет денежных средств.

Эта форма обременения является одной из самых сложных. Она используется, если собственник продолжительное время не оплачивает счета, не вносит выплаты по кредиту и т. д.

При аресте ограничиваются права собственника не только на распоряжение, но и на использование и владение. Возможно ограничение проживания на определенный срок.

Доверительное управление

Случаются жизненные ситуации, когда приходится, к примеру, уехать за границу на определенный срок. Но недвижимость нуждается в присмотре: необходимо вовремя оплачивать счета, следить за чистотой помещения и состоянием инженерных систем.

В таком случае можно оформить доверительное управление. Оно заключается в частичной передаче прав собственника другому лицу. Он может проживать или периодически посещать жилое помещение, но не имеет юридических прав на распоряжение им.

Снять доверительное управление раньше срока, который указан в договоре, можно только в следующих случаях:

  • По согласию обеих сторон сделки.
  • При смерти временного собственника.

Снятие статуса

Обременение может быть снято с недвижимости. Но это осуществимо только в следующих случаях:

  • Прекращение исполнения обязательств.
  • Досрочное погашение залога и наличие весомых оснований для этого.
  • Гибель недвижимости.
  • Продажа объекта недвижимости для погашения долга.

[3]

Присвоение и снятие данного статуса — процедуры, которые обязательно должны отражаться в Реестре. В ином случае они считаются недействительными.

Для того чтобы снять обременение с квартиры, необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением и документами, которые подтверждают наличие оснований для осуществления процедуры. Заявление рассматривается в течение 3 дней. По истечении этого срока государственным органом принимается решение о снятии статуса или отказе в этом. Оплата гражданином государственной пошлины не требуется.

Продажа обремененной квартиры

Продажа обремененной квартиры — довольно сложная процедура. Она возможна только в некоторых случаях:

  1. При оформлении ипотеки: с письменного разрешения банковской организации на осуществление сделки.
  2. При заключении договора ренты: с письменного согласия ее получателя. Документ должен быть обязательно заверен нотариусом. В ином случае согласие не имеет юридической силы.

Но существуют и те случаи, когда продажа недвижимости с таким статусом полностью исключена:

  1. Арест объекта.
  2. Запрет на совершение регистрационных действий.

На рынке можно встретить большое количество вариантов обремененных квартир. В большинстве случаев продавец не указывает этот факт в объявлении. Тревожным сигналом для покупателя может стать низкая цена недвижимости. Обязательно перепроверьте документы, чтобы убедиться в отсутствии статуса обременения.

Стать жертвой предприимчивых риелторов без базовых знаний и опыта просто. Чтобы быть «вооруженным» и не попасться на мошенников и недобросовестных продавцов, необходимо изучить всю доступную информацию о сделках купли-продажи, подводных камнях. Более подробно о статусе обременения квартиры и опасностях при покупке такой недвижимости можно узнать в следующем видеоролике:

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Итак, статус обременения на квартиру значительно ограничивает права собственника на нее. Он не может свободно осуществлять сделки с имуществом. В некоторых случаях ограничено и проживание собственника в его квартире. Это может быть связано с неуплатой счетов или кредита.

Источники


  1. Бадинтер, Робер Смертная казнь. Отмена смертной казни; М.: Nota Bene, 2012. — 416 c.

  2. Кабинет и квартира В.И. Ленина в Кремле. Набор из 8 открыток. — М.: Изогиз, 2016. — 297 c.

  3. Под редакцией Дмитриевой И. К., Куренного А. М. Трудовое право России. Практикум; Юстицинформ — Москва, 2011. — 792 c.
Что это такое — покупка квартиры с обременением
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here